央行在4月20日再次降息，1年期LPR降低20個基點，5年期LPR降低10個基點，這個降幅是最近幾年少有的力度，作為房貸客戶要不要轉LPR？有什麼利弊？為什麼有很多人在糾結？筆者本文進行詳細的分析：

1、房貸客戶在糾結什麼？

很多人現在都很糾結，糾結的原因就是他們認為銀行讓他們轉的，所以本著銀行的利益和他們的利益是獨立的角度，他們就認為轉為浮動LPR利率就是要吃虧的，但是問題是現實的情況是LPR是在不斷走低的，如果按照4.8%的標準起算，現在已經降低到4.65%了，相當於降低了15個基點的利率，只要你今年轉換為LPR浮動利率，那麼明年你就可以享受這15個點降幅的優惠。

所以，這是感性和理性的交織，在打架，感性的認知認為銀行是無利不起早，銀行讓我們轉，我們就不能轉；理性就是看到現實的情況在下降，是應該轉的。

其實這個問題很好解決，就好比你去買一個商品，比如蘋果手機吧，作為賣方肯定是希望價Grand SantaFe高越高，這樣利潤才會高嘛，但是他們是不可能一直漲價的，根據市場的變化也會降價的，所以不要以為降價就是“陰謀”。就是商家要來搞你了。

其實說來也奇怪，這麼多人都對此很警惕，為什麼對於那些真正的網際網路上的投資騙局卻深信不疑，難道這不是同一批人？

2、轉不轉LPR浮動利率的利弊是什麼？

首先這次轉換是要求全部的存量房貸利率中以貸款基準利率為定價基準的房貸都要求是要轉的，這個是央行決定的，央行比銀行大。

其次是轉換的結果是有兩種，第一是變成固定利率，第二是變成以LPR為定價基準的浮動利率。有些人在想，如果自己不轉，就想按照原來可不可以？現在央行的公告是要求原則上在8月31日截止日前全部都完成轉換。雖然沒有說不轉的後果，但是根據理性的分析，如果你不進行任何操作，你想維持原來的：房貸利率=貸款基準利率*（1±浮動比例）；但是你要知道，浮動比例是永遠不變動的，而貸款基準利率現在已經被LPR取代了，換句話說，你原來的貸款基準利率4.9%就永遠停留在4.9%了，也就是說如果你不做任何操作本質也是固定利率了。

如果你選擇LPR固定利率，那麼你的利率就永遠鎖死了，如果未來LPR漲了，那麼你就賺了，因為你避免了支出更高的利息；反之，如果你選擇LPR浮動利率，那麼未來LPR跌了，那麼你是賺的，因為你可以下調房貸利率，可以享受利率下調帶來的利息節省。

簡單說，如果你認為LPR未來是漲的，那麼你選擇固定利率，如果你認為LPR未來是跌的，那麼你選擇LPR浮動利率。

3、LPR未來是漲是跌？

筆者認為LPR未來是跌的，5年期LPR從去年推出來的時候是4.85%，後面透過三次降息，目前已經降低到4.65%，相當於降低了20個基點。

雖然我們在轉換的時候是按照2019年12月份4.8%的數值進行的，那也意味著目前已經降低了15個基點了。

LPR在下行這是事實，而且這不會是短期的行為，從長期來看，LPR會降低到更低，發達國家的利率都很低，我們國家未來肯定是奔著發達國家去的，這就導致我們的利率也會是一直下行的。

三年之內的按揭可以轉，因為近三年按揭利率折扣少，三年之前的可以不用考慮轉像我之前自己的房子利率打的是7.3折

央行的再次降息說明地產市場急需回暖，雖然國內的房子一直倡導房住不炒，但剛需的量太大，城鎮化率還遠遠不夠，五年內利率不會升，可以考慮調整

必須要轉，但是可以二選一，可以選擇固定利率或者基於LPR的浮動利率。

其實沒有所謂的利弊，這次房貸利率轉換隻是將原來按照貸款基準利率上下浮動的定價方式，轉換成按照LPR定價的浮動利率。畢竟2019年8月，貸款基準利率進行了LPR改革，就已經不再更新了，所以存量浮動房貸也就需要進行相應的定價基準轉換。

如果說有一丁點影響的話，就是以前貸款基準利率更新的頻率比較低，完全由央行決定；而LPR改革後，利率將更加市場化，會更加頻繁地變化，也就是說以前幾年可能都不會調整一次的“基準利率”，未來每年都需要變。如果定價週期設定為一年，則預計每年都需要根據當前的市場化LPR利率執行房貸利率。

很多人現在都很糾結，糾結的原因便是他們都以為銀行讓他們轉的，所以本著銀行的利益和他們的利益是獨立的視點，他們就以為轉為起浮LPR利率便是要吃虧的，可是問題是實際的狀況是LPR是在不斷走低的.

