先說結論：即使是北上廣深，也沒有前途。

1、租售比低下。全國所有的城市，買公寓、寫字樓的租售比基本大都低於3%，連銀行利息都追不上。

2、不漲價反跌。從2015年至今，大多數城市的房產都漲了50%以上，北上廣深甚至走出翻翻的行情。而公寓寫字樓，反而是跌價的。買入即虧損。

3、上海、北京，對公寓產品的不友好歷史。上海、北京在17年前後，對公寓產品進行了大規模的拆違，本來能住人的公寓，被拆除了燃氣、獨立衛生間，導致許多以為買了公寓能夠當住宅自住的業主流離失所。當時為了這件事，很多人上街請願。但是因為本身公寓是為商業目的設計的，就不能設定居住功能。結果就是法理上不合法，買公寓的人自吞苦果。

4、寫字樓在全國大多數城市供大於求。今年以來，深圳的住宅價格又漲了30%，但是寫字樓的租金卻跌了20%多，空置率已經超過3成。隨便到一個大城市看看寫字樓群，有幾個是滿租的？太少了。

在當下的環境下，怎麼還會有人想買公寓寫字樓呢？以上活生生的例子還不夠觸目驚心嗎？真要嫌錢多，要不給我打點過來？

一般來說的傻逼或者腦殘的才會去購買寫字樓。不管這個城市是什麼樣的地位？目前的公寓還是寫字樓都沒有投資價值了

當前房地產市場，買公寓、寫字樓的風險比較大，除了一些一二級超級中心城市外，建議還是慢點買公寓和寫字樓。

公寓寫字樓的商業屬性比較大，對外部的商業氛圍比較高，這也是公寓和寫字樓的侷限性。

最主要的還是公寓和寫字樓的稀缺資源比較大，投資成本比較大，回報週期比較長並且受眾群眾比較窄，這使得公寓寫字樓變現比較難。

投資公寓、寫字樓，當前市場來說並不是首選。

首先我們看到商業產品的需求性並沒住宅高，再考量商業產品的流通性是非常低的，稅費、手續等問題都是源頭。

當然，在一線城市，繁華的中心圈，濃厚的商業氛圍裡，商業產品帶來的收益將遠高於住宅。而投資一個發展中城市的商業產品，持有時間將大大延長，眾所周知住宅擁有70年產權，商業地為40年產權。耗去一定年限後，將何去何從？

對比住宅，商業產品水電、管理費等都比較高，長期算來也是一筆不小的費用。

很明顯的經歷，在2014年，商業產品售價是高於住宅的，而如今住宅的升值能力是大大超過商業性質的。所以，如果是投資型別，要麼選地標性商業樓、要麼選擇現有繁華地段，否則建議投資住宅更為理想。

目前市場，各地針對公寓寫字樓都有嚴格的限購政策。所以公寓寫字樓基本上是同位置住宅一半甚至更低的價格，所以公寓寫字樓的租售比是住宅的兩倍甚至更多。長遠來看，公寓寫字樓的升值空間沒有住宅高，但租金收益可以彌補不足。未來經濟的不確定性，對公寓寫字樓的出租市場影響要大於住宅的租賃市場。因此公寓寫字樓的空置風險更高。但由於公寓寫字樓購買時禁止貸款，因此一般都沒有還款壓力。綜上所述，小型公寓總價低，可選擇自住。居住感受好。如果有價格明顯低於市價7折以下且租售比接近10%，即一年租金相當於10%房價的，可以考慮以投資需求入手。