根據自己的投資需求而論，投資寫字樓並不是首選。拿北京舉例，目前市場成交的二手寫字樓租金回報在5-7%區間，而一手寫字樓的回報在2-4%區間，換句話說，如果不考慮自身寫字樓的價格增長，不如把錢存銀行的定期。如果資金充裕想獲得比銀行更高相較安全的收益，可以考慮。但是買某個專案之前要做好足夠的市場競品調研，通常一些租用大面積的客戶公司，更有實力更相對穩定，租金也更高。拿中關村、亞運村、望京舉個例子，如果200-500平米，幾乎每個樓都有面積可以租，然而要租2000-5000平米，可選擇的方案最少可以少3分之2，如果要租2萬-5萬平米的，那這三個區域100多個寫字樓全算上也不會超過8個能提供解決方案。所以這8個寫字樓一旦有大面積租賃將會有更高的溢價率。 結論：投資寫字樓要讓專業的懂的朋友，以朋友的角度多給您長長眼。

　　寫字樓的投資相較之下投資回報率比較高，安全性也比較高，且管理成本相對較低，對於投資者而言，好的地段寫字樓代表著人氣旺、發展潛力好、交通便捷、配套完善，才能為在這裡辦公的 人群提供基礎服務，世界頂尖寫字樓的第一價值要素就是對城市優勢資源的絕對佔有。

    此次疫情蔓延全球的情況下，各行各業都面臨著資金壓力的風險，不少公司已然沒有挺過這個寒冬，勢必會空下很多待轉租的寫字樓，如手裡的資金充足可以考慮在現階段對寫字樓實現“低買高賣”操作。

1.目前房價已經階段性見頂，許多地方開始有小幅度的回落，因此可能出現你買完不久就潛在貶值了。雖然現在賬面價格上沒有太大變化，顯然實際購買力不足或者說購買慾望不強烈。值500萬的樓面，但是很少人願意花500萬去買來做投資，因為增值空間不明朗。

2.增值空間不單單是樓面固定資產保值，還包括出租等產生的實際效益。今年整體經濟形勢頗為嚴峻，受疫情影響國內國外的經濟發展遭受嚴重打擊，特別是對外貿易以及相關聯的企業。

各大房地產商的各種優惠打折，網路售房等舉措也從側面反應出樓市的目前的危機。個人覺得現在還是現金為王。投資寫字樓不是非常好的得選擇。

這個問題很重要，根據我對上海的觀察，不建議現階段入手。分析如下：

（1）公司目前都面臨經濟下行的壓力，收縮開支，合併機構，人員精減，同時也會導致對寫字樓需求的下降，剛剛聽到軟銀正在考慮撤回2019年10月提出30億美元購買WeWork的更多股份的要約,這也說明辦公行業的冬天來了

（2）寫字樓國內的市場可以參考最近潘石屹把資產打包給海外公司，這些都能說明從業者基本上對後續的商業樓宇地產會面臨泡沫的衝擊，有可能會出現租售比都很差的經營資料。

（3）辦公樓物業的最大問題是即使增值，但交易過程中涉及的稅收成本太高，如果租金與貸款成本相比較有很大落差的話，指望增值變現的難度就加大很多。

（4）區域變化比較大，寫字樓的維護成本也顯著提高，租金成本今年會明顯下滑，兩者之間都表現出投資風險的加大，另外寫字樓這些年的開發力度很大，市場已經處於飽和階段，後續的變現壓力也很大，流通性不強。

你好，很高興回答你的問題，對於你的問題我有以下幾個看法？第一點，寫字樓的產權式40年，用水用電是商業的比較貴，投資門檻，不是很高放在中介就可以出租，收租金。第二點:因為當下疫情，各行各業都處於復甦階段，中小型企業的經營還是很困難，所以寫字樓的閒置率很高，第三點:我有朋友在東湖高新有寫字樓，從2019年閒置到現在,單價每平方50元，都無人問津。綜合以上觀點，建議你還是寫字樓謹慎投資寫字樓。

值不值得投資，你計算下寫字樓的投入資金和租金收益比。和投入資金放銀行定存。對比就知道了。當下經濟下行。是不知道投資的

地段決定寫字樓的價值，市場圈子影響寫字樓的潛力，符合這兩點的寫字樓還是有一定的投資價值;但考慮到現行的線上模式，對實體經濟必然造成很大的替代作用，未來的實體樓宇只是做為線下體驗場景，投資樓宇，且行且慎重，綜合考慮投租比！