其實沒有所謂的利害，這次房貸利率轉化僅僅將本來依照借款基準利率上下起浮的定價方法，轉化成依照LPR定價的起浮利率。究竟2019年8月，借款基準利率進行了LPR變革，就現已不再更新了，所以存量起浮房貸也就有必要進行相應的定價基準轉化。

在4月17日的中央會議上，一方面強調降息發展經濟，另一方面再提房住不炒。可見，穩經濟、保就業、保民生、幫扶中小企業是中央的總基調！

1、LPR是市場化利率，是透過市場調節而變化的，有可能調高、也可能調低！

2、目前全球降息潮下，中國一定會繼續跟進，因此這次降息並不是結束，後續還有降準降息！就目前來建議一定要儘快把房貸利率轉換成與LPR掛鉤。

你好，很高興能夠回答你這個問題的！關於央行再次降息，要不要轉LPR拆借利率的問題，其實要先明白什麼是拆借利率再來決定是否需要轉的，所謂拆借利率就是四大銀行，有中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行的，他們在每個階段都會進行相互之間的借貸關係，再透過借貸的利率在每個時期進行計算，取平均值，從而得出我們的LPR拆借利率的。根據以上可以看出這個LPR是每個階段都會進行浮動的，而且上浮下跌都是說不一定的，而不比得是基準利率的計算，所以說短期的下浮其實影響不大的，個人不大建議進行轉換的！

首先，利率調整不是有購房者決定，而是有銀行決定，都是次年的1月1日，而不是貸款發放日也不是利息調整之日。

以前是基準利率的上下浮動，利率調整是在央行調整利率的次年一月一日，而不是利率調整之日，也不是購房者貸款發放日，主要是銀行為了方便管理，銀行每天都會有貸款發放，如果按照貸款發放日調整利率，銀行的工作量是很大的，容易出現利率計算的誤差。

採用房貸LPR加點形式以後，如果LPR利率出現上下調整，重新定價日也會延續歷史的做法，採用次年的1月1日調整貸款利率，一者可以減輕銀行工作量，另一個是對於購房者而言，也更加公平。

LPR調整可能要比基準利率調整更加頻繁，但每一次幅度會更小，如果每一次LPR調整都需要調整按揭貸款利率，那銀行的工作量就非常大了。

根據央行通知，金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價週期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。這是指存量貸款轉化為LPR加點形式而言，加點確定以後，可以執行固定利率和浮動利率，浮動利率就會確定在下一年的1月1日更改。

根據華人民銀行的要求，以前的房貸需要在3月1號至8月31號完成定價基準轉換工作，相信有房貸的人都收到了貸款銀行的通知，房貸轉換可以選擇固定利率或者LPR浮動利率，但是貸款人只有這一次機會，選擇以後就不能改變了。

固定利率是貸款人現在執行的利率，以後也將按照這個利率執行，固定不變。LPR是貸款市場報價利率，每月20號由18家商業銀行上報後平均得出的利率，不像以前的基準利率由華人民銀行不定時調整。

無論現在房貸利率高還是低，上浮還是折扣，和這次選擇是沒有關係的，根據近20年的貸款利率資料來看，中國的貸款利率是呈下降趨勢的，在實行LPR之前，中國的五年期以上貸款基準利率為4.9%，實行LPR後，今年3月的貸款利率是4.75%，較之前4.9%降了0.15%。

在談到房貸利率是否需要轉換成LPR浮動利率，我們先看一下未來貸款利率走勢，因為只有知道了未來貸款利率走勢才有助於我們做這個判，目前10年期中國國債收益率從2019年10月底3.3%到如今的2.54%，近80BP跌幅，可知市場預期未來整體利率必然走低。這個未來不是未來1年，而是未來10年甚至更長時間，對於房貸利率，個人認為相對公開透明的一個重要參考指標就是10年期國債收益率。

當然，10年期國債走低是否意味著5年期LPR一定走低？短期或許未必或者至少是不等比例降低，因為央行作為整個貨幣市場主導者可能會引導銀行延緩5年期LPR走低，但這種延緩主要基於政策性因素——即房住不炒定位。另外一方面，從國家貨幣和利率改革而言，從長期趨勢來看貸款利率是走低的。以上兩點也是最重要的兩點判斷，也是我們回答上面這個問題的基礎。

尤其疫情影響之下，全球降息潮蜂擁而至，美國10年國債百年未遇的跌破0.7%，足見這是對未來有著多麼悲觀的一個預期？中國雖然風景這邊獨好，但是全球化背景下很難完全獨善其身。

怎麼判斷自己的房貸是否需要轉換？

如果手上的的房貸同時符合以下五點，那就是需要轉換的，這樣可以節省貸款成本:

