小產權房買哪裡，首先來看看小產權房和大產權房有什麼區別

小產權房的房產證由鄉鎮政府頒發，職工並沒有實際的產權；大產權房的房產證由國家頒發，五證齊全。小產權房的建設用地一般是歸鄉政府集體所有，並且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住；大產權房的用地是由國家（也就是當地政府）劃撥或者轉讓的，銷售物件可以是任何人。

購房者購買小產權房之後，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易；購買大產權房之後，購買者可以自由進行使用、出售或轉讓，不用補繳任何費用。

小產權房能買嗎

如果是購買小產權房來自住的話，可以根據家庭經濟情況來選擇，畢竟商品房價格比較高的情況下，便宜的小產權也能讓資金有限的人先安家。購房者在購買小產權之前要了解清楚購買小產權的風險。

1、辦理不了產權證書

2、再交易難

3、拆遷補償難

購房者購買了小產權房之後無法辦理產權證書，也就代表購房者不是房屋合法所有人，無法對抗國家的徵地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將很難得到補償。若小產權房屋違反國家政策被強拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。

小產權其實名不副實，且本身並沒有產權，不具有國家登記的不動產權屬證書，因此是一個有著諸多風險的產品。那麼，小產權房具體都有哪些風險是需要廣大購房者提前知道的呢？商品房有證，有國家權威部門背書，具有公認性、正規性，相關的權益受到國家保護，比如:抵押、處置、贈予、交易等；而小產權房，最大的弊端就是無證，沒法像商品房那樣，在正常的交易市場交易。若說得嚴重些，小產權房就是違章建築的一種；購買商品房，一般可申請商業貸款、公積金貸款或組合貸款，少的只需20%、30%左右的首付，即可撬動一套房子；而購買小產權房去申請貸款，因為沒有受到政府部門的認可，銀行一般不會放款，除非能找到擔保公司或個人；

商品房去申請抵押，銀行可根據市場行情進行估價，當家庭因經營、留學、看病、辦大事等急需用錢時，可以申請抵押貸款；而小產權房則沒有這種地位，只能望貸興嘆；一般而言，小產權房比商品房要便宜不少，多多曾在嘉定工業區的一個小產權別墅區看過幾套，一套聯排的小產權房別墅，只需200多萬左右，是周邊商品房均價的1/3甚至1/4；而商品房的價格要高得多，若只追求居住且今後不打算搬遷的話，這種小產權房的價效比還是蠻高的。

當政府啟動動拆遷或徵收時，商品房的賠償標準要比動遷房高得多，比如: 上海原南市區的一套老破小的商品房，十幾個平方，賠償可達400萬，而無證的小產權房，補償的標準，僅按照違章建築拆除的標準，比如:浦東某鎮的標準，980元/平封頂，最多再加點搬遷費；一般而言，小產權房的買入價比商品房低許多，但出租價卻不比商品房低多少。若小產權房的地段不錯，用來出租或設計改造為民宿，投資收入比要優於普通商品房；主要是辦理居住證及小孩的讀書問題。上海這邊的小產權房即為違法建築，若租借這樣的房子，不太好申辦居住證，孩子讀書的問題也就難以得到解決，另外，考駕照也會受點影響，貌似深圳那邊的小產權房，小孩讀書的問題要相對小一些，但按照優先程度，還是不如有證的商品房。

綜上所述，無論是宅基地轉讓還是小產權房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。若是集體經濟組織內成員間互相轉讓，也應該給自己敲響一個警鐘，

首先我們先界定一下小產權的含義：本文中提到的小產權房是指“在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，也叫做鄉產權房的房產。” 　　在商品房價格飛漲的今天，小產權房也如雨後春筍般地越蓋越多。很多人動心於小產權住房優惠的價格，又在銷售人員“若干年內可以變成大產權”的承諾聲中購買了小產權房。誰都希望買到價格實惠的房子，但是現在購買小產權房無疑是一場賭博。而在這場賭博中，您輸得起嗎？ 　　可以這樣講，在現階段的政策下，小產權就是無產權。而無產權住房一旦產生糾紛，購房者的權益會其因買賣行為無效而難以得到保障。所以，購買小產權房請慎重，因為購買小產權的交易行為本身就不合法，所以沒有得到法律保護的可能。實際上，已經有過很多例項可以證明這點了。 　　最近一段時間，一些朋友總是問我購買小產權住房存在哪些弊端。怎麼才能規避購買小產權住房的弊端。說實話，規避弊端的方法我也沒有，因為國家還沒拿出一個解決小產權住房問題的管理辦法。但我要說的是，購買小產權住房一定要慎之又慎，能不買儘量不買。 　　購買小產權房存在的弊端： 　　

