也有的人，買了公寓來自住。

但是，投資公寓這種行為普遍不被看好，這是為什麼呢？

首先，公寓真的能“商住兩用”嗎？

從土地性質看，商住公寓在批地時，一般為綜合性用地（商住）或商業用地，按理說，這種土地上蓋的房子，主要是商用。

絕大多數商業公寓不能落戶，不帶學區，這就意味著買了之後只能自住或者出租，不具備住宅的附加功能。

公寓居住密度要普遍大於住宅，水電費標準也都是按照商業用水電來收取，物業費比起住宅也略高。

比如某市居民用水3.5/噸，而公寓水費5.2/噸；居民用電每度0.5649元，而公寓電費每度1.2元；同地段住宅物業費2.4元/平，公寓物業費5元/平。

從佔用資金的角度來說，很多人會說，公寓住著沒那麼舒適，可實在是便宜啊。

要提醒投資者，總價低並不一定是划算的！

首套住宅首付普遍在30%左右，貸款年限可達30年，可以商貸，也可以公積金貸款；

而商業公寓首付至少需要50%，只能商貸，貸款年限只有10年，有的城市還要求必須全款。

最後從持有年限來看，公寓產權一般是40年到50年，投資一套公寓需要20年才能回本，增值幅度也比同地段的住宅要小。

當然，比起住宅，公寓還有一大優勢，那就是：不限購！

但是，別忘了買賣一間公寓的稅費是真的高，具體大家可以網上查一下，每個城市有可能不同。

2.寫字樓，隨著一道一道限購令的出臺，有一些資金儲備充足且不著急用錢的人，開始把目光投向寫字樓。

一般購買寫字樓都是用來出租的，與傳統住宅相比，寫字樓有租期長、租戶穩定的特點。

從回報率上看，CBD商務區相對於非商務區，租金回報要高1.5倍甚至是2倍。

同樣來說說寫字樓的土地性質問題，它的使用年限跟住宅比起來，是相對來說較短的，有的是40年，有的是50年。

有的寫字樓屬於商業用地，即產權40年，也有的是綜合用地性質，產權年限為50年。

購買寫字樓需要注意的事項有哪些？

小面積的寫字樓主要針對中小企業出租，因此要選在中小企業聚集的地方。而且要留意寫字樓附帶的裝修、景觀、樓層是否舒適，還要注意車位、電梯等硬體設施的配備，以及商業餐飲配備。

買公寓或者寫字樓的，大多用於投資或者自己辦公，這就對地腳要求很高了，投資回報率一定要高，有好的發展潛力的地方。交通要方便，商業配套齊全。不然買了沒必要。

要從多方面考慮，1、寫字樓和公寓的水電費物業費都要比住宅高，2、寫字樓跟公寓的地段不好出租率就要比住宅低，3、如果後期想出售過戶費用也比住宅要多。4、現在直播帶貨都走線上很多小公司辦公不侷限在寫字樓了。5、很多公寓樓因為消防防火要求不能通天燃氣，造成居住生活不便。

你好，買公寓與寫字樓有沒有前途. 當前越來越多人買公寓或者寫字樓投資，真的值得投資嗎？

1：當然可以投資，但買公寓與寫字樓不是住宅，所以地段也是最重要的！儘量找市區交通方便配套成熟的地方買，這種才有價值！

2：如果不是眼光相當好，真不建議買公寓與寫字樓，這兩種基本都是靠收租算回報，你要看升值空間基本很少，這也是為什麼同地段他們比住宅便宜那麼多！

3：像公寓（40年限），水電費商業，比住宅貴很多！不能入戶沒有學位，基本也不能明火，所以選擇性人也少。加上後期你買賣稅費也貴，基本十個點起！基本回報只能靠收租，（見過一線城市單間公寓收租上萬一月）這就是公寓不好賣也沒什麼升值空間原因。

3：買寫字樓，這個更加看眼光！首先你要看地段，是不是金融圈辦公圈！現在很多城市寫字樓空置太多了，基本租不出去，所以寫字樓風險更大！現在寫字樓買賣成交比較多的都是在一線城市，其他二線城市以下的，基本都不玩寫字樓！