1、不是公積金貸款；

2、房貸辦的是浮動利率貸款，而不是固定利率，即有重定價條款（比如利率在每年1月1日調整）；

3、合同期限內還存在重定價日。打比方說，如果合同約定利率在每年1月1日調整，但這份在2020年10月就到期了，這種也不需要轉換。

4、合同中的利率，是按貸款基準利率確定的（比如有這樣的表述：“基準利率上浮25%”）；

5、房貸合同是在2020年1月1日前簽訂的。

（哈哈，反正在回答這個問題的時候我已經將房貸改為LPR浮動利率了，前幾天央行剛公佈過最新LPR利率，比之前基準利率低，修改的房屋貸款利率2020年6月1日以後就能生效。）

首先，大家瞭解一下LPR是個什麼玩意！LPR的全稱為（Loan Prime Rate），“貸款基礎利率”，央行在2019年12月底釋出公告，明確在2020年3月1日至8月31日期間，將就存量浮動利率貸款的定價基準進行轉換。2020年3月1日房貸利率換錨正式啟動，意味著從這天開始，個人住房貸款利率會逐漸與基準利率脫鉤，改為與LPR（貸款市場報價利率）關聯性浮動。

很多房貸客戶現在都很糾結，當然只是商業貸款買房的哈，公積金貸款不影響也不參加此次調整！很多商業貸款買房的人糾結的原因就是他們認為是銀行讓他們轉的，所以本著銀行的利益和他們的利益是獨立的角度，他們就認為轉為浮動LPR利率就是要吃虧的，但是問題是現實的情況是LPR是在不斷走低的，如果按照4.9%的標準起算，現在已經降低到4.65%了，相當於降低了25個基點，也就是說，只要今年轉化為LPR浮動利率，那麼明年一月起你就可以享受這25個基點利率的優惠。貸款一百萬，貸三十年，可以少還大概3萬的利息。

其次，好多人考慮要不要轉換為LPR，我想說的是，這次轉換是要求全部的存量房貸款利率中以貸款基準利率為定價基準的房貸都要求是要轉的，這個是央行決定的，央行比銀行大，所以說央行在2019年12月底就已經發布公告，很明確在2020年3月1日至8月31日期間，將就存量浮動利率貸款的定價基準進行轉換。換句話說，到八月底 ，轉換了的按轉換之後的LPR鄒，沒有轉換的銀行會全部轉換為LPR浮動利率。

到8月31日之後，轉換的結果有兩種，第一是變成固定利率，第二是變成以LPR為定價基準的浮動利率。有些人在想，如果自己不去轉，一直不去，就按照原來的利率可不可以？現在央行的公告是要求原則上在8月31日截止日前全部都完成轉換。大家可以摳字眼看一下，是要求！！！而不是建議或者實施辦法，要求全部轉換，所以轉與不轉結局都是會被轉為LPR浮動利率。

我認為，LPR未來是跌的，5年期LPR從原來的基準利率4.9%，後面透過三次降息，目前已經降低到了4.65%，相當於降低了25個基點。LPR在下行這是事實，而且這不會是短期的行為，從長期來看，LPR會降低到更低水平，發達國家的利率都很低，我們國家未來也是奔著發達國家去的，這就導致我們的利率也會是一直下行的。

所以我建議，央行這次降息對大家都是有好處的，可以去選擇LPR浮動利率，在以後很長一段時間內，轉換是相對來說比較划算的選擇，能為購房者節約更多的購房成本。

如果你不轉為LPR的話，就只能眼睜睜看著降息，你的月供卻不能減少，咋說呢，蒼蠅再小也是肉！

別往下一個看了，這篇文章是對LPR浮動記錄最直白的解釋了，誰都能看懂。

1、必選題

簡單說，你要和銀行重新籤貸款合同，選擇新的房貸利率方式。

二選一，必須選，不能不選，選了不能反悔，不能重選，選了之後伴隨你到貸款還清。

2、什麼時候選？

2020年3月1日－2020年8月31日

3, 選擇之一 固定利率

依照4. 9%基準利率，你手上的房貸，可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率，那麼你現在對應的利率就是：七折3. 43%利率、九折4.41利率、上浮10%為5. 39利率，上浮20%為5. 88%利率。

如果你選擇了固定利率，那麼以後保持你現在的利率，此生無悔，不再改變。

4、選擇之二 LPR浮動利率

首先你要知道，這次改革參照的LPR是2019年12月的4. 8%, 你就別問LPR是啥了，你就記住這個數字就行了，4. 8

假如你原來的房貸是1. 1倍的，就是 5. 39%, 5. 39比4. 8要高，5. 39-4. 8=0. 59. 這個0. 59,就是你今後的房貸的固定加點數，永遠伴隨著你。

