8月11日，針對近期“龍頭房企被做空、政府會否救市、房子還能買嗎、房企爆雷與自救”等熱議話題，鳳凰網房產直播連線匯生國際資本總裁黃立衝進行專業分析深刻解讀。

#政府一定會救房地產

#現在是買房投資最差時候

#房企爆雷去年熱身今年大考

本期嘉賓：匯生國際資本總裁黃立衝

嘉賓介紹：黃立衝現任匯生國際資本總裁，曾任國金證券（香港）執行董事、盛富資本國際CEO、香港聯交所主板和創業板上市保薦人和持牌主管。從業20餘年，為上市、購併、對沖基金、地產基金專家。

Q1#什麼讓地產股集體跳水？

鳳凰網：8.10地產股集體下跌的原因？

黃立衝：恆指下跌牽連、評級下調的恐慌、房企負債率高、國際形勢影響

黃立衝認為主要有四大因素：

8月10日恆指（大盤股）收盤下跌1.96%，內資地產股大多跌成了中小盤股，受恆指下跌影響，地產股大面積下跌是符合大形勢的。

瑞銀下調了多家龍頭企業的評級，投資人有點恐慌所以下跌較多。

下跌比例和負債率很有關係，總負債率（總負債/總資產）越高，相對歷史高位（股價）下跌會越多，所以表面上龍湖下跌最多，其實龍湖相對歷史高位的下跌比例是最小的。

最近港股受到周邊地緣政治、國際形勢的影響，港股有拋壓，使得本來就較弱的房地產板塊下跌較多。

Q2#國資和散戶進入房地產接盤

鳳凰網：瑞銀報告對地產股影響幾何？

黃立衝：報告落後於市場；大基金避險清倉；國資和散戶進場接盤

黃立衝指出，瑞銀8月10日的報告發布調整了評級，券商的目標價也就跟隨評級進行了下調。

目前市場上，外資大基金多跟隨外圍形勢避險，所以出現大面積拋售、清倉和撤退，看起來就像做空一樣。但也有一些國資、華資所管理的基金，以及一些散戶在進來接盤。

實際上，券商的報告很多時候會落後於市場，報告是定期出具，但市場變化很迅速。所以外界觀感認為是券商帶動市場，其實是市場帶動券商。就像是一些內房股爆雷後，很多評級機構才開始調整評級。

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Q3#救房企要靠貨幣放水

鳳凰網：利好政策對房地產影響多少？

黃立衝：救企根本是貨幣政策；政策效果不復以往；市場可期小陽春

黃立衝表示，地產紓困基金，主要救項目、救業主不是救房企，房企的報表不一定有變化。銀行開設融資白名單、地方放鬆預售資金監管這類政策對房企有一定幫助，整體能有所舒緩。

貨幣政策是最根本的方法。2008年“四萬億”政策對房地產拉昇很明顯，但目前的貨幣投放量只有當時的1/5左右。

實際上，2021年12月末，中國的廣義貨幣(M2)餘額已經238.29萬億元，比2008年已上漲了4.35倍。這意味著，要達到當年的效果，（貨幣投入量）必須是當年絕對數值的5倍，加上地方政府同等配置。所以貨幣政策支持力度已經無法“回到從前”。

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Q4#買房前先做一套風險測試

鳳凰網：購房者還能買房嗎？

黃立衝：買房可以住但投資前景不再，買房前可以先做風險測試看“扛不扛得住”。

房地產肯定還是中國經濟的支柱行業，因為還沒有其他行業接棒。但普通消費者買樓的回報率，已經不復當年輝煌。

房地產作為保值增值產品的時代已經過去了，房子就是用來住的，不是用來炒的。如果期待通過買房達到投資回報，可能會失望。如果買房為了生活，房價升跌影響不大，那可以買房。

所以對消費者尤其是年輕人來說，以後買房需要先做一套風險測試，看能不能“扛得住”。

Q5#買房要選對城市

鳳凰網：買房如何選城市？

黃立衝：看地方經濟、看核心城市、看政策和貨幣推動

房價主要看政策和貨幣的推動。比如2008年美國（次貸風暴時期）紐約曼哈頓房價依然在漲，因為美聯儲大量投放貨幣，錢都聚集在少量人手上。

如果看供求的話，就要看城市未是人口淨流出還是淨流入、產業是否強勢、可支配收入是否強盛等。

整體來說，北上廣深的房價還可能出現局部穩定，往後各級城市的買房吸引力會逐步降低。

Q6#房企爆雷去年熱身今年大考

鳳凰網：民營房企融資前景如何？

黃立衝：去年只是熱身今年才是大考，這個階段不爆雷才是關鍵

2021年的房地產債務爆雷只是熱身，先把問題顯露出來，2022年才是大考。

今年的房地產債本金到期的規模是去年的9-10倍，房企幾乎在境外無法新發債了。

按照債務管理的邏輯，任何公司如果不能發新債償還舊債，就立刻債務違約，所以才會有評級機構大量調低房企評級。

在這個階段，節省利息成本已經不是關鍵，不債務不爆雷才是關鍵，儘管有些房企以躺平為威脅成功迫使債務延期，機構投資人因為拍拖累他們投資組合全面違約而被迫同意，法律上沒有違約，但是從實質的信用上也已經違約了。以後投資人也不敢碰這些房企了。

Q7#降負債是房企自救核心

鳳凰網：房企如何抵抗看空？

黃立衝：降負債、控成本、控規模

黃立衝認為，房企應對看空的方法，首先是降低負債率（降到70%以下），其次要儘量縮表，控成本、控支出、控規模。但目前環境下降低負債率極其困難。

延伸閱讀:《地產大跌日：瑞銀掃射 做空群起》

完

作者丨王婷婷

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