答客戶:

寫字樓看完我的個人分析

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首先是負利率所導致的：

2016年1月我國CPI超過國有大銀行一年期存款利率，2月又超過股份制銀行，這標誌著我國現階段已進入真實的負利率時代，據測算，10萬元存銀行一年淨虧537元，出於保值增值的需要，較稀缺的高階寫字樓方面的投資需求明顯增強。

其次政策改動，2016年5月1號全面實施營改增政策中，

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首次將不動產列入抵扣範圍，等於是降低了企業置業投資的門檻和成本。企業對房地產尤其是商辦物業需求明顯增加，此外，5月初住建部出臺的房屋租賃新政規定，允許將商業用房按規定改建為租賃住房，這實際上是鼓勵投資寫字樓的收益權利，更進一步刺激了寫字樓投資需求的增長。

想投資，買黃金嫌增值慢，買股票嫌風險太大，越來越多的人選擇購買寫字樓，為什麼要買寫字樓？

1.投資寫字樓的理由

所謂投資寫字樓，是指投資者為了賺錢而投入的一定資金，購買寫字樓的經濟行為。寫字樓投資者購買了寫字樓之後，可以自己親自經營使用，也可以出租去給別人經營使用，坐收租金，或委託商管公司代為經營，坐收利潤分成，還可以待價而沽，等寫字樓增值時，專手獲利。當需要資金時還可以用它作為抵押品，獲取信貸資金。在它被抵押時，仍可以用各種靈活形式加以經營。

2.投資寫字樓的優越性

風險小、省心省力。股票投資需要投資者具有相當完備的專業知識，需要投資者具備相當靈活的資訊獲取機制，需要投資者整天盯著盤子看，需要投資者具備巨大的風險承受能力，需要投資者具備跟股票市場中機構投資者不相上下的市場嗅覺和判斷力，所以這都不是一般投資者所能具備的。

3.門檻低、靈活度高

實業投資由很大的進入門檻，講究規模，講究實力，非一般投資者所能為之。

4.錢生錢、保值增值

寫字樓投資的未知因素非常重要，一旦市場成為旺市，那就越老越值錢，就能達成“一屋旺三代”的理想境界。

四大風險八項注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。



1️⃣·投資前四個風險要提前瞭解

　　1.瞭解規劃、預防貶值風險

　　預防投資的貶值風險是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業配套是影響寫字間價值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內會湧現出過多新樓盤，也會對現有寫字樓市場構成衝擊。所以在出手前瞭解未來區域規劃也是很有必要的。

　　另外，寫字樓由於受宏觀經濟的影響較為明顯，這就需要投資者時刻關注相關房地產政策、金融政策、國民經濟狀況以及產業結構狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的專案未來在市場上立於不敗之地。

　　2.目標精準，防止租賃艱難

　　在投資之前，要對專案周邊及目標人群進行深入考察，充分了解目標客戶群對於區位、面積以及配套設施等方面的各種需求，根據周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的專案在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。

　　3.選對時機，規避不正當競爭

　　專業人士介紹：寫字間不同住宅，開盤並不是投資寫字間的最佳時機，恰當的時機應該是專案整體銷售率超過50%的時候，屆時已經進駐了一部分公司，投資者應分析進駐公司的檔次及投資者所佔的比例，如果進駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到專案在正常使用時的整體形象。不僅如此，當大經濟情況蕭條時，業主們會競相壓價，在對客戶進行爭奪的同時一定會影響到寫字間的收益。

　　4.量體裁衣，謹防壓力過大

　　由於購買寫字間的資金相對較高，多數投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購買寫字間的貸款利率要高於住宅，貸款年限與住宅相比要短，另外還需交納房產稅等各項稅費，因此需要很高的首付能力和強有力的還款能力。另外，寫字樓的變現週期較長，因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經濟能力，以免在後期還款壓力山大，又不得不急於變現，造成不必要的損失。

2️⃣·八招教你成功投資寫字樓

　　1.區位資源：

　　這裡的區位資源有兩方面，一方面是地理位置，無論購買什麼樓盤，大家第一眼看重的永遠是位置在哪？寫字間也一樣，地理位置很重要，房產增值主要來源於土地的增值，交通便利的市中心由於土地的稀缺性，所以增值空間更大一些。因此，是否位於城市的主中心區，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素之一。另一方面，資源集中度、周邊設施配套度是否完善。即周邊是否是人流、物流、資金流、資訊流匯聚之地；寫字間作為“生產資料”，商業辦公配套設施齊全，才能商機勃發，更具有投資或辦公價值。