你今後的房貸利率就是：LPR+0. 59, 今年的LPR是4. 8, 你今年的利率就是4. 8+0. 59=5. 39

2021年的1月1日，會根據2020年12月的LPR報價，來調整你的貸款利率。

比如2021 年調整成了LPR4. 5%, 那麼你的利率就是 4. 5+0. 59=5. 09

假如你原來的房貸是打9折的，就是4. 41%, 4. 41比4. 8要低，4. 41-4. 8=負0. 39. 這個負0. 39, 就是你今後的房貸的固定減點數，永遠伴隨著你。

你今後的房貸利率就是：LPR-0. 39, 今年的LPR是4. 8, 你今年的利率就是4. 8-0. 39=4. 41

2021年的1月1日，會根據2020年12月的LPR報價，來調整你的貸款利率。

比如2021年調整成了LPR4. 5%, 那麼你的利率就是4. 5-0. 39=4. 11

5、強烈建議換成LPR, 用業內的人一句話來形容：上面就是為降利率才出現這次改革。

6、和公積金貸款沒關係

LPR後面的利率定價機制以及最終市場加成機制背後其實是有豐富的內涵的，首先LPR隨行就市一年一定價，這樣銀行不會受困於央行的基準利率有錢賺不到或者貼息給投機分子。

另一方面也打破了剛兌的基石，剛兌是雙刃的，一個是被動剛兌一個是鐵定收益，對意圖無風險套利的玩家是非常不利的，打破剛兌是雙邊打破，不僅僅指收益率兌付，第三就是讓央行甩鍋，央行沒辦法用一根利率準繩指引不同風險好惡的經濟行為，LPR解放了央行。

為什麼一定要解放央行呢？因為央行對的是總的盤子，不是一個簡單的房地產，畢竟大家還是要吃飯的，還是要搞經濟的，所以說使用LPR以後，未來的LPR怎麼走，那個是隨行就市的問題，但有一點是必須要說清楚的，它就是跟國家的標準利率就割裂開了，國家的標準利率是針對大盤子，長期來看應該會呈現出類似於美國那種聯邦基金利率的超長期的下行走勢，但這一切與LPR是無關的，也就是說整個經濟的大盤子要與房地產進行脫鉤，有可能國家的基準利率是往下降的，但是由於炒作市場的盛行，LPR反而往上漲，為什麼呢？因為這玩意是隨行就市的，基準利率往上漲並不會對LPR帶來一個伴隨性的效果，所以說未來是什麼走法，你要願意炒的話可以給你加兩倍，你炒上天的話甚至給你加十倍，都是有可能的，風險和收益並存嘛？所以你揩不到國家利率的油水。

房地產與經濟的大盤子脫鉤以後，今年又是全面小康，小康完成以後還要幹嘛呢？那肯定還是要搞經濟的，所以實體經濟還是要搞，央行這個時候已經不需要再擔憂對房地產的任何刺激問題，它可以放開手腳去降息，所以說央行一定要去搞LPR，對個人來講主要看你的折扣，如果你的折扣高倍數的話你可以和LPR掛鉤，如果一開始你的折扣比較低你沒有必要去轉換，你本來就很便宜，LPR它不一定跟著以後的基準利率下降的，因為LPR是銀行間市場一個在定價的一個利率跟央行本來就脫鉤了，不一定說呈現出網上所分析的這麼一個下降的效果，說白了各自不同的折扣率決定了是否選擇去掛鉤LPR，總的來說95折以下沒有必要。

現在關鍵的是對以後市場化利率的走向的判斷問題，目前市場大多數人會認為LPR會下降，但是要知道房地產貸款一般都是20--30年的，不能看一開始的好處，一開始是有好處，那10年後呢？20年後呢？對吧。

大家好，我是勇談。4月20日，央行授權的全國銀行間同業拆借中心公佈了最新的LPR報價利率，1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65% ；相比於3月20日5年期LPR利率為4.75%來說，此次LPR利率降低再次被大家認為是“降息”有利於購房。雖然說一直在強調一個觀點“LPR利率調低跟過去的降息是兩回事”作為購房者來說未必此時買房就能夠佔到便宜。藉此機會簡單談談我的觀察。

2020年LPR利率降低肯定不代表著購房利率降低，畢竟銀行計算房貸的方式並沒有改變（目前是這樣）

從2019年10月8日住房貸款“換錨”開始到2020年8月31日之前，銀行的房貸計算方式還是老一套，之後會不會完全參考需要時間來給出答案

大家需要明白的是，如今購房銀行進行商業住房貸款的方式還是過去的“固定利率4.9%上浮”的方式。這也是為何哪怕最近購房的朋友貸款利率會有5.88%和6.125%的原因，其計算方式還是過去的4.9%上浮20-25%來定的。這樣的計算方式沒有改變也就意味著，5年期LPR利率越低，購房者未來付出的購房成本或許會越高。比如：以如今的5.88%貸款利率為例，4月20日以前購房的朋友轉換為LPR後是4.75%+1.13%（加點），但是4月20日之後就變成了4.65%+1.23%（加點）；根據“加點不變”的原則，也就意味著4月20日購房的朋友轉換為LPR利率後未來會付出更高的“加點成本”。所以說，在固定利率沒有完全被銀行拋棄的情況下，此時選擇購房基本上都有“加點成本提高”的潛在風險。

