眾所周知，小區物業和你的居住有關。買房子是一次性的購買行為，而物業管理在一定程度上可以看做開發商提供給業主的售後服務。所以，你在選擇房子的同時，也是在選擇你將來入住後享受的物業服務。

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看小區物業公司型別

住宅物業管理公司是服務型企業，人力成本高，利潤率普遍不高，它與開發企業主要是兩種關係——同根關係和合約關係。

大型房企開發的樓盤都由自家建的物業公司管理小區。它們開發成熟、利潤率穩定，在住宅房地產開發領域出於經營品牌、服務高效和削減矛盾的目的，有能力也更願意由自建物業公司來管理開發的住宅小區，比較充足的開發利潤也使得用於貼補物業服務的資金更有保證。業主有可能以比較低的物業管理費獲得比較優質的物業服務。

另一種是合約關係，引進的第三方物業公司和開發商、業主都是合約關係，這類企業和開發商沒有隸屬關係，透過服務業主，從物業服務費和小區停車費等方面獲得利潤。這類物業公司不可能貼補物業費，它們需要從經營中獲得一定的利潤。如果服務質量高，收費就會比較貴。

從6個方面考察小區物業

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一般來說，物業管理公司提供的服務包括三種：

公共服務，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務，這是基本的部分；

代辦服務，如代收水電費等；

特約服務，如室內維修、代送報紙等。

不僅如此，物業公司還應該在小區裡定期公示維修基金和停車費的收支賬目，接受小區業主監督。

要想在買房前都搞清楚物業公司的水平，可以從6個方面判斷：

1.看門衛的態度

除了業主，保安對主要的三類訪客應該有不同的接待辦法：

（1） 經常進入小區的保姆、送奶工、快遞員等，這些人進出小區，門衛是不聞不問，還是會按月給他們辦理臨時出入證；

（2） 業主的朋友進入小區時，門衛有沒有電話詢問業主家庭並登記；

（3） 臨時性訪客比如調查員、看房者進入小區有沒有登記，保安人員有沒有陪同。

2.看小區公共區域

小區綠化是不是修剪得比較整齊，路面上能不能看見垃圾，人工河道里和水景裡的水質是不是清潔，有沒有異味，有沒有蚊蟲飛舞。車行道、人行道、樓道等公共區域能不能看見黑色汙垢。

3.看建築外牆面

小區樓房的外立面能不能看到明顯的汙漬、鏽斑，通常物業公司如果能一年清潔一次外立面，即使很少做其他的外立面整修，也能讓房子表面看起來比較乾淨。

如果你能看到房子的外表面明顯和別人不一樣——比別人

如果覺得物業不合理，小區業主可以成立業主委員會，罷免物業。換一個業主自己的物業管理。

本小區物業服務水平平心而論，在基礎設施方面，綠化維持，垃圾清潔，社群保安方面基本都算還不錯，只是在某些個戶維修上應對比較慢。以自家小區物業情況為感，目前對物業費問題大有劣幣驅逐良幣之勢，不交物業費的理直氣壯，交物業費的反而被認為是異類。

每當與人解釋，不交物業費會被起訴且勝訴率低，且同時會使物業的服務和物業費繳納之間成為一個惡性迴圈，都往往不會被同區的部分業主理解，還會被稱為叛徒或者被罵成是物業的走狗，也是非常無奈。

你沒有詳細說明具體的情況，不太好回答，但是做物業，必學的一個定律就是 要禮貌。時刻保持微笑，正所謂伸手不打笑臉人啊。相信再刁難的問題，如果你能隨時笑臉相迎，保持熱情服務，別人也不會故意刁難

人們買房時重點考慮的是地點、周邊環境、房價、樓層、房型、採光等圍繞房子本身的一切硬體因素。物業可以說是開發商強行搭售的管理與服務，作為″胎裡帶″軟體自然而然的存在了，軟體的好壞嚴重影響了生活質量缺無人管理，業主雖有意見缺誰也離不開安保、環境衛生、裝置維護等等，天天嚷著成立業委會自治的又沒有成功的範例，物業公司也好看透了這一點，你嚷你的我幹我的，就麼不合理的存在了。

解決這一問題的根本在於政府相關部門必須承擔起管理責任，重視影響民生的這一普遍問題，要求從事物業服務的公司明確服務標準、公開並監督成本支出、按質論價規定收費標準，做到物有所值，否則問題會越來越大，畢竟冤枉錢沒人願意出，賠本的生意也沒人願意幹，可生活還得繼續。

