公說公有理婆說婆有理都是以自己立場出發的多。所以按自己的錢，打自己的飯。

別人的意見僅供參考一下，

拍板定案還得要最適合自己的方案

要自住的，除非沒得，不然不建議買公寓。1.商業性質的公寓使用年限40年，不能落戶入學難。2.商業用水用電費用高，大部分不通氣。3.出售時稅費高，轉手困難。4.不能使用公積金貸款，貸款年限最長才10年。5.室內面積較小，單層住戶多。

為什麼買房不能買公寓房，首先要了解一下它問題:

1.公寓房公攤面積多，實用率低。

2.房子戶型、朝向、彩光不好，舒適度差。

3.公寓房不能通天然氣，生活不方便。

4.公寓房產權一般為50年，房齡少。

5.公寓房買賣交易費高，不好出手。

綜合以上原因建議買房最好選擇商品房不要選擇公寓房。

以上個瞭解公寓房的弊端，僅供參考。

對於剛需客：公寓的居住價值是被閹割的，居住環境不斷惡化，不適宜居住。有4大缺陷。

1、公寓無法落戶，無法享受教育、醫療方面的配套。

2、公寓隨著辦公租戶增多，生活環境逐步惡化。

3、不通燃氣、商業水電，高物業費、使用成本居高不下。

4、公寓居住舒適度差，無採光、小區無環境、無綠化。

對於投資客：公寓是個偽投資產品，投資回報率極低。

有5大缺陷：

1、公寓產權年限只有40-50年，土地年限到期需繳納總市值7.5%土地出讓金

2、公寓貸款條件苛刻，月供壓力大

3、公寓客群狹小，交易週期漫長。

4、公寓房價漲幅緩慢，長期低於住宅漲幅。

5、公寓交易稅費高昂（總房價30%）

所以答案很明顯了，不要買公寓，希望你有所收穫。

買房要不要買公寓？按理說公寓是會比較便宜，但如果是住家，是不建議買，買房對一般家庭來說是一輩子的事。可公寓一般是四十年產權，如果哪天要拿房變現，會比較難脫手，而業稅比較高，再如，公寓是不能上戶口的，如果是想以買房讓小該有資格就近上學，可能比較難，還有，公寓水電是商業用水用電，長遠看，是一筆不小的開支，而且一般公寓是不通天燃氣的，這樣住，生活上會有些不方便，最重要的，公寓有人用來辦公，有人自住，人員比較雜，所以有時會沒有安全感，所以能不買公寓儘量別買公寓。

住房和公寓選擇的話，儘量不要去買公寓，公寓好多是坑，漲幅小，稅費高。後期交易有20%的土地增值稅。有的上戶口改成問題。

話不能這麼說，公寓分兩種，一種是70年產權，住宅屬性的，這一種就可以買，不過要買黃金地段的，也就是周邊配套好的人口聚集地多的，容易租！一種是50年或40年產權的，這種屬於商用的，這一種建議不要買，因為這一種商用公寓回來賣的話過戶費用和商鋪一樣，都非常高能達到百分之三十左右！

為什麼不能買公寓，那要看你買的位置了，我就買了公寓，還是商圈裡，距離地鐵500米，物業費貴但是他服務的好。

第一，公寓首付比例高要到50%，貸款利率高，基準上漲40%，利息多，貸款時間短，最多貸10年，年限問題不用糾結，都是可以續費的

第二：沒有陽臺無法晾曬衣物，南北不通透，通風性差，如果是朝北就更差

第三，電梯少戶數多，非常擁擠

第四：商業水電，不通燃氣，做飯很麻煩而且油煙大，有的公寓甚至沒有煙道不能做飯

第五：如果你在得一線城市，賣的貴不說，租金還不高，租客也不穩定，

如果您對公寓還有什麼疑問，可以看我釋出的文章，裡面有對40年產權平層公寓，70年產權住宅公寓，LOFT公寓的各種優劣分析，標題叫：這些正在被市場淘汰的房產，該何去何從！

公寓房產權只有40年，而且電費，水費，物業費都貴，升值空間小，買到手後以後賣也難，因為稅費高達20%，所以不建議買。

一、在資金允許的情況下，個人建議優先選擇住宅

為什麼呢？因為住宅是以“生活”為基本屬性的房屋，也就是說，住宅的戶型、配套和生活成本都是很適宜居住的。但公寓房就不同了，一般來說，公寓房大多都是屬於商業地產，具有相對的“理財”屬性。