要不要轉換為LPR浮動利率？其實多數人都是要的，畢竟過去的固定利率（4.9%）退出歷史舞臺只是時間問題

從今年3月份已經開始全國範圍內的存量房LPR利率轉換，轉換的結果有兩種：固定利率（永久固定）和LPR浮動利率。那麼就只有兩個選擇永久固定還是跟隨LPR浮動，怎麼選擇？

對於2019年10月8日之後購房貸款的朋友已經自動的LPR利率了，只不過有個選擇是永久固定還是跟隨利率浮動；

存量房貸客戶如何選擇？如果說自身房貸利率低於5.88%（也就是固定利率4.9%上浮20%以下）其實就可以選擇固定利率，永久不變。畢竟這個貸款利率不算高，在近幾年中屬於中低水平，來回折騰還不如圖個心裡有數（畢竟還款額不變）。

如果說自身房貸利率高於5.88%，尤其是已經超過6%以上，選擇LPR浮動利率或許在部分年份有省錢的可能性。雖然說整體來看“換錨”不會讓大家佔便宜，大家還是不要抱太多期望的好。

央行為何一直到推動“LPR利率”，其實主要是為了降低企業融資成本，打破大家對於“降利率就鼓勵買房”的預期

LPR利率存在的本意就是解決企業融資成本高的問題，這點從18家報價行中超過一半都是為中小微企業服務的民營銀行就可以看出來

首先大家需要明白一個基本事實“企業貸款絕大多數都是中短期1-5年，只有房產貸款（住宅和商業地產貸款）才會超過5年”。這樣一個基本事實就決定了“1年期LPR利率持續走低是趨勢，但是5年期就真的未必了”。更何況“換錨”後，這點已經體現出來了，哪怕4月20日的LPR報價利率降低了，對於購房者來說實際還貸成本並沒有降低。

固定利率時期，絕大多數人都把“降息跟買房”聯絡起來，這種預期正在被打破

哪怕是“換錨”已經半年有餘的今天，還是有很多的機構和房地產從業人員把LPR降低跟買房聯絡起來，就足以說明過去幾十年一直實行的固定利率對於人們的觀念影響有多大。毫無疑問央行正在打破這種預期，為什麼？這種預期其實都是建立在“投資房產”的基礎上的。這也是為何央行不敢隨便降息的原因，如果說未來LPR利率波動跟房產投資之間的關係被打破，那麼央行才敢大膽利用金融工具來進行經濟措施調整。畢竟央行心理更清楚高達79.1%的房地產真的經不起任何“刺激”了。LPR利率降低跟傳統的降息是兩碼事，目前僅僅有商業地產還是完全參考固定利率

介於目前LPR利率如何調整也不會改變購房者住房貸款利率的事實，LPR利率下調跟傳統降息是兩碼事

根據央行的解釋來看，2020年基本就是存量房轉換LPR利率的一年，在這一年內大家的購房貸款利率不會出現任何改變（哪怕LPR利率調整）。所以說，2020年購房的朋友（起碼在8月31日之前）是很難享受到LPR利率下調帶來的福利的。究竟是不是轉？2020年是看不出來任何區別的，真正的區別要到2021年。

細心的朋友應該知道此次存量房LPR利率轉換僅僅針對住房，商業房產並沒有“資格”，意味著什麼？

“房住不炒”調控的提出其實針對的主要還是住宅或者說商業地產本身存在的意義就是“滿足投資需求”。畢竟真正能夠為地方持續創造稅收、帶來就業等貢獻的還是商業地產專案，如果說固定利率（4.9%）存在的唯一理由或許就是未來央行已經有了自己的打算。畢竟商業地產過剩的問題比起住宅要嚴重的多，會不會來一波商業地產的“去庫存”？當然純屬個人猜測。

綜上，LPR利率降低很多人解讀為“央行降息”，作為住房貸款者來說要不要轉換為LPR，其實還是要根據自身情況來做出決定的。短期內LPR利率持續走低機率比較大，但是長期（3-5年）就未必了。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