物業所有的工作，都是各個職能部門自身工作分出去的，再讓那些部門收回去自己做，自己去免費為百姓服務——難❗難❗難❗

不管你願不願意，在你新房收房和購買小區住房入住時都要有一個叫物業的人，給你提供各種各樣的服務不論如何、你願不願意，你甩不掉它、也一時取消不了！這就是開發商為你僱傭的管家，必須接受、有意見也離不開！

物業公司的出現，本質上是業主為了生活舒適、環境優美、居住安全而引入的服務單位，是居民為了提高自己的生活質量，增加業餘時間、減少勞動量的享受生活的舉措，現如今卻是食之乏味、棄之可惜！

開發商為新小區安排的物業公司，大部分都是和自己有關聯的單位，他們為開發商交房後出現的各種問題提供服務。

物業公司素質參差不齊，一個好的物業，確實可以給業主居住帶來不少便利，但是，還有不少物業公司在小區服務時，權利過大，對業主服務態度差，顛倒了主次關係，工作不作為、亂作為。他們在工作中缺少監管機制、而現有的政策又讓小區業主委員會成立困難重重！社群在處理小區問題時不作為、難作為！另一方面，一個小區居住幾百乃至上萬、幾十萬人，人員素質不一、小區出現問題多、管理難！也是讓物業和業主都頭疼的事！

完善物業監管機制、提高社群服務深度，給業主放開成立業主委員會的權力，溝通暢通渠道！才能有效改善小區業主和物業公司的關係，建立和諧家園才可以實現！

取消物業，小區成立業主自己的委員會，現在退休人員很多，可以自己管理自己，要物業簡直是活受罪，希望政府能夠重視起來，物業和業主的矛盾好多啊！這個社會現象應當引起政府的注意安全並妥善解決！

所謂物業有不合理存在，原因是多方面的。個人覺得：1、物業管理法律法規體系正處在發展完善階段。物業企業在我們國家產生和發展的歷史程序較短，配套的法律法規體系還不夠充分完善和成熟，實際施行中有諸多困難和問題。2、相關物業管理法律關係主體存有職責的疏漏或者說缺失。比如房地產管理局、街道（鄉鎮）及社群的行政監督指導，是否及時正確有效到位等。3、業主也是是一個導致物業不合理存在的最主要原因。近些年來，農村人口城鎮化、城市化的速度非常之快，尤其是在一些縣城的小區，居民業主大部分來源於農村，物業管理法律法規及一些地方性政策的學習瞭解也是一個短板，精神文明的建設提高還有一段時間過程 ，導致物業管理工作難度大，同時也滋生了不合理的物業存在的土壤。

首先，要說明物業本身不是不合理的存在。它的存在合理合法，對社會來講也是必須的存在。

設想一下，一個小區無人管理，衛生沒人搞，屋漏沒人修，汙水橫流，垃圾遍地的環境，有誰還願意住在那裡。

早先，以北京為例。市裡有房修公司和房管局，街道有房管處，負責市裡的房屋修繕。環衛單位負責城市衛生。如今有些單位取消了。但是，這些事情不可能取消。其中“物業”分擔了之中的一部分。

怎能是不合理的存在呢？

問題歸問題，可以解決。可以改進。

一是空手套白狼，不需要投入，先收費，後做事；二是以贏利為目的，沒有利的服務是不幹的；三是利用物業資源獲取利益，收入不公開；四是有些行為具有黑社會性質。

物業管理（費）應該是地方稅來為居民服務（增加社群基礎設施建設等）,現在成了某些人發財致富之路，太不合理了！

物業存在合不合理，你到城區看一下沒有物業管理的老小區就明白了，豈止是一個髒亂差可以形容的。小區物業是現代文明和管理的產物，是社會的進步，但是，現在有的物業公司把自己當做業主的主人，把物業管理當成管理業主，服務不到位，該管的沒管好，不該管的胡亂管，希望政府物業管理部門加強對物業公司的管理。

應該取消物業公司，採取更專業化的方式管理小區。曾幾何時，物業公司似乎已經成了住宅小區的一個必配的機構。但是，畢竟物業公司作為一個盈利性的機構，它是以追求利潤作為自身存在前提的。於是，有的物業公司在服務住戶時敷衍了事，讓人們對物業公司的服務質量不敢恭維，很多業主花了錢卻得不到等價值的服務，有些物業態度惡劣，服務意識不強，這種差勁的服務體驗每每讓業主寒心，心生 “主被僕欺”之感，就導致業主不願意交物業費，雙方之間的矛盾就此激化升級。

筆者的想法是：鑑於業主委員會並不能真正發揮作用，可以讓街道下的社群居委會作為住戶的利益代表，行使維權的事務，因為社群居委會本身有大量的事務要與住戶接觸，更能瞭解到住戶的訴求。政府可以適當對社群提供相關的經費，並對社群進行考核。