4：可以投資買公寓與寫字樓！但需要你個人眼光，這很重要！

對於現在買公寓和寫字樓的，現在的市場是空置的公寓和寫字樓較多，主要存在問題就是，公寓和寫字樓都是商業地產，水電都是商業水電，產權年限是40年產權，變現有點難。

不建議買公寓寫字樓！

一，公寓，寫字樓屬於商辦類房產。

二，這類產品產權只有40年或50年。

三，生活成本高，商水商電物業費取暖費都比住宅高的多最少超出一倍。

四，孩子上學不能參加學區派送條件，不能落戶。

五，轉讓出售困難不容易成交，而且交易稅費很高，一線城市購買商辦房產佔用購房指標。

以上是商辦類房產真實存在的因素，所以樓主問有前途嗎，我也不好說該產品不好。這些因素希望樓主考慮進去，祝，購房愉快！

你好，首先寫字樓跟公寓是商業地產投資的一款產品，我們要區分是投資還是自用，假如投資你預想是多少的回報！

1.瞭解是在一線城市還是二三線城市，在1線城市投資話價位肯定很高了增值率回報率相對就沒那麼高，空間不大！後期空置率高不高物業費怎麼樣是考慮的！

2.2-3線發展中城市就考慮地段還有地方產業靠什麼支撐，政府政策對房地產是否有扶持，他的庫存量大不大，空置期多久預計3年內是否成熟可收租要做一個長遠的考察計劃！避免投資變成負擔！

4.寫字樓跟公寓後期增值入住率高的一個數據標準就是所購房產的物業公司是否高階上檔次！高階的星級物業管理公司就是後期入住率的保證！也是一家公司門面形象展示！

5還要考慮一個房開公司是否有成功的運營經驗！例如:富力地產開發珠江新城有16個寫字樓公寓物業，有著成熟的運營管理經驗那他的物業是可以考慮的！雅居樂的物業也是全國前列那也可以考慮！

6.還有你所購買的物業在當地是不是地標式的存在，最高的，最漂亮的交通最便利的，物業最好的！應為人們有個心裡永遠只記得第一名！

公寓房產的土地性質是商業或公共設施用地，一般年限是四十年。所建公寓雖然有獨立產權，但一般是託管租賃使用。開發商在銷售時的套路是返租，給予高額回報，以吸引投資者。將房產統一轉租給某機構或做快捷酒店，或做辦公用房。租期到時，房子交給你打理，麻煩就多了。

還有買公寓，分攤面積大，得房率低，不划算。水，電，暖費用高，不划算。公寓房一般沒有按裝天然氣，使用不便，不划算。總之，如果有閒錢，用來投資，買到合適的地段公寓，與開發商簽定十年以上返租合同，還可以考慮。如果是買公寓為了自管自住，沒什麼前途。

