公寓是不能轉為住宅的，首先，公寓屬於是商業用地，而住宅屬於是住宅用地，商業用地和住宅用地的性質是不一樣的，商業用地的使用年限為40年，而住宅用地的使用年限為70年，公寓和住宅的稅費也不一樣，公寓的契稅為4%，而住宅的費用僅為1%，所以公寓是無法轉為住宅的

商住兩用房不可以改成住宅，《物權法》七十七條明確規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將經營性用房改變為住宅。除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

想要改變性質，應當按照房管部門審核批准的用途和經營項目使用，如需改變批准的用途或經營項目的，應當按照上述規定重新辦理審批手續。所以，先去規劃部門申請更改房產性質為商業，取得規劃部門同意的文件之後，再去地政部門補交低價並簽訂補充合同，然後再去登記部門做變更登記，將房產證上的性質更改。

商住兩用房和公寓的區別是什麼?

1、土地用期限有區別：公寓房子含了普通公寓和商住房，而普通公寓的用地性質和住房是沒有區別的，都是70年產權。商住房的用地級別是否商業用地，它的土地用年限大概為40年到50年。

2、享受的條件不類似：普通公寓在房產證上會標明“成套住宅”，可以和普通住宅差別享受落戶條件，享受教育分配指數，購房的期間也可以享受和普通公寓樓差別的貸款政策，比如說首付比例類似，在契稅收取上面也能享有優惠。而商住樓就沒辦法享有這些條件。

3、居住成本不類似：普通公寓和住宅樓差別，水電費規則也採用民用性質。而商住房既可以辦公室，也可以居住，所以它大概是按照商用正常來收取水電費的，花費會比普通公寓房子高出很多。還有就是商住樓因為全裝住宅，所有物業費也會比普通住宅更高，而且房間裡大概都不能煮飯，一日三餐都在外面餐館吃也是一筆不小的開銷。