|古城的崛起，才是開封真正的價值
NO.1 | 壹
千呼萬喚始出來
等待了多時的《開封宋都古城保護與修繕規劃》
終於在近日，面向公眾完全展現
在一些老開封人眼中
城牆之外，開拓不斷、日新月異的多個新城區
和其他城市的新區，也並沒有太大的差別
反而是古城區內的一磚一瓦、一街一巷
便成為代表開封獨樹一幟的底蘊和價值
開封真正的「魂」
其實深深紮根在城牆之內的古城區
往大了一點說
開封古城，其實就是河南歷史演變與傳承的見證
當建業·華誼兄弟電影小鎮開建之初
確定要打造河南民國風街區的主景觀大道
翻遍了河南所有的歷史文獻
最終選定，並完全臨摹參考的
就是位居開封古城內的民國建築
但凡去過這裡的開封人
看到電影小鎮內似曾相識的建築之後
你一定會明白
開封古城價值的影響力是有多大
而這，也僅僅是
八朝古都豐富歷史中的滄海一粟而已
所以，如此具有辨識度和代表性的古城
讓河南省政府與開封市政府攜手
列為重中之重
需要在河南省政府常務會議中專門審議
並組織專家反覆研討的
便是《開封宋都古城保護與修繕規劃》
由此便足以看出
在開封古城的核心文化保護與傳承上
各級政府所傾注的精力與關注
是有多麼的強烈
而這，也是我們如此關注
《開封宋都古城保護與修繕規劃》
如何打造、最終成形的期待根源
好在這份翹首以盼的規劃
並沒有讓我們失望
最起碼，對於我來說
NO.2 | 貳
拋開繁雜的敘述
我們直接看此次規劃的重點
一、古城保護與修繕的結果
最終是要開啟宋都古城
「全域保護、全域規劃、全域管理、
全域經營、全域旅遊」
五個全域的保護髮展新模式
說得直白一些，我的理解
就是把宋都古城
作為一個開放式的旅遊景區
實現全景、全業、全時、全程、全民的
古城全域旅遊體系
這是政府鐵了心
要把城牆之內的這盤大棋，做出特有的味道出來
而實現這個的第一步
便是古城劃定「四廂二十坊」
規劃中明確指出：
明確古城每一個廂、坊
「保護、修補、更新、保留」的實施策略
突出古城保護、文化繁榮，避免大拆大建
用繡花功夫做好古城每一寸土地的保護、建設和發展
其中，我認為的重點
在於「避免大拆大建」
其背後的潛臺詞
第一，在古城原有的基礎上
儘量地不去破壞原有的樣貌
復興坊商業歷史文化風貌區（鵓鴿市）的成功運作
便是最好的見證
*復興坊商業歷史文化風貌區（鵓鴿市）
第二，對於老城區急需拆遷的棚戶區
依然會展開因地制宜的遷移工作
剛剛進行完畢的開封府二期地塊以及水系一期區域
便是可以參考的典範
從圖中可以看出
紅色區域是保護類地塊
棕色區域是修補類地塊
紫色區域是保留類地塊
這三大顏色的區域，只會修繕或原址保留
並不會出現「大拆大建」的情況發生
而綠色區域代表的更新類地塊
就要依據每個區域的不同情況
來做適當的城市改造與更新
二，綠色生態修復，水城共融
開封古城內將形成真正意義上的五湖貫通
包公湖與龍亭湖的水系二期
已經為大家開立了模板
正在推進的龍亭湖到鐵塔湖的水系一期
以及包公湖和潘楊湖
通過城區內新開鑿的
古汴河、惠民河進行相連的水系三期
以及龍亭湖與Sunny湖之間以龍陽河進行貫通的佈局
已為我們勾畫出一城水景宋韻的詩詞畫卷
實現古城全域旅遊體系的水上根基，就在於此
另外，古城內還將會實現
古城牆、護城河、綠化帶、內外順城路的環城五貫通
並修復環城綠環，真正讓古城綠意盎然
