一、住宅空間夠大，公寓成本過高。

二、公寓轉手到時需差不多要12.5個點，同樣放置10年的情況先，升值也是住宅快，面積大，總價漲幅也多。

三、公寓房因為價格低，所以受到不少人的喜歡，很多人在買不起商品房的時候也會考慮公寓房。買房其實就是投資，只不過一些人是買著房子專門做投資，自己不住，而有些人買了房子還要居住，也盼望日後出個好價錢。

四、1、土地使用年限：有公寓是70年產權，有公寓是40年或者50年產權，40-50年的時商業寫字樓土地性質、70年的是普通住宅土地性質的。

2、公攤：公寓樓一般公攤在25-30%，一定先看好說，戶型的面積除去公攤還能不能滿足你的需求，不然交房之後就坑爹了。

3、使用成本：一般來說，如果公寓樓是40年產權的，就是商業產權的，這樣的話，物業管理費、水電費一般要高於住宅。

4.、功能分割槽：很多的公寓樓雖然說有廚房，但是一般情況下，都不是單獨設立的。還有就是很多公寓樓是沒有陽臺的。

優勢：

1.不限購不限貸，在2015年的那波深圳帶起的行情加上國家去庫存政策，幾乎整個中國都掀起了買房熱潮，當時投機盛行，隨之而來的政策調控使得很多城市都限購限貸，比如深圳是深戶單身或者社保連續繳納滿五年可以買一套，深戶家庭可以買兩套，而且首套首付三成，二套首付七成，有按揭貸款記錄深圳首套首付要去到五成，有兩套按揭貸款未還清是停貸的。想對比，商務公寓的不限購不限貸就太友好了，特別是深圳這個地方，寸土寸金，有錢的恨不得多買幾套，商務公寓的出現，大大滿足了這些需求，這個是住宅無法比擬的。

2.價格，價格基本上會比周邊同等樓齡住宅便宜15%-25%左右，比如同個小區，開發有住宅和商務公寓，住宅單價4萬多，商務公寓一般價格可以在3萬左右。

3.品質上，商務公寓一般都會做的比較精緻，大部分是精裝修交樓。

劣勢：

1.獨棟或者平臺花園為主，活動空調有限，容積率高，梯戶比高，租客多，居住氛圍打折。

2.雖然不限貸，但是作為商業地產，貸款利率肯定是在住宅之上的，普遍在基準利率的基礎上上浮20%-25%，利息比住宅高很多，而且只能貸款10年，和價格高15-25%卻能貸款30年的住宅對比，月供可能還更高。

3.對比住宅功能缺失，一般商務公寓是不帶學位的，也是沒有劃入任何學區的。在深圳還是有個特殊的存在，福田區的商務公寓是帶學區的，也可以積分，不過就不屬於一類，要去到三類，如果商務公寓買的早的話，同時學校學位不緊張，還是可以積分入學的，不過適齡兒童的家長可不要冒這個險。南山區也是可以積分入學，但是需要是家庭唯一一套公寓且在深圳沒有其他住房的情況下。

4，交易稅費會高一些，因為是商業地產，契稅就要三個點，如果你買住宅是首套的話契稅只要一個點，二套契稅才需要三個點，還有增值稅，個稅等等。

5.流通性比住宅差，商務公寓適用人群比較少，造成成交不活躍流通性差，轉手效率低，會影響你的現金流轉。

6.產權年限一般是40/50年，對比住宅的70年就少很多了，當然，未來趨勢是可以續地價繼續使用的。

好了，說完商務公寓的優劣，還要根據你的個人情況來定，如果你是首套剛需，建議還是先買住宅，手裡的子彈要打的精準，即使資金不多，就買合適自己的住宅，或者現金流允許的情況下，可以合理使用槓桿，另外如果家裡有小孩要上學的就更不能購買公寓了。

如果你購房名額用完或者你是土豪，可以無視我以上交易，但是購買商務公寓也要記住，不要貪便宜。覺得郊外的商務公寓總價低，這種更不能買，為什麼呢？

公寓不建議購買。理由有六個，其一，公寓不能立戶，戶口遷不到你的房子；其二，公寓的五十年產權不明確，沒有自動延續的說法；其三，公寓不能使用明火，生活不方便；其四，公寓的物業費很貴，會參照商業地產來收；其五，公寓公攤面積大；其六，再出售公寓時，買方不能貸款，稅費超貴。

把我身邊的的案例說你聽：

朋友子晴（花名）人長的漂亮又會賺錢，而且還很年輕，是個置業顧問，外地人過來南寧打拼。

這是我們在閒聊的時候的對話：

子晴：告訴你們一個好訊息。我買了南寧龍光九龍薹的商務公寓8500多的，29.8平米的LOFT挑高5.09米，50年產權。

我：為什麼要商務公寓呢？

子晴：第一：如果接下來我混好我可以賣商品房，不佔用我的名額。第二：我看中的是品牌，畢竟龍光在南寧開發過很多的專案，質量還是有保障的！第三：我混的不好，努力下5年還完所有錢，簡單裝修一下，未來40多年我就不用為我的房租發愁了。第四：現在我的錢不多首付我付了10萬，我覺得還可以，5年內付完剩餘部分，相當於每個月2800塊錢月供，壓力不是很大。

我：你有沒有想過出租他呢？

子晴：肯定有想過，我5年內付完全款。交付之後先不用裝修，等到人氣旺的時候我在裝修，出租肯定要有培育期給他5年時間，能租我就出手，LOFT雙層設計，這樣高階的小區，我租1500不過分吧。在房租不遞增的情況下你想想我多少年可以回本。

我：大概20年可以回本。

子晴：我也不貪，20年我收益36萬，剩餘10年老久就不算了！

我又追問到：你有沒有想過把他賣了投資！

子晴：那還是算了，我也瞭解過這種商務公寓，漲價漲不了多少，賣的時候交的稅還多，轉手還不如我每個月收租呢！除非有什麼特殊情況我急需要一大筆錢。

我：水電都比住宅貴，不知道你是怎麼想的！

子晴：我在乎的是我要賺更多的錢，還月供，水電費貴，難道我就不用了嗎？

我默默的給他豎起來大拇指，漂亮女孩子不光頭腦靈活還會理財真是太可怕了！

總結：手上錢不多，商務公寓適合長期持有。如果你覺得可以就買。不適合短期投資，增值空間不大。（不要和一線城市相比）。

商務公寓目前在每個城市顯得都很雞肋，屬於商業性質房產，首付5成以上，另外貸款最多隻有10年，當然申請銀行貸款最少也得5年，有錢可以提前還款，商業地產中是不能入戶口，不能享受城市的學區配套，貸款的利率每個城市會不一樣，但是會比住宅貸款高20個點左右，在以後出售時買家交的稅費也不是單純按照住宅的演算法，正常來說會明顯高於住宅的。