你好，不請自來

作為最專業的地產人，這兩天一直在回答這個問題，各位不妨關注一波，夜雨將會在明天晚上八點的文章中詳細的解讀公攤面積的利弊

我們先來看這個問題

公攤面積，首先我們要知道公攤面積是什麼？

公攤指的是小區內的公用面積，包括樓梯走道，電梯，綠化等等，甚至於保安室都是計算在內的

也就是說，包括了你在小區內的出行活動的基本人文活動

試想一下沒有公攤的生活，首先你要準備一個降落傘，因為你不能從樓道出門，更加不能坐電梯，於是你只能做降落傘上班，前提還得是有風的情況下把你吹到小區外面……下班你是回不到家的，除非你會瞬移

也就是說你要帶兩個傳送才能正常的生活

以上是玩笑

所以公攤是肯定有的，只不過按照房屋的不用，公攤不一樣罷了，大概是在百分之13——16之間

通常，公攤越大證明小區的生活質量更好

為什麼這麼說？

寬闊的樓道，負責的物業，整潔的道路，森林般的綠化這些都是能夠愉悅我們的身心

難道說，我們在外面辛苦了一天回到家還要繼續受罪嗎？

這就是公攤大的好處

凡是住宅一定有公攤面積，所以大家不用糾結了。

我是夜雨，專業的地產人

有疑問？關注私聊即可

公攤面積是什麼？

公攤面積指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。主要包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等。所以當售樓部工作人員跟我們說房子面積多大平方米的時候，千萬別傻乎乎的以為就有那麼大，這其中就包含有“公攤面積”，這裡看一個公式：【建築面積】=【套內面積】+【公攤面積】。

一般有樓梯的低層住宅，公攤就會比帶電梯的住宅少；只有1部電梯的住宅，公攤也會比2部電梯的住宅小；一層4戶的建築，由於分攤戶數多，公攤也比一層2戶的建築少。大部分購房者都會追求低公攤，這樣的話套內面積就高，居住的空間相對更大。其實公攤面積並不是越低越好，畢竟公攤多，公共空間也會大很多。公攤合適，生活才舒適。

一、多樓層的住房

國家明確規定，在7層以下的住宅的公攤率是7%—12%。多樓層建築的樓層數指得是在6層左右的磗混合的建築，而其他的公攤部分的面積也包括外牆的水平投影的二分之一樓梯、樓梯間以及為每位住戶所提供的服務業務的用房(熱水交換站、水泵房、配電室等等)。一般情況下，這些會佔我們住房建築面積的13%—18%。

而在室內的樓層的高度分為室內的淨高度(從地板到天花板之間的距離)以及室內的樓層高(從地板到上一個樓層的地板之間的距離)。一般情況下，樓層的高度在2.8米左右，我們樓房裡的室內淨高度在2.65米到2.7米之間。如果我們樓房裡的室內淨高度超過了4.7米以上，就應該按照兩層樓房來計算我們室內的面積。

在7層—11層的住宅的公攤率是10%—16%。一般情況下，小高層的公攤率取決於各樓盤的自己本身情況來決定的。因為，不同的小高層樓房的公攤是有差異的。如果在地下沒有裝置用房，而在底層也沒有任何商鋪和底層架空的情況下，小高層的公攤係數是在10%—15%之間的。而帶有電梯的小高層住戶，公攤的係數在15%—20%之間。

按照國家規定，凡在7層以上的樓層，必須安裝電梯。所以，小高層就屬於配製電梯的範圍之內。這樣樓房的特點就是方便的同時，又能給我們的生活增添一種新的高度。

二、高樓層的住房

12層—33層的住宅公攤率為14%—24%，為什麼高樓層住房的公攤面積是最大的呢?因為，根據建築規模的不同，高樓層的建築一般都會在25層—33層之間。而且，高樓層的住宅也是樓梯高度最高的。

而且，高樓層的建築除了有電梯和電梯前室所佔用的空間之外，安全通道的樓梯也佔用了很多的空間，還有“管道井”、“強電井”以及“弱電井”等等，許多公用的裝置也都佔用了很多的空間。所以，高樓層的建築，樓層越高，公攤面積就越大。

三、別墅的住房

國家規定，別墅型別的住房的公攤率是1%—8%，別墅型別的住房包括地下樓層在內的，最多三層樓房的獨棟住宅的形式，其中帶室內的車庫。一般來說，獨立的別墅是沒有公攤面積的，而聯體的別墅有比較少的公攤面積。獨棟別墅的公用面積分攤的原則就是，在自己這棟樓的裡面和自己這棟樓有連線的建築結構，並且，就只向自己這棟樓的居民提供非盈利性的服務。這些是不符合這個條件的建築，不能計算到公攤面積。

