2019年末這場新型冠狀病毒的突襲，勢必會使人們對健康產業的需求日益增長。同時，人口老齡化的加速到來以及生育政策的放開，健康產業即將迎來巨大的增量市場空間，現在醫養文旅結合的養老社群、康養度假村、集中醫科普和觀光互動為一體的中草藥種植基地，這些“醫療+旅遊”跨界融合的業態，正越來越頻繁地進入人們的視野。

“旅遊目的地+醫療康養”是文旅產業目前最受關注的領域之一，也是旅遊業攀爬產業價值鏈高階、擴充套件新的發展空間的潛在突破口。

當前，“旅遊目的地+醫療康養”的跨界融合呈現什麼樣的態勢？存在哪些特徵和產業發展需要把握的關鍵要素呢？

政府近幾年不斷加強對健康產業的政策扶持力度，包括將“健康中國2030”建設上升為國家戰略，並制定《“十三五”健康老齡事業發展和養老體系建設規劃》。其中明確了加強醫療服務體系建設，提升服務品質，以及強化康復護理，積極推進醫養結合的發展目標。

綜合這些趨勢，相關專家認為在城市化程序放緩、去地產化的時代背景下，從健康地產的角度切入地產開發會為開發商賦予新的增長動力。

鎖定養老、醫療、旅遊產業，進行醫療專案建設投資、養老健康專案運營、地產+旅遊產品混合開發等新興地產產品開發，開發商從最初的房產開發建設商到後來的城市運營服務商，再到現在的健康品質生活服務商。

房企角色身份的轉變也是全民品質生活提升的一個縮影，大健康地產時代已趁勢到來，如何在“新常態”下有效推進“大健康+地產”行業的發展，需要各方的共同努力。

專家認為，健康產業可劃分為三個層級。

其中，最內圈的核心層次為醫藥研發及生產，醫藥科學相關研發及生產處於產業鏈頂端；第二級層次則是（跨）醫療服務，通過完善的服務，把處於高層次的大健康產業研發成果轉換為面向福斯的消費品；本文討論的健康地產，則位列第三層級，即通過將健康概念與其他產業相融合的產物，例如“健康+居住”和“健康+旅遊”等，把健康融入生活，倡導健康的生活方式。

而在健康地產的領域內，雖然各個層級參與方的資源正逐漸共享，令涉及健康地產的參與方將更多元化，但由於優質的核心醫療環節仍是市場稀缺資源，大型地產開發商更傾向通過養老服務和泛醫療服務試水健康地產領域。

這一趨勢也反映在健康地產專案集中分佈在一線城市和旅遊城市的現狀上。由於優質醫療資源在東部沿海城市集中度較高，且充足的醫療品牌儲備有利於地產開發商準確篩選並匯入健康服務資源，因而在經濟發達的京津冀、長三角及珠三角地區的醫療專案比重和數量更多。而位於昆明和三亞等旅遊城市的養老和康養度假專案比重和數量則更具優勢。此外，這些城市在老年人口基數、地區人均可支配收入以及地區醫療水平這三方面均水平較高。

海外健康地產通常以醫學城、健康城、大型養老綜合社群等為空間載體，推動健康產業叢集發展，形成臨床醫學產業高地和健康服務產業。

迪拜健康城Dubai Healthcare City

全球首個全面的醫療保健自由區，由醫療區和度假療養社群構成；第一階段側重於醫療建設，目前已建設完全。

位於Oud Metha佔地410萬平方英尺（570畝/38萬㎡），距迪拜國際機場僅4公里；第二階段側重於度假療養，建設之中。位於Al Jadaf佔地2200萬平方英尺（3065畝/204萬㎡）

在國內，多個重點地產企業也採取了不同的戰略佈局將現有房地產業務與醫療大健康產業合流，這是現階段絕大多數房地產企業轉型所採取的模式。

像萬科、恆大、碧桂園等企業雖然也有投資、併購或自建醫院，但是他們沒有像萬達一樣完全脫離自己的房地產業務，他們更多的是走的“地產+醫療健康配套”泛健康的路子。

同時包括髮揮傳統地產業務資源協同性較高的優勢，僅參與開發環節；或是深度參與養老和康養專案操作難度相對較低，自然資源和區位條件要求較高的專案；以及以參股或控股等品牌層面合作為主，針對如醫美等具有市場前景的健康產業環節重點佈局等。