　　1、小產權房產沒有國家頒發的房產證。

　　無論是村委會還是鄉政府頒發的產權證都屬於無效證件，在法律上不予承認。 　　

　　2、小產權住房無法上市流通。

　　由於小產權住房沒有國家認可的房產證明，所以不具備進行房產轉讓、處分、收益和繼承等權利。 　　

　　3、小產權房產無法過戶。

　　由於小產權房產本身就不具備相應的產權，所以也不具備過戶的權利。 　　

　　4、小產權住房沒有佔地補償。

　　遇到政府或合法開發商徵用小產權房產佔地的情況時，小產權房主只能得到很少或無法得到相關的補償。因為該小產權佔有的土地屬於當地村委會或鄉政府所有，補償款會直接劃給當地村委會或鄉政府。 　　

　　5、小產權無法辦理銀行貸款。

　　這點我想不必多說了，因為辦理貸款買房需要以該房屋的產權證辦理抵押登記手續。沒有國家出具合法產權證的房產銀行的不會放款的。 　　

　　6、戶口無法遷入。

　　由於購買小產權住房無法遷入戶口，所以購房人及其子女無法獲得當地的免費醫療和義務教育資源。 　　

　　7、政策的不確定性。

　　由於現階段國家還沒有對小產權房產做出明確的處理決定，使我們無法預知的風險明顯加大。抱有法不責眾的心態是不恰當的，因為購買小產權住房的人群相對於購買合法房產的人群來講還只能算“小眾”。國家出臺相關政策時不得不對“大眾”的利益進行考慮。 　　說了這麼多購買小產權住房的弊端只是為大家提個醒。就我本人而言，還是希望已經購買小產權住房的人們有一天能夠獲得大產權。畢竟大家的收入都得之不易，畢竟每個人都需要一個家。

有必要跟大家說說小產權房那點事。

一、小產權房的認識誤區。

毫不客氣的說，其實很多網友根本不知道什麼叫小產權房，也不知道為什麼叫小產權房，小產權房又是怎麼劃分的。

小產權房不是一個法律概念，從法律上來劃分，沒有任何一種房屋叫小產權房，這個說法是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的。就像二手房一樣，雖然大家都這麼叫，也都明白什麼是二手房，但從法律上來講沒有一種房屋叫二手房，只有一種說法叫存量房。

通常我們說的小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，甚至有些地區此類房屋是不核發產權證的，僅僅頒發宅基地使用證或集體土地建設用地使用證，更有甚者，有些地方此類房屋僅有農民建房用地批准書。

當然在現實生活中，還有些網友會對小產權房進行擴大解釋，比如會把幾類房屋也稱為小產權房屋，一類是開發商已經取得大產權證（整幢樓的產權證），業主暫時尚未取得不動產所有權證書的房屋。一類是房屋再轉讓時需要繳納土地出讓金的房屋，比如已購公有住房、經濟適用房、按經濟適用房管理的房屋等。事實上，上述房屋最終都是可以取得不動產權利證書，成為法律意義上的可交易的商品房。

所以，區分是否為小產權房的一個標準是能否取得國家房管部門頒發的不動產權證書，能否上市交易、自由流通。

二、小產權房有哪些法律風險？

我們先說一下“地隨房走、房隨地走”的法律原則。

所謂“房隨地走”就是指某塊土地的土地使用權（建設用地使用權）被買賣處分時，該土地上的房屋等建築物及其附屬設施也隨之一併轉讓。反過來，建築物、構築物及其附屬設施被轉讓處分時，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權也要一併處分，即所謂“地隨房走”。