投資公寓有何優勢？總價低，週期短。公寓的這些特點滿足了手頭有“小錢”的投資者的青睞。公寓產品以小戶型居多，門檻低，投資很靈活，因此投資價值與機會往往較其他住宅產品有優勢。從公寓產品本身來說，市面上的公寓分為精裝修和毛坯兩種。一般精裝修公寓，廚房配套、衛生間配套裝置齊全，拎包入住，方便快捷。在選擇毛坯公寓時，要關注它的戶型，是否方正，一般而言，方正的戶型空間浪費較小。業內人士建議投資者購買位於城市核心或者商貿活動極為繁榮的區域，或者考慮公寓附近的辦公場所性質，最好是中、高檔寫字樓居多。投資商業地產別任性商鋪投資首選地段投資商鋪與住宅不同，地段是選擇商鋪的不二法寶，好的地段是保證商鋪升值保值的要素。好的地段除了指的是城市核心區之外，還應重點考慮商業的聚集性效應，即在商業比較集中的地段各個商業體會互相借力，形成良性發展。單體商業可輻射範圍較小，投資增值保值的可能性會相對小一些。另外，選擇商鋪，要選擇品牌開發商運作的專案。除了品牌開發商有豐厚的商業運作經驗外，後期宣傳效果也很重要，從長期發展前景來看，還是“傍著大牌好賺錢”。即使在同一小區的不同住宅、同一棟樓的不同商鋪，租金都會有差異。因此，對於投資者來說，如何定位自己的投資物件、如何選擇商鋪、如何進行經營至關重要。技巧一:商鋪投資的目的購買商業用房的目的大致分為兩類:一類是用以出租或轉手出售賺取收益。投資者可以一次性付款或按揭貸款的形式支付房款,用按揭形式購買的則可以實現租金供貸款的目的。另一類是作為資金保值並升值的手段。商鋪投資的魅力就在於它的長期性和穩定性。此外,有相當一部分自營性質的經營商,為店鋪的保值和業務的長期發展而選擇購買店鋪的策略。尤其是在中心商圈的店鋪更受他們青睞,比如設立形象店、旗艦店,展示企業實力、提升企業形象,從而進行品牌傳播。技巧二:租用還是買產權產權商鋪可以自用、轉讓、繼承、出租或用於抵押;而以租賃方式取得的商鋪相對保障就少的多,尤其是發展前景好的商鋪,租金自然水漲船高,經營者額外負擔加重,投資收益卻日漸減少。目前市場上缺少規模化的產權商鋪,大部分商鋪都是多次轉租,而且租金逐年上漲,所以對於實際經營者而言苦不堪言,市場期待產權商鋪的呼聲越來越高。技巧三:商鋪投資方向根據商鋪型別和所在區域可將投資方向劃分為:純商業區店鋪、辦公樓底商、住宅底商。一般而言,辦公樓底商是作為配套使用的,總面積少,價格比較低廉,經營業態以餐飲、各類水吧酒吧、副食等為主,業態無法覆蓋,人氣不是很旺。住宅樓底商一般是為居民區服務,前提是必須有足夠的消費人群。純商業區內的店鋪租售容易、投資收益明顯、回收年限相對短所以備受青睞和追捧。技巧四:商鋪投資,幾時出手最划算？一般來講,開發商都會採取預售的形式進行銷售。預售也就是期房,此時的價格是相對實惠的,這時購買比較划算。但是必須綜合考察開發商的實力和建設週期,因為簽署合同後,購買者就要開始還款,而此時尚無法經營或出租,有一段時間是沒有收益的。技巧五:如何選擇鋪位位置一個成熟的休閒購物中心,鋪位已經逐漸被淡化。因為有足夠優越的購物環境、有效疏導人流的室內步行街,所有的店鋪都已經成為一個整體,關鍵就在於自己的經營特色是否能吸引住人。當然,室內步行街交叉處、主入口處和SHOPPINGMALL共享空間的店鋪因為先天條件好,每一個逛商場的人都會經過,所以更受追捧,但是相對價格會更高,所以選擇時也必須全面權衡。投資商業地產別任性寫字樓投資寫字樓地段也很重要，看周邊是不是有商務氛圍。當然，寫字樓自身價值也不容忽視，明亮的大堂，高速、便捷的電梯、良好的採光與淨層高。另外，充足的停車位對於日益龐大的私家車族來說，是他們買樓的重要方面。一位資深投資者表示，投資寫字樓除了看商務氛圍和地段外，也要看政府的規劃，因為它決定了以後的發展方向。業內人士提醒，寫字樓雖然有較高的投資回報率，但由於門檻較高，如寫字樓所在的區域與城市的發展方向及發展規劃不符，在投資方面就會有一定的風險，投資者要慎重。交通的便捷性以及配套的全面性也是影響寫字樓未來增值幅度的一個重要方面。個人投資寫字樓對經濟實力有更高要求，而且銀行貸款利率高、年限短，各種稅費的繳納額度也比住宅類高出許多，要綜合考慮，不能盲目投資。