海口觀瀾湖國際旅遊度假區總規&控規 修編

一、規劃範圍

東至東線高速公路，南至遵譚鎮的鹹京村，西至海口火山群國家地質公園，北至海口繞城公路，範圍面積約26.03平方公里。

二、規劃定位

觀瀾湖園區將緊緊圍繞國家賦予海南的“三區一中心”的戰略定位，積極支援海口國際旅遊消費中心的建設，深挖自身優勢資源，積極培育旅遊消費新業態、新熱點，提升高階旅遊消費水平，推動旅遊消費提質升級：努力將觀瀾湖建設成為業態豐富、品牌集聚、環境舒適、特色鮮明、能級高、輻射強的，承擔體育運動示範、旅遊消費供給、演藝文創體驗、商務辦公交流等重要功能的體育+文化旅遊產業集聚區、國際旅遊消費中心承載地。

具體職能包括:

國際化的體育運動示範區：藉助觀瀾湖國際體育賽事品牌優勢和舉辦經驗，升級完善文化體育旅遊體系，積極再引入一批國際一流賽事和國際體育基地，吸引全世界體育遊客，增加海南對外吸引力。以Golf體育、足球體育為著力點，持續推進Golf世界盃賽事、國際足球賽事等體育旅遊精品賽事的完善與升級；以特色體育為抓手，不斷延伸體育旅遊產業鏈，創新體育產業新業態、新模式，新機制，配套發展運動康養，實現由“單主題”體育運動向“多元化”體育旅遊的發展，積極建設國家體育運動示範小鎮，打造海南體育運動示範區。體驗型的演藝文創先行區：藉助觀瀾湖影視主題街區發展基礎，以汽車小鎮、國際學校等重要專案為引子，延伸文化藝術產業鏈條。在提升影視主題街區觀覽體驗的同時，補充國際化演藝文創體驗式消費產品，引進國際演藝經紀，發展國際歌舞、音樂、話劇等多種型別的舞臺劇目演藝，拓展演藝文創內容創作孵化產業環節，打造具有國際吸引力的演藝文創集聚區。精品型的旅遊消費供給區：依託觀瀾湖旅遊園區現有業態，推進國際化改造，率先達到國際化水平。堅持高標準、高起點理念，打造具有國際影響力的旅遊消費商圈。結合海南汽車能源動力改革示範，發展名品新能源汽車等高階體驗消費，提升園區旅遊消費資源檔次，培育旅遊消費新業態、新熱點，推動旅遊消費產業融合創新，增強海口市旅遊消費集聚力、吸引力和影響力，建設海口精品型旅遊消費供給區。花園式的商務辦公聚集區：服務觀瀾湖旅遊消費和文創演藝功能，提升旅遊消費服務、汽車高階體驗辦公和數字文創辦公服務配套能力。以國際化旅遊經紀服務為抓手，配套藝術品策展、旅遊展慶策劃等相關辦公服務；圍繞汽車高階消費體驗配套汽車設計、綜合維保與檢測認證相關功能；服務演藝文創發展數字文創產業的內容經銷、媒體運營和播映發行。打造創意式辦公空間，發展線上線下結合的花園式商務辦公聚集區。

三、規劃規模

至規劃期末，觀瀾湖旅遊園區可容納常年居住人口約9.1萬人；規劃酒店客房數約4830間，可容納旅遊過夜遊客約7200人。

觀瀾湖旅遊園區規劃建設用地共計1284.93公頃，其中，其中居住用地205.07公頃，公共管理與公共服務設施用地225.74公頃，商業服務業設施用地301.53公頃，道路與交通設施用地219.83公頃，公用設施用地5.08公頃，綠地與廣場用地172.07公頃。