首先LPR利率不可能低於公積金3.25利率的原因呢九成的企業職工是沒有公積金福利的，公積金較多的兩個群體，一個是體制內單位，另外一個呢就是銀行本身的職工，大部分銀行給自己的職工交的公積金比很多人的工資都高，假如LPR利率低於公積金利率那不就等於自掘墳墓嗎？假如LPR是浮動利率，油價也是浮動油價，油價可以漲的很高，那為什麼LPR利率不可能漲到很高呢，最近幾年LPR利率確實是走低，但以目前世界的複雜性，沒有人能預測到10年以後的情況，就好比美國的LPR利率在03年到06年的時候漲了整整5倍，而10年前誰又能預測到呢？所以LPR對貸30年房貸的人而言可能是個隱患，所以我建議的是，1:最近幾年確定就要還清房貸的可以選擇LPR利率2:假如你目前房貸已經打過85折，甚至更低，還是建議固定利率3:還有一些朋友想盡可能晚一些還清房貸那也選擇固定利率吧，你們覺得呢？

4月20日央行公佈最新貸款市場報價利率（LPR）：

1年期LPR報3.85%，較上一次下降20個bp，創去年8月改革以來最大單次降幅；

5年期以上品種報4.65%，較上一次下降10個bp，與1年期LPR形成非對稱下降；

相信有很多朋友看完了這則新聞會有兩個疑惑，什麼是LPR，和房貸有什麼關係？

到底什麼是LPR？

貸款基礎利率，即LPR，全稱為"Loan Prime Rat"。計算方法由18家銀行共同報價產生，計算方法為去掉一個最高價和一個最低價，最後進行算術平均得出，每月20日重新報價計算。

沒聽懂？可以簡單理解為，LPR就是一個市場化利率的意思，取決於一個市場供需關係的平衡過程，既有可能降低，也有可能提高。

LPR怎麼和房貸扯上關係的？

央行在2019年12月28日釋出公告華人民銀行公告〔2019〕第30號，明確在2020年3月1日至8月31日期間，將就存量浮動利率貸款的定價基準進行轉換。2020年3月1日房貸利率換錨正式啟動，意味著從這天開始，個人住房貸款利率會逐漸與基準利率脫鉤，改為與LPR（貸款市場報價利率）關聯性浮動。

要不要轉LPR?

　　房貸換錨：將既有房貸轉換為“LPR模式”。以前說，基準利率**折、基準利率上浮**”。現在要說，LPR利率上浮或下浮**。

　　以前的演算法：房貸利率=貸款基準利率*上浮比例/打折數

　　現在的演算法：房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數）

　　一定換嗎!不換不行嗎?不行!所有存量房貸都需要轉換!

轉換要收取費用嗎?不收費用!

　　房貸換錨時間：3月1日起至8月31日（留意電話，銀行會通知）

　　兩種選擇：LPR或固定利率，只有一次機會！選定後就不能更改，不能更改！大家一定要慎重!考慮清楚!

　　轉換範圍：以央行基準利率定價的存量浮動利率個人貸款（2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款都要轉換）。

　　不用轉換的：固定利率貸款、公積金貸款（注：組合貸款中的商業貸款如果是浮動的，要轉）、不良貸款、2020年底前到期的個人住房貸款。

　　如何算?記住下面兩條公式：

　　轉換後的房貸利率=上一年12月公佈的LPR利率+固定點差;

　　固定點差=原合同利率-2019年12月釋出的相應期限LPR（4.8%）

　　簡單點，LPR=4.8%，持平

LPR＞4.8%，不划算

LPR＜4.8%，划算

中國步入低利率時代，把房貸利率轉換成跟LPR掛鉤，也是其中一種不錯的考慮。

1、什麼是LPR？

答：LPR就是貸款市場報價利率，是市場形成的一個利率，能夠及時反應市場變化。如果還不理解的話，那麼你就想象成西紅柿，大白菜。本質上是一樣的。西紅柿的價格會隨市場波動，LPR也一樣。

2、為什麼要把存量房貸要轉LPR？

答：是為了方便房貸和市場利率掛鉤。目前新批房貸的定價基準都是LPR，而過去則是浮動利率形式，也就是那種基準利率然後乘以一個折扣。這二者的區別就在於，過去的那種浮動利率形式，不太能及時反應市場情況，比較死板，不如lpr靈活。所以央行就決定乾脆就把存量房貸利率轉換成LPR形式。

