影響售賣的因素太多了。二十年的房齡並不算太長。假如附近新建了一所重點小學，這房子正好在施教範圍內，別說二十年的樓梯房，只要有全套產權，五十年的破敗漏雨發黴房子都會變成高價搶手學區房。

房子本身已經摺舊沒有優勢，只能靠背後的學區、交通、離醫院商場是否近,房子的配套資源來促成它轉手。所以買房子很大程度上要看他的配套。二手是否好轉手同理。

一般情況下，房屋超過20年，都要全款購買，銀行已經不給貸款了。好不好轉手要看兩個因素:

一、地理位置:如果房子處於好的學區範圍內、地理位置優越，周邊配套齊全，生活條件因素便利，還是比較好出手。

二、房屋的價格，大多數人買房還是看價格的，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。我的經歷，92年的簡裝房子，同樣的位置，一個頂樓23萬，一個3樓的19萬，頂樓的2年了還沒賣出去，3樓的人家已經住了2年了。

所以，想賣就先掛著，到時候根據實際情況靈活調整。

看周邊配套怎麼樣，看政府未來對這一片區的規劃怎麼樣，看你的價格怎麼樣，要是小區是優質學區房，應該不那麼出手，要是政府對這一片區以後規劃的很好，價格合適，也會吸引到一些投資客，還有就是你這裡既沒有優質的教育配套，未來規劃也沒有亮點，那你就把價格要的低一些，這樣會吸引到一些村裡進城的剛需客戶。沒有賣不出去的房，只有不合適的價格。

您好！我是鄭州房產經紀人楚攀攀！很高興回答您的問題！超過20年的樓梯房就屬於老破小了，一般是單位分的家屬院多一點，先說一下這類多層的老房子的優點：①地段好，周邊配套齊全，一般都是學區房。②房價便宜 ，例如鄭州這類房子會比周邊新小區房價便宜5000左右。③物業費便宜，一個月幾十塊錢大概。④房屋公攤面積小，得房率高，一般在百分之八十以上，採光好。

咱再分析一下現在的買房客戶群體，一般都是80後、90後佔大多數的剛需客戶，快節奏的生活讓他們更願意選擇新小區，位置偏點的高層電梯房，環境好居住舒適度更高，現在多層電梯洋房都是價格高，房子設計面積起步基本都在120平以上，都是改善客戶的選擇。

綜上所述這種步梯的老房子不好出手，像頂樓這種高樓層的更不好賣（一般這種多層的步梯房都是6、7層）。買這類房子的客戶極少，分三類客戶群體：①個別的客戶想要孩子上個好學校買學區房。②只要位置好，價Grand SantaFe低越好的剛需客戶。③投資客戶，想等老房子拆遷。

這個可能有地區差異，我說下我們這的哈。

20年房齡的房子是可以交易的，也可以正常貸款，就是有的銀行可能會要求首付稍微多一點。

然後容易不容易轉手呢，這個主要看價格，位置，學區。

只要房子還能居住，按照現在的收入和房價比，還是有很多剛需客戶可以接受老房子的。如果位置好那更容易出手。再就是學區了，很多客戶本身有房子住，買套相對於新小區來說價格低些的老小區學區房僅僅是為了孩子入學。

只有少數幾個大城市，市中心的地是越來越值錢的，市中心老小區也能得到善終。比如北上廣深等，因為他們的市中心一直都是市中心，沒變過。

而在全國333個地級市中，至少有300個城市的中心老區，都會以悲劇收尾。因為這些城市想發展，通常要靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就註定會發生遷移，往新區方向遷移。

市中心的遷移，是老房子老小區最大的敵人。

新區越金貴，老的市中心就越破敗，這個時候買老中心的老房子，大機率被套死，沒有賺錢的可能性。

所以說，買房要看位置看配套，是否有學區加持！如果以上問題全部佔有。老破舊依然可以買買買

一、房齡超過20年銀行不能辦理貸款。

很困難。目前銀行對二手房貸款的房齡要求很嚴格，一般情況下，超過20年的二手房基本不放貸。個別銀行甚至要求房齡在15年以內的二手房才可貸款。大部分銀行貸款的門檻是房齡在20年以內，面積在60平方米以上。對於優質學區房可以適當放寬到25年以內。