觀瀾湖旅遊園區規劃總建築面積規模不超過874萬平方米，毛容積率應控制在0.68以下，淨容積率應控制在1.18以下。

四、規劃結構

堅持極點帶動、軸帶支撐、合理分工、功能互補原則，進一步提高專案發展協調性，構建結構科學、集約高效的“一軸串聯、兩區共生、極核引領、多元支撐”的總體空間發展格局。

“一軸串聯”：即以羊山大道為主要骨架的特色旅遊發展軸，向北聯絡迎賓大道，向南延續至規劃範圍外的新坡鎮野生動植物園新區，沿線串聯觀瀾湖旅遊園區影視體驗、藝術文創、商業娛樂、體育競技等高階旅遊功能。

“兩區共生”：依據主導產業劃定的兩個特色功能片區，集聚高階產業功能，強調區域功能複合，形成產業用地，旅遊居住用地和公共設施用地組合佈局，功能完善的單元。

1、旅遊消費功能片區：結合觀瀾湖新城、馮小剛電影公社、海南大學國際校區等專案功能，提升豐富相關相近產業體系，形成高階旅遊消費產業集聚區，包含旅遊消費、電影文創、藝術文創、文化展示、休閒商務等五個次級功能組團。

旅遊消費組團：即觀瀾湖旅遊園區北部觀瀾新城商業街區區域，以提升園區旅遊消費資源的集聚水平，優化旅遊消費環境建設為目標導向，打造特色鮮明的國際旅遊消費區域。影視文創組團：即馮小剛電影公社群域，以電影文化體驗、影視拍攝製作為主導功能，積極拓展多元影視文化種類，發展影視相關IP孵化、影視文學創作、廣告傳媒等專案的區域。藝術文創組團：位於觀瀾新城北側，以海南大學國際學校為發展契機，引入國際教育交流基地、文化創意街區等專案，延伸發展教育、藝術產業鏈條，進一步促進觀瀾湖旅遊園區文化產業發展的區域。文化展示組團：位於觀瀾新城東側，將集中佈局各類文化場館、藝術中心等設施，為影視文創及藝術文創產品提供展示的平臺，是具有國際吸引力的文化交流場所。商務綜合組團：位於觀瀾湖大道東側，為觀瀾湖旅遊園區體育、文化產業提供商務辦公服務及配套居住等功能的區域。

2、體育旅遊功能片區：以觀瀾湖Golf、巴薩足球等國際化品牌體育為基礎，聚合引入多種體育運動型別，形成綜合體育功能區，包含Golf運動。足球運動。體育綜合消費等三個次級功能組團。

Golf運動組團：位於觀瀾湖旅遊園區中南區，分為南北兩個運動組團，是以觀瀾湖現有10個Golf場為基礎，發展Golf國際賽事、Golf教育培訓等專案，並配套度假酒店、養生溫泉、旅遊居住等休閒度假設施的區域。足球運動組團：位於觀瀾湖旅遊園區西南角，是以中國南方足球訓練基地為基礎，集中發展足球訓練、足球賽事.足球教育等專案的區域。體育綜合配套組團：位於觀瀾湖旅遊園區中部，以高度複合的商業、商務、娛樂、文化、教育等功能用地，建設體育功能片區的綜合服務核心的區域。

“極核引領”：重點強化的功能中心，即規劃區北部的密集旅遊消費極核以及中部的體育綜合服務極核，以點帶面，促進觀瀾湖旅遊核心區全面提質升級。

“多元支撐”：Golf運動、足球運動、體育綜合消費、旅遊高階消費、電影文創、藝術文創、文化展示、休閒商務等多種次級功能組團融合互動發展，培育旅遊新吸引點，支撐觀瀾湖旅遊園區的建設發展。

五、公共服務設施

規劃區形成“區域-片區-社群”三級公共服務體系。

區域級公共服務設施主要是指對標海南自由貿易區(港)建設，以打造海口南部世界級文化展示視窗和體育聚集體驗基地面配套設定的公共服務設施，承擔國際性的文化交流、娛樂展示、體育運動等功能。

