口述 / 孫不熟

整理/ 安十一

什麼意思？以粵港澳大灣區對標的舊金山灣區為例，那些代表先進生產力、匯聚更多高收入崗位的區域，其實不在舊金山市區，而在舊金山郊區的那些小城鎮裡，比如山景城、庫比蒂諾市、帕羅奧圖等等。

事實上，國際三大灣區（紐約灣、東京灣、舊金山灣區），只有舊金山灣區是這個現象。

其實今天的珠三角，也呈現出這樣一種可能，在核心城市之外冒出幾個特別強的科技小鎮，比如東莞松山湖、佛山北滘、廣州科學城等等。這些小鎮都不在大城市的中心城區，卻創造了大量的高收入崗位，毫不遜色於CBD的供應能力。

今天就和大家說說松山湖。

01

松山湖一日遊

華為在松山湖有好幾個基地，我們參觀的是知名度最高的華為歐洲小鎮。小鎮被劃分為12個組團，每一個組團都以一座歐洲經典城市為藍本，包含巴黎、勃艮第、維羅納、海德堡等等。

而且，每個組團都是一個事業部，各有一個小火車站，小鎮內的華為人主要坐小火車通行，讓你一天“逛遍”歐洲12大名城不是夢。

我們也體驗了一把華為的橙皮小火車，一路穿行在紅花綠樹、青青草地中，不遠處溪水潺潺、野天鵝野鴨散落草地、歐洲建築成群，讓人有種穿越到哈利波特魔法學校的奇妙感覺。

貼幾張圖給大家感受一下：

攝影/小魚

體驗完這個“歐洲一日遊”，我感覺品質非常OK，無論是建築設計、園林打理，還是空間營造、路網規劃，都超過我見過的90%的文旅小鎮。

牛逼的企業果真做什麼都牛逼，華為做通訊、賣手機是佼佼者，現在就連蓋房子，也絲毫不輸給專業的開發商。

這個小鎮還有個名字，叫做溪流背坡村，華為人喜歡管這裡叫溪村，目力所及，沒有高達大廈、霓虹閃爍，只有藍天綠水，荔枝果園、雞鴨牛羊，真的很有“村”的感覺。

這讓我想起矽谷的那種生活方式，那裡的工程師也是不愛城市愛鄉村。

02

松山湖的前世今生

熟悉東莞發展史的都知道，松山湖並非一出生就高大上，而有一個典型的草根逆襲故事。

20多年前，松山湖還是大朗鎮一個名不見經傳的天然水庫，是東莞三鎮交界的“三不管”地區，當時誰也不會料到它會有今天的成就。

到了本世紀初，東莞“世界工廠”的聲勢如日中天，但東莞市政府卻深感這種發展模式和產業結構潛藏危機，想效仿深圳打造一個全新的科技創新聚落，松山湖這片“處女地”就被選中做了試驗田。

於是，東莞市政府決定以松山湖水域為中心，將大嶺山、寮步和大朗三鎮交界的部分邊緣地帶劃分出來，與湖泊區域重新組合形成新的高新技術功能區。

松山湖新城佔地70平方公里，距離東莞城區大約20公里、深圳市區大約50公里，最初構想是做成一個“科技產業園”，後來升級了，要做成一個有影響、有作為、體現東莞整體功能性的城市平臺，成為“經營產業、經營城市、經營智力、經營文化”的東莞新城，由東莞市政府直接管理。

據瞭解，松山湖最初的設計配置很高，政府請了中規院深圳分院等國內青年設計師為松山湖做叢集設計，松山湖圖書館、文化營、松山湖管委會、凱悅酒店等落地成花，十幾年過去了，當年參與松山湖規劃的設計師朱榮遠、張若冰、梁浩、周愷等也聲名鵲起，成了規劃大咖。

隨便貼幾張松山湖公建設施的圖，就能感受到它高起點的規劃水平：

極具前瞻性的規劃設計和基礎建設，為日後引進華為打下了良好的基礎。

據瞭解，華為在松山湖所有基地加起來，大約佔地8000畝，超過5平方公里，接近一個珠江新城的面積（6平方公里）。可以說，非常的龐大。

東莞對華為的慷慨，也獲得了豐厚的回報。如今，華為在松山湖的研發人員接近3萬人，再加上南方工廠、華為大學等基地的員工，總共有近七萬華為人在松山湖奮鬥。據此，華為迅速成為東莞第一納稅大戶。

不僅如此，華為的進駐，還為松山湖帶來了一大批上下游企業，如藍思科技、長盈精密、歌爾智慧、華貝科技等元件供應商，中軟國際、軟通動力、易寶軟體、華微明天等軟體供應商，他們在松山湖構建了一個全新的產業叢集。

從農村屌絲到科技新貴，松山湖的變形計還沒有結束。強悍的產業叢集背後是強大的GDP拉昇力。

2018年華為第一批員工入駐東莞，同年松山湖GDP大漲63%，達到630億元，位列東莞各鎮街第二。2019年，松山湖GDP超過虎門，問鼎全市第一，名義增速達到36%，升至867.3億元。

