“對商業的進步永葆好奇心”

正文共3761字/6圖/1投票，正常閱讀需8分鐘

✒️ Lori·Liu

許久不見的“城市商業專案市調”系列。這一回，我們一次性走訪了雲貴高原的“雙子星”——昆明和貴陽。在氣候方面，此二者尤其昆明，足以秒殺西南、西部乃至於全國的絕大多數城市。在商業方面，兩座城市也各有特色、皆有潛力，亦值得去體驗一下。

往期回顧：

成都商業專案市調行程建議 | 2019年2月版

西安商業專案市調行程建議 | 2019年2月版

深圳商業專案市調行程建議 | 2019年3月版

重慶商業專案市調行程建議 | 2019年3月版

武漢商業專案市調行程建議 | 2019年3月版

鄭州商業專案市調行程建議 | 2019年3月版

北京商業專案市調行程建議 | 2019年4月版

杭州商業專案市調行程建議 | 2019年4月版

南京商業專案市調行程建議 | 2019年4月版

廣州商業專案市調行程建議 | 2019年4月版

長沙商業專案市調行程建議 | 2019年5月版

蘇州商業專案市調行程建議 | 2019年5月版

天津商業專案市調行程建議 | 2019年5月版

寧波商業專案市調行程建議 | 2019年6月版

瀋陽商業專案市調行程建議 | 2019年7月版

BY CRR

第一站>>昆明

昆明和成都一樣，向南發展。位於呈貢區的昆明南站高鐵站，目前距離中心城區有著較遠的距離，因此推薦站內換乘直達市區的昆明站。當然，昆明已經開通的地鐵1號線也可直達昆明南站。目前，昆明已經開通的地鐵線有4條，分別是1、2、3、6，主要打通了南北走向和東西走向的重要交通節點。從下面這張地鐵線路圖，可以更直觀地看到幾條地鐵線的佈局情況：

最新昆明地鐵線路圖 | BY MetroMan至於昆明的商業市場，在發展早期，一直是本土企業佔據了絕對的主導地位。金格、順城、同德、公園1903以及南亞風情第一城等，在市場上具有知名度的專案，大都出自本土企業之手。隨後，儘管萬達、世紀金源等外來企業也陸續在當地市場上佔有一席之地，但無論是規模還是影響力都不足以與“本土軍”抗衡。

不過，最近一年內，國內知名的成熟商業產品線——大悅城和恆隆廣場的先後亮相，進一步充實和壯大了“外來客”的隊伍，也讓昆明的商業市場一時間收穫了不少的關注度。

關於昆明目前的重點商業分佈情況，我們也曾做了一張商業專案圖，可供參考：

昆明主城區重點商業專案分佈圖 | 製圖JONE如果只是考察昆明的主流商業專案，2天時間應該可以看得七七八八。因此，我們梳理了一份“昆明2日市調考察行程建議”（括號中為備選項）：

Day 1 具體行程建議：順城購物中心（百大新天地、金鷹國際購物中心、正義坊購物中心）-昆明大悅城-昆明恆隆廣場-同德·昆明廣場-金格百貨

行程介紹：第一天可以主攻相對市中心的青年路、三市街和白塔路商圈。由本地開發商打造、開業十年的順城購物中心，無疑是昆明商業考察的必去專案，王府井百貨以主力店身份坐鎮，昆明的首家也是目前唯一一家的蘋果直營店也落址於此。並且，經過多年的運營調整，順城購物中心囊括了多家國際一線輕奢潮牌以及知名快時尚品牌，美妝高化、餐飲休閒、生活方式等多個業態聚集，成為昆明市場吸客能力超強的購物中心之一。逛完順城購物中心之後，可順便造訪距其步行可達的周邊幾個專案，如正義坊、百大新天地、新世界百貨及金鷹購物中心等等，可根據具體時間進行安排。然後就是兩大新加入“戰局”的外來商業，且都是在全國範圍發展相對成熟的產品線——大悅城和恆隆廣場。昆明大悅城作為一個輕資產+舊城改造專案，造訪它的意義或許已不止於專案本身的品牌引入和業態安排，還可以研究一下其對空間的改造邏輯，以及感受大悅城團隊在招商、推廣等多個層面的實力。至於恆隆廣場，作為港資恆隆在西南地區的首個專案，因為飽受期待，所以也飽受質疑。硬體水準、內容組合、引入的奢侈品牌、人氣客流等等好奇與疑問，都值得自己親自去感受一番。下午晚些時候可以考慮往北走，地鐵2號線可直達同德·昆明廣場，同樣來自本土企業的專案，品牌層級和人氣和新開的大悅城可以說不相上下。而距離其步行可達的範圍內還有金格百貨，昆明最老牌的奢侈品場子，可以花一點時間快速走訪，看看恆隆的入局能否對其造成明顯的衝擊。總的來說，第一日安排的專案幾乎都可以地鐵直達，交通比較便利。

