剛需，千萬不能買，它是投資產品，普通老百姓沒有意思，有那個錢，直接買商品房，樓市的下半場。看緊好自己的錢袋，

比起住宅，公寓土地使用性質上大多屬於商業性質。相比住宅性質用地使用年限有70年，這類土地使用年限僅為40年。現階段根據《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期滿的，將自動續期。而對於商業性質用地沒有明確的說法。但如果拆遷，按照城市拆遷補償管理辦法有關規定商業用地拆遷補償資金高過普通住宅的。商業拆遷補償面積是1賠3，住宅用地拆遷補償面積是1賠1的。

從長遠角度來看，商業用地續期也能明確坐實，如果你要買公寓，買要拆遷的公寓1賠3還是蠻大利潤空間的。

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

商務公寓相比住宅一般都還是比較好出租的，因為大部分商務公寓都是開發商精裝修的，也都較新，所以出租比較方便，並且租金回報率也都不錯，具體還是要看位置，位置越好，出租肯定越方便。

商務公寓出售，除了個別位置極好或者部分豪宅性公寓，絕大部分公寓的市場流通性是遠遠比不上住宅的。主要是由幾個方面原因造成:轉手稅費高、貨款年限短、貸款利息高、土地年限短等。

建議首先在有購買住宅名額的前提下，優先考慮住宅，在沒有購買住宅名額的情況下，也可以考慮買商務公寓，但地段的選擇很重要。

建議你不要買商務公寓，與70年產權的住宅相比，商務公寓有五大缺點：

一是首付高，要50%，你說手上錢不多，就不要去買了。

二是產權時間短，建商業公寓的用地一般是40年產權，等到樓建好交付使用時，就只剩下30多年的產權了。這麼短的產權，等你想出售時，銀行不願意給買方做按揭，願意又有能力付全款的人少，所以商務公寓升值很慢，風險較大，不值得投資。

三是水電費貴，商務公寓是按商業用水用電的標準來收，比住宅用的水電費要貴，居住成本高。

四是不能落戶口。

五是沒有學位。

如果是剛需，首套房，千萬不要碰公寓。公寓的限制比較多，除了產權和住宅差別較大以外，首付也需要5成，不能落戶，稅費也比較高。

另外，公寓通常為兩梯十戶，甚至更多，人員不僅多且雜亂，安全性和私密性都無法得到很好地保障。水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取的。長遠看來，住宅的水電費支出至少會比公寓的水電支出省下一半不止。

商務公寓可以買，以租養貸盡顯靈活，因屬於商業用地，大多數都能註冊，所以租金也是水漲船高，產權一般30-50年。多數精裝修交付，可居住可辦公，具備寫字樓功能，價格低於寫字樓，物業提供高於普通公寓的額外優質服務，位處城市核心地段及商務中心區。缺點就是多數不通燃氣,不能明火煮食,只能用電磁爐，適合單身上班族，如果家庭居住會略顯不便。再者就是區別於明水明電，多數為商水商電，水電費比普通住宅高。另外公寓不可落戶，同時也就不具備上學學位。買這種商務公寓，如果貸款的話，它的利率也會高於買普通住宅，最長貸款10年。最後就是未來的升值空間很小，自16年限購開始，就更難出手了，對於資質的要求就會更嚴格。（比如北京，只要不是首套，只能以公司名義購買）

對於商務公寓能不能買我有以下幾種看法

首先我也有和你一樣的想法，我居住在一個小縣城，有一套學區房面積不大70平米，我一直有一個想法，就是把這套房租出去，然後再去買一套房子。並且是想到省城去買，因為老公的社保與公積金都在省城。但由於房價太高，所以我一直沒下手。後來想到過買套公寓，價格與縣城一套3室價格也差不多。後來瞭解到:

1、產權40或50年，出手難。交易稅費高。

2、房子升值機率小。

3、物業水電費用高。

4、不能落戶，無法解決孩子讀書問題。

5、貨款只能商貸，首付50%，最高貸10年。

所以個人最後放棄了。

一、公寓房能買嗎？

二、公寓房的優點

1、公寓房面積小、總價低

公寓房一般以小戶型為主，面積一般在50㎡左右，因為面積小，所以總價、首付和月供都比較低，非常適合手中積蓄不多的年輕人購買。

2、公寓房功能齊全

公寓房居住必備的功能都齊全、合理，比如廳臥合一、衛生間和廚房緊湊且靈活。對於剛進入社會的年輕人而言，既節省了資金，又保證住戶的生活質量。

3、公寓房方便轉售或出租

公寓房的位置一般都比較好，很多公寓位於市中心核心商圈，因此周邊擁有良好的商務環境和豐富的生活配套，且交通便利，購房者早期的居住需求均可滿足。而且現在越來越多的年輕人喜歡租住在時尚低價的小戶型公寓裡，如果購房者在若干年後，買了大戶型的房子，配套齊全的小公寓出租率相當高，也容易轉售。

4、公寓房省時省力

公寓房大多為精裝房，可以直接拎包入住，省去了購房者裝修的時間和精力。

5、公寓房不限購

目前，很多城市有限購的政策，但是一般住宅才會受到國家政策的影響；而公寓通常不限購，既可以用來轉售，也可以用來自住。

三、公寓房的缺點

1、公寓房產權年限短

公寓房都是建在商業用地或者工業用地上的，所以產權年限大多為50年或者40年。而普通住宅的產權年限大多為70年，由此可見公寓的產權年限比普通住宅的產權年限短。

2、公寓房採光條件不好

有些公寓房的衛生間和廚房都沒有窗戶，而且陽臺也是內陽臺，所以採光條件並不是很好。

3、公寓房不能落戶

公寓房是在商業用地上建起來的專案，是商業性質的，不符合落戶的規定，因此不能落戶。

4、公寓房生活費用高

公寓房由於是商業用地，所以在水、電的使用上是按照商業用水、用電的標準來收取的，會比普通住宅的水電費高。

5、公寓房居住的人多

公寓房大多是小戶型，所以梯戶比通常是兩梯十戶，甚至更多，人員不僅多且雜亂，安全性和私密性都無法得到很好地保障。

怎麼說呢，我雖然從事房產銷售行業。公寓更適合投資加自住。主投資吧。收益見效快。但如果夠住宅首付的話。建議買住宅。限購的話就考慮不限購區域的住宅。但前提是地區有發展空間。有政府國家開發。不然的話就考慮公寓。

不要有點錢就想著買固定資產，不是每個固定資產都能賺錢，虧錢的也不少，不然怎麼那麼多法拍房，投資要結合自身情況，具體情況具體分析。

如果是首套房的話，不建議買商務公寓，雖說公寓是小平方數總價會比住宅便宜，但是公寓一般產權是40～50年，而住宅產權一般為70年、

公寓與住宅的區別：

1、水電收費標準不同，公寓一般是按照商戶水電的收費標準計算。

2、居住環境不同，住宅戶數比較少，私密也比較好，而公寓戶型多而雜亂，安全性和私密性相對差一些。

3、落戶規定不同，公寓不能落戶，而住宅可以落戶，孩子上學可以按照片區劃分，從而就近讀書。

4、貸款利率和首付不同，住宅可以用公積金貸款，而公寓不能用公積金貸款，還款年限也比較少，最主要的是公寓首付一般需要百分之50。

5、稅費不同，公寓會比住宅負擔更多的稅費支出。

公寓不限購不限貸；用途多元化，公寓的土地性質是商業用地，既能自住也能用來辦公。

如果資金不是很充足，建議購買能夠生活的房屋即可。可以等手頭資金充足後再換房。

買房需要考量：

目的

在購房前，消費者一定要考慮明白為什麼買房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設施比較便利的小區或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結合當下的經濟狀況。