投資公寓有何優勢？總價低，週期短。公寓的這些特點滿足了手頭有“小錢”的投資者的青睞。公寓產品以小戶型居多，門檻低，投資很靈活，因此投資價值與機會往往較其他住宅產品有優勢。從公寓產品本身來說，市面上的公寓分為精裝修和毛坯兩種。一般精裝修公寓，廚房配套、衛生間配套裝置齊全，拎包入住，方便快捷。在選擇毛坯公寓時，要關注它的戶型，是否方正，一般而言，方正的戶型空間浪費較小。業內人士建議投資者購買位於城市核心或者商貿活動極為繁榮的區域，或者考慮公寓附近的辦公場所性質，最好是中、高檔寫字樓居多。投資商業地產別任性商鋪投資首選地段投資商鋪與住宅不同，地段是選擇商鋪的不二法寶，好的地段是保證商鋪升值保值的要素。好的地段除了指的是城市核心區之外，還應重點考慮商業的聚集性效應，即在商業比較集中的地段各個商業體會互相借力，形成良性發展。單體商業可輻射範圍較小，投資增值保值的可能性會相對小一些。另外，選擇商鋪，要選擇品牌開發商運作的專案。除了品牌開發商有豐厚的商業運作經驗外，後期宣傳效果也很重要，從長期發展前景來看，還是“傍著大牌好賺錢”。即使在同一小區的不同住宅、同一棟樓的不同商鋪，租金都會有差異。因此，對於投資者來說，如何定位自己的投資物件、如何選擇商鋪、如何進行經營至關重要。技巧一:商鋪投資的目的購買商業用房的目的大致分為兩類:一類是用以出租或轉手出售賺取收益。投資者可以一次性付款或按揭貸款的形式支付房款,用按揭形式購買的則可以實現租金供貸款的目的。另一類是作為資金保值並升值的手段。商鋪投資的魅力就在於它的長期性和穩定性。此外,有相當一部分自營性質的經營商,為店鋪的保值和業務的長期發展而選擇購買店鋪的策略。尤其是在中心商圈的店鋪更受他們青睞,比如設立形象店、旗艦店,展示企業實力、提升企業形象,從而進行品牌傳播。技巧二:租用還是買產權產權商鋪可以自用、轉讓、繼承、出租或用於抵押;而以租賃方式取得的商鋪相對保障就少的多,尤其是發展前景好的商鋪,租金自然水漲船高,經營者額外負擔加重,投資收益卻日漸減少。目前市場上缺少規模化的產權商鋪,大部分商鋪都是多次轉租,而且租金逐年上漲,所以對於實際經營者而言苦不堪言,市場期待產權商鋪的呼聲越來越高。技巧三:商鋪投資方向根據商鋪型別和所在區域可將投資方向劃分為:純商業區店鋪、辦公樓底商、住宅底商。一般而言,辦公樓底商是作為配套使用的,總面積少,價格比較低廉,經營業態以餐飲、各類水吧酒吧、副食等為主,業態無法覆蓋,人氣不是很旺。住宅樓底商一般是為居民區服務,前提是必須有足夠的消費人群。純商業區內的店鋪租售容易、投資收益明顯、回收年限相對短所以備受青睞和追捧。技巧四:商鋪投資,幾時出手最划算？一般來講,開發商都會採取預售的形式進行銷售。預售也就是期房,此時的價格是相對實惠的,這時購買比較划算。但是必須綜合考察開發商的實力和建設週期,因為簽署合同後,購買者就要開始還款,而此時尚無法經營或出租,有一段時間是沒有收益的。技巧五:如何選擇鋪位位置一個成熟的休閒購物中心,鋪位已經逐漸被淡化。因為有足夠優越的購物環境、有效疏導人流的室內步行街,所有的店鋪都已經成為一個整體,關鍵就在於自己的經營特色是否能吸引住人。當然,室內步行街交叉處、主入口處和SHOPPINGMALL共享空間的店鋪因為先天條件好,每一個逛商場的人都會經過,所以更受追捧,但是相對價格會更高,所以選擇時也必須全面權衡。投資商業地產別任性寫字樓投資寫字樓地段也很重要，看周邊是不是有商務氛圍。當然，寫字樓自身價值也不容忽視，明亮的大堂，高速、便捷的電梯、良好的採光與淨層高。另外，充足的停車位對於日益龐大的私家車族來說，是他們買樓的重要方面。一位資深投資者表示，投資寫字樓除了看商務氛圍和地段外，也要看政府的規劃，因為它決定了以後的發展方向。業內人士提醒，寫字樓雖然有較高的投資回報率，但由於門檻較高，如寫字樓所在的區域與城市的發展方向及發展規劃不符，在投資方面就會有一定的風險，投資者要慎重。交通的便捷性以及配套的全面性也是影響寫字樓未來增值幅度的一個重要方面。個人投資寫字樓對經濟實力有更高要求，而且銀行貸款利率高、年限短，各種稅費的繳納額度也比住宅類高出許多，要綜合考慮，不能盲目投資。