業主能換物業，業主是可以行使自己的權利去更換物業的，不過必須要通過業主委員會作出判定才行，業主委員會通過業主大會來決定事項。先集合全部業主召開會議，再報告物業管理的相關情況，然後代表業主和選定的物業企業簽訂合同即可。

網友諮詢：

物業保安打罵業主，業主能否更換物業?

北京市兆億律師事務所常豔玲律師解答：

業主大會應當在更換物業公司前決定以下事項：

(1)業主大會的決議;業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議後及時書面告知原物業管理企業。

(2)授權業主委員會或委託招標代理機構組織招標;

(4)授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單後，由業主大會最終確定中標人;

(5)物業服務價格幅度或水平。

北京市兆億律師事務所常豔玲律師解析：

1、更換物業的理由要有法律依據，在《物業合同》有效期內，物業不能隨意更換，要物業公司違反其《物業合同》的內容，有違約的情況並且有足夠的證據，才可以解除其合同。如果《物業合同》到期了，走居委會程序，不自動續簽，另外招標新的物業公司就可以了。

根據《民法典》第九百四十六條“業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外”的規定，業主如果對物業服務不滿，則可以根據法律規定解聘物業服務人。

　　同時，根據民法典第二百七十八條，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，如果經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，即可更換物業公司。

2、三分之二的業主同意更換物業：首先要確定更換物業公司是大部分的業主意向，才能成功更換物業。做一個統計表格，每家每戶去找業主簽字“同意更換物業”。戶數和麵積都有過三分之二才行。

3、與原物業協商解除合同：三分之二的業主同意更換物業了，就派代表去找物業公司的負責人，協商和平解決。如物業公司不願意停止《物業合同》退出管理，就需要走以下程序。

4、居委會申請更換物業：拿著業主籤的“同意書”和物業違約的證據到居委會去申請更換物業。配合居委會辦理其相關的手續。一般居委會的工作人員會先和物業協商，讓其主動退出。如物業不同意就會走法律程序。

5、解除物業公司所籤《物業合同》：如果證據充足，法院會支持業主的訴求，解除物業公司《物業合同》，讓物業公司做好交接工作，限時撤場。

6、招標聘請新物業：沒有業委會可以委託居委會招標，或者其他機構組織招標，聘請其他物業公司，也可以直接邀約其物業公司進行管理。

常豔玲律師簡介

畢業於北京大學，人民大學在職民商碩士，曾參與多起重大民商事案件。擅長債與合同、房地產與建設工程類糾紛，對訴訟和爭議解決有很好的把握。