小區的日常管理主要是安保和保潔，以及小區綠化、公共裝置和家庭上下水、暖氣裝置的維護維修。而這些事務可以交給專業的安保公司和保潔公司以及綠化公司和專業的裝置維護公司和家政公司，國家也應該適時制定出這些服務的價格標準和等級。

由社群根據大多數住戶的意願來接洽選擇。這樣就免去了原來物業公司的中間環節，不但節省了費用而且使責權更明晰。

這樣，社群作為第三方介入後，本身沒有盈利方面的因素影響，同時要為住戶負責，並且由上一級政府對社群進行監督考核。筆者的這些想法，算是一家之言，不一定成熟，大家對此有什麼看法？

現在有的物業有和沒有一個樣，無非就是叫業主出錢養一些閒人，多增加些煩惱，房產損壞無人負責，對物業也缺乏有力的監管。

根據《物權法》和《物業管理條例》的相關規定，物業費的收取標準按照市場調節價的原則確定。一般小區剛剛建成時，由開發商聘用的物業公司即前期物業公司對小區進行管理。根據前期物業服務合同，物業收費標準由開發商和物業公司確定，在確定收費標準時，應參照相關規定執行。因此，如果小區由前期物業公司管理，物業收費只要在管理部門公佈的調整價位之內，都是合法的。

如果業主對物業公司的收費標準有異議，可成立業主委員會，召開業主大會來討論決定。小區只要成立了業主委員會，就可以透過向社會招投標或協議招標的形式，確定物業服務公司，由業主委員會代表業主大會和物業服務公司共同來確定物業服務收費標準。收費標準必須經過業主大會討論透過，方可執行。作為任何一位業主，如果對物業服務收費標準有異議或不同意，都可透過業主委員會進行反映。

一般解決這種問題的辦法就是投訴了，

1、向物價局投訴，前期物業收費要經過物價局批准，物價局對物業公司執行收費規定，有權有義務監管。

2、向房管局投訴，房管局是物業公司的行業管理部門，有義務對物業公司的違規行為進行處理。

3、向消費者協會投訴。

4、向法院起訴。

5、成立了業主大會的，可以向業主大會反映。

如何看待物業不合理存在的現象？問題也沒講清楚物業在那方面有不合理的情況。從現實情況看，有物業時，月月交費，也沒看到物業幹啥。所以就認為小區有沒有物業一樣住，特別是一到收費的時間，就感到割肉抽血一樣，這不就是吸血鬼，寄生蟲嗎？等到物業真撤走了以後，又感到離開物業真不行，小區的正常秩序沒有了，業主中的維權精英，在瓜分，搶佔業主的利益，弱肉強食的種種表現，使老實本份，尊規守紀業主的利益受到侵害，有人打著業主自治的旗號，在為自已謀利益，誰來為全體業主主持公道正義。業主在小區從來都有兩種人，廣大業主能夠理解物業，支援物業的工作，盡業主的責任和義務。.可也有另一部份業主，打著業主的幌子，幹著違背業主意願的事，他們把物業的管理措施，看成了物業不合理的存在，把不交物業費當做便宜，把侵佔全體業主利益，當做業主應該享受的權益。把物業的阻止，當成了黑社會行為，把一切重心，以趕走物業，取消物業為目標。小區物業到底是不是不合理存在呢，只有體會到沒物業時經歷，才能有了親身體會物業是不是不合理的存在了。在小區裡總有些明白人，扇動一些不明真像的業主，與物業爭鬥……。物業終於有一天走了，小區亂了，電梯停了，路燈滅了，大門沒人看了，垃圾沒人運了，樓道里堆滿了雜物，消防通道擠滿了車輛，業主自由了，可生活質量沒有保障了，居住安全感沒了，如果……真有意外，人命關天，這是物業費能解決的嗎？實踐是檢驗真理的唯一標準。天天喊取消物業的人，沒有分擔沒有物業的困難。天天高喊沒物業我們照樣生活的人，同樣生活在煩燥的情緒之中。天天高喊業主自治的人，在小區也沒有表現出業主自治應做的工作。天天喊讓社群來管小區，業主看到的是社群的網格員仍從事著份內的工作，小區依舊。