“地產+健康+文旅”主要發展模式

01|養老康復地產

以老年人口為目標客戶群體，是以滿足老年人日常生活一般需求與特殊需求而設計的適老性地產專案。

02|健康服務地產

在傳統地產的基礎上引入社群健康管理，是滿足全齡醫療需求的綜合性社群健康地產專案。

03|養生旅遊規劃

選址多集中具有豐富旅遊資源地區，旅遊養生、康體健身和休閒娛樂配套設施完善，居住形式具有時令特徵。

04|醫療健康產業城

從城市戰略發展目標和戰略規劃層面出發的綜合最廣泛健康業態（康、醫、養、教、研、遊），配備完善設施的大型地產專案。

房企“健康+地產”跨界融合發展，佈局全產業鏈

健康地產的開發與運營模式正產生以下變革：

第一，健康地產領域的合作渠道將更多樣，地產商與醫療健康資源的合作渠道從單一的招商引進發展成為雙向合作共建、收購、參股、併購等，充分整合各方資源。

第二，健康地產領域的運營模式更復合，未來健康地產專案將轉向關注服務環節的輕資產運營，快速實現品牌和運營模式的輸出，拓寬盈利渠道，以緩解單純的重資產模式給建設方造成的財務壓力。

最後，健康地產領域的細分市場更專業。市場持續細分將成為未來健康地產開發的重要基礎之一，對於細分專業市場中優質品牌資源的競爭更加激烈，要求開發商未來在拓展寬度的基礎的同時，還需更加關注細分醫療健康資源的篩選以及垂直市場需求的挖掘。

運營模式的變革和一線城市的成熟佈局，將使得行業朝著更精細化、專業化的方向發展，同時基於已有專案孵化的品牌與管理模式將開始向三四線城市下沉，逐步形成規模化、連鎖化佈局。

這也令差異化、個性化和品牌化成為未來健康地產開發運營的重要把控環節，即成功的健康地產專案離不開三個要素：

一是健康產業專案對健康產業資源依賴度極重，產業核心是區分不同專案的根本要素，因此，匯入符合定位的產業元素必不可少。

二是清晰而精準的市場定位必不可少，它決定了產品未來長期的發展方向，並對醫養文旅設計、建設、運營、投資等多個環節起到指導性的作用。可見，“伴隨健康產業的深入發展和市場的逐步細分，健康地產專案中客群、產業環節等的精細化解構和精準化定位，以及對應的專業化產品和細緻化服務是構建競爭護城河取得市場成功的突破關鍵。”

三是高品質的運營是維持專案生命力的必然保證，而成功的專案通常在前期的設計環節已對後期運營有著細緻考量。因此，在專案後期運營階段，可以強化培育專業運營能力，逐步實現品牌輸出和複製。

這三個元素的有機結合可以結合業主自身資源配置情況和國內外先進案例建設運營實踐，構建了一套具有針對性的健康地產開發條件評價體系，結合定性及定量的分析方法科學辨識適配的健康地產專案型別。同時，豐富的經驗使我們可以將實操層面的具體問題提前融入頂層設計當中。

健康地產領域承載著為社會分擔養老壓力的眾多期望與責任，持續為社會養老的資源稀缺提供多元的補足。通過產業為本，市場為導, 以地產空間為有形載體，以帶動區域健康產業發展、不斷提升居住者的健康品質為無形價值，迭代創新健康產品和服務，將是未來健康地產可持續發展的核心動力。

現在，以住宅為開發主體的時代已經過去。未來，開發商將在產業升級中承擔更重要的角色，例如參與到醫療、養老、教育、旅遊等行業中，在現有行業軌道中進行跨界融合發展，根據行業變化進行轉型升級。

一方面，在城市化程序加速及地方政府對產業發展的迫切需求下，開發商必須進行角色轉變，佈局符合目前及未來市場需要的產品結構；另一方面，開發商轉型養老、醫療、旅遊產業，既輔助了地產主業，也能積極有效培育新增盈利點，提升整體專案利潤空間。

總體來說，既有成長沃土，又有指導方向，房企“健康+地產”跨界融合發展佈局全產業鏈，勢在必行，作為文旅規劃設計公司，各行業的發展都會成為文旅行業發展的新苗頭，只有了解市場，才能制定符合市場需求的規劃方案，而醫養旅遊景區規劃更應該多關注醫養方面的相關政策及發展態勢，將醫養與旅遊充分融合，合理推進地產旅遊多種發展模式。