投資公寓有何優勢？總價低，週期短。公寓的這些特點滿足了手頭有“小錢”的投資者的青睞。公寓產品以小戶型居多，門檻低，投資很靈活，因此投資價值與機會往往較其他住宅產品有優勢。從公寓產品本身來說，市面上的公寓分為精裝修和毛坯兩種。一般精裝修公寓，廚房配套、衛生間配套裝置齊全，拎包入住，方便快捷。在選擇毛坯公寓時，要關注它的戶型，是否方正，一般而言，方正的戶型空間浪費較小。業內人士建議投資者購買位於城市核心或者商貿活動極為繁榮的區域，或者考慮公寓附近的辦公場所性質，最好是中、高檔寫字樓居多。投資商業地產別任性商鋪投資首選地段投資商鋪與住宅不同，地段是選擇商鋪的不二法寶，好的地段是保證商鋪升值保值的要素。好的地段除了指的是城市核心區之外，還應重點考慮商業的聚集性效應，即在商業比較集中的地段各個商業體會互相借力，形成良性發展。單體商業可輻射範圍較小，投資增值保值的可能性會相對小一些。另外，選擇商鋪，要選擇品牌開發商運作的專案。除了品牌開發商有豐厚的商業運作經驗外，後期宣傳效果也很重要，從長期發展前景來看，還是“傍著大牌好賺錢”。即使在同一小區的不同住宅、同一棟樓的不同商鋪，租金都會有差異。因此，對於投資者來說，如何定位自己的投資物件、如何選擇商鋪、如何進行經營至關重要。技巧一:商鋪投資的目的購買商業用房的目的大致分為兩類:一類是用以出租或轉手出售賺取收益。投資者可以一次性付款或按揭貸款的形式支付房款,用按揭形式購買的則可以實現租金供貸款的目的。另一類是作為資金保值並升值的手段。商鋪投資的魅力就在於它的長期性和穩定性。此外,有相當一部分自營性質的經營商,為店鋪的保值和業務的長期發展而選擇購買店鋪的策略。尤其是在中心商圈的店鋪更受他們青睞,比如設立形象店、旗艦店,展示企業實力、提升企業形象,從而進行品牌傳播。技巧二:租用還是買產權產權商鋪可以自用、轉讓、繼承、出租或用於抵押;而以租賃方式取得的商鋪相對保障就少的多,尤其是發展前景好的商鋪,租金自然水漲船高,經營者額外負擔加重,投資收益卻日漸減少。目前市場上缺少規模化的產權商鋪,大部分商鋪都是多次轉租,而且租金逐年上漲,所以對於實際經營者而言苦不堪言,市場期待產權商鋪的呼聲越來越高。技巧三:商鋪投資方向根據商鋪型別和所在區域可將投資方向劃分為:純商業區店鋪、辦公樓底商、住宅底商。一般而言,辦公樓底商是作為配套使用的,總面積少,價格比較低廉,經營業態以餐飲、各類水吧酒吧、副食等為主,業態無法覆蓋,人氣不是很旺。住宅樓底商一般是為居民區服務,前提是必須有足夠的消費人群。純商業區內的店鋪租售容易、投資收益明顯、回收年限相對短所以備受青睞和追捧。技巧四:商鋪投資,幾時出手最划算？一般來講,開發商都會採取預售的形式進行銷售。預售也就是期房,此時的價格是相對實惠的,這時購買比較划算。但是必須綜合考察開發商的實力和建設週期,因為簽署合同後,購買者就要開始還款,而此時尚無法經營或出租,有一段時間是沒有收益的。技巧五:如何選擇鋪位位置一個成熟的休閒購物中心,鋪位已經逐漸被淡化。因為有足夠優越的購物環境、有效疏導人流的室內步行街,所有的店鋪都已經成為一個整體,關鍵就在於自己的經營特色是否能吸引住人。當然,室內步行街交叉處、主入口處和SHOPPINGMALL共享空間的店鋪因為先天條件好,每一個逛商場的人都會經過,所以更受追捧,但是相對價格會更高,所以選擇時也必須全面權衡。投資商業地產別任性寫字樓投資寫字樓地段也很重要，看周邊是不是有商務氛圍。當然，寫字樓自身價值也不容忽視，明亮的大堂，高速、便捷的電梯、良好的採光與淨層高。另外，充足的停車位對於日益龐大的私家車族來說，是他們買樓的重要方面。一位資深投資者表示，投資寫字樓除了看商務氛圍和地段外，也要看政府的規劃，因為它決定了以後的發展方向。業內人士提醒，寫字樓雖然有較高的投資回報率，但由於門檻較高，如寫字樓所在的區域與城市的發展方向及發展規劃不符，在投資方面就會有一定的風險，投資者要慎重。交通的便捷性以及配套的全面性也是影響寫字樓未來增值幅度的一個重要方面。個人投資寫字樓對經濟實力有更高要求，而且銀行貸款利率高、年限短，各種稅費的繳納額度也比住宅類高出許多，要綜合考慮，不能盲目投資。

