作為中國領先的商業集團，蘇寧控股如此大手筆投資商業地產，究竟看中了什麼？

編者按：

質疑、擔憂、憧憬、敬畏……人類對於橫空出世的新零售時代有著如此複雜的感情。幾十年的發展，以零售起家的蘇寧，在移動互聯時代構建了強大的智慧商業網路。

線上有蘇寧易購電商平臺，線下業態更豐富，已擁有蘇寧家電家居、蘇寧紅孩子、蘇寧小店、萬達百貨等諸多線下業態，“兩大、一小、多精專”的佈局打造了立體化的智慧商業生態。

蘇寧零售探索的方向是否正確，能否成為新零售戰局的王者？他將怎樣重構自己的未來？鳳凰網奇點商業重磅推出“解鎖蘇寧”系列深度報道，帶著大家一起去觀察調整中的蘇寧。

解鎖蘇寧①丨錯過電商風口，新零售時代蘇寧能否重振旗鼓

自古紅藍出CP，靠大賣場起家的蘇寧和國美，曾經佔據著縣城中心地段，紅色的國美和藍色的蘇寧進行著一場無聲的較量。但現在，昔日的競爭對手國美，早已被蘇寧拋在身後。

經過幾十年的發展，蘇寧產業經營不斷拓展，目前已經形成了蘇寧易購、蘇寧物流、蘇寧金融、蘇寧科技、蘇寧置業、蘇寧文創、蘇寧體育、蘇寧投資八大產業板塊協同發展的格局。

作為蘇寧控股集團旗下大型綜合房地產開發運營集團，蘇寧置業已然成為蘇寧旗下不可或缺的主流業務之一。在商業地產領域，蘇寧置業目前已形成“蘇寧廣場”“蘇寧生活廣場”兩大系列產品，以及複合型智慧商業之城蘇寧睿城。

過去幾年，蘇寧控股不斷創新業態場景，打造全場景的零售生活方式體驗，推出了“蘇寧極物”、“蘇鮮生”、“蘇寧小店”、“蘇寧零售雲”等豐富業態，品類從家電、3C逐步拓展至超市快消、母嬰、家居等領域。

作為中國領先的商業集團，蘇寧控股如此大手筆投資商業地產，究竟看中了什麼？

蘇寧置業的小算盤

官網顯示，蘇寧置業專注於當代城市空間的智慧化開發與運營,是推動產業變革的智慧地產運營商。開發涵蓋商業地產、住宅地產、產城小鎮（科技城、文旅城、體育小鎮、康養小鎮等）三大地產板塊，形成了購物中心、星級酒店、物業服務三大運營體系。

在商業地產領域，目前蘇寧置業已經在全國佈局40座首席商業綜合體，專案遍佈無錫、汕頭、連雲港、福州、成都、蕪湖、清江、宿遷、西安、石家莊、盱眙等地。同時根據媒體報道，2016年以來，蘇寧置業先後與16個省（市）人民政府簽訂了框架合作協議，未來累積投資額將達到上千億元。

目前，蘇寧置業已經涉及北京、上海、南京、天津等全國眾多一二線城市，儲備了80餘座蘇寧廣場在建專案。按照規劃，蘇寧到2020年要完成300個電器旗艦店、50個大型購物廣場中心、100家高星級酒店和60個物流基地建設。

蘇寧置業Quattroporte金明在接受媒體採訪時表示，成立之初，圍繞蘇寧商業零售自建店的要求，順勢進入地產行業。蘇寧方面也在財報中對蘇寧廣場給出過官方的定義——各零售店面產品業態的落地載體。

蘇寧為什麼要大手筆地佈局商業地產？

根據國家統計局資料顯示，2017年全年網上零售額71751億元，比上年增長32.2％，2018年全國網上零售額90065億元，比上年增長則僅為23.9％，增速出現明顯下滑。

行業分析人士認為，電商的增長已經到達天花板，線上的高速擴張給線下門店帶來了巨大的壓力，但這不代表線下門店沒有價值，隨著新零售的深入發展，線下門店的重要性會越來越凸顯。而且，線上的獲客成本越來越高，使用者對於消費體驗和產品品質需求卻不斷加強，反而是線下的體驗式傳播對零售平臺使用者獲取方面所發揮的作用愈發明顯。

2019年上半年業績快報顯示，報告期內新增運營蘇寧易購廣場1個，儲備4個蘇寧易購廣場專案；公司完成對37家萬達百貨門店的收購，將更名並升級改造為蘇寧易購廣場，為消費者提供更豐富的數字化、場景化的購物體驗，助力蘇寧全場景零售業態再升級。

截至2019年6月30日，運營蘇寧易購廣場54個，儲備蘇寧易購廣場專案8個。

北京慈壽寺專案開業初探

這樣看來，與萬達的“變輕”的步調相比，蘇寧在狂飆突進地“加重”。

對外投資是蘇寧戰略佈局的重要一棋，近兩年來蘇寧一直加大線下渠道的佈局，對蘇寧的零售業務進行補充。根據奇點研究院統計，圍繞地產和零售，蘇寧過去三年併購案例7起，投資金額已超500億元。