也就是說，公寓房的格局往往是單側照明，大多沒有天然氣和獨立的廚房，商業用水、電、暖氣和物業成本等費用都是高生活成本。一般來說，公寓房雖然往往都會處於市區繁忙地區或交通幹線的交叉口處，交通是非常方便的，但相對的來說，噪音也是非常大的。

二、如果你的資金有限，但你必須需要房子自住的話，那麼可以選擇公寓房

三、如果是居無定所且想創業的朋友，那麼也可以選擇公寓房

當然了，如果該公寓房是雙層的，那麼就是最好的，這樣一來，你就可以利用上層作為臥室，下層辦公。不僅解決了生活問題，而且還有辦公空間，簡直就是一舉兩得。

其實也不是不能買公寓，主要是公寓年限比較短，只有40年，另外公寓屬於商業，水電費會比較貴，物業費也很高

還有就是公寓不可以落戶，不可以孩子上學

但是公寓也有優點，地理位置相對好一點，交通出行方便，總價低且不限購，適合單身或者小情侶過度

如果你急需資金，公寓不好出售，而且公寓沒有增值空間，很多新房你買時手續已經是五年或是10年了，產權70年還不覺得，但是產權40年的公寓就很明顯了，你可以搜下房源，公寓的增長很低，

公寓既不適合於自住、也不適合於投資，買房最好不要買公寓。原因有以下幾點：

一、建商業公寓的用地一般都是40年產權，等到樓建好交付使用時，一般只剩下30多年的使用權。這麼短的使用權，等你想出售時，銀行不願意給買方做按揭貸款，買方必須全額付款。但是，願意又有能力全額買房的人很少，所以公寓升值慢，風險較大，不值得投資。在東莞，很少有銀行願意給二手公寓樓的交易提供按揭貸款。

二、商業公寓的金融屬性差，融資功能弱。銀行一般不接受商業公寓或寫字樓抵押貸款。

三、公寓的水電費都是按商業用電的標準來收，比住宅用的水電費要貴。居住成本高！不適合於居家過日子。

四、公寓樓一般都是沒有花園小區，購買公寓的人般是用來出租。如果你用來居住的話，你的鄰居都是租客，租客是會經常換的，你會沒有鄰居！也不安全，真的不適合於居住！

公寓性質也分有住宅和商業性質，這兩種性質購買和使用成本是不一樣的。

住宅性質：購買首付和貸款利率、房產證費用以及日後的水電、燃氣等費用可參考住宅，但購買價格卻比普通住宅房要低些。住宅性質的公寓受規劃限制，無法做到普通住宅的綠化、封閉式管理等配套設施，自然以後上漲空間也沒相應低些。

商業性質：那就參照商業的費用了。首付要達到五成，利率也要高。但做辦公可註冊公司，而且不受政策限購等政策影響，可多套購買。

優點：

一般來說公寓的位置相對比較成熟，周邊配套齊全，生活方便。

總價低。持有成本低，還款壓力小。

3、租金回報率相對普通住宅高些。尤其有些房產公司推出的“先租後售”政策：未售前引入酒店、大型公司租賃五年、十年，沒有空租期、收益遞增，又省心。收益比存入銀行要高很多而且沒有風險，可長期持有，也不失為一種好的理財方式。

缺點：

因為轉讓稅費比較高，所以後期轉手比較難；

如果自住用，因為有辦公有自住，人員混雜，居住體驗不如普通住宅。

1、產權年限短

一般來講，土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中，商業用地為40年，住宅用地為70年。

2、水電收費標準不同

一般的住宅屬於民用住房，水電費按照民用水電的標準來收取；而商業公寓屬於商用住房，水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取的。長遠來看，住宅的水電費支出會比商業公寓的支出節省一半。

3、解決戶口規定不同

公寓一般是在商業用地上建起來的專案，是商業性質，因而不能解決戶口問題。如果是住宅的話，根據不同地區的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以解決戶口問題的。

4、居住舒適度不同

一般情況下，住宅是封閉式管理，有小區環境，人員相對穩定；公寓大多開放式管理，不僅可以居住，也可以商用，人員流動性高，無小區環境，舒適性差；住宅三通，公寓部分不通氣；住宅有劃分區域的學校，可轉讓；公寓不一定，可能有指標，轉讓之後無；值得一提的是，LOFT公寓產品在戶型裝修設計上，稍加改裝，極有可能一房變兩房、兩房變三房。