媒體驚呼，華為改變了松山湖，松山湖改變了東莞。

毫無疑問，松山湖是最近幾年東莞經濟最大的增長點，憑藉松山湖的崛起，東莞的GDP開始和佛山拉近距離，越來越近、越來越近……

2017年東莞GDP為7582.12億元，與全省第三名的佛山差了近2000億元。到2019年，東莞GDP達到9482.50億元，距離萬億俱樂部僅一步之遙，依然排在佛山之後，但差距已經縮小到1200多億元。

03

松山湖房價，憑啥可以和廣深市區一樣貴？

出色的經濟增長，為松山湖吸引了大量目光，尤其是房價。

我們在松山湖遊覽時，開啟貝殼APP一看，松山湖二手房成交均價已達到5.3萬/m²。

以當地標杆盤—萬科虹溪諾雅為例，12月這個盤最高掛牌價已接近6萬元每片平米，最新成交價（11月20號）在5.4萬多每平。

這個房價是什麼概念？不僅超過了東莞城區、臨深三鎮，還能和廣州海珠區、荔灣區的江景房PK了，即使和深圳羅湖、鹽田相比，也不遑多讓。

什麼叫農村打敗城市？松山湖用房價給灣區人民上了一課。

那麼，松山湖房價憑什麼可以和廣深市區一樣貴？為此，我簡單分析了一下原因。

一是需求端短時間內大增。最近三年，華為差不多向松山湖傳送了六七萬高收入人群（平均年薪50-100萬），和坂田總部循序漸進的增長不同，松山湖的這些高收入人群是差不多是“空投”的，有如“神兵天降”，對需求端的刺激是非常顯著的。

二是供應短缺。貝殼資料顯示，松山湖板塊在售房源僅388套，還沒有廣州市番禺區一個小區的在售房源多。

2012年，東莞出臺《關於限制我市四大園區新增商品住宅專案的通知》，隨後松山湖不再出讓商住用地。直到2019年9月，松山湖才推出一宗可對外銷售的商住用地，這意味著從2012到2019年這七年，整個松山湖的新房幾乎是“斷供”的。

所以，目前松山湖核心區在售的樓盤很少，而且大部分都是2012年之前建成的二手房，樓齡已經不算新了。

以下是松山湖核心區二手房小區的價格，大家感受一下過去一年的漲幅有多大：

三是深圳購買力外溢。715深圳收緊調控之後，大量深圳購買力轉移到東莞，有華為概念的松山湖迅速成為焦點。

四是環境優美的溢價。逐水而居是人類的天性，靠江、靠湖、靠海的房子從來就貴。再加上在華為的打造之後，松山湖除了天然湖泊，還有矽谷式的風情小鎮，對房價也是一個加分項。

值得一說的是，為了解決研發人員的住房問題，從2012年到2019年，松山湖雖然暫停了商品房用地，但對人才房的供應是非常慷慨的，據說有三萬多套的供應量，而且價格一直未變，至今只需9000元左右。

按道理，這麼大體量的人才房完全夠工程師們住了，但為什麼仍然沒有把松山湖商品房的價格平抑住呢？

我想，這裡面的原因有兩個，一是人才房的大量供應，同時也壓制了商品房的供應，導致商品房供應更稀缺。

另一個原因是，人才房長時間內不能貨幣化，資產價值不高。

比如說，2019年底，松山湖富通路南、基隆路北一地塊以底價3210元每平定向轉讓給了華為做人才房。賣出條件苛刻，交樓後兩年後方可辦理房產證，5年內不得轉讓或出租。限制期滿後，房屋所有權只允許在園區內部流轉。

賣不出市場高價，還佔據房票。對注重投資的人才來說，這樣的人才房並不划算。

所以，人才房和商品房其實是兩個互不關聯的市場，二者不存在明顯的競爭關係。就好比新加坡，雖然公屋的體量非常大，但商品房還是很貴。

04

松山湖，超越大城市30公里極限半徑

遊覽完華為小鎮之後，我一直在想一個問題，作為一個距離核心城市50公里之外的，松山湖為什麼可以供應那麼多高質量的就業崗位？

傳統意義上，我們認為大城市的極限半徑就是30公里（看各大城市的繞城高速半徑就知道），超出這個半徑的產業新城，是很難吸引到高收入崗位和高精尖人才的。

松山湖距離深圳南山的直線距離超過40公里，距離廣州天河的直線距離超過50公里，既超出廣州強勢就業中心的輻射半徑，也超過深圳強勢就業中心的極限半徑，距離東莞城區的直線距離也超過20公里。

不僅如此，這裡除了有一個天然湖泊，既不靠港口，也不靠機場、火車站，更沒有什麼著名高校。按道理，這種區位條件，是很難引進一線城市都在搶的高質量產業和高精尖人才的。

但是松山湖做到了，它打破了核心城市30公里半徑外沒有高精尖產業叢集的偏見，就靠一片天然湖泊，改變了大灣區的城市發展邏輯，讓“農村打敗城市”成為可能。

不知道是不是巧合？在松山湖模式的激勵下，我發現挖湖已經成了大灣區科技小鎮的一本標配，廣州知識城、白雲湖數字科技城、三龍灣文翰湖這些科技聚落，都是臨湖而建。

依託這些科技小鎮，如果「農村打敗城市」真的在珠三角普遍出現，這樣的灣區會更加精彩。