　　2.設計、外觀：

　　作為企業，辦公地點不僅僅是“生產價值”的場所，同時也承載著一個企業對外形象展示的職能。一般只要條件允許，企業會選擇一棟設計新穎合理的寫字樓，來提升企業的形象。所以，寫字樓的外觀設計、內部空間結構設計、走廊、大廳、衛生間、景觀區等設計是否有品位，採光通風、電梯的質量與配置、裝修的品質等因素也會影響企業的使用價值以及投資價值。

　　3. 使用方便：

　　對於實際使用的企業來講，寫字樓入住後，辦公使用是否方便，是衡量這棟寫字樓能否增值的一項重要標準。這裡的方便指的是交通是否便利，停車是否方便，乘坐電梯是否需要漫長的等待。交通擁堵的地域或者位置偏遠交通不便的寫字樓一般不適合投資；同時，過長的等待時間成本也會讓人產生厭煩的情緒，只有使用者感到方便快捷，身心愉悅，企業才能在此長久發展，也會形成口碑，只有企業爭相進駐，投資者的收益才會最大化。

　　4.物業不可忽視：

　　作為投資辦公產業，寫字間的增值、保值，離不開物業的管理與服務。物業管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、供暖、安保、衛生清潔、空調供應、車位管理、電梯維護保養、整體服務形象等問題。這些環節有一個出現問題，都會影響辦公企業的體驗感受，試想沒有任何一個企業喜歡在垃圾滿地、時常停水停電、冬天冷夏天熱的環境下辦公吧。所以，投資者在選擇投資時一定要擦亮眼睛，選擇物業檔次高的專案，以後有可能會產生較為穩定的收益。

　　5.軟性配套：

　　除了硬體配套要拿得出手外，軟性配套也很重要。這裡的軟性配套應著重看資訊化配置和智慧化配置。通訊網路是辦公的基礎，而同時，隨著科技的發展，通風、採光、門禁、監控等最新智慧產品與技術不斷湧現，智慧化系統的應用在越來越普遍，新建的寫字間一般會考慮到將最新的資訊化、智慧化系統引入到自身的產品中，方便企業辦公的同時，更節能，處理問題也更及時。無論投資或辦公，擁有這樣系統的寫字間都是值得關注的。

　　6.自用型客戶比例：

　　投資寫字樓不但要看你的客戶群體是誰，即租給誰；還要看你的競爭對手是誰？如果投資可以切成很小塊出售的物業時，你就要當心了，雖然投資門檻較低，總價不高，但是進駐的物業公司檔次低，小業主過多，流動性大，不但會影響物業的管理水平，經濟水平不好時，小業主還會惡意競爭地競相壓價，影響你的收益。如果開發商堅持整層或半層銷售，則在很大程度上提升進駐門檻，提升自用型客戶的比例，同時，入住的客戶一般也較有實力，如果這棟寫字間60%以上客戶都是自用型的，對投資者招租以及租金方面來講都是具有利好推動作用的。

　　7.投資比較：

　　投資專案比較方面，甲級寫字樓與乙級寫字樓之間相比，甲級寫字樓雖然價格要高一些，但是，甲級寫字樓物業管理以及設計配套更完善，提升企業的形象，所以租金一般會不斷上漲。雖然乙級寫字樓總價低，隨著更多寫字樓專案不斷湧現，管理、形象有所差距的乙級寫字樓由於招租困難，特別是招不到有實力的企業，勢必導致租金也很難有所提升。

　　8.投資回報率：

　　當然，投資者在投資時，還要充分考慮到自己的資金實力。依據一般的計算方法，投資回報率=月租金×12(個月)／售價。例如，現有一處寫字間，面積約100平方米，售價約為18000元／平方米，依據此處寫字樓周邊的物業剖析得知，月租金約為9000元，盤算得知，這處寫字間的投資回報率為6%，投資者需根據自己的資金情況，來選擇投資專案。根據國際專業理財公司的計算原則，15年內收回投資總價表明該專案具有可投資價值。