位置

房產是非常個性化的，位置永遠是決定其價值的關鍵因素。因此，購房者一定要根據自己的目的選擇不同位置的房產，比如選學區房、市中心房還是地鐵沿線房？如果為了孩子上學，當然要選擇學區房，而且由於其地理位置的優勢，投資價值也相對較大。

戶型

一般來說，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當然要選擇大戶型。不過，小戶型住宅是最近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作後，在經濟能力不太強、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。但在購買小戶型住宅時應注意，功能佈局要合理，如何能在不大的面積內營造一個舒適的空間，是購買小戶型的關鍵。另外，在一個整體樓盤中，許多小戶型房多分佈在樓體的北面和邊角位置，採光和通風的條件不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時需注意這些問題。

開發商

在目前的調控狀態下，開發商的因素是最重要的。我的建議是選擇大開發商，因為它的資金實力、技術能力、抗風險能力都相對較強，後期的物業也比較靠譜。小開發商很容易出現資金鍊斷裂的問題，這樣會影響到交房、房屋質量以及後期的物業等一系列問題。此外，在買房前，購房者一定要先看開發商的國有土地使用證等證件是否齊全。不要輕易交付訂金，一定要看到正式合同內容並經過認真考慮後再交付，並要求開發商把廣告宣傳作為合同約定寫入合同條款。而消費者簽訂房屋購買合同時，一定要認真把握面積、價格、收費方面的條款以及違約責任、房屋質量、物業管理等條款，避免給自己造成不必要的損失。

價格

很多人認為價格是很重要的因素，但我認為，在這幾個因素中，最不重要的就是價格。在目前的經濟環境下，價格不會有大的下降或者上漲。當購房者確定了地段、購買目的後，價格不會相差太大。

不適合買，買房首先剛需，雖然公寓會便宜點，但是真的不適合買。如果是剛需，建議買住宅，在中國，住宅有有學位，可以首付二三成就可以，以後出售也很方便，容易轉手，商業利率貸款比較公寓低一些，附加值高，首付費用錢也差不多。公寓很多沒有學位，稅費交易過高，轉手比較難。再一個從投資的話來講，投資就要快進快出，公寓出手還是比較麻煩，以後可能佔資金比較大，首付五成，轉手比較困難。再說公寓水電費管理費普遍較高。如果錢不多建議有先住宅。如果錢多，限名額的投資一些地段好的公寓才有價值。公寓在不動產中本來就交易週期長，交易量少，非核心地段以後更難出手特別是二三線城市。本人從事房產多年，希望幫到你。

公寓式住宅最早是舶來品，相對於獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。公寓一般分為以下幾種型別：

1、普通公寓(居住型公寓)

用地性質：一般為住宅產權型別：公寓產權年限：70年特點：戶型面積小，30~60平米；精裝修交房標準，拎包即可入住。配套設施完善， 物業管理提供高於普通住宅的額外優質服務；銷售價格一般高於區域整體水平。

2、商務公寓用地性質：一般為綜合性用地(商住)或商業用地產權型別：商務公寓產權年限：根據用地性質而定，50年或40年特點：一般處於城市核心地段及商務中心區，既可居住又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可註冊公司；價格相對寫字樓較低，首付最低可達2成，按揭可達20-30年。產權性質為商務公寓，非純寫字樓。

3、酒店式公寓用地性質：一般為商業用地產權型別：公寓或商務公寓產權年限：根據用地性質而定，產權為40年特點：面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高；大多位於城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便;按照星級酒店的設施標準進行建築的外部及內部設計，體現檔次與舒適性；一般以只租不售和產權式經營為主；大多聘請國際知名品牌物管公司，專業酒店管理集團提供專業、細緻、科學的酒店式服務，因此物業管理費也較高。