3、到底選LPR還是固定利率？

答：對於絕大多數人來說，選LPR要更好一些，LPR長遠看就是下行趨勢。所以你選了LPR之後，房貸壓力降低的可能性更大。

轉換的計算方法：LPR+固定值。其中固定值為：（現在的房貸利率-4.8%）

如果有人想選固定利率，也沒什麼問題，這個就是一個個人選擇，只要選了固定利率，那麼你的還款利率就不再變了。不管將來的LPR降了多少，都與你無關了。

4、存量房貸轉LPR該如何操作呢？

答：大家只要等著銀行通知就可以了。辦理的時間是2020年的3-8月份。

5、辦理了之後，房貸利率如何變化呢？以後每個月都會變嗎？

整個2020年的房貸利率都不會變。從2021年1月1日開始，房貸利率就變成了2020年12月的LPR+固定值。

房貸利率不是每個月都變，而是一年調整一次，都以前一年12月的LPR為準。

6、公積金貸款，抵押貸款，要不要轉LPR？

這次轉LPR主要針對的是存量商業房貸，也就是你目前正在還的商業住房貸款。這個與公積金和抵押貸款都沒有關係，所以這兩個不轉。

7、商鋪和商住的房子貸款，要轉LPR嗎？

這兩種產品的貸款都不算房貸，所以這次不會轉LPR。

8、現在的還款利率很低，需要轉lpr嗎

還款利率的高低，跟轉LPR沒有什麼關係。你轉完之後的利率還是跟之前利率一樣，整個2020年都不會變。將來的利率變化，隨著LPR的變化而變化，一年變一次。

個人認為，5.6以上超十年可以果斷轉。

我總結一下貸款的Lpr這個事：

Lpr轉換不用想太複雜，簡單的說，只需要考慮你的貸款利率以後是想按哪種方式執行：

1.選擇固定利率，就是現在就鎖定你以後還款的利率都是按目前的利率執行，不再有變動。

2.選擇Lpr利率，就是以後你的貸款利率跟著市場利率走，Lpr上漲，你的貸款利率就跟著上浮，Lpr下降，你的貸款利率跟著降。

未來Lpr漲跌都有可能，看你搏不搏。

原來貸款時貸款利率低的也不要擔心轉換以後你的貸款利率由4點多一下就變成6點多，不會的。（計算公式：Lpr利率±β＝你現在的貸款利率 ，Lpr是跟隨市場變化的，β是固定的數值）。

多家銀行釋出個人貸款定價基準轉換公告，其中，與我們息息相關的是，房貸利率的計算方式全部統一為“LPR加點”或固定利率，此前“基準+上/下浮比例”的計算方式不作數了。辦理時間，2020年3月1日至2020年8月31日。非常認真的講，如果你身上還揹著房貸，請馬上找到你還房貸的銀行的官微或官網，逐字逐句認真的閱讀公告。而這裡，我們著重講公告出來後，大家最關心也是最核心的8個問題。

你必須瞭解的8個Q&A

1，定價基準可以轉換幾次？有且只有一次，不管你是選擇“LPR加點”還是固定利率，這一次選完之後，直到你貸款還清之間，都不會再有轉換的機會。

2，定價基準的轉換範圍是？原則上，2020年1月1日前已發放和已簽訂但未發放的個人住房貸款，都可以轉換（公積金住房貸款除外）。

但是，每個銀行對不可轉換的貸款有不同的規定。

比如，中國農業銀行規定貸款到期日在2020年8月31日之前的不可轉換；中國建設銀行則是規定2020年12月31日之前到期的貸款不可轉換。更具體的事宜需要諮詢對口銀行。

3，如果有多筆房貸怎麼辦？

需要到對口銀行辦理逐筆轉換業務。

4，轉換為固定利率怎麼算？

轉換後的固定利率等於原合同當前執行的利率，舉兩個例子。

例1，

小王之前簽訂合同時的貸款利率為基準利率*9折，當前執行的利率為“4.9%*（1-0.1）=4.41%”。選擇轉換為固定利率後，此後剩餘的貸款年限裡，小王的利率都是4.41%，不會再變。

例2，

小張之前簽訂合同時的貸款利率為基準利率上浮20%，當前執行的利率為“4.9%*（1+0.2）=5.88%”，同樣的，此後剩餘的貸款年限裡，小張的利率都是5.88%，也不會再變。

5，應該參考哪個LPR？

眾所周知，LPR分為1年期和5年期及以上，貸款時限不同，參考的LPR就不同。

情況1，

原合同貸款年限為1年期，轉換時就參考1年期的LPR。

情況2，

原合同貸款年限為5年期及以上，轉換時就參考5年期及以上的LPR。

情況3，

原合同貸款年限為20年，但是轉換時只剩不到5年貸款就還完了，LPR是參考1年期還是5年期及以上？依然是5年期及以上，因為LPR不是以你剩餘的貸款年限為準，而是以你原合同的貸款年限為準。

6，轉換為“LPR加點”怎麼算？

關鍵是在於計算出加點數值，因為轉換後的加點數值是不會變的，只有LPR會變。

這就像之前的“基準利率+上浮/下降比例”一樣，你和銀行簽訂合同之後，上浮和下降比例不會變，基準利率會變。不同的是，基準利率可能好幾年都不會變，LPR卻可能每個月都變。