同時，建業泰和府挖掘出來的明代永寧王府遺址
已經確定成為明代永寧王府遺址公園
進行保護、建設，並對民眾開放
建業泰和府當然也會繼續開發建設
只不過，他的責任與規模
都體現在了為古城崛起，取大義而舍小義
*西司夜市旁，永寧王府發掘現場木質文物保水處理
而大南門甕城公園的改造
又將會賦予古城中軸線中山路上
又一個極具代表性的開封名片
只不過，希望甕城的建設
和現在正在施工的「一渠六河」濱河路段
能夠進行很好的銜接
千萬不要做
「你方唱罷我登場」，勞民傷財的反覆工
NO.3 | 叄
《開封宋都古城保護與修繕規劃》
目前正處於廣泛徵求意見當中
既然如此，我們根據當下開封的實際情況
也來提出一些意見
古城振興，道路先行
這本身就是再正確不過的事情
從圖中，我們也可以很清晰地看出
進出古城的道路脈絡
而在我看來，制約古城出入關鍵的點
在於西側道路的稀少、缺失
東側出城的四條大道，直接導引出東向人群
南側在甕城公園建造之後
也能夠直接打造出四條直通南向的大道
北側也因宋都皇城旅遊度假區和歷史的原因
只有北門、大宋武俠城南門這兩條道路可行
但目前至關重要的西側
整個古城之內
只有金耀門、大梁門、以及向陽路可以西行
最為關鍵的是，這三條道路
承載能力在遭遇旅遊旺季，就會直接全部爆表
雖然已經有了更多的繞城方式
譬如東京大道、復興大道
但他們最終的導向
也只是北側為數不多的兩個進城入口
所以，古城難進又難出的關鍵核心
還在於西側出城道路是否給力
因此
是不是可以在此次規劃中
能夠有針對性的拓寬、升級或改造？
哪怕時間長一些
最起碼，能夠讓古城的「古」與新區的「新」
能夠不會因道路的硬體原因
而失去太多的關聯與吸引
這項工程本身就不是一蹴而就的事情
慢慢來，好好建、用心做、別辜負
這次恐怕是古城崛起最具能量和機遇的一次
那麼多年都等了
開封民眾們也不差這一時
NO.4 | 肆
所以，當你看過
開封古城未來的長遠規劃之後
站在樓市的角度，你會作何感想？
沒錯，開封樓市的未來
僅且唯一高價值的地方
不在他處，就在古城
第一，依照目前來看
古城內已經不太可能大面積出讓土地
目前在售或即將開售的住宅專案
僅有解放路上的御龍灣二期
龍亭後艮嶽的藍城一號院
御街西側迪臣置業的龍亭湖1號.璽園
以及建業熙和府二期、半畝園
浴火重生的建業泰和府專案
而去年在Sunny湖附近
以650萬元/畝高價拿地的盛潤置業
之前因攜手綠城，欲打造開封版的綠城·江南里
而備受期待
但最終也因政府收回土地，而宣告失敗
由此可見
在古城內開發建設專案，絕非易事
問一問建業的朋友、迪臣的朋友或者藍城的朋友
你就會知道，他們在古城過得有多艱辛
但也就因為如此
這些古城內的專案一旦出街展現
稀缺性一定會推著他們
成為開封樓市的價值高點
第二，當你看懂了古城的生長脈絡之後
難道就沒有一點點「小心思」在內心湧動嗎？
那些在古城區有房產的人們
一定要守好自己的房子
萬不得已，千萬不要廉價出售
古城是未來開封
最為金貴、稀缺、獨一無二的區域
只不過現在還未成熟、大部分人預見力不夠
而導致他們視而不見
能在北京三環買房的人
不一定能夠在北京一環內買得起房
城牆以內的開封城，就是開封的一環內城
物以稀為貴
當身邊的人都認識到這一點
你也就買不起了
最後，低價購買老宅
坐等拆遷賠償的房產投資故事
你聽說過嗎？