道理萬千，大道致簡，核心問題就是價格不到位，你在附近地區均價上打個五折，保證明天脫手，你價格上浮五折，保證掛一百年都脫不了手，別人潘石屹賣資產打了四折，結果不就分分鐘有外資接手了

商住房就是公寓，交易的話稅費手續費太貴了，我聽中介的一朋友說，過戶過一套花了六七萬。。

關鍵是公寓本身比住宅便宜，不限購，一般都是用來出租的

因為不限購，過戶稅費太高，租金收益還不夠高，產權四十到五十年。不過最重要的的一點是價格。現在必須全款買，價格炒不上去。

商住樓，戶型小，環境差，水電氣高，物業費高，寬頻也是商業型。稅也高。缺點不是一般的多。

當然，也有好的，大浪淘沙，能有幾個精緻的商住樓。可掙錢了。環境好，交通便利，位置好的。

但是呢，大部分人，一般人都會被套住。想賣點，就是做夢。最多呢，簡裝修，便宜租出去。那個物業費不虧，就可以了。掙點酒錢了可以了。

賣是不好賣。除非你割肉啊。

朋友有套商住房一直想賣，但一直無人問津，為什麼？

這個問題首先要弄明白商住房的特點，商住房相對住宅房產權年限時間短，一般為40或者50年，也有70年；性質為商住兩用，宜商宜住；居住成本稍高，商水商電，一般只有暖氣，沒有天然氣；面積小，多為50平方左右，單價總價也低，多用於投資，出租自住都行，後期也便於轉讓和出售；功能齊全，居住方便，一般位置都好，大多位於商業中心，生活配套設施完備；住戶多，人員複雜，安全性和私密性不如住宅；多數採光不好；不限購不限貸，不能落戶；稅費稍高，比住宅高2-3點。

公寓房這麼多的特點都是易於出手的，那你朋友的商住房一直無人問津一定是自身原因了，價格肯定是不合理了，選擇一個符合市場規律的價格出手應該是不難的。我不是說必須要賺錢，也許是某種原因，比如沒有暖氣，出行不便，噪音等某種因素嚴重影響辦公或居住，也許要賠錢才能出售的。這就是市場，沒有隻賺不賠的的商品，也沒有隻漲不跌的房子。

我原有兩套商住房，買了6.7年才買掉，還虧了幾萬，一般買房不買商住房，不能入戶口，稅費高，物業費高，升值空間不大等原因。

——全國網友們：商住房為什想賣，一直無人問津，無人接盤，為什麼特別難買？因為商住房與住宅本質區別是，住宅樓產權70年，70年後自動續期，商住樓產權40年——50年，產權到期不續期，必須補交土地出讓金，70年產權民用住宅樓，每度電費0,5元——0，65元，商住樓電費2,0元至——2,50元不等，水費商住樓比民用住宅樓高几倍，物業管理費比住宅樓貴80%以上，90%以上商住樓用電磁爐，沒有通煤氣，天燃氣，高容積率，陽光日照，通風采光差，一梯七，八戶，二梯二十幾戶，40年產權商業性質住宅樓不可以落戶籍，沒有中，小學校學區，孩子不能上學，只適合年輕人，中年人短期過渡性居住，更要命的是，賣出一套40年產權商住公寓，手續費，中介費，過戶費，各種稅費，個人所得稅，土地增值稅，印花稅，契稅，營業稅，商業增值稅，總費用高達20%以上，商業性質公寓樓每年折舊3%以上，70年產權住宅樓折舊率2%，購買商住棲首付50%，不準用公積金貸款，商業貸款利率比普通公積金住宅貸款利息高1,1倍，投資40年產權商住公寓樓收益，增值，主要依靠每年租金回報率，每月租金達不到9%以上，很難收回投資成本，投資商住公寓樓只能投資金融業發達，商業地產，高度發達城市，城區人口密度，規模比較大，城區人流量密集，商業高度繁榮昌盛，金融CBD中心，第三產業，現代服務非常高效，發達，繁榮的發達城市，商業，金融，地產，三產，物流，多中心城市！目前40產權商住樓，高階豪華公寓，平均達到年租金回報率10%——12%以上城市，全中國只有，香港，臺北，高雄，澳門，廣州，深圳，上海，北京，南京.九座城市，中國大陸絕大數城市，商住樓年租金回報率只有3%——5%左右，全國百分之九十以上城市40年至50年商住樓，商務辦公樓大量積壓，過度開發，供大於求，庫存量規模非常龐大，可以銷售15年以上時間！網民朋友們：投資買賣商業性房地產，需慎重，控制風險！房產有風險，投資需謹慎！