我是一名有著六年從業經驗的房產經紀人，當下市場到底能不能買公寓和寫字樓，且聽我細細到來：第一：公寓公寓在什麼情況下能買?

在一些一二線城市、甚至部分三線城市，由於購房資質的問題，比如限購、限貸等問題，使得很多人，特別是外來人口，不能在自己上班的地方購買住宅，但是又不想租房子，怎麼辦呢？ 那就只有選擇公寓，因為公寓有一個特點，那就是不限購、不限貸;

但是也在這裡建議大家，在買公寓的時候，一定要選擇地鐵口，或者是市中心的公寓，第一交通啥的也方便、便於後期出租，第二一個後期也更保值，脫手也不會太難。

很簡單，你有購房資格，就不要去碰公寓，最近幾年公寓前景不是很好，非要碰公寓，不在地鐵口和市中心的不要碰。所以tz要謹慎，不要覺得買房子就能賺錢。

yq期間，全民都是在家辦公，你可以去看一下你們所在城市的寫字樓集中區域，真的空置率很高，寫字樓價格高，租的人也少，真的投資不建議買寫字樓，特別是在三四線小城市，買了基本上就虧，得不償失。

個人覺得買寫字樓還不如買40年產權的公寓，現在很多寫字樓都準備改造成公寓出售，大家自己品吧！

最後總結一下，寫字樓建議大要去碰，當然特別好的產品除外，公寓的話被購房資質限制的人，是可以考慮購買的，畢竟也沒辦法，畢竟買房子比租房子划算，租房子是消費，買房子才是licai;但是買公寓也要看地段，看產品;

大家時刻記著，能買住宅不買公寓，能買公寓不買寫字樓。

以深圳目前的情況來看，真正有升值空間的還是學區房？寫字樓或者公寓雖然規避了二套賣買，但是無論是租的價格或者甚至空間都沒法跟學區房相比。就我們所看到的，寫字樓越來越多，自2018年起深圳寫字樓的價已經開始下調，如深圳南山區來看，寫字樓的空置還是比較大的。如果單純從投資的角度，建議選擇有發展前景的地區，具有學位的住宅吧！我覺得這個還是可靠些。

願你買的商業性質房產是資產增配，而不是資產標配！

雖然大部分人並不看好公寓寫字樓等，但商業用地依舊不停的出讓，開發商還是拼命的開發商業性質房產，買商業性質房產的購房者還是有不少。例如：SOHO、LOFT、大型商業寫字樓，酒店公寓等等。

取決於你買的心態，正如開篇所說的，你買的是資產增配，而非資產標配，那就有前途；反之，你買房只顧短期的房價波動，賺取短期房價差額，那麼個人認為當前房地產市場，買公寓或者寫字樓並不適合。

那麼此類房產真的就不適合你，又或者說自己還沒達到資產增配的階段，還是老老實實的買住宅，前提還不能被限購，限貸。

企業型別購房者，實體企業，資產管理企業，等等不同型別的企業，購買的商業性質的房產，好處多多；

高階投資購房者，就是我們通常見到的一些大客戶，整層、幾層或整棟的買，但大部分還是有企業的背景做個人名下的購房資產；

長期持有，並以收租為主的購房者，短期收取眼前的租金，長期看地段看未來的價值，公寓或寫字樓投資也不會太差；

個人自用工作室型購房者，適用於公認工作室，小戶型辦公場所，會所會客室等，個體經濟的崛起時代，大有可為。

我認為有前途，尤其是投資公寓。房地產市場發展到今天應該重新認識公寓了。首先是公寓的價格低，對於自住的剛需和資金少的人群而言，更容易解決居住問題，對於投資客來說資金回報率高於住宅。其次是現在的公寓政策和以前不一樣了，可以落戶，有學區，40年後交點費自動延期，也不像以前都是小戶型，大戶型居多，民水民電通燃氣。再就是公寓的位置基本都在城市繁華地段，有地鐵，出行方便。現在價格基本是住宅的一半，還是很合適的。