那麼商務公寓值不值得購買嗎？

無論是自住還是投資，選購商務公寓，選不好可能就是燙手山芋了！好的商務公寓必須符合以下六大標準：

01.地段必須要好

李嘉誠曾說過：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！地段決定了一個地區的綜合競爭力和未來發展潛力，也決定了租客的承受能力，以及出售時的流動性。在北京，好地段至少要滿足：交通便利有地鐵、生活便利靠近商圈。如果醫療和教育的配套也很齊全，就更加分了。

02.租金收益必須要高

據愛旅居統計，北京的租金回報率平均為1.68%，也就是100萬的房子，月租金只有1400元。如果能找到租金回報率為4%以上的房子，也就是100萬的房子租金3300元，就很有投資價值了。不要覺得4%的房子很難找，我知道有一些正在開盤的商辦樓盤，租金收益甚至高於5%，可以達到北京平均租金回報率的三倍。

03.使用面積必須要大

普通商辦房的公攤都比較大，有些極端的樓盤，公攤甚至達到50%，也就是說，它的使用面積只剩一半了。所以在買商辦的時候，一定要優先選擇贈送面積大、複式（又稱LOFT）戶型的。如果加上贈送面積，再加上樓上一層全部為贈送，商辦的使用面積可以達到150%甚至更高。那些沒有贈送面積，又是平層的商辦，還是不要買了。04.戶型越小越好現在的年輕人結婚越來越晚，北京的平均初婚年齡是28歲，上海29歲，浙江33歲，江蘇34歲。結婚晚意味著：他們將有漫長的歲月一個人住，或者跟男女朋友合住。再考慮到他們對隱私性的要求，以及對租金的承受能力，小戶型的一居室，必然是最受他們歡迎的戶型。我在很多中介處瞭解過，與大戶型相比，小戶型都特別容易出租，經常都是秒沒，在出售時，小戶型的流動性也更好。

05.單價越低越好

根據北京中原市場研究部的統計，2019年1-5月，北京二手住宅成交均價為6.4萬元/㎡。高房價壓得很多年輕人喘不過氣來，也讓很多先買房投資的人望而卻步，試想：6.4萬的房價翻一倍，為12.8萬一平，隨便一套房子都要1000萬以上，這麼高的價格，有多少人有這樣的承受能力？所以，無論是買住宅，還是買商辦，我們都應該儘可能選擇單價低的，才能減少泡沫，增加未來房產升值的可能性。僅就商辦樓盤而言，單價超過4萬的一定要謹慎選擇，低於3萬可以大膽入手。

06.考慮租金回報率

如果你不是自己住只是用來投資的話，那一定要考慮租金回報率如何，短期內能否達到5%，長期來看20年內能否回本，但承諾包租的公寓需謹慎！公寓投資來說，目前租金收益是非常大的一塊！而回報率又是我們不得不面對的，這就需要考察清楚公寓專案周邊目前的真實租金如何，這個可以自己裝作租房人，親自去問一問周邊租金市場！

公寓產品可能在一線城市，北上廣深可能廣大客戶能接受，在成都，杭州，武漢，重慶，蘇州等二線城市，公寓還是得不到認可。所以公寓很難轉手，稅費也高。

公寓幾大劣勢:

(1)梯戶比，不太方便，人員混亂，辦公的也有。

(2)沒有學區，大部分公寓沒有學校，或者不能對口某個學校。

(3)商水商電，本來就不是特別充裕，水電費還高。

(4)難轉手，稅費太高

(5)40年產權，這個倒沒啥。

主要的優勢是一般位置比較好，戶型小，首付低。總之，首選住宅。以上是個人觀點，僅供參考。

1、水電物業採暖費貴，如果是自己住的話生活成本大；

2、公寓不可以落戶，所以和上學沒有關係

3、後期如果過戶費用很高

優點：

1、商務公寓一般處於核心地段或者商務中心區，可居住可辦公；

2、具備寫字樓功能，可以註冊公司

3、價格相對寫字樓較低，投資自己開公司，成本小

4、戶型小，總價低，還貸壓力小

5、處於商業核心區，配套完善

6、政策方面，住宅會受到限購，公寓不會

親！要看你是自住還是投資了，如果自住可能要考慮的比較多，像學位，居住舒適度等等，自住還是住宅比較好。那如果投資的話選擇公寓還是挺好的，公寓總價相對比較低，前期投入比較少。但是租金收入挺好的，等你之後有錢想買住宅也不會受影響