結語:量體裁衣，是關鍵。適合自己才是最好

總的來說，你這個問題有點籠統，寫字樓不同於住宅，它對地段的要求更高，更明確。

如果你在一線城市，位置地段較好，那絕對可以投資，如果是在小城市或者較偏僻的位置，寫字樓投資就要慎重。

通常來說同地段的住宅均價一般會高於寫字樓，但是寫字樓的租金和投資回報率是遠高於住宅的，所以位置地段好的話是可以選擇寫字樓投資的。

還有就是寫字樓周邊的配套，周邊環境，交通情況，物業管理，車位配比，這些都會影響寫字樓將來的運營情況。所以買寫字樓的時候不要光看寫字樓本身，這些都要認真考察。

最後就是提醒你商業地產再次銷售較難，增值的越多稅費越高，最適合是長期持有，這些你也要考慮進來。

現階段購買寫字樓

觀點一，購買用途是自用為主還是投資為主

觀點二，您想購買的區域是哪裡，周邊規劃如何

觀點三，寫字樓的產權性質如何

鑑於這幾個問題，首先您如果是自用為主的就看自己在這個寫字樓上班方便不方便，是否適用於自己就可以了。其次，如果您是投資為主的，您得計算一下租賃的回報如何，這個區域的租賃率高不高。

寫字樓是可以買的，核心地段，核心物業，核心規劃。未來成熟的地區，核心CBD裡面必然是有寫字樓的存在。

1.應該說寫字樓要好，寫字樓收益很可觀的，不過要選對寫字樓才是關鍵。

2.投資寫字樓的回報率會比住宅高，對地段更有明顯的要求，如果地段不成氣候，有可能會租不出來，也銷售不掉。住宅的這種風險相對要低一點，客戶群相對要多許多。反過來，在較有人氣的地段，寫字樓肯定比住宅更有投資價值。

3.現在國家出臺了很多抑制房價的政策，住宅市場最近的表現也是顯得疲軟，投資風險比較高，而寫字樓市場近來要旺的多，特別是天府新區那邊，新城國際廣場這個區域超甲及甲級寫字樓雲集，周邊更有金融總部區、企業總部基地、會展經濟區、金融後臺區、領事館區、高階生活區等彙集，聚集效應明顯，企業之間溝通效率急速提升，所以更具有投資潛力。

2020年後，寫字樓將失去投資價值！

一是受疫情影響，實體類企業再不需要“高大上”的寫字樓撐面子。

二是作為多數寫字樓的客戶小企業主們生存艱難，以後會考慮更低的地方辦公，畢竟沒有什麼比活著更重要了。

三是從投資接盤角度來看，首選是小面積住宅，寫字樓是地產多種投資產品的最末選項，接盤俠少。

在住宅、寫字樓當中，寫字樓的投資相較之下投資回報率比較高，安全性也比較高，且管理成本相對較低，對於投資者而言，該如何判斷寫字樓的價值呢？

好的地段代表著人氣旺、發展潛力好、交通便捷、配套完善，才能為在這裡辦公的 人群提供基礎服務，世界頂尖寫字樓的第一價值要素就是對城市優勢資源的絕對佔有。

交通狀況的好壞直接影響到企業的商務成本，和員工的通勤成本及辦公效率，甚至會影響對商業機會的把 握。好的寫字樓，有地鐵，公交直達，出租者方便停靠，私家車和商務車有足夠的停車位置。

一些公司遷址的直接原因就是希望進一步提升企業形象，透過辦公地點來進一步展示企業實力。高顏值， 設計獨特，高度傲人，敞亮的大堂，寬敞的電梯，不僅能給寫字樓中的企業帶來相應的榮譽感，更能樹立品牌。辦公室層高越高，空間越開闊，公共區域越大，辦公舒適度越高，意味著寫字樓的品質越高。

寫字樓所處區域往往是空氣、噪音汙染比較嚴重的區域，節能環保、綠色健康的硬體設施，即保護了環境 又節約了成本，還有助於保護員工的身體健康。建築節能、綠色認證合同能源管理也是目前國際寫字樓的發展趨勢。

寫字樓周邊環境優美，綠化率高，可讓在此工作的商務人士愉悅身心的同時，還能更有效率地投入工作當中。有資料顯示在生態環境較好的環境中辦公可以使工作效率提高10%,因此較好的生態環境也成為寫字樓 最大的附加值。

寫字樓內部有供電系統、空調，電梯排水設施等班組基本功能設計的同時，配套也要多多采用新科技，比如新風系統等，可以使整個樓宇的空氣環境得到改善。另外附近有銀行、餐飲、商務中心，休閒娛樂健身 的寫字樓更能提高商務人士的幸福感。