今年行情都不好，也要看房子的位置，價格我覺得一般是價格，現在房子多錢又不好賺，工薪階層都要多看看，多參考參考

現在房子空置率這麼高，錢買房子容易，房子換錢難啊！房子是有價無市，最終會崩塌，歸於理性，從今年以後房子能出手，低價趕緊出手，否則會爛在手裡，一地雞毛。

炒房的收手了，有倆閒錢買著保值資產的不買了，剛需的需求過去了，現在是怎麼刺激普通人為二套房買單[捂臉]現在大部分很大一部分人都有房子，都想高價出，誰接盤問題！剛需已經被新盤吸引了，二手房受冷，除非地段學區硬核！普通地段沒有好的配套出售確實很難！

下面我了說說商住兩用房為啥很少有人買的原因：

1.商住兩用房一般都在小區內樓上，沒有招牌，不能開店，只能開工作室。然而開工作室在小區內也沒有什麼優勢，一般都上寫字樓辦公。

2.商住兩用房，水電費較高，不適合居住使用。

3.商住兩用房，比較嘈雜。人員複雜。

當然，商住兩用房對有些行業的創業者來說，也是一種選擇。

我建議先把房租出去，等有人買的時候再賣出去。

首先我覺得沒有賣不出去的房子，就看你怎麼賣了，看看人家黑龍江的鶴崗，廣告做到了全中國，一下火了，還真有人從天南海北過去買。至於你朋友的房子賣不掉我想有一下幾點原因。

1.沒有找對賣房子的人或者是平臺，正所謂術業有專攻，專業的事情給專業的人做才有效果，把房子周邊5公里內的二手房門店統計一下，然後把賣房資訊挨個打電話給這些門店業務員讓他們給賣。（在安居客上找就再售寫字樓，公寓，商鋪的中介可以）

2.自己也可以把房源掛網上找客戶，登入58安居客。把房源資訊填好了，做個安選，花點推廣費做個置頂，精選，然後等魚

你好，

購房時購房者會對比房源的性質以及參考實際情況來做選擇。

區別主要原因有以下幾點：

1、產權原因：

商住兩用的公寓，不動產權證上使用年限一般只有40-50年，不限貸不限購

住宅性質的商品房，不動產權證上的產權是70年的產權，深戶限購2套，外地限購1套，並且須有購房資格。

2、貸款原因：（每個城市政策不同，我在深圳，所以我以深圳為標準來講述。)

商住兩用的公寓，一般需首付五成，貸款只能貸五成，並且只能分期10年還清。

住宅性質的商品房，首付首套（深圳）三成，貸款能貸七成，銀行分期30年還清。

3、稅費：公寓的過戶稅費徵收點會比住宅商品房高，

具體根據房子的情況而定，房子狀態不同，稅費計算方式不同。

4、公寓沒有帶學位。

5、公寓戶型大部分比較小，適合投資出租的居多，少部分有住家面積。

6、多數公寓不通天燃氣，只能透過用電生活。

7、多數公寓沒有陽臺或者內陽臺。

補充：雖然現在公寓關於產權這塊有規定後期可以補地稅續期，但對於未來的事情總包含著不確定性，並且補稅手續麻煩。（但也不是所有的公寓都是40年產權，也有70年產權的，具體要根據開發商土地性質而定），另公寓也有它的優點：不限購不限貸，對於在深圳沒有購房資格的人群，可以選擇公寓，畢竟在深圳有個家是很多人的夢想。

在深圳剛需的人群比較多，同時很多人的生活狀態是工資很高，可以接受高月供，卻不能接受高首付，畢竟在沒有壓力的時候，消費相對也比較高，月光族很多。所以公寓需高首付很多人接受不了。