貓膩一：做大公攤面積

業內人士介紹，開發商在辦理房產證前，要請測繪公司去實地測量，隨後出具測繪成果報告，裡面有詳細的建築面積、套內面積、公攤面積情況，並將其交給開發商。但問題在於，開發商並不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。房價這麼高，哪怕每戶多分攤零點幾個平米，一個幾十萬平米的專案，就會多出很多錢。

貓膩二：重複公攤、重複收錢

你為公攤面積買了單，就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門，加上開發商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。

比如，有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬於重複公攤。這樣的車位沒有產權，只能使用，不能轉讓。

這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一箇中型社群，如果開發商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。

貓膩三：業主的公攤面積被拿去謀利

還有一些被算作公攤的物業用房，按道理是業主所有，物業公司應當向業主繳納一部分費用，但現實中很少有人會這麼做。

“小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業主所有，前期開發商或後期物業公司接管後出售廣告位謀利，難道不應該向業主交錢嗎？”

在某廣告交易平臺上，社群的廣告位置五花八門。社群出入口、電梯間、電梯門口、社群燈箱、社群戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房牆體等都可設定廣告位或廣告屏，透過投放廣告賺錢。

不同城市的不同廣告位置價格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社群出入口動感燈箱報價為6000元；北京道閘起落杆媒體位則報價1800元，要求30框起投，最短髮布週期一月。

據瞭解，一箇中型的高階社群，如果把廣告的收入反饋給業主，業主實際繳納的物業費其實可以減少50%。

誤區A：公攤並非越小越好

如果面積太小，公共空間會受到一定的影響，畢竟小區的基礎設定少了哪個都會影響居住體驗。

誤區B：公攤面積由開發商說了算

公攤面積並不是開發商說了算！主要有建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》進行約束。

誤區C：每套房子的公攤面積都是一樣的

公攤面積與房屋的樓盤形態有關，高層、別墅、多層住宅的公攤均不一樣。樓層越高，相應的電梯、消防等公共設施越多，則公攤面積越大！

以上內容，僅供參考！

適當的公攤面積當然沒問題，但關鍵是你覺得有可能嗎？

要知道，目前全世界也只有我們用的是公攤面積，就連當初發明了這個概念的香港，都廢棄了這個東西。房子是多少平就多少平，哪裡還會去計算什麼得房率，然後跟開發商鬥智鬥勇。

退一萬步來講，即使我們業主都接受了公攤，但也得有個合理的範圍不是？

當然，也有些網友會認為有沒有公攤面積都是一樣的，因為如果沒有公攤面積，那麼房價肯定又會比原先的高處不少，可能是這樣的，但是實的總比玩虛的好不是？

此外，還有一點要注意的就是，物業在收取相關服務費的時候可不是按使用面積來算，而是包含了公攤的建築面積，這樣一來，一年下去我們又得多出一筆開支，所以話筒交給你，你覺得房屋的公攤面積合理嗎？

買房是每個人都必須經歷的一個成長階段，對於絕大多數來說每買一次房都是一個分水嶺，你可能買房結婚組建自己的家庭，或是人到中年買房來改善自己的居住環境，亦或是人到晚年買一套屬於自己的住房來安享自己晚年，靜靜地過完餘生。

買房是一個相對繁瑣和高資金投入的過程，不管你是買新房、二手房都會有各種你聽都沒有聽過的專業術語，特別是對於那些首套置業的朋友們更是讓人不知從哪裡開始著手，感覺自己的買房過程就是一套亂麻，買完房下來感覺自己並輕鬆不起來高興不起來，反倒像是被拉進購房知識的無底洞裡。

對於很多首次購房的朋友們來說對於公攤面積這個概念比較陌生，但是如果您現在正在打算購買一套房子，那麼這個知識點你千萬要清清楚楚的記在自己的心裡，絕對不能含糊。今天我們就著重聊一聊買房時最常常出現的那個讓人心痛的詞——“公攤面積”。

什麼是公攤面積？

公攤面積全稱是公攤建築面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。

公攤面積是不是越小越好？

答案是否定的。一套房子如果公攤面積過大你可能花了高價買了一些公攤面積，覺得自己吃了很大的虧。但是如果你買的房子公攤面積很小那麼你就需要考慮自己買的房子的一些配套設施是不是跟不上，影響自己居住的質量，給自己的居住生活增加阻礙。所有公攤面積需要只要控制在合理區間就好。