Day 2 具體行程建議：南亞風情第壹城-公園1903-王府井滇池小鎮奧特萊斯（世紀金源購物中心）

行程介紹：第2日的行程主要往南走。第一站到南亞風情第壹城，可先後調研中央商業廣場和New Mall，兩個專案的風格與定位都截然不同：一個是“盒子+街區”的福斯化定位，不過品牌引入上有些參差不齊；另一個是更年輕有趣的小眾化定位，引入了多家原創手工及文創店，還有摩登天空首家線下實體店以及室內卡丁車等不少體驗性和趣味性兼具的品牌。然後可以打車前往距離並不太遠的公園1903。這個專案總佔地1500畝，內容涵蓋了主題公園、超市、影院、婚慶、奧特萊斯（金格奧特萊斯）、博物館等多重業態，並且具有更強的旅遊度假性質。尤其是其正門處的“凱旋門廣場”，更是其一大標誌性建築，已成為數遊客們必須打卡的網紅景點。最後再往南可以去考察一下王府井於今年9月底在昆明開出的奧特萊斯專案——王府井滇池小鎮奧特萊斯。品牌引入上雖然沒有多家一線大牌，以名品時尚和運動潮流等為主，不過單從開業當天來看，人氣還是相當可觀。不過奧特萊斯的位置一向交通不太便利，僅有一路公車可達，仍建議打車前往。當然，在第二天的行程中，如果時間允許的話，可以考慮去看一下世紀金源購物中心，畢竟該專案也算是較早進入昆明的“外來商業”，而且體量也比較大。

另外，我們也將主流專案按重要性次序擬定了一份參考表格，以便各位能夠根據自己的時間進行有選擇的行程安排。

延展閱讀：「昆明城市商業印象」、「昆明恆隆廣場百圖實錄」

第二站>>貴陽

相較於昆明，無論是城市交通情況，還是商業佈局情況，都稍顯欠缺。截至目前，貴陽僅開通一條地鐵路線，即地鐵1號線，並且是走向是從東南角往北到觀山湖新區，並未串起市中心商業相對集中的地段。

貴陽的商業發展和昆明有類似之處，最明顯的一點便是，同樣由本土企業挑起大梁。無論是早期的星力百貨、南國花錦和荔星名店，還是購物中心時代的亨特城市廣場和花果園購物中心，本土企業都在盡己之力在商業市場持續發聲。當然，在貴陽的城市商業發展程序中，也出現了一些外來企業的身影，譬如百盛、世紀金源、萬達、宜家及印力等，並且在各自不同的階段也扮演了不可或缺的重要角色。只是相對而言大部分進駐時間較晚，所以仍待時間和市場的檢驗。

貴陽主城區重點商業專案分佈圖 | 製圖JONE

客觀地說，現階段的貴陽商業從數量和品質上看，都仍有不少空間。因此，2天時間足夠將這座城市具有代表性的商業體驗一遍。

以下為“2日貴陽市調考察行程建議”（括號中為備選項）：

Day 1具體行程建議：南國花錦購物中心（百盛購物中心）-荔星名店-貴陽國貿廣場-星力百貨瑞金店（智誠百貨）-亨特城市廣場-逸天城購物中心行程介紹：

第一天的行程主要放在以傳統商圈噴水池為主的市中心一帶，考察物件也以相對老牌的本土專案為主。譬如南國花錦、荔星名店、星力百貨及國貿廣場，都是貴陽商業市場早期的百貨代表，也是貴陽的一線奢侈品及中高階品牌最早落地的代表專案。亨特城市廣場與逸天城購物中心都於2010年之後開業，而且二者都引入了貴陽市場的“首店”：星巴克、H&M貴州首店均落位在亨特城市廣場；ole'超市、Maxmara、喜茶等品牌的貴州首店則選址定位中高階的逸天城購物中心。Day 2具體行程建議：

花果園購物中心（海豚廣場）-鴻通城購物中心-世紀金源購物中心（貴陽宜家商場）-雲上方舟購物中心（砂之船奧特萊斯）

第2天的行程重點放在了城北觀山湖一帶的商業。但在那之前，有兩個專案值得一看。

首先是花果園購物中心，依託於“神盤”花果園而打造的商業體，半開放式街區，定位相對偏社群，大概主要是為服務花果園自帶的巨大住宅人口。

在拜訪花果園購物中心的同時可以花一點時間順便圍觀一下即將開業的海豚廣場，同屬於花果園片區，但定位更偏高階和商務。

另一個便是緊鄰貴陽火車站的鴻通城購物中心，因為專案周邊擁有成熟且龐大的居住客群，再加上車站的大量流動人口，鴻通城的人氣一直不成問題。並且，專案還帶來了貴陽購物中心內唯一的兒童水上樂園。

隨後再北上，重點調研觀山湖區的兩大專案——世紀金源購物中心和雲上方舟購物中心。

世紀金源購物中心開業於2011年，總體量達30萬方，由A、B、C、D四座單體建築構成，A座為國貿TP-MALL，D座是居然之家，B、C兩座則分別引入了永輝超市和蘇寧易購兩大主力店。

今年貴陽最受期待的商業體後天開業，我們提前劇透一波

。引入的主力店中包括了貴陽首家鍾書閣，人氣客流或許不甚穩定，不過其建築設計有內有外、有上有下，體驗還不錯。

當然，我們也做了一份貴陽主要專案的表格，以供各位更自主安排合適自己的市調行程。

延展閱讀：「

貴陽商業地方誌

」、「

尋味貴陽 | 2018林城商業圖鑑

」|靈魂互動|

- THE END -

獨到視角 | 犀利表達 | 客觀評述

商業地產志（Commercial Real Estate & Retail Research，縮寫CRR）是以商業地產及實體零售為細分關注領域的垂直自媒體。3年多來，CRR以獨到的行業視角及客觀的行業態度，對商業地產及實體零售行業的重大新聞、熱點動態、行業大事件進行不聒噪的記錄與分析，釋出第三方視角專業觀點，反映行業真實的發展動態。迄今為止，CRR已經在北京、上海、成都、杭州、西安、重慶建立了城市合作站，更多城市合作伙伴亦在招募中，詳情請致電郵[email protected]。