一、一線城市如北、上、廣、深、渝等一線城市以及省會城市及經濟發達城市的公寓及寫字間是值得購買和投資的。對一些三、四線城市來說，投資公寓和寫字間真的很不划算。

二、對於資金充足的家庭來說，選擇購買地段好及金融商圈、商業、交通、配套成熟的地方公寓與寫字樓投資是可以的，理由是升值空間比較大，並且租金成本要比銀行存款利息要高很多。

三、對於資金不充裕的家庭來說，不建議買寫字間，金融中心或商圈的寫字間可以考慮購買，但是要看自己的經濟實力。對於公寓產品可以考慮購買，畢竟面積比較小，並且資金投入不是太多，且能居住辦公雙功能，但是最好是購買住宅產品。原因是：

1、寫字間產品：屬於辦公類商品，近年來相對對住宅產品，投資和購買的前景不太明朗，其主要缺點是：

（1）產權年限少，一般40-50年；

（2）購買價格比較高，升值空間有限；

（3）水、電費用高，沒有燃氣；

（4）投資購買的人少，不能入戶居住落戶、沒有學位；

（5）產權費用高、交易手續費用高；

（6）出售、出租比較困難等。

2、公寓產品：屬於辦公類、居住類商品，購買和投資的空間不大，其主要缺點是：

（1）產權年限少，一般40-50年；

（2）面積較小、購買價格總價比較低但居住環境差；

（3）水電費用高、沒有燃氣等生活配套；

（4）購買的人少，沒有學位、不能落戶；

（5）產權費用高、交易手續費用高，升值空間不大；

（6）出售、出租比較困難等；

（7）人員混雜，居住環境較差；

3、住宅產品，屬於居住類產品，購買住宅具有很大空間，理由是:

（1）產權年限長，一般為70年產權；

（2）投資、購買住宅產品的客戶比較多，並且價格相對較低；

（3）購買住宅產品可以入戶居住、有水、電、燃氣等基本生活配套；

（4）買住宅產品能落戶、可以享受區域學位；

（5）產權費用低、交易手續費用低，近年來住宅產品升值空間較大；

（6）出租、出售的比較容易；

（7）伴隨城市化程序以及人們對居住環境的追求，越來越多的人追求物質與精神的享受，因此住宅的市場前途空間很大。

大部分人買公寓，寫字樓，商鋪都是為了投資，想要以租養貸，或者收租金。但是這其中的不確定性太大了。想要出租一間房子不僅和房子的租金多少有關，還和地理位置，物業好壞，物業費高低，以及維護成本等息息相關。

公寓大家都知道是商住性質，它可以作為住宅來使用，但是因為商水商電，生活成本會很高，再加上產權年限只有40-50年，且不能落戶等原因，所以把它作為住宅並不是一個好的選擇。那麼如果把它租出去呢？首先，因為其性質，配套設施等問題，在公寓辦公的公司規模一般不會太大，租金也不會高，投資意義就失去了一大半，而轉賣的時候又會因為高額的稅費導致房價上漲的部分都用來交稅，收益可以忽略不計，所以不建議大家買公寓。

商鋪的不確定性大，商鋪沒有辦法控制它的定位。假如：隔壁是賣奢侈品的，那你的商鋪賣油條顯然是不現實的；其次商鋪的位置，以及周邊道路情況對商鋪影響很大，只要道路規劃有變動，商鋪的價值也會跟著變，接著是招商問題，即使是在很繁華的地段，如果空置率太大，那麼也不會有多少顧客。最後就是轉賣時的稅費問題了。

寫字樓是風險最不可控的，地段，物業管理，物業費，停車費，空間維護費，商業圈的變化等等，都會給寫字樓的出租帶來不可估量的影響，不穩定性大的投資也是風險最大的，不過收益和風險是相對的，不管是公寓還是商鋪又或者是寫字樓，只要操作得當，且運氣比較好，收益大於投資的也比比皆是。

國家規定，二手房交易時需要交的稅有：個人所得稅，土地增值稅，契稅等，一般情況下，住宅都會有各種優惠，例如滿2年，免收增值稅，滿五唯一免除個人所得稅等，但是公寓，商鋪，寫字樓不管什麼時候都要交全額的稅費，算下來，要比普通的住宅多出七八個點的稅費甚至更多。