如果村民出賣自己建造的房屋，必然會一併處分房屋所依附的宅基地使用權。而我國農村宅基地使用權由農村集體組織的成員享有，並具有社會保障和村民福利的性質。根據國務院土地管理行政部門作出的《關於加強農村宅基地管理的意見》的規定，“禁止城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”

所以一旦非本村村民購買了集體土地上的房屋，就違反了法律的強制性規定，結果就是房屋買賣合同無效。

有些網友會問：房屋買賣合同無效有什麼法律後果？

《合同法》第58條：合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

有些網友要說了，我都住了十幾年了，當時不到一萬買的，現在都好幾百萬了，這損失法院都能支援嗎？

未必。因為從法官的角度來講，買受人購買房屋具有審慎義務，買受人購買房屋時就應該瞭解自己作為非本村村民無權購買集體土地上的房屋，所以即使房屋買賣合同無效，買受人也要承擔相應的法律責任。就目前實踐來看，法院判定買受人承擔的法律責任大約佔30%左右。

還有網友問了，那這損失怎麼確定呢？

三、那我買了小產權房，怎麼辦呢？

1、如果出賣人已經不是本村村民了，即使房屋買賣合同無效，對方可能也無權再拿回房屋，畢竟這房屋下的宅基地具有一定的人身屬性，只有本集體成員才有權使用。

2、雖然買受人簽訂房屋買賣合同時不是本村村民，但後來變為本村村民了，或買受人的同住家屬有本村村民，法院依然會駁回對方的訴訟請求。

3、雖然買受人不是本村村民，但買受人又把該房屋出賣給本村村民了，那麼對方的計謀也是無法得逞的。

4、出賣人把原房屋出賣給買受人後，又批了一塊宅基地建房，經鄉鎮人民政府稽核，最終由縣級人民政府批准手續，那麼根據“一戶一宅”的法定原則，法院也未必支援出賣人的訴求。（不同法院對此有不同觀點）

綜上，雖然小產權房便宜，但這種房屋千萬要慎重購買！隨時可能面臨房屋買賣合同無效的風險，最終買受人往往是賠了夫人又折兵！

我是一名有著六年從業經驗的房產經紀人，我建議小產權房不要買哦，對自己沒有保障，我來給你分析一下:

第一:小產權房是不能辦理不動產權證的，因為屬於農村的集體土地，是不能辦理這些相關證件的，也就代表不能再次交易，買了就不能脫手，除非你遇到和你一樣的客戶。

第二:沒有辦理房產證的那麼肯定是不能遷入戶口的，不能遷戶口就代表小孩子不能上學，因為現在好多城市公立學校都需要當地戶口和房產證的。所以買之前你要想好。

第三:小產權房是不允許上市交易的，所以你買了房子，都不受法律保護; 你要想你買個房子房管部門和有關法律都不承認，你還買他幹啥。

最後總結一下，小產權房我是不建議買的，買之後你也很難脫手，而且小產權房的環境也一般，沒必要貪便宜去買個小產權房。

小產權房要買，首先要了解清楚是什麼樣的小產權房？

建議買小產權的城市，首先是北京，上海，廣州，深圳，海口，三亞，人口比較多的地方，或者未來人口會多的地方。

有一些小產權房是存在違章建的房子，這類小產品房的風險是比較大的，也許你花很少的錢買了，等不了幾年就要被強制拆掉，到時候你也賠不到一分錢。

另外一種小產權房，是本地人用宅基地蓋的，土地性質是劃撥性質，買這樣的小產權房，購房合同要在小產權房所在的社群委員會備案，以防止將來小產權房拆遷時能拿到賠償款。

小產權房不建議購買，如果真的想買。那麼必須要買鬧事，有經濟推動環境的。現在買小產權，只能一樓鋪位收益站大頭，然後樓上放租。如果是單單小開發商建的住房就兩說了，買過來也沒有什麼用。我有很多個客戶在買了小產權之後大部分僅僅住幾年就面臨拆遷。有一個剛剛買到手在裝修，都還沒住就拆遷了。而且賠償不足補償付出的房價。有一些連賠償都拿不到。