片區級公共服務設施是指服務旅遊園區及周邊區域，主要承擔片區綜合服務功能的公共服務設施，包含商業商務、教育培訓。醫療衛生、旅遊接待等功能。

社群級公共服務設施是指承擔規劃區居民及就業人口日常生活服務功能的公共服務設施，包含社群服務、衛生服務、文化活動、運動健身、便民服務等各類設施。結合規劃區居住用地佈局及人口規模，設定旅居生活服務圈，主要參照五分鐘生活圈相關。

配套要求，打造社群級公共服務中心，服務半徑在800米至1200米。同時結合居住街坊最基本單元的生活配套設施的配置，滿足居民生活服務最基本需求，提供包括生活商業、社群服務、文化活動、運動健身、衛生服務等公共服務設施。

六、道路交通規劃

對外交通。規劃區通過三永公路、大豐-木蘭灣公路、海榆中線、羊山大道形成“兩橫兩縱”對外道路系統。通過觀瀾湖大道、羊山大道、星影大道。觀瀾湖旅遊公路、三永公路、大豐至木蘭灣公路，街接繞城高速、東線高速，通過多出入口分解進出交通。

道路系統。規劃區採用尊重自然的靈活自由的路網格局，形成主幹路、次幹路、支路三級路網結構。

公交系統。打造軌道交通、旅遊單軌、區域旅遊公交、旅遊公交幹線及旅遊公交支線等多元化旅遊公交系統。規劃區設定1處公交樞紐站，1處公交首末站，與停車場合建。

綠道系統。構建“內通外聯”的慢行遊覽系統。次幹路、支路構建規劃區全覆蓋的慢道網路。

停車設施。規劃區集中設定10處停車設施。其中，2處生態停車場，2處結合公交場站設定社會停車場，6處社會停車場，地塊配建停車位數量參考《海口市城市規劃技術管理規範》的相關規定配建。汽車充電樁建設應滿足《海南省電動汽車充電樁設施建設技術標準》等相關國家和海南省規範及技術標準要求。

七、重點片區城市設計

1、區位

本次城市設計重點片區為旅遊綜合消費區,位於觀瀾湖北部，即繞城高速以南、東線高速公路以西、羊山大道北段及北支路兩側區域，面積約為5.53平方公里，包含花園商務風貌區、活力風尚風貌區和文化創意風貌區。

2、主體功能

依託觀瀾湖新城、馮小剛電影公社和海南大學觀瀾湖分校，以及擬建設的汽車特色文化專案，塑造多元豐富的觀瀾湖旅遊消費中心，以商業娛樂、電影文創、藝術演藝、休閒商務等功能為主。

3、開敞空間

形成“一軸串聯、核心引領、層級節點、視廊貫通”的開敞空間系統。

營造羊山大道作為片區最重要的景觀軸線，串聯不同層級的綠化空間。

打造片區北側，即觀瀾湖大道北側以及羊山大道北段的兩處門戶型核心景觀節點，並在羊山大道和星影大道的交叉點，觀瀾湖大道西側各打造一個片區主要景觀節點，並與景觀軸線相互呼應。

在地塊內部的開敞綠化空間塑造多個次級景觀節點，並結合景觀節點及周邊綠化環境打造完整開闊的視覺通廊系統，使周邊自然生態環境與規劃區的開敞空間系統相互呼應，最終打造完整的開敞空間體系。

4、建築形態引導

(1)活力風尚風貌區。在北側入口處則通過建築形態的變化來塑造核心空間節點，可採用強線等設計元素來打造並豐富建築形態。公共建築形態主要以組群式建築為主，建築形態需突出建築自身特色，相似尺度的建築圍合出綠化景觀空間，通過建築高度的變化來塑造豐富的天際線效果。住宅建築形態則採用組群式和行列式的方式，根據不同功能片區進行具體設定。

(2)文化創意風貌區。文化藝術類建築可採用南洋文化建築風格與現代建築風格融合，以低層或多層建築為主，環境空間尺度小巧宜人；商業酒店類配套服務建築可採用現代建築風格，以中高層為主。馮小剛電影公社為影規主題區域，風格自成體系。以影視文化為主線，還原不同時代建築特色，體現中國城市衍區風情，建築高度以多層為主，區域性高層。