2022年，看似雲淡風輕的樓市，實則暗流湧動，正常情況下，針對不同城市還會有穩樓市的措施出來，但整體看來，所謂的熱點城市只有上海、杭州等個別城市，而包括鄭州、天津、濟南等城市卻一路陰跌，超80座城市不同程度放鬆了樓市調控。在樓市博弈的大環境下，現在大家關心的是，今明兩年，“抓緊買房”還是“趁機變現房產”？要回答這個問題，還得看決定房地產方向的關鍵因子如何走。

記得有一位央行前副行長在談房地產與貨幣關係時提到，這些年房價上漲與貨幣超發有關。從統計數據也可以看到，2011年貨幣供應M2為85.16萬億，10年後的2021年，這一數字變為238.29萬億，淨增加了2倍左右，平均每年增速為15.3%。

所以，不少房產銷售員會拿這個作為宣傳語在朋友圈轉發：如果你存10萬元，一年後就相當於8.47萬了，存錢是最不明智的做法，勸告大家買房。從這個角度看，貨幣增長，物價自然跟隨上漲，房子作為一種商品，其上漲符合其邏輯性。那麼，在未來，房地產價格跟隨貨幣增長的邏輯還會存在嗎？

值得一提的是，隨著經濟增速放緩，貨幣增速也在下降，從2016年起，M2已經降至個位數，介於8%-9%之間。要不是因為眾所周知的原因，2021年的M2還會繼續在這個箱體內，甚至繼續趨緩。

正是由於這個原因，給予了2021年樓市一個“好臉色”，讓一些人誤以為新一輪窗口已經開啟，但現實很打臉，據央行給出的最新數據顯示，2021年M2增速為9%，以明顯低於過去10年15%的均值。如果劃一根線的話，那基本就是斜向下的線，這就是為什麼有人說，未來的錢會相對“值錢”了。

可見，雖然說考慮到經濟和各行業的適應性，貨幣不會立馬回到原點，但就未來5-10年看，繼續趨緩是一個不用質疑的問題。經濟專家黃奇帆曾做了這樣一個推導，未來10幾年，M2的增速大概=GDP增速+物價指數，如果GDP平均增速為5%、物價指數為2%的話，M2也就7%左右。換言之，如果你認可隨著經濟技術越來越大，其增速進入“L”型，那麼M2在目前的基礎上就會呈現一個穩步下行的趨勢。

說到這裡應該看明白了，作為決定房地產走向的最大因子—貨幣，將越來越弱，簡單地說，就是不能支持房地產價格繼續快速增長。至於一些經濟學家所說的購房需求因素，從我們目前的城市化率看，在2021年就超過64.7%，過了快速增長階段，還有新出生人口持續下滑，疊加1960年代初那批高峰人口在這幾年迎來退休潮，剛性住房需求只會越來越少。

可以確定的是，除在人口搶奪戰中取得先機的一二線大城市住房需求還有一定支撐外，大部分三四五線城市非核心地段將面臨著接盤無力的現狀，有價無市將成為常態，別說保值增值了，就是變現都是一個不得不面對的難題。所謂當局者迷、旁觀者清，2022年以後，我們到底該抓緊買房還是變現呢？

對此，李嘉誠的說法很現實。

作為一直馳騁在商場上的大佬，李嘉誠本身就是地產起家，從上個世紀50年代就進入房地產市場，堪稱地產界的“鼻祖”。當別人問他該不該買樓的時候，李嘉誠的回覆很現實，在他看來：

如果買來自住，且首付款夠，也能承擔分期款（月供），買房是沒有問題的，但同時也勸告，不要去炒樓。

李嘉誠的這個說法有多現實？不妨分析一下。舉個例子，假如今年買的房子總價200萬，明年房價即使跌了20萬，對你來說，由於是自住房，月供又能承擔得起，你自然不會放棄供月供而等銀行收房，對你自己，甚至銀行，都不會有什麼風險，不過是紙面上財富的一些變化。但對於槓桿炒房的人來說就不同了，不僅要承擔資金利息，還有面臨房產貶值，當房價變動到資不抵債的時候，他可能會選擇放棄繼續供房，最終的結果是炒房客和銀行一損俱損。

實際上，李嘉誠並不是嘴上說說，近年一直扮演著甩賣地產項目的角色，當一些房企還在做大規模的時候，李嘉誠在內地連一塊地都不拿了。難道是他判斷失誤嗎？從一些接盤他的項目看，如今雖說不一定虧了多少，但要想再變現，甚至獲利，誰說不是一個燙手山芋呢？他的那句“不賺房地產最後一個銅板”的經商之道，或可詮釋這一系列操作：當都想在頂峰撤退時，還能全身而退嗎？時間或是最好的驗證。

由此可見，李嘉誠身體力行，至少在他看來，一些地產項目到了該變現的時候，雖然不是獲利最大化，但起碼已經落袋為安，相比一些目前已陷入債務陷阱的開發商們，你才發現他的“明智”。對於個人而言，如果手中有多套房子，趁著市場橫盤期，變現一些非優質的房產，或是我們應得到的啟發。

在這一點上，筆者也贊同李嘉誠的說法，如果是剛需自住，年輕人要結婚，子女要上學，買來自住問題不大，但還抱著過去那種炒房思維，風險無疑越來越大，弄不好就虧了。對此，你有什麼看法呢？學習更多房產知識，歡迎關注本號。