過去的10年，充滿了傳奇色彩，拆二代一度成為了人人羨慕的對象。藉助於城市大拆遷和房價上漲的東風，很多人從家徒四壁一躍而起成為了身價百萬的有錢人，雖然誰都沒有超前的預知力，但幸運的女神總能降臨到他們頭上。

筆者的一位朋友：在一個三線城市的一位小夥子，幾年前急不可耐地購買了一套98平米的大房子，單價9500元，新房附加車位，一共總價超過100萬元。按揭貸款首付31萬，銀行貸款69萬，這位小夥子說，前幾年自己就想買房了，可是身邊人都說再等等，可是這2年時間裡，這裡的房價不但沒下降反而漲了1倍，從原本的4800元漲到了現在的9000多元，再不買擔心又買不上了。

幾年前，三四線城市房價迎來了一波大上漲，是什麼原因導致的？很多人給出了專業的解釋：城市化，隨著北上廣深一線城市的勞動密集型產業逐漸向內地轉移，三四線城市承接了很多新的產業職能，就業崗位也迅速增多，人口從20年前的東南飛掉頭轉向中部飛。

不可否認，城市化確實能對房地產起到拉動作用，但是效果緩慢，就像上邊小夥那座城市的房價能在短短1年時間裡從不足5000元漲到1萬元，其實還是棚改原因導致的。棚改對房地產的拉動在於快速刺激了潛在的市場購房需求：貨幣化安置、直接發現金，讓原本大量買不起房子的人瞬間有了買房的能力和信心。

2017年棚改貨幣化導致樓市去庫存量達到3億平方米，同比2016年快速攀升，當年棚改帶動房地產銷售增長21%以上。在棚改作用下，房地產銷售迅速拉昇，2016年房地產銷售增幅40%，2017年的房地產銷售增幅則直接漲到了50%以上。可以說，自從1998年房改之後，就沒有出現過如此迅速增長態勢。

同樣，棚改也有效帶動了房價上漲，數據顯示到18年底，只要是經歷過棚改的三四線城市，超過90%的房價都有不同程度的上漲情況，很多城市房價漲幅甚至比棚改之前翻了一倍。例如安徽的蚌埠，2017年很多新樓盤的備案房價漲到了1.5萬元以上，這個幅度在當時全國各大城市都首屈一指；還有山東菏澤，16年房價才不足4500元，短短2年時間後的2018年則到了1萬元水平。

棚改在推動房地產增長的同時，很多拆二代大量湧現，享受拆遷紅利的時候，不少房地產專家、經濟學者也看到了背後的問題，例如樓市去化過於迅速，可能導致棚改之後房地產後繼乏力，同時家家戶戶好幾套房子，導致住房空置過多，資源浪費。

社科院在針對2022年房地產預測中，就曾經這樣直言不諱：個別的三四線城市在失去了棚改政策兜底之後，可能進一步滑入下行區間（因為前些年這些城市的購房需求已經過度提前釋放了，今後買房需求存在陷落情況）。例如原本一個城市在10年時間每年會產生100萬個購房需求，但是棚改之下，1年時間把未來10年的100萬個需求都端了出來，後邊9年時間需求釋放為0，這種局面會可持續嗎？

棚改讓很多家庭房產持有快速增加，進而導致大量住房閒置，經濟學家任澤平給出數據，中國的住房3.11億套，戶均可有1.1套以上，也就是說房子早就已經過剩了。西南財大同樣指出空置率在22%以上，遠超5%合理區間。

所以，有序轉變和調整棚改策略，成為了新的課題，停止“拆遷”？高層定音。從2018年國開總行收回棚改審批權限開始，就正是意味著棚改收緊了，根據住建部規劃，調整棚改策略，特別是對於那些去化時間短、存量房產的庫存不足、房價進一步上升壓力大的，要儘快取消棚改貨幣化安置，2021-2022年是棚改最後收官之年，這也就是說，從2022年起拆遷或消失了。

新規一錘定音，2022年起老房統統按“新規”處置。

隨著拆遷的逐步退出歷史舞臺，今後城市的房子老了、舊了該怎麼處置，不能拆遷的情況下，這些老房子問題如何解決？高層同樣給出了新的解決策略——舊改。舊改作為接替棚改的新政策，將在今後城市老房子改造中扮演新的重要角色。

根據規劃和實踐，在2021年，一共完成了老舊小區改造5.56萬個，比預算的5.3萬個更多，超額完成了年度舊改工作，年度總計涉及到惠民965萬戶。根據需求，2022年任務將會進一步提升，對於舊小區改造，今後幾年內要完成所有的2000年前（也就是房齡達到20年）的老舊小區改造。

住建部原副部長仇保興做出測算，仇保興研究認為在為期5年時間的改造工程中，規模應該在4萬億左右，很多人表示擔心，這4萬億投入到城市房地產了，會不會像多年前的4萬億一樣對樓市起到提振作用，進而引起新的房價上漲？大可不必擔心，因為這4萬億屬於消費改造範疇，並不會流入居民手中，更不可能把這4萬億投入到買房事業當中去。

舊改與棚改有著本質的區別，對樓市的影響力度很小，舊改基本包括小區硬件內容改造和軟件提升兩個方面，例如小區的天然氣管道鋪設、小區的牆體保溫層增加、小區的停車位建設等，還包括小區安裝電梯事項，這些錢雖然投入量大，但是都是產業消費帶動，不會影響樓市和房價。

老房按“新規”處理，2類人身價或上漲：

第一類：老小區的住戶，小區改造包括多個方面內容，例如為小區增加停車場、為小區新增公共娛樂區域、為小區安裝娛樂設施、新增便民服務網點，還有小區引進物業管理機制，除此之外，備受關注的就是老房子安裝電梯。

以上各種事項，都將為老小區帶來新的升值可能。特別是安裝電梯這件事實施之後，專家預計頂樓住戶的身價或上漲30%以上。頂樓在10年前最大的弊端就是需要爬行上下樓，住戶很不方便，日常進出、買菜、柴米油鹽都需要手提上下樓，隨著年齡增加，隨便一點磕碰都無法承受，所以頂樓在過去價格一直是整棟樓最便宜的一戶，然而隨著電梯的安裝，頂樓將轉變劣勢為優勢，除了不用上下樓爬樓梯之外，頂樓還有超大面積贈送、還有大露臺可使用，將會獲得市場買房人的喜愛，500萬元的房子，可能上漲150萬元，不算低了。

第二類：舊改的廠家或者參與者。就拿安裝電梯這件事兒來說，一部電梯可能40多萬元，還有後期的長期維修維護費用，這些費用將為電梯生產商帶來長效收益，一個小區10棟樓，那麼僅僅安裝費就可能達到400萬元，如果電梯商尋找到了更多的小區呢？可以說收穫頗豐。