有經驗豐富的知名物業管理公司管理，包括24小時的維護維修以及保安服務，寫字樓的成功，後期的物業 管理水平很重要，專業管理寫字樓的物業公司，不僅能讓寫字樓保持良好的內部環境，還能提高出租率、 保持租金水平。

相比於商品房講，不值得。從供求關係來講，寫字樓的使用一定為企業，一個城市居民對商品房的需求要百倍於公司對寫字樓的需求。從使用屬性來看，寫字樓沒有繫結類似於商品房的學位、金融等屬性，雖然寫字樓對於企業屬於剛需，但是租房剛需不是購置剛需。從現階段商業模式來說，很多企業完全可以透過租用商品房辦公+居住的使用來替代寫字樓的使用，同時，現在直播和網際網路的興起，使得對於很多企業來說寫字樓已經不再是不可替代。

一、在所有商品房性質中，最具穩定保值增值的類別還是住宅，因為住宅的流通性強、換手成交率高，而寫字樓由於客戶特定性明顯，造成交易侷限性，後期轉讓不容易出手。

二、寫字樓年限、交易稅費都相對於住宅缺乏優勢，勢必造成交易的難度。

當然，不是說寫字樓就一無是處。如果你要真的想投資寫字樓，也是具有高回報的可能性。但是，在選擇上需要務必謹慎，幾個重要參考指標要牢記在心：

一、地段。未來有價值的寫字樓主要是能給使用方帶來地理位置上的便捷，所以地段的選擇尤為重要，過於偏僻或不在商業圈層的地段，其價值相對來講不具有優勢。

二、環境。好的寫字樓，其周邊環境較為優越，配套在環境好的寫字樓裡是會提升物業本身價值的。

三、寫字樓內部外部配套完善性。所謂內部是指寫字樓內的設施、管理、服務能否滿足使用者的需要，外部則是停車位、安保等體系的配備度是否合理到位。

四、建築風格及戶內格局。好的寫字樓，其規劃上就具有超前設計，立面符合前瞻性定位，具有獨特風格。戶內佈局合理，空間使用率高，容易滿足各種擺放需求。

當然，好的寫字樓還需具備其他一些功能性要素，在此不再一一羅列。總之，判斷寫字樓是否具備投資價值，需要綜合諸多因素考量，希望你能儘快選擇到符合上述條件、具備高回報價值的中意樓宇！

應該說寫字樓要好，寫字樓收益很可觀的，不過要選對寫字樓才是關鍵。

投資寫字樓的回報率會比住宅高，對地段更有明顯的要求，如果地段不成氣候，有可能會租不出來，也銷售不掉。住宅的這種風險相對要低一點，客戶群相對要多許多。反過來，在較有人氣的地段，寫字樓肯定比住宅更有投資價值。

現在國家出臺了很多抑制房價的政策，住宅市場最近的表現也是顯得疲軟，投資風險比較高，而寫字樓市場近來要旺的多，所以更具有投資潛力。

隨著我國高速發展，寫字樓現在也不是單純辦公休息的地方，寫字樓出租、寫字樓出售也更加受到資本家的青睞，寫字樓的租賃也有這很高的投資價值。

對於投資者而言，只有一個目的，在合時的地方出手，讓自己有更多的資金回報，利益完成最大化。有一句話叫，高風險永遠伴隨著高收益，所以，投資理財，穩字當頭。

應該說寫字樓要好，寫字樓收益很可觀的，不過要選對寫字樓才是關鍵。

投資寫字樓的回報率會比住宅高，對地段更有明顯的要求，如果地段不成氣候，有可能會租不出來，也銷售不掉。住宅的這種風險相對要低一點，客戶群相對要多許多。反過來，在較有人氣的地段，寫字樓肯定比住宅更有投資價值。

現在國家出臺了很多抑制房價的政策，住宅市場最近的表現也是顯得疲軟，投資風險比較高，而寫字樓市場近來要旺的多。

對比之下，寫字樓高達7%-12%的投資回報率，更有地段、品質、配套皆優的寫字樓，投資回報率可達到驚人的13%以上，加上較低的投資風險，寫字樓自然而然成為了市場投資的寵兒。

最近看到一個比較心動的廣告：首付低！免佣金！月租金5000，市政府中心，50萬一套精裝修樓中樓，首付25萬，每年返5萬，10年回本。等於送一套房加裝修，火爆認籌中……

大概意思就是，我首付50%，花25萬買這套寫字樓的一層，地產商做擔保，買下的寫字樓出租給酒店，出租時間為10年，每個月租金5000塊，我自身還要月供2000塊左右，等於每月回報3000塊，一年回報率14.4%。