另外就是，小產權房並不受法律保護。不能入戶，不能享受教育資源。如果原業主有什麼問題，那麼很有可能會涉及到自己的利益。

那麼什麼是小產權房呢？，

第一它並不是真正法律意義上的產權，並不能再房管所轉名出不動產權證。是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義建設在集體土地上的房屋，或是由農民自行組織建造的“假商品房”，只有一份合同，但是法律意義不大。

常見的小產權房有兩種：

第一種是在農民在自己的集體建設用地上建成的，也就是常說的“宅基地”上建成的房子，國土只出宅基地證。只屬於該農村的集體所有者，是不能流通買賣房屋;

第二種一種是在集體企業用地或者佔用耕地上違法建設的。而且小產權房不是法律概念，只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房屋沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權亦不是真正合法有效的產權證。

小產權房包括：已購公房，鄉產權房和使用權房。

不建議購買，需謹慎考慮免得人財兩空。

如果我要買小產權房，必須滿足以下條件我才會買：

1、毗鄰城市；

2、有成熟的社群物業管理系統；

3、交通方便；

4、臨近綜合市場；

5、附近有三甲醫院；

6、孩子可以步行去上學；

7、有植被豐富、環境優雅的公共綠地或公園。

小產權現在十分不建議買。

1、一些城市已經把小產權房定義為違建已經開始拆除。不乏一些別墅，而且力度很大，已經拆除。

2、小產權房無升值空間，低總價一般可以接受，高總價無法貸款受眾面很小。

3、在法律層面，小產權房不受保護。

4、其他一些房屋維護等，小產權房無法享受到。

建議謹慎購買

小產權最好買哪裡個人認為那裡都不要買，所謂小產權就是沒有經過國家允許批准建在集體土地上房子，沒有土地證，規劃證，施工證，預售證，房本也就是所謂的五證。國家明令禁止杜絕小產權房的開發。首先購買小產權房手續只有一份所謂的購房合同，這份合同一般是和開發商或者小產權房所有人簽署，合同要約一般房屋年限使用期限70年和40年或50年不等，如遇拆遷或不可抗拒的自然風險等都沒有任何保障。所以不建議購買小產權房。如果非買不可那就去選擇有村裡開發的小產權房，等同村裡的回遷房和村民居住在一起的社群，購房合同蓋章謹記是某某村委會，這種小產權房安全係數會高些。

你好！根據題意，已經確定要買，只是選擇區域位置的問題。建議周邊有你比較認可的學校，有一定規模的醫院、交通便捷、容易就業的大中城市郊區選擇購買。

小產權房，我個人是不大建議買的，因為在近幾年中投資的價值是沒有七十年住宅房大的，如果確實想要買的情況下，可以考慮北京、上海、廣州、深圳的小產權房，這四個地方的人口比較密集，方便與出租，還有就是屬於房產政策的敏感地帶，有助於後面的價值投資，可以多多往這四個地方進行考慮的！

小產權房子買還是避免入坑，有買房資格還是要買70年產權

如果真的想買小產權房，那還是要買大城市的地段房，比如交通一定要便利，去哪都方便。投資回報率也高

一，買規模大.入住率高.配套設施向對完善的小區。

二，建築質量過關

三，交通方便

四，物業的服務質量

前一陣打算買房，看了一圈樓盤後覺得價格上還是不能接受。這時看到一個明顯低於周圍商品房價格的樓盤廣告，後來售樓處置業顧問告訴我是小產權房，價格合適也能入住，請問購買這種房子有風險嗎？買小產權房的注意事項有哪些呢？

一、購買小產權房存在哪些風險？

1、沒有產權證和土地證

同地區，小產權房的價格是商品房價格的1/3甚至更低，所以讓不少朋友頂著產權風險也要購買小產權房子。但在房屋交易或抵押過程中，產權證是必須要有的證件。而小產權房子沒有相關證件，即便有也是村委會或鄉政府頒發的，法律不予認可。