二、房齡久無法升值：

房齡較長，而又不肯出手的房源，所處的地段大多都較好，且房屋周邊配套設施比較成熟，不少人會認為升值潛力巨大。其實，房齡越長，房屋升值空間就會變得越窄，房屋價值也會隨之出現貶值。

三、房齡久物業成本會增加

房齡和房屋的有效使用年限有密切的關係。房齡增大意味著實際有效使用年限的縮短，相應地會產生一定的房屋維修費用，增加物業的維護成本，實際購房成本將增高。

?四、簡單判斷房齡的方法：

1、看到新近粉飾的牆面，可以從周圍居民或房管部門那裡確認一下房屋的真實年代，不要隨便聽信中介公司關於房屋年代的介紹。

2、房屋內如果新近裝飾過，可以進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難以改變，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，另外由於地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。

3、觀察樓道情況，瞭解戶表狀況。

4、向鄰居或是物業詢問房屋情況。

5、檢視產權證，產權辦理時間也能大致判斷房屋時間的年限，如果是單位房，可由產權辦理時間向前遞推兩三年；商品房則遞推一兩年時間。

注意：房齡與房東表述不符的解決辦法：

購房者還可以在與房東簽訂的轉讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的的不符，房東應承擔違約責任。

超過20年的樓梯房一般都是周邊配套比較成熟的，要說轉手，肯定不好轉手了，一個是貸款問題，一個是物業服務跟不上！

能不碰儘量別碰

超過二十年的房子好不好轉手

拋開價格因素，看是否滿足以下幾個條件

第一:產權是否齊全，是否符合上市交易的條件，如果沒有房產證，五年內的房子你也賣不了。

第二:地段，地段如果在市中心或者城市好一點的板塊，那麼肯定好脫手的，反之在郊區新房子也很便宜，大多數會購買新房。

第三:學區，是否為學區房或者附近有沒有好一點的學校，如果有，那麼價值肯定好的，完全不用擔心房子年齡超過20年這些問題。

第四:是否為危房，有些地方超過二十年的房子已經是危房了，這種房子肯定是沒人買的，在便宜也沒人要。

這類房子有一個共性，那就是房屋自身損壞情況比較多。過去的房屋質量還要好點，特別是房地產快速發展的這些年，很多開發商尋求高週轉、快節奏，房子質量不敢恭維，這就是經常出現“樓歪歪、房塌塌”的重要原因。

另外，超過20年房齡的老房子，不少銀行為規避風險，基本上不會對這些老房子發放貸款。這樣的話，別人要買你的二手房，就需要全款，這將大幅減少這類房子的客群。當很多人都意識到這個問題時，房子就很難轉手了。

首先，這種房子能省下不少的錢，對於購房資金有限、還款能力一般的剛需族來講，購買“二手房”是不錯的選擇。如果選擇購買新樓盤，在大城市且不說房價高，還款壓力大的問題，按照目前的調控政策，能否搖到號也是一個問題。另外，很多人都是在市區上班，買市區的“二手房”不僅省錢，還能減少花在上、下班的時間。　

　　其次，房齡是大多數人不考慮買“二手房”的一個重要因素，但以相同的價格想買新房，一般只能選擇郊區，而郊區通常是剛開發的地段，未來發展趨勢不明。郊區房的周圍配套設施難以和市區的“二手房”相提並論，就算有發展規劃也不確定是否能如期實現。在交通不便利的郊區，孩子上學是個棘手的問題。到時候為了方便大人上班和孩子入學可能還得在市區租房住，而在郊區的房子出租相對較難，租金低，並不划算。　　

　　再次，市區的“二手房”雖然房齡大，但其需求不會減弱。大城市對人才的吸引力大，是很多年輕人拼搏奮鬥的理想之地，人口的流入量遠遠大於流出量，人口增加房子便有市場。如此一來，城區的“二手房”更具保值性和升值空間。如果遇到舊改，老舊的“二手房”還有望被列入拆遷範圍，作為“拆遷戶”能獲得的拆遷補償不會少，甚至還能賺一筆。在一線城市，專門買城區的“二手房”用於投資的現象並不少見。　　