是不是所有的房子都有公攤？房子的公攤多少才是合理的？

是的。不管您購買的房子是高層、小高、洋房還是別墅都會有相對應的公攤面積。對於房子的公攤面積目前國家並沒有出臺相應的政策或是明文規定一定要控制在多少，現在的公攤面積都是一個區間段。一般情況下多層住宅的公攤率在7%-12%，七到十一層的小高層約在10%-16%，12到33層的高層在18%-24%，別墅在1%—8%。只要公攤率在這個範圍內的房子的公攤面積都是合理的。

如何規避購房中公攤面積的風險？

現在購買新房一般都是期房，公攤面積風險主要發生在新房購買的過程中，期房之所以被稱之為期房就是因為期房是一個未知的東西，這個東西可能到時候做的比現在承諾的好，這個一般不太可能，一般都是低於我們的期望值的，如果一個開發商承諾的東西到交房的時候能夠做到就已經是相當完美了，所以在購買新房是一定要明確好公攤面積是多少，最好是在購房合同中白紙黑字的明文體現，如果合同是制式合同無法更改的那麼就需要和開發商簽訂補充協議，避免在交房的時候因為沒有約定而讓自己的權益受到侵害。如果自己的自身不夠專業也可以在交房的時候聘請專業的測繪機構幫忙輔助完成。

合理，很合理，舉個簡單例子，開發商花300萬建了建築面積200平套內150公攤50的房子，按現行常規賣法，你的房產證上會標註建築面積200，專有面積150，不考慮利潤，開發商會告訴你單價1.5萬每平，總價300萬，你說應該按套內買，公攤不應該算，開發商會告訴你單價2萬每平，總價還是300萬，你按什麼買對開發商來說沒影響，開發商會把所有成本都轉嫁給你，這個時候問你，你的產證上建築面積包含的公攤那部分還要嗎？所有的建築物，都是要確權的，明確所有人，你不要，把那部分登記在開發商名下？你覺得開發商會把這部分成本自己承擔了嗎？不，他們還是會轉嫁到你身上，這個時候，你承擔了成本，產權是開發商的，拆遷了開發商再來領補償款你答應嗎？看看地下人防車位就知道了，成本肯定是轉嫁給業主了，結果不屬於公攤，產權和業主無關，業主用的話還要去租，這才是剝削業主。再談談取暖費，取暖費單價是取暖公司根據自己成本和利潤以及登記的面積核算出來的，不是他們眼瞎著自己隨便定的，用套內面積還是建築面積要看他們是怎麼認為更公平，同樣的套內100平，我多層的公攤10，你高層的公攤20，你覺得你120的房子得的房竟然和我110的得的房一樣，你心裡不爽，換個角度，這個公攤是配套服務的面積，同樣100的房子，你竟然能比我多10平的配套服務設施，所以到底應該站在誰的立場？單價按套內算出來的就按套內收，按建築面積算的就按建築面積收，就夠了，公平都是相對的，對於國家來說，有錢人就要承擔更大的社會責任，個稅因為收入不同而稅率不同就是這個理。

所謂“公攤面積”，指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。物業管理法律專業委員會主任包華解釋，在建築物中有三個面積定義，第一個面積定義是使用面積，使用面積一般也叫地毯面積，也就是我們房屋牆面以內的部分；第二個面積指套內建築面積，套內建築面積包括使用面積，也包括我們現在的隔斷牆中間的50%的牆體部分；第三個部分是建築面積，建築面積是在套內建築面積基礎上把分攤面積計入。

現在每個樓盤都會有公攤的面積，只是多與少的問題，這也是合理範圍內的公攤。公攤了多少看下使用率多少對比一下，大概知道了。

有所得必然有所失，你們還得仔細考慮考慮，1開發商會漲價，這個畜牲得把面積相差的錢打到使用面積裡。2由於表面上你們只交了使用面積的錢（實際漲價了包含公攤面積的錢）所以喪失了對公攤面積的所有權，小區內共用設施包括綠地，道路，走廊，樓頂……你們不再能理直氣壯的說，那是大夥的地方，因為表面上你們沒出錢，別人（開發或者物業）可以佔用改變，你們只能閉嘴。所以這事你們覺得是贏了嗎？

採用套內面積交易肯定是可取的，這樣可以避免由於公攤率（面積）不透明而導致的很多糾紛營造健康公平的市場環境。目前在政府徵收專案中，很多矛盾都是由公攤面積這個東西引發的，所以這種混淆交易公平的東西還是儘早取締的比較好。