5、利率和首付不同

如果是打算貸款購買商業公寓，則需要按照商業住房的規定辦理，首套房首付比例一般不低於50％，貸款利率相對也會高一些。若是貸款購買住宅，首付比例通常不低於30％，但根據地區的差異，首付比例也會有所不同。

6、採光條件不同

大多數的公寓採光和通透性都不是很好。有些商業公寓的衛生間和廚房都沒有窗戶，而且陽臺也是內陽臺，採光條件自然並不是很好。而根據《住宅建築設計規範》的規定，住宅必須滿足日照、採光等相關條件，因此現今的住宅大多都是明廚明衛，採光條件會比商業公寓好很多。

7、稅費不同

公寓和住宅在稅費方面也是不同的，買公寓和住宅要繳納的稅費也是不同的，前者會比後者負擔更多的稅費支出。拿個稅來說，如果同時滿足家庭僅有的住宅、購買時間超過五年，則免交個稅，但如果所售房產是非住宅類房產，則不管什麼情況都要繳納個稅。

雖然公寓的缺點不少，但是也有它的優點，大多數公寓的地理位置比較好，都是在商業中心等地段，交通比較方便。公寓產品多分佈在商圈、CBD、商業商務區、大型產業園區，交通、配套、物業管理等比一般住宅更豐富，擁有足夠的人流量支援，出租率更高。

公寓可以購買，但在購買公寓之前，你仍然需要清楚地知道。一般來說，有幾個優點，即面積小，功能齊全；購房壓力相對較小；房屋產權年限較低等。還有一些公寓，最初是進口的概念，比單戶別墅更經濟實用。在早期的大城市裡，公寓是高層建築。每層樓都有幾個單人套房，包括臥室、客廳、客廳、浴室、衛生間、廚房等。

公寓面積小，但它們擁有居住所需的所有功能。與大型公寓相比，有一種城市時尚感，很容易創造出一個溫馨溫馨的兩人世界。而小戶型，平時清理的麻煩也少得多，不需要花太多精力來裝修。

公寓大多為商品房，只能發放50%的長期貸款，不能申請低利率公積金住房貸款，雖然不能使用低利率公積金貸款，但公寓面積相對較小，購房所需資金相對較小，購房壓力較大。

第一：產權年限

所有的我們在房產證看到的產權年限都是依據土地性質來劃分的，住宅用地為70年，工業用地和綜合類非住宅用地為50年、商業用地為40年，因此住宅的產權年限一般是70年（住宅用地或商住），而公寓的產權年限則因其批地性質的不同而劃分為40年（商業用地）、50年（綜合用地）和70年（住宅用地）。住宅用地的產權到期是可以自動續期的沒有任何附加條件，自動續期是有償還是無償的，實際情況依據政策情況而定，有些需要補交部分土地出讓。而非住宅用地產權到期政策上還沒有明確規定，但從以往經驗看基本上還是可以續期的。這裡需要注意的是一類特殊的存在：70年產權的住宅性質公寓，後文會單獨講述

第二：購房條件和限制不同

購買住宅首付可以2.5到3成，貸款最長30年，可公積金貸款，而公寓則必須首付5成，貸款最長10年，且只能是商業貸款，從這方面看住宅購買條件和方式明顯比公寓好很多，但住宅受各地限購限貸政策影響家庭最多隻能買3套而且首付比例從首套的3成到第三套則需要全款支付。而公寓則不受限購限貸的影響，只要有錢可以買多套而且都是首付5成。對於像北上廣深這些受限購政策影響較大的區域公寓也有其獨特的優勢

第三：物業管理及水電費用不同

住宅是民用水電，而公寓則是商用水電，所以公寓的正常居住成本至少是住宅的一倍以上，公寓的物業管理費一般也在住宅的2倍以上，但相對應的公寓的物業管理會比住宅要好。另外公寓一般不帶燃氣和陽臺，所以一般公寓都是沒有單獨的廚房的，其採光條件也明顯要比住宅差，長期居住舒適度上比住宅差，市面上偶爾會有通燃氣和帶陽臺的公寓專案，這類專案要注意是否是開發商違規設計，後續交房能否得到保證。如果是有正規審批手續則其價格一般也要比其他公寓高些

第四：落戶政策及學區劃分不同

住宅能落戶而公寓則不能落戶，住宅只要滿足基本當地基本的政策要求是可以劃分學區甚至學位的，但公寓一般都是沒有學區的，極少部分帶學期的公寓一般也是有額外條件需要滿足的，所以對於那些考慮學區房的購房者來說一定要提前瞭解具體情形