目前，中農建工四大行計算加點數值的方式是“原合同最近執行利率與上一年12月釋出的相應期限LPR的差值”。即，參考2019年12月20日公佈的LPR：1年期4.15%、5年期以上4.80%。

注意，這裡的加點指基點（BP），一個基點等於0.01%且可以為負值。

例1，

小王原合同的房貸利率為基準打9折，即“4.9%*（1-0.1）=4.41%”。那麼，加點數值為4.41%-4.80%=-0.39%（-39BP）。小王轉換後的房貸利率就是，LPR-39BP。

例2，

小張原合同的房貸利率為基準上浮20%，即“4.9%*（1+0.2）=5.88%”。那麼，加點數值為5.88%-4.80%=1.08%（+108BP）。小張轉換後的房貸利率就是，LPR+108BP。

強調，不管是小王小張還是你自己的，轉換後的加點數值是固定不變的，只有LPR會浮動變化。

7，轉換為“LPR加點”後，如果LPR每個月都變，我的房貸利率也會每個月都重新計算嗎？

當然……不會啊。

去對口銀行辦理轉換時，可以與銀行重新約定重定價週期和重定價日。其中：重定價週期最短為一年，重定價日可以選擇每年的1月1日也可以選擇貸款發放日在每年的對月對日。

以選擇每年1月1日為重定價日為例，其最新的LPR是以上一年12月20日公佈的LPR為準。

還是上面出現過的小王——他選擇在每年的1月1日重新調整房貸利率。到2021年1月1日，小王需要重新計算房貸利率了。此時，他最新房貸利率是參照2020年12月20日的LPR進行計算。

即，假設2020年12月20日5年期以上的LPR為4.85%，那麼，他接下來一年的房貸利率為4.85%+（-39BP）=4.46%，比上一年增加0.05%。

到了2022年1月1日，小王又該重新調整房貸利率了，而2021年12月20日公佈的五年期及以上LPR為4.70%，那麼，他接下來一年的房貸利率為4.70%+（-39BP）=4.31%，比上一年降低0.15%。

……

以此類推。

8，那到底是選固定利率還是“LPR加點”利率？

這完全取決去你自己對LPR長期變化趨勢的判斷。

情況1，

如果你認為LPR是長期看漲的，會越來越高，那麼選擇固定利率更划算。

情況2，

如果你認為LPR是長期看跌的，會越來越低，那麼選擇“LPR加點”更划算。

1999年-2020年，五年期以上貸款基準利率的總體趨勢是向下的。而我們現在熟悉的“4.90%”從2015年10月24日公佈後，已經維持了5年，未曾變化。若單看這一點，相信很多人跟秦老師一樣，參考過去二十來年貸款利率的總體走勢，心裡的天秤已經向“LPR加點”傾斜。但往後的時間很長、影響利率變化的因素很多，未來到底會怎麼樣，誰也說不準。

說得再直白一點，這就是一場賭博。籌碼壓在誰身上，全看自己的判斷。我大機率會選擇“LPR加點”，你們會如何選擇呢？

去年10月央行做了個改革，以後買房子，房貸利率都跟著LPR走，LPR是一個貸款利率，央行每個月20號會公佈一次，每月一調整。LPR一直在下降，然而，這次調整，不像前幾次比較平穩緩慢，下行明顯，皆因現在經濟壓力大，央行只能加大放水力度，降低貸款利率。這對我們房奴是有利的。01、即將要買房的你的貸款利率在下降。現在銀行發放的房貸利率=近1月 LPR+點值，比如，我明天買房，近1月LPR就是4.65%，成都這邊銀行普遍要加80個基點那我的貸款利率就是4.65%+0.80%=5.45%從現在的經濟形式看，後面LPR大機率還得降，剛需買房，我覺得今年或許是不錯的機會。LPR降低，除了對新買房的很友好，對我們已經買房的，也有好處。02、已買房一、去年10月前，用基準利率買房最近不少人經常接到銀行的簡訊通知，讓去把固定貸款利率轉成LPR，改成LPR浮動利率，她得留意2點：1、【點值】是多少轉換後的房貸利率=近1月 LPR+點值，具體怎麼算，其實你不用太操心，銀行會自動幫你算好。每個人的都不一樣，和你現在的房貸有關。你現在的房貸低，加點就低；現在房貸高，加點就高。二，今年把基準利率換成LPR的已經轉換過的，LPR再怎麼降低，都和你沒有關係。不要覺得，自己不管，不去做任何操作，就會一直是固定利率，不是的，如果你不願隨LPR，也要到銀行app上確認，建行是截止8月31日，在這之前，如果你不自己選好是固定利率，還是隨LPR走。最後都批次改成預設隨LPR浮動。總結一下，就是，根據你自身的情況，先算一筆賬，然後在決定要不要轉