不合理，以前的房子本來就沒有公攤面積的，而且公攤面積水太深，取消是好的，全世界就中國有公攤面積，希望快點出臺落實

不合理的事多了，存在多年了，咋改誰來改？沒事心中有夢就行一切都是浮雲。擠著眼過管他身後洪水濤天，人口問題本身就是大問題，還房子，二十年後恐怕最多的就是房子，信不信走著瞧。

小學生思維:取消公攤趕緊給我補差價！

提幾個問題:

一、給你補差價，好，那麼開發商蓋的樓梯電梯等等已經不屬於你了，想使用？對不起，拿錢來！到最後，肯定又是一套複雜的計算方法給你平回來，畢竟取消公攤只是改變了計算方法，房屋的成本沒有改變。

二、政府很多政策都是跟房屋面積有關係的，取消公攤，政策也要跟著進行大規模調整，至少兩年時間，慢慢等吧！

很可能最終的結果，開發商賣房子，會給你提供兩種計算方法，殊途同歸，你掏的錢沒變，有可能還會增多，比方說房屋降價，物業費猛提。

三、政府花這麼大力氣取消公攤，90%是房產稅要來了！

不合理，因為公攤面積的計算不是使用者可以測量計算的，所以難免有灰色空間，賣房子應該按套內面積標價，這是公平的方式。

如果拆遷的時候也算公攤它就合理，現實卻是胳膊肘往裡拐。其實世上有太多不合理的事情，大家除了默默忍受又能怎樣

因為不合理，所以它就是個問題。有問題，國家怎麼會不處理和解決呢？只是時間的長短，希望國家能儘快處理和解決這個問題。讓小老百姓過上更好的幸福日子。如果這不算是問題，那麼我們老百姓，過馬路和呼吸是不是也要收費呢？可現在好多公園都不收費了。感謝所有人的回答。

一個決策改變，整個格局就會改變。對於購房人來說當然是有實惠更讓人開心，取消公攤看似很美好。但是不說單價肯定會提高，壓縮公攤勢必會讓服務，使用體驗等等方面差強人意。哎……老百姓還是要有老百姓的覺悟啊，取消公攤跟我們關係真不大，能給減少稅嗎？只是辦房產證手續的時候一項資料更改而已。

中國買房的人特別多，相信很多人身邊的親戚朋友或多或少都買了房，房改政策一舉一動都牽動著國人的眼睛，我相信公攤面積該不該減除，一定有兩派人，都是為了自己的切身利益，正方：還沒買房的人，肯定希望以後買房的便宜點，反方：已經買了房的人，認為損害了自己的利益，因為公攤面積，自己多出了錢，心裡不舒服，認為不公平，不過我自己是支援正方觀點，並不是因為我家裡已經買了房，而是我認為這是一個對老百姓有實惠的政策，能切實的為老百姓著想，這是一個對老百姓有實際用處的，當然這僅僅只能代表我自己的觀點，歡迎有更多的觀點一起討論。

存在就是合理，有各級政府部門的背書，你也講不出不合理的依據！我國巜建築法》（是1998年頒佈)裡，就有按套內面積計算的條文，但各地區的條例除重慶外(重慶的條例房內按套內面積計算）都是按公攤面積計算建築面積！

我一套房攤出去了四十平方，房價一萬一平就是四十萬。每月還要多交四十平的物業費，每年還要多交四十平的暖氣費。房產稅開徵也要算進總面積和總價，你算算交了多少冤枉錢吧！

很多人都有這樣的感覺，尤其是高層建築面積的使用者，本來房子面積120平米。可能到手一百平或者更少，這都是公攤面積所致。公攤面積很多人也是知道不合理但是也沒有辦法。因為房子畢竟還是百姓生活中不可少的溫暖的小家。

其實按建築面積和按使用面積計算房價時只要是，按良辦事。計算出房屋的總價是一樣的。

不一樣的是老佰計算出的房屋面積不算數。因為一百個人計算出的結果都不一樣。只有發展商給出的計算面積算數。開發商可以隨便算，開發商他說房屋面積是多大就是多大。而且還可以隨便往多了改。比如交款時一個房屋面積，等拿鑰匙時開發商說開始算錯了，再加幾平米，不交錢不給鑰匙。這懇定是對買房者的不公平。所以按建築面積計算房價對開發商太有力了，對買房者就是傷害，讓買房者無法弄清楚自己買的房屋到底多少平方米。

按建築面積計算房價有以下幾點，

一，開發商可以隨便計算房屋面積，一般往多了算，沒有往少了算的。

二，按建築面積計算房價買房者感到房價會低些。

三，買房者感到物業費會少些。

四，以後如果要收房產稅時按建築面積計算。買房者會感到不多。