疫情黑天鵝影響之下，地產行業三巨頭的生存狀態、後市觀感和應對策略，都將是成千上萬投資者、購房者以及房地產同行下一步決策的重要參考。

雖然行業波動性加劇、增速整體放緩，但碧桂園依然於3月27日交出了一份誠意十足的成績單——2019年財報中各項業績指標穩健增長，高成長性再度凸顯。財報釋出後，有投資者在公共平臺也感慨道：“碧桂園的成長性，經過了2019年的考驗，是可圈可點的。”

事實也的確如此。回顧2019年，一方面市場調控趨於常態化，另一方面信貸和融資層面逐漸收緊，行業整體規模增速放緩，但選擇被動應對行業變局，還是主動調整自身經營策略、在劇烈變化中謀求一線先機？這是擺在每一個房地產公司面前的命題，如今碧桂園給出了自己的答案！

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史上最好成績單

外部環境不如人意，但行業領頭羊碧桂園依然交出了史上最好成績單。

財報顯示，截至2019年12月31日，碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約5522億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積約6237萬平方米，分別同比增長10.0%和15.2%，銷售繼續領跑行業。

據克而瑞統計，2019年TOP100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%。從同比增幅來看，碧桂園仍保持著高於百強平均水平的領先優勢，實現了在高位上的穩步增長。

與此同時，2019年，碧桂園結轉收入創新高，營業收入、毛利潤、淨利潤等核心指標均顯著增長。其中，營業收入約為4859.1億元，同比增長28.2%。毛利潤約為1266.4億元，同比增長23.6%。淨利潤約為612億元，同比增長26.1%。股東應占核心淨利潤約401.2億元，同比增長17.6%。

依據目前房企已經公佈的財報情況和盈利預警推算，如無意外，中海地產將依然是房企2019年度的歸母利潤王，而碧桂園則也許是行業的核心利潤王。

3月27日，碧桂園（2007.HK）披露2019年年報。這是一份亮點頗多的財報：2019年總營業收入約4859.1億元、毛利1266.4億元、淨利潤612億元，同比增長均超過20%。公司股東應占核心淨利潤401.2 億元，增長17.6%。這是一份穩健厚實的財報。

年報顯示，2019年度碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約5522億元，同比增長10%；歸屬公司股東權益的合同銷售面積約6237萬平方米，同比增長15.2%；據克而瑞統計，碧桂園銷售規模繼續領跑行業，超出2019年TOP100房企6.5%的權益銷售金額增速。

令市場矚目的是，2019年碧桂園財務槓桿繼續保持在業內較低的水平，淨借貸比率僅為46.3%，同比下降3.3個百分點，經營槓桿愈發穩健；截至2019年，碧桂園已連續12年保持了淨借貸比率低於70%，這在國內地產一線軍團中罕見。

碧桂園2019年7月以573億美元的營業收入位列《財富》雜誌當年世界500強榜單營業收入第177位，較2018年上升176位，成為當年排名增長最快的世界500強企業。

碧桂園近幾年發展穩健，離不開前瞻性的城市發展佈局，受到市場、政策短期的衝擊力度相對較小。碧桂園已經不是10年前的農村、遠郊專業戶，碧桂園在生根三四線城市的基礎之上，足部進入一二線城市，如近幾年的佈局上海、蘇州、杭州等城市就柯看出，碧桂園在不斷的打破固有的產業佈局模式，實現新的突破。

另據部分媒體報導，碧桂園在粵港灣大灣區的土地儲備量也是非常大的，進一步的確保碧桂園在該地區近幾年的發展需求。迄今為止，碧桂園已經在全國31哥省市區現，開發超2000多個專案，規模不斷擴大。

先看看地產年報，從哪些指標看健康度，再回答碧桂園年報的高質量。先說說常見的重要指標：盈利指標，重點關注毛利率和期間費用率，前者直接反映了產品競爭力，後者可以看出企業的融資成本及營銷費用高低；營運指標， 重點關注存貨週轉率，這個不用多說，去化速度一般還與公司的產品定位相關；成長指標: 關注營業收入增長率，這方面與其他行業區別不大；經營活動現金淨流量，透過這個指標可以看出企業的回款狀況以及是否有大規模的拿地的情況。

房地產因其開發週期長的原因，年報資料中有些關鍵指標要想看透，還是需要對行業規律有一定了解的，不然只是從年報中簡單看增減，是不容易全面的看到或分析出企業健康情況的。比如地產負債這一財務核心資料，與其他行業比較普遍比較高，但仔細研究，實際房地產企業負債率高，根本原因是由於行業性質所致，即建設工期和售樓期較長，而且除了拿地和售樓外，一些設計和施工等專案均為外包，這就涉及到回款的問題，再加上拿地、人員、土地儲備等貸款利息，都是高負債的因素。

但即便如此，也有控制非常好的優秀企業，比如近期釋出資料的碧桂園，從他們近期釋出的資料看，集團淨借貸比率僅為46.3%，要知道房企行業的平均負債率都是在80%左右的，龍頭房企的平均負債率可能會更高一些，碧桂園負債率不到50%，很厲害；再看毛利率和淨利率，都穩步增長，淨利潤約為人民幣612.0億元，同比增長26.1%；毛利約為人民幣1266.4億元，同比增長23.6%；無論從負債率還是從絕對量看都非常不錯。另外房企最重要的指標還有土地儲備、總營業收入等，都是非常重要的。

年報是上市公司全年財務內容，蘊含的資訊量巨大。其中應該重點關注的有以下幾個指標：利潤表、資產負債表以及現金流量表。

1、利潤表：利潤表是反映企業在一定會計期間的經營成果的財務報表。主要是包含營業收入，營業成本、營業稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用、營業利潤，資產減值損、公允價值變動收益、投資效益、所得稅費用、利潤總和淨利潤。利潤表中的淨利潤資料反映了上市公司近半年的盈利能力和結果，當淨利潤同比增長，說明上市公司的經營能力有所襲提高，是一種利好。

碧桂園2019年報顯示，營業收入約為人民幣4859.1億元，同比增長28.2%；毛利約為人民幣1266.4億元，同比增長23.6%；淨利潤約為人民幣612.0億元，同比增長26.1%。核心指標均實現大幅增長。

2、資產負債表：資產負債表是反映企業在某一特定日期全部資產、負債和所有者權益情況的會計報表，是企業經營活動的靜態體現。資產負債表中的資產合計資料與負債合計資料在一定程度上反映上市公司的資產結構，當資產合計大於負債合計時，說明其資產比較合理。

碧桂園2019年報顯示，截至19年底，淨借貸比率為46.3%，同比下降3.3個百分點，迄今已連續12年保持了淨借貸比率低於70%。

3、現金流表：現金流量表主要是要反映出資產負債表中各個專案對現金流量的影響，並根據其用途劃分為經營、投資及融資三個活動分類。當期現金流量=經營現金流+投資現金流+籌資現金流”。現金流量表中的現金流量淨額，在一定程度上可以反映上市公司資金度回籠速度，以及短期的經營風險。現知金流量淨額越大，在一定程度上反映上市公司的資金回籠速度較快，短期經營風險較小。

碧桂園2019年報顯示，截至19年底，公司可動用現金餘額為2683.5億元，已連續四年實現淨經營性現金流為正。

綜合以上核心資料可以看出，既保證了穩健的發展，又保持了較為穩健的財務結構，可以說確實是很“穩”了。