2、無法上市交易

因為小產權房沒有產權證，因此不具備轉讓、處分、收益和繼承等權利，也無法過戶。

3、拆遷賠償少

小產權房子沒有產權，只有銷售方的出售合同並且沒有房管單位的認同，該類房產一旦出現政策規劃，房屋價值將會有很大的變化。遇到房屋拆遷，房主只能得到很少或無法得到相關補償。

4、無法辦理銀行貸款

小產權房是沒有國家頒發的合法產權證的房產，購房者不能選擇貸款方式買房。即便全款買房後，如果後期遇到財務週轉也不能透過抵押方式獲得銀行的貸款。

5、戶口無法遷入

買了小產權房，購房者無法遷入戶口，無法獲得免費醫療和義務教育資源。

6、政策不確定

國家尚未出臺關於小產權房處理的明確政策，無法預知風險。

二、買小產權房的注意事項有哪些？

1、開發主體要合法

小產權房的開發主體可以是村民，也可以是村集體依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委託的房地產開發企業。但不管開發主體是誰，一定要取得合法開發土地的資格。

2、符合城市規劃

小產權房的建設必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。

3、買規模化的小產權房

雖然國家已明令禁止新建小產權房，但還不曾大規模拆除小產權房。為了降低買小產權房的風險，購房者最好買規模化的小產權房。

4、多人陪同簽訂合同

購房者在簽訂小產權房買賣合同時，一定要多找幾個見證人，並讓他們都在合同上簽名，這樣可幫助降低風險。

5、做好詳細約定

由於小產權房無法辦理房產證，所以購房者只能依據買賣合同來保障自己的權益，因此在買賣合同中，一定要對各種情況做好詳細約定，比如拆遷時購房者獲得全部補償，約定高額違約金。

小產權房最好還是不要買，因為雖然說便宜，但是沒有保障，因為他不受保護，如果有個政策需要拆遷，那你的投入就打水漂了。

么妹！姐來給你說一下，看看能不能幫到你

小產權就是房子建在集體土地上房子

土地證上寫的是出讓性質是大產權

土地證上寫的是劃撥性質是小產權

有的甚至什麼都沒有，就是違法建築

首先你要弄清楚這個問題，小產權其實也就是手續不全有缺陷。

小產權的買房嚴格說是違法的，被抓住是要受到處罰，我不是亂說哈，這個你可以到房管局去問。

小產權都是私下交易，不能掛牌售賣，因為手續不全，說白了就是國家不認可的房子

因為不合法，如果是後面拆遷，得不到和商品房一樣的待遇。

國家隨時都有可以說拆你房子，因為嚴格意義上說他就是違建。

買小產權出現扯經鬧架的不是一個兩個，這個稍微瞭解一下都知道

很有可能拿到你手裡的就是一張紙，上面寫的，就是這個房子屬於你的。其實這張紙到了關鍵時候起不了作用。到最後你會發現真的戶主不是你。

這種情況需要買房家庭所有人都要簽字，漏了一個都不行。漏了任何一個，只要他反悔，房子人家照樣要回去。有證明人也沒用。

當然很多人是因沒有購房資格，錢不夠，法律意識單薄，也是沒有辦法下的原則。但是我不建議你買。請小心謹慎！

小產權房其實不是在哪裡買的問題，而是不應該買，有以下幾點理由，

1合法性的問題，小產權房是指在農村集體土地上蓋的房子，沒有正規土地出讓手續，也沒有交過土地出讓金，換句話說也就是不具備合法性。

2小產權房無法在二手房上市交易，因為不合法，所以房管局不會給你過戶。

3由於是集體土地，現在蓋著的房子如果將來面臨土地被徵用，不會給任何的賠償。

目前似乎只有深圳、長沙等幾個城市能夠落戶到小產權房，其他城市還不行。並且小產權房是工業水電，持有成本高，交易摩擦成本更高，又無法落戶，所以雖然小產權房價格便宜，但是弊端太多，不建議購買。

城市居民是不能購買小產權房的，小產權房不受國家法律保護，房屋質量得不到保證，同時也不能產權證，也不能抵押貸款。一旦拆遷，不能保證賠償，建議不要購買