　　最後，目前很多優質教育資源仍集中在城區，買了市區的“二手房”便不用為孩子的入學問題而煩惱。為了讓孩子能享受更好的教育資源，將郊區的大房子換成市區“老破小”的學區房屢見不鮮。　

一、房齡超過20年銀行不能辦理貸款。

很困難。目前銀行對二手房貸款的房齡要求很嚴格，一般情況下，超過20年的二手房基本不放貸。個別銀行甚至要求房齡在15年以內的二手房才可貸款。大部分銀行貸款的門檻是房齡在20年以內，面積在60平方米以上。對於優質學區房可以適當放寬到25年以內。

二、房齡久無法升值：

房齡較長，而又不肯出手的房源，所處的地段大多都較好，且房屋周邊配套設施比較成熟，不少人會認為升值潛力巨大。其實，房齡越長，房屋升值空間就會變得越窄，房屋價值也會隨之出現貶值。

三、房齡久物業成本會增加

房齡和房屋的有效使用年限有密切的關係。房齡增大意味著實際有效使用年限的縮短，相應地會產生一定的房屋維修費用，增加物業的維護成本，實際購房成本將增高。

四、簡單判斷房齡的方法：

1、看到新近粉飾的牆面，可以從周圍居民或房管部門那裡確認一下房屋的真實年代，不要隨便聽信中介公司關於房屋年代的介紹。

2、房屋內如果新近裝飾過，可以進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難以改變，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，另外由於地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。

3、觀察樓道情況，瞭解戶表狀況。

4、向鄰居或是物業詢問房屋情況。

5、檢視產權證，產權辦理時間也能大致判斷房屋時間的年限，如果是單位房，可由產權辦理時間向前遞推兩三年；商品房則遞推一兩年時間。

注意：房齡與房東表述不符的解決辦法：

購房者還可以在與房東簽訂的轉讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的的不符，房東應承擔違約責任。

首先，這種房子能省下不少的錢，對於購房資金有限、還款能力一般的剛需族來講，購買“二手房”是不錯的選擇。如果選擇購買新樓盤，在大城市且不說房價高，還款壓力大的問題，按照目前的調控政策，能否搖到號也是一個問題。另外，很多人都是在市區上班，買市區的“二手房”不僅省錢，還能減少花在上、下班的時間。　

　　其次，房齡是大多數人不考慮買“二手房”的一個重要因素，但以相同的價格想買新房，一般只能選擇郊區，而郊區通常是剛開發的地段，未來發展趨勢不明。郊區房的周圍配套設施難以和市區的“二手房”相提並論，就算有發展規劃也不確定是否能如期實現。在交通不便利的郊區，孩子上學是個棘手的問題。到時候為了方便大人上班和孩子入學可能還得在市區租房住，而在郊區的房子出租相對較難，租金低，並不划算。　　

　　再次，市區的“二手房”雖然房齡大，但其需求不會減弱。大城市對人才的吸引力大，是很多年輕人拼搏奮鬥的理想之地，人口的流入量遠遠大於流出量，人口增加房子便有市場。如此一來，城區的“二手房”更具保值性和升值空間。如果遇到舊改，老舊的“二手房”還有望被列入拆遷範圍，作為“拆遷戶”能獲得的拆遷補償不會少，甚至還能賺一筆。在一線城市，專門買城區的“二手房”用於投資的現象並不少見。　　

　　最後，目前很多優質教育資源仍集中在城區，買了市區的“二手房”便不用為孩子的入學問題而煩惱。為了讓孩子能享受更好的教育資源，將郊區的大房子換成市區“老破小”的學區房屢見不鮮。

20年的樓梯房房齡比較老了，主要是看他在什麼地段。如果是在偏遠的地段，這種樓梯房是不太好賣的，如果是在繁華地段這種房子，還是有人接受的。買房關鍵還是看地段。

俗話說只有賣不出去的價格，沒有賣不出去的房子。

1-如果你已經入手不用擔心定多少錢賣？下載個貸款計算器算出總利息。貸款期內總利息➗產權證面積➗貸款年限＝你房子每平米每年的額外利息。你出手時原單價➕這個額外利息➕10-20%增值就是你給中介的合理報價。如果你是全款買的也一樣作為定價參考。反正不虧本有的掙就行，掙多掙少的問題。老小區樓梯房的確漲的慢，所以出手的時候不要貪。