總結以上幾點，由此看出，市場需求相對公寓的需求量就不大了。

沒有賣不出去的房子，建議從以下幾個角度去解決問題：

（1）房屋掛牌價格是否明顯高於同小區其他房源？

（2）中介、第三方平臺等是否將這套房源對外掛出？是否是因為宣傳原因很多人不知道？

（3）房子是否滿2年，2年內轉賣收重稅，產證滿5年且為唯一住房免稅。

（4）房子是否在城市發展方向上，是否未來有不利規劃影響？如果都是負面的答案，那麼建議折價儘快出手。

（5）周邊小區掛牌量是否供過於求。如果供過於求，想要快速出手，同樣需考慮折價出售。

開發商和中介（包括投顧）是炒房客的親密戰友。越跌越買，不怕爆倉，我炒房敢死軍團至死不回頭，頭可斷，血可流，炒房初心不可丟，什麼“大庇天下寒士俱歡顏”，就是要炒得“天下寒士無房住。”

商住房難賣主要有這幾點原因：

1，產權年限

住宅用地使用年限70年，商業用地使用年限是40年，工業、教育用地使用年限是50年！很多人存在一個誤區就是，土地到期房子就要被政府收回！《物權法》149條規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的。自動續期”意思就是到了40年，補交一定的稅費，還可能續期的！

2，學位問題

公寓房是不能落戶，所以不配備學位。這一直是剛需不選擇公寓的主要因素！

3，水電，物業費用問題

公寓房的水，電都是商業用途，費用比民用要高一點。廣州為例，民用水費是3.45元/噸，商業一般是5元/噸！民用電費是0.61元/度，商業是0.91元/度！公寓一般的管理都是管家式服務，所以管理費會貴一點！

4，格局問題

公寓大多數都是一層10-30戶設計，2-4部電梯！私密性差，居住密度高！公寓一般都沒有陽臺！

5，稅費問題

賣房一般都是業主實收，所以稅費轉嫁到買家身上。有契稅，增值稅，個人所得稅，土地增值稅，印花稅等，稅費達到總價的15%左右！

6，貸款利率問題

商業性質房產貸款，利息要高於住宅的，一般在基準利率基礎上浮20-30%左右！

其實任何一樣東西都有正反兩面，有缺點一定也有優點！同一區域公寓的價格相當於住宅的50%-75%左右！如果急於出手，就適當調下價格，或者承擔自己的稅費，讓買家減輕點壓力！

準確的說商住樓現在是嚴重供大於求的，越小的城市越不能買商住樓或者辦公樓，交易稅費高不說，普通人放著普通住宅不買去買商住樓幹嘛用呢？也就是說基本上買商住樓的都是最後一棒的接盤俠。能出租儘量出租吧，實在需要用錢就抵押給銀行換點錢用用，慢慢等通貨膨脹，等價格翻一倍以後打個七折賣掉就行了。

價格貴了當然沒人問，我今天下午出去散步，看到十幾個舉牌拉客的叫我看房，我看牌子上寫的138萬，我叫她把牌子上那個1磨掉我就去看。

一是商住房的二手交易稅費高；

二是商住房的升值空間小，升值慢；

三是商住房的產權只有40年；

四是商住房的物業費貴，水電商業價格，比民用貴（絕大部分商住房是這樣的），而且絕大部分商住房不通燃氣；

五是商住房的梯戶比高，辦公、居住人群混在一起，人員複雜，私密性差；

六是商住房的綠化率幾乎沒有；

七是商住房不能落戶，不能就讀公立學校；

八是商住房廚房和臥室絕大部分都沒有隔離，降低了居住、辦公舒適度；

九是商住房洗手間絕大部分都是暗衛；

十是商住房絕大部分都不通透。

這個跟位置、價格有關吧！"還有一個就是稅費，位置差了沒人買，價格高了買了也不划算，物業費電費、水費都是商用，比民用高，還有一個就是稅費太高接近20%；這個稅費如果讓買家出也增加了它的成本，他會覺得不划算，還有就是使用年限就40年，再加上現在作為商用房，一般都是出租，住人的情況少，不好出租也不利於交易