不能買賣。土地使用證上如果使用性質是倉儲用地，依據法律規定，在規劃、迠設管理部門，只能辦理倉儲所用迠築物的規劃、迠設許可手續，之外的公寓迠築是不會取得許可手續的。沒有合法的規劃、迠設許可手續，更不會取得房屋所有權證。這樣，所迠公寓實質上就是違迠。依據房地產法規定，違章建築不得進入市場，不能買賣交易。

可以！

1、土地性質不同。

商用公寓的土地使用年限就和住宅用地一不樣，商業用地的使用年限一般為40年或50年，而住宅用地是70年。

2、稅費不同。

購買新建商業公寓的單價雖然低，但購買商業公寓交納的稅費比住宅要高，另外如果交易二手商業公寓，個稅和增值稅都不能享受住宅的減免政策。

3、建築質量和標準不同。

商業公寓最常見的建築類型是板樓，和住宅沒有什麼本質區別，但小戶型比較常見。普通住宅一般是以家庭為單位居住，2房3房為主力，品質檔次高低不同。

4、活費用不同。

因為商業公寓的土地性質，公寓內的生活用電、用水都是按照商業用途收取的，比住宅房高出很多。

5、政策不同。

現在很多城市實行限購限貸政策，一般住宅會受到政策影響，而商業公寓很少受到影響。

6、居住條件。

商業公寓的公攤面積在30%左右，居住密度比較大，日照通風條件相對惡劣，樓下幾乎沒有公共活動區域和綠化景觀可享。普通住宅多層或高層的住宅公攤面積大概在17%~22%之間，採光條件能滿足國家規定，綠化條件比較好。