第五：實用面積不同

一般而言因為公寓相對密集，電梯及過道佔用面積較大，往往是一層10幾甚至幾十戶，所以你戶均公攤面積反而會比住宅小，其得房率未必會比住宅差，尤其是市面上比較受歡迎的複式公寓因其實用率超高而大受客戶青睞，這類公寓一般層高4.5到5米之間，這種高度可以在內部隔建2層，但需要注意的是4.5米層高建兩層會比較壓抑，所以在選擇時儘量選擇4.9米以上層高的複式房

第六點：交易稅費不同

住宅主要的交易稅費一般有個稅、增值稅和契稅，滿足條件可免徵和減免，公寓則按最高標準徵收，以契稅為例，90平以下住宅為1個點徵收而公寓則需要3個點，雖然其面積同為90以下。公寓總體的交易成本會高住宅不少。

最後要說說公寓中一種特殊的存在：70年產權住宅公寓

同樣是住宅用地為什麼會有公寓和住宅之分？原因是因為，這種房子日照標準和建築間距不滿足國家相關規範要求的居住建築，為區別於普通住宅建築，該類公寓明確為“住宅公寓”。即：冬至日當天日照數>2小時，則劃為普通住宅；冬至日當天日照數<2小時，則劃為住宅公寓。其他方面跟住宅沒任何區別，這種型別的公寓可以帶學區（以教育局實際公佈為準）、可以帶燃氣、可以有陽臺、可以正常首付按揭30年，可以按正常住宅標準徵收稅費及用民用水電，唯一和住宅的區別是不滿足日照標準和樓間距區別

公寓能不能買，主要還是看個人需求和對公寓的認識和理解，公寓是可以買的，只不過買的人比較少，因為公寓落不了戶口，物業費高，水電費也貴，產權年限短，一般公寓都是40年的，只有少數公寓是70年產權，因產權年限限制，產權性質不同，所以刷掉了大部分剛需換房客戶，最近幾年買公寓的客戶相對前幾年還是少了很多，前幾年買公寓的客戶還是很多的，適合年輕人過渡，或者投資，因為公寓的價格便宜，地段好，一般都在市區或市區繁華地段，具有投資價值，單價總價低，購房總成本也低，現在買公寓二次交易稅費高，相比住宅來說沒有住宅好轉手，公寓需求量低，所以個人買公寓合適不合適還是要看個人經濟條件，實際購房需要，量力而行。

一、什麼是公寓房

公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對於獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等，主要供當時中等收入的高階職員、政府公務員居住;還有一部分附設於旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。

二、公寓房的缺點是什麼

1、土地使用年限短

商業性質的公寓，土地使用性質上大多屬於“商場”、寫字樓或酒店性質。相比住宅性質用地使用年限有70年，這類商用公寓因類別不同，所以土地使用年限僅為40至50年不等。如果續期申請不透過，你的土地產權就被收回。房子也不是你的了。

2、水電費用高

公寓是按照商業水電費的標準來收取的，如果住宅物業的用水加汙水處理費收費標準為2元／立方米，商業物業用水的收費標準就會達到為4元／立方米；住宅的用電收費標準為0.5元／度，公寓的用電收費標準就可能會是1元／度。

3、不通氣

為了安全考慮，公寓房一般都是不通氣的，炒菜只能用電磁爐之類的。且廚房一般為開放式，容易有油煙味；另外存在暗衛的可能，居主長久就會受到異味的困惱。

4、購房首付高，轉讓手續費貴

相對於70年的普通住宅，公寓在轉手賣出時要繳納很多費用，這些費用加起來約佔房款的10-20%。另外，一般公寓類的房子都要求高首付， 一般為50%。

5、戶型面積小

公寓房子戶型一般都很小。大概50-70平米。整體結構不平整，視覺上有壓迫感。而且只適合單身和新婚夫婦居住。

6、就學問題

當你決定在一個城市裡買房的話，那麼在很大機率上都是要在這個城市裡落地生根了，但是公寓房存在一個致命的問題，那就是：無法入戶。因此，如果以後你有了孩子，那麼就學問題就很難解決了，因為購買公寓房是不能遷入戶口的。

以上就是本文的全部內容了，以前購房者之所以把目光投向公寓房，是因為它有一些無法比擬的優勢，例如價格低、理財利潤率比較高、沒有限購、自住與商用並用。因此是非常適合一些儲蓄少的年輕人，用於創業、陪讀都行。如今購買公寓房你就得多多考慮了，因為40年產權公寓或無法自動續期，或最後會被無償回收。