不管是以200億入股恆大，還是與萬達合作將蘇寧雲店開進萬達廣場，都看出了蘇寧控股快速拓展線下流量入口的野心。

近日，奇點君實地走訪位於北京市慈雲寺的蘇寧易購廣場，這座由蘇寧電器改造而成的購物廣場，將蘇寧的零售基因貫穿到所有業態之中，蘇寧影城、蘇鮮生、蘇寧紅孩子等都已落地。

工作日的慈雲寺街上，人流如往常般熙熙攘攘，奇點君走進慈壽寺蘇寧易購廣場，準備探一探“北京蘇寧首家智慧零售廣場”的人氣。

奇點君看到，商場一層的蘇鮮生確有不少顧客在逛，但當奇點君乘扶梯抵達商場二層、四層時發現，這兩層就顯得有些清冷了。該樓層主要以銷售3C數碼產品、彩電冰箱等家電為主，有些品牌甚至沒有顧客，售貨員低著頭做著手頭的事情。

走訪蘇鮮生了解到，與盒馬鮮生不同，蘇鮮生採用的是線上五公里範圍的冷鏈配送，除了消費者願意在飯點或者購物的過程中享受隨時隨地的美食服務，線上配送也是其選擇，同時也加速形成了新的地標商圈。

位於一層和三層的蘇鮮生和紅孩子人氣很足，還有VR、兒童遊樂等娛樂設施。“我們就住在附近，紅孩子可以說是遛娃的好去處，正好是暑假，我們沒事就會帶娃過來玩！”王女士對奇點君說。蘇寧易購廣場的工作人員告訴奇點君：“這是北京首家蘇寧智慧廣場，於今年7月26日開業，由之前的蘇寧電器調改而成的。”

蘇寧廣場想將電器賣場和其他業態融合在一起的做法，到底是優勢集合還是不倫不類呢？奇點君發現，在B1、1和3層都有針對不同消費群體的美食城，蘇鮮生、蘇寧紅孩子這些業態就像是不倫不類“塞”到整個蘇寧易購廣場。

不過，蘇寧在百貨、商超、生鮮、便利店等領域全面佈局，以及物流和金融等業務完善生態閉環，也能看出蘇寧打造全場景零售的決心。北京商業經濟學會常務副會長賴陽認為，線上線下融合是主趨勢，但實體零售應該把握自身商業價值，兩者融合能夠走多遠還有待市場考驗。

全場景零售的大算盤

從3C家電起家的蘇寧，現在做的確實是全場景，尤其要從“場”的資產角度發力。至少從渠道分佈上來看，蘇寧是這樣做的。

蘇寧線下完善多業態、多層級市場智慧零售網路佈局；線上聚焦社交運營，強化蘇寧拼購、蘇寧推客、蘇小團等產品矩陣。物流基礎設施持續完善，金融聚焦核心業務發展。

蘇寧置業作為閉環中的重要一環，蘇寧也表示，正通過租、建、購、並等多種形式，快速拓展與獲取符合經營的物業。但眾所周知，商業地產不僅開發週期長，且資金佔用數額大、回籠緩慢。

“打造一個好的商業專案絕非易事。”新城控股集團有限公司高階副Quattroporte歐陽捷曾表示，零售增速持續下降、電商衝擊減弱但持續存在、購物中心跑馬圈地成為商業地產三個新常態，預計到2025年中國的購物中心將超過10000家。

那麼，蘇寧想用自己積累下來的渠道、技術，以及智慧零售生態圈，打造自己的線下帝國，抓住商業地產的尾巴，進入這一局的對賭。能夠脫穎而出嗎？

金明曾提到過蘇寧置業的突圍之道：圍繞“智慧”二字，整合集團內商業、金融、文創、體育等產業資源，同時以全球視角去整合外部資源，從而開發出被市場認同的產品。

“在商業地產領域，‘智慧’多是打造一個概念，給商場或者企業貼上一個標籤。當前，地產的智慧化還處於初級階段，也並沒有探索出成熟的模式，對企業盈利的貢獻並不大。某些蘇寧廣場開得很好，主要以兒童遊樂+餐飲+電影院業態配比取勝。”資深地產人士薛建雄表示。

從目前來看，蘇寧易購“偏科”嚴重。商品仍以3C、大家電品類為主導，快消、百貨、生鮮等零售消費頻次更高的業態，佔營收比重仍較小。這就意味著，蘇寧人既要飽負荷的維持門店日常運營之外，還要迎接一個新挑戰，比如新零售、人工智慧、區塊鏈、雲端計算、大資料等等。

可蘇寧別無選擇，現在的社會趨勢時刻提醒你：這是面向未來的東西。蘇寧易購這個算盤能否打得響，還有待時間的考驗。