這個得根據自己情況而定

優點：

房子面積小、總價低。相對於一般住宅來說，公寓房的面積比較小，因此總價就比較低，購房成本也會比較少。

生活便利。公寓房適合尚未成家的年輕人。公寓房大多都是建在交通便利，距離公交站、地鐵站比較近的地方。

缺點：

產權年限短。公寓房有一個最大的缺點，那就是產權年限比較短，有些公寓房的產權年限只有40年，有些公寓產權年限為50年。

管理費、水電費更貴。公寓房是按照商業的標準來收取水電費的，因此水、電、氣、物業費都比較貴。

購房首付高。購房者在購買公寓房的時候就會發現，如果是貸款購買公寓房的話，首付比例是比一般商品房貴的。不能入戶。

雖然公寓房所處地段比較好，但是購買公寓房是不能辦理入戶，對於家裡有孩子的家庭來說會因不能落戶也無法入讀學校。

總的來說，公寓房的優點：房子面積小，總價低。生活便利；公寓房的缺點：產權年限短，管理費、水電費更貴，購房首付高，不能入戶等，你瞭解了嗎？

關於買公寓，一定得知道，除非您沒有購房名額，或者購房名額應該用完，不然堅決不要買公寓。然後買公寓只能買核心區域，人口流動大的區域。

關於買寫字樓，當前有沒有錢都不是很建議，除非價格便宜且租售比回報高，因為現在寫字樓的空置率很大，如果空置的話，損失會很大，而且寫字樓，公寓等的金融屬性都不強，想從銀行借貸出來，成數一般都不到5成。

公寓：

在一二線城市，甚至部分三線城市，由於限購資質，特別是外來人口，不能在自己上班的地方購買住宅，但又不想租房。，

但建議大家購買公寓的時候優先選擇地鐵口或者市中心的房子，交通一定要便利，以後脫手也很簡單。

寫字樓：

yq期間，全民在家辦公，你可以去市中心的寫字樓看看，現在空置率是比較高的，真的是投資考慮，不太建議買寫字樓，除非是自用形式。

個人建議，買寫字樓不如買公寓，現在很多寫字樓都是改成公寓性質出售，特別是一二線城市。

以目前的市場行情來看，公寓、寫字樓前景不容樂觀，暫時不要投資！尤其是公寓專案概念炒作太超出未來預期了，透支太厲害了，且還沒有學位；寫字樓未來的增值空間也特別有限，加上移動和智慧辦公是未來的發展趨勢，由此寫字樓市場需求和未來的升值空間被受限！

投資者的眼光都是很長遠的,並不是去看眼前。那當然要看你選擇的城市,在未來三到五年的規劃發展,無論是寫字樓還是公寓都很受地段的影響,包括大環境影響下的市場。

1.城市的等級劃分

例如;廣州一線城市,限購政策導致外來人口的居住問題,租賃市場需求大,那住宅投資成本大,回報率低,這時候很多投資選手會把目光放在公寓上,首先公寓面積小,總價低,適合單身貴族,企業白領,也適合過渡人群,越是靠近市中心租金越高。相對二三線城市整體的需求並沒有一線城市的市場好,所以選擇城市等級很重要！

再說寫字樓都是本質上推動的,一線城市產業升級,服務業發展繁榮,城市對寫字樓的需求大幅提升,當然這是建立在一線城市有的說法,但是不用指望租金上有太大的回報,畢竟寫字樓租金是城市營商成本核心組成部分.。

2.地段區域的影響

首先要看這板塊規劃,在三年內有沒有明確的紅標頭檔案,無論公寓還是寫字樓的投資回報率都是建立在人群和人流中,也是看長遠的發展形成的回報率更為可觀,像北上深廣的CDB中心很明確,即使偏遠地區,在到五年內城市化發展中也值得入手,投資看的就是長遠發展,搶佔先機。

3.大環境影響的市場

樓市的限購政策,銀行貸款利率下調,公寓一般都是在市中心位置,交通跟配套方面都很完善,租賃市場來講,公寓的租金回報率會比住宅的高出,並且不限購不限貸,不會影響以後的購房名額和貸款名額,同地段價格會比住宅便宜,購買壓力小。

城市化的推動對於服務業的需求也劇烈增加,寫字樓作為城市企業發展的載體也是必不可少的