有人看到這些，一定會有很多人說我是物業的人。我講的是我所居住過的真實情況，我講的是體會，講的是經歷，講的是小區走過的彎路，講的是痛苦和教訓。我是業主，我希望天下業主不走少走我所經歷的彎路。我們要相信政府，物業隊伍發展歷程及管理體制，是經過全華人大及各級地方人大反覆論證，討論後形成的，代表全體業主利益的是各級人大代表。物業管理條例是國務院頒佈實施的，物業管理條例是法規，是法律的組成重份，物業的工作主要內容是房產也配套設施裝置，以物業服務為中心為業主提供服務，物業行業的社會分工不可撼動。怎麼能說物業不合理存在呢。物業走了，業主向政社呼喚物業的進入就是最好的見證，物業不是不合理的存在，而是社會結構中不可缺少的。

既然物業不合理存在，就沒有存在的必要。法律法規有廢有立。建議廢物權法取消物業，立共用不動產保護法，走中國自己的社群領導管理服務模式，反對強加於人的物業。

五一北京實行新的物業管理規定，還上啦中央臺的，所以喊取消物業的不用喊啦，沒用。中國引進物業管理，首先是創造啦一部分就業機會，然後是緩解基層管理部門的工作壓力，你們提到的社群就是，社群工作本來就比較繁重，還有警察，消防，城管這些職能部門。有物業公司，物業就可以解決一部分問題，職能部門的工作就會少一點。這是國家考慮的大方向，所以取消物業很難很難。

物業公司現在這麼不得人心，取消也很難，咱們業主又該怎麼辦呢？我們需要了解物業管理，你什麼都不懂怎麼和物業鬥啊。本地的物業管理條例怎麼也要看看的，因為地方性政策區別有些地方比較大。瞭解業主的權利和義務，物業公司的服務範圍（這個要看合同約定，不一樣的）這樣可以避免一些矛盾的發生。比如自己買的車位，在交啦物管費的情況下還需要額外支出車位管理費。我是差點打官司的，(我地下車庫是自己買的車位，有產權)，律師直接告訴我必敗，沒辦法認栽。

業主委員會其實權利很大的，但是很多地方根本成立不起來，主要是都不想出力，其次是一個合不合理的規定必須是房屋所以人才能進入業委會（個人感覺限制條件太多，居然還需要一定比例的黨員）。大家意見比較大的廣告費其實是業委會拿大頭的（我所在的小區就是業委會拿七成，充抵公共維修基金）。業委會也可以罷免物業公司，提前終止合同（垃圾物業公司服務差，態度差的），招標引進規範的物業公司，或者乾脆自治。大型小區自治是比較困難的，小型小區其實自治也很不錯，業主能得到實惠。

總體來講物業公司存在是合理的，本來小區就可以自治，不要物業公司就行啦，有很多小區還是需要物業公司的啊。作為業主能加入業委會對物業公司進行監督，驅逐不良物業，引進優良的物業公司，或者自治才是正確的辦法。

自治也很簡單，成立或者有業委會——罷免物業或者不續簽合同——聯絡社群準備自治——自治。

沒有業委會物業公司又垃圾，業主需要儘可能多的保留證據，前提是要了解合同，用合同去套物業公司不作為或者做的差的事情，保留證據。等物業起訴你的時候反訴物業就行啦。

總結1.物業公司不管合理不合理，國家短時間是不可能取消的。

2.業主需要行動起來爭取自己合理的利益。積極參加業委會是一個比較好的選擇，如果這都不願意那就沒辦法啦，光喊沒用的。

3.瞭解物業，學習一些相關知識，才能維護自己的權益。

首先看看物業公司存在有無必要。

住宅區三個重要事，垃圾清運、防盜、制止亂堆亂停放，這些事，政府機構末梢——居委會都能做到，而且現在許多沒有物業公司的老小區也由居委會管理的井井有條，當然，服務不是無償的，垃圾清運是收費的，但綜合起來每戶每月10元，僅僅成本費，小區的綠化也由園林部門修整，一切都按人們的正常生活節奏運轉，不奢華但實用，咱普通人家不需要富人區，煙火夫妻布衣家，這些事情居委會都能給我們解決，那我能歡迎物業公司嗎？肯定不歡迎。那麼，有些公用設施，如供水、電梯、供電、供氣、房屋修繕等如何保障呢？不要緊，都有相應的公用保障措施，出了問題只需快速聯絡相應保障單位即可。

這樣看來，物業公司沒必要了，再說，居委會、街道都海量擴編，基本是本科生，總比物業公司的初中生強吧？

這個問題解決需要基層政府邁過兩道坎，一是能否公平地質問，業主是否心甘情願地僱傭物業公司？如果大多數業主同意踢走物業，他們能強制哄走物業嗎？沒了物業，緊接著第二道坎是他們能接過小區的管理嗎？能否管好小區，前面已經有答案了，這裡我不想多說，還認為他們能盡心的幹好小區管理。