2-如果你打算買這種房子，先住著以後改善換房再出手回收。一樣可以參考上述方式，這是房東的心理，自己算完賬讓中介去幫你談，相信房東心理有數。

3-對於剛需首次置業，如果你所在的城市沒有限購或者變向提高新房首付的潛規則，那還是買新房好。

如果地段好，交通便利，又是學區，怎麼不好呢？說說我幫弟弟買房投資的事吧，說起來是前年(2018年底)，弟年終獎十幾萬加存款十幾萬，存了三十幾萬，弟媳花錢大手大腳，說想投資或做點什麼，免得被弟媳花了，我說買個破老小吧，弟說行啊，讓我幫他看看，一開年我就在58上看二手房，在我住的附近，我看網上有個90萬的房源，我覺得這片不可能價格這麼低，就打電話問上面中介。看了就定了，賣家要一次性付款。後來弟弟湊錢，一次性就買下來了(賣家因為與小區人關係處理不好，在其他地方還建好幾套房搬走了想套現)。一次性付款過戶都快。地方在繁華市中心，前走五分鐘後走五分鐘都是地鐵口商場，樓下公交站，對面省婦幼，小學，總軍區醫院。在19年三月份買下後就裝修及二手家電花了三萬八，面積57平，樓梯房，8層的7樓，裝好就出租了，每月兩千。因武漢市搞軍人運動會，為了好看，好多老房外牆重新整理，市政連陽臺都統一封了，外觀也好看。後來與中介也熟悉了，她在微信上告訴我，那片要拆了，現在那片房源沒有交易的了，有空去那裡的社群進行拆遷登記。我在58上找，確實也沒二手房源了。目前按弟這套房源市價應該在120至130萬之間。弟說等拆遷吧。弟弟辦了抵押貸，現租金抵房貸，他也沒壓力。

一般的產品銷售有四個定義，產品、價格、渠道、促銷。

買房人的心裡主要分為三種，自住型、投資型、功能價值型。

20年的樓梯房確實在產品上缺點很多，年限上的、結構上的、套型上、戶型上的、保溫上的、包括外立面、小區物業、小區公共配套等。理論上這樣的房產是不適合長期居住。

但是從價值分析上，必然有著與現行房產不一樣的價值體現。

20年前的規劃建設區，現在必然是城市商業、辦公中心，在通勤時間上、生活便利度上有不小優勢。結合套型與房間分隔是否可以針對白領、金領單身人群做一些產品最佳化？

周邊是否有知名學校、頂尖醫療機構，還是有很多人對這樣位置的房產有一定需求的。比如：入學的戶口、陪讀人群、慢性病患者等。

超過20年的房子，也就是我們所知的老破小。但是不同位置的老破小的價值可是不同的。

（一）區位價值

一般來說，超過20年的房子一般位置所在城市，街道，區域的中心位置，生活配套，教育，商業，交通都已經比較成熟了，如果在一二線城市中心，這些房子特別是有學位的，不僅僅非常搶手，而且價格還是非常貴，因為地段配套就在那，所以還是比較好轉手的。

但是如果是在城市郊區或者三四線城市的老破小，特別是樓梯樓的話可能就要非常慎重考慮了，首先郊區本來一手樓就較多，配套也比不上老城區，轉手就比較麻煩。

（二）樓梯樓樓層

超過20年樓梯樓一般為多層，為6-8層以下，如果3-5樓為黃金樓層，這類的房子不管位於老城區，還是郊區，都還比較好轉手，如果又是老破小，又是頂樓的樓梯房，除非價格優惠大，否則對於很多人來說都會有所顧慮的。

看你房子在那裡！

如果你房子在一線城市中心城區，這房子非常好出手，要是有學區的話，那就更好賣呢。一線城市40年房齡都可以貸款的。

如果你的房子在一線城市郊區或二線城市，價格合適，也好出售。畢竟這種城市是供不應求。這不過價格沒有附近的次新房價格高，貸款可能貸的年限較短。

如果這房子在三四線，就不好賣啦。一是三四線房子太多，很少人買二手房；而是，貸款可能貸不下來。最後只能低價賣房。

建議超過20年的房子儘快轉手，可以換一套次新房。