以當前的市場來看，不適合。

首先，商住產品的房貸不划算，首付比例要達到50%，房貸利率也比住宅要高；

其次，租金收益與住宅相比並沒有太大區別，而未來保值增值的價值比住宅低太多了；上海嘉定松江浦江鎮等有大量的商住公寓，十年的房價漲幅可能都趕不上同地段住宅兩三年的漲幅。

另外，商住公寓在使用上也有很多不便，比如水電更貴、通風不好、沒有煤氣、不能使用民用寬頻等等，這些在你入住後都可能讓你心煩。

在手頭資金不多的情況下，建議你考慮攢一段時間錢等待購買住宅，而不是急於購買商住樓。今年繼續降息的可能性很高，開發商今年銷售壓力比較大，是比較好的購買住宅的機會。

作為一位職業並且有著5年的工作經驗的，這現在可以給您簡單的說一下，首先公寓的話公攤大，戶型面積小，30~60平米；精裝修交房標準，拎包即可入住；配套設施完善；物業管理提供高於普通住宅的額外優質服務；銷售價格一般高於區域整體水平，但是這個要根據用地的時常來算，商務公寓好點的就是可以辦公，可以自助，相對於自由職業（如作家，可隨時隨地辦公的）比較好，而且一般都是裝修交付，價錢稍微比較便宜，對於住到大城市中，公寓還是比較可以的，畢竟大城市的房價是我們所買不起的。

投資或者沒名額可以考慮，

自住不建議大家購買此類房產的。為什麼呢？跟大家一一道來。

一、從土地性質看，商住公寓在政府批地時，一般為綜合性用地(商住)或商業用地，按理說，在這種用地上加蓋的房子主要是商用。但很多開發商為了賺取利潤，給房間配備了上下水，通上燃氣，把公寓包裝成可商可住的多功能產品。這本身就是鑽法律的空子。北京、廣州限購後，成交量下降。其他很多城市雖沒有嚴格限制，但同樣也存在著風險。

二、幾乎所有的商業公寓都動輒一梯十幾戶幾十戶，長長的走廊兩邊鑲滿一個個隔間。居住密度大得窒息，上下班高峰時段的電梯不禁讓人焦慮。日照通風惡劣，樓下幾乎沒有公共活動區域和綠化景觀可享。公寓是商業用途，水電費用屬於商業用水電費用，物業費也高昂。住起來不舒服且花費也不便宜。

三、二手房市場無人問津，開發商裝修成美輪美奐的loft、精裝，吸引了很多客戶的眼球，尤其很多剛畢業的，擁有一套公寓簡直就是自己的夢想。然而實際上，在二手房市場上，與住宅類房子比起來，購買量少的可憐，不容易賣掉，很有可能要在自己的手裡成為不良資產，很容易讓自己處於被動的情況。

四、佔據自己的資金空間。都說公寓便宜，同樣的面積，總價是普通住宅的三分之二甚至一半的價格，很多人是圖便宜買的，然而也沒想象的那麼便宜，等以後想換住宅的話， 無人問，成交週期長，資金沒辦法週轉，喜歡的房子賣掉了一套又一套，你只能與自己的公寓相依為命。且此類房產不能落戶。

公寓吸引你的點必定是其價格，還有好看的外表。買了之後就會陷入深深的被動中，建議能買住宅的話，優先選擇住宅類。僅參考。