感覺好像很賺的樣子，身邊這樣投資的人卻比較少，想問問這種寫字樓可以投資嗎？

所謂“售後返租”，是指房地產開發企業為促進銷售，在其樓盤或商鋪出售時與買家約定，在出售後的一定年限內，由開發企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金衝抵部分售價款或償付一定租金回報。

對於業主來說，返租的最大誘惑力在於，在返租期內，即使商鋪長時間空置，業主仍然能夠收到租金，而對於開發商來說，可以快速出售並回籠資金，這似乎真是一種雙贏的經營模式。

其實早在2001年，原國家建設部公佈的《商品房銷售管理辦法》中，就對預售房地產專案的售後返租下了禁令，規定開發商不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。

2006年5月，原國家建設部又對當時再度盛行的“返租經營”再次發文，明確“售後包租”、“承諾回報”等為房地產廣告明令禁止的內容。

商場是需要3-5年培育期的，也就是說在這3-5年期間，商場不僅沒有收益，可能還會賠錢，但是有部分開發商卻能承諾給投資者逐年遞增的回報率，這其中的原因就是，他們在銷售時，已經將返租部分算入了商鋪的售價中。

比如，某商鋪本來只賣1萬元/平方米，但開發商卻使用這種促銷手段，將售價抬高到2萬元/平方米，然後用多出來的這部分錢，再分期返還給業主。在業主看來，可以輕鬆地坐等收租，其實是“羊毛出在羊身上”。

這也是某些商場售價飆升得快，而承諾的回報率越來越高的原因。如果商鋪可以持續經營下去，或者商鋪已經升值，業主就有盼頭；如果經營得不好，很有可能就血本無歸了。

所以商鋪投資者千萬不能單憑高額返租回報就去買鋪，而應該要考慮以下幾個因素：

地段

出手前首先要調查清楚專案的地理位置和商圈環境，考查商場業態定位是否順應周邊商圈需求，交通是否方便等等。

經營團隊資質

專案的經營團隊是不是有成功的運作經驗，有沒有能力經營起來；業內人士指出，這類商鋪的租金回報如何、能否升值都完全視乎專案後期的招商和經營情況，只有定位準確、招商良好和經營管理完善的商場，商鋪租金回報和升值前景才有保障。

開發商資質

還要看開發商的實力和資歷，這主要是判斷開發商會不會捲款走人的依據。值得提醒的是，目前有些在售商場鋪雖然是品牌開發商樓盤的裙樓商業，但產權早已易主，跟原來的開發商無一點關係，投資者不要誤信品牌了。

產權

此外，投資客買鋪時一定要了解清楚商鋪是否有產權，這是保障高回報率的利器之一；對商鋪來說，產權年限就意味著業主收租或經營收益的年限，商鋪產權到期就要交高額的地價才能繼續使用，直接影響到投資回報。所以買鋪前一定要先了解清楚商鋪剩下的產權年限，衡量投資是否划算。

在明確了以上四條的基礎上，所謂的“高回報率”和“售後返租”自然就不是問題了。

綜上，能滿足四條的鳳毛麟角，還是先老老實實投資住宅，別墅 商鋪這種難轉手先不要考慮。

商業地產的投資屬性日益突顯，成為了優質不動產長線持有的炙手可熱之選。

究其原因，也是時代使然。國家產業結構升級，第三產業佔比不斷提升，作為第三產業主要生產經營場所的寫字樓進入黃金髮展時期，特別是金融、科技、網際網路、專業服務類企業迅猛增加，成為寫字樓租賃需求主力軍，奠定了市場長期穩定增長的基石。同時，企業擁有自己的寫字樓，是抵禦通脹與租金上漲，實現自用、投資、融資三不誤的優質平臺。曾有人這樣比喻：寫字樓具有市場需求旺、保值能力強、資金回本快、租售收益穩、回報空間大等顯著特質，可以說是全球資產硬通貨。

首先要明確，70年產權的住宅（以下簡稱70年住宅）與寫字樓相比，前者才是剛需產品，大眾化；後者不屬於剛需，很小眾。大家不妨設想一下，高鐵站或火車站人頭攢動的場景，許多外地人拎著大包小包的行李，來到你所在的這座城市，當務之急是找到住處，而不是找到寫字樓辦公。

衣食住行用，是人的基本需求，吃飯、穿衣、乘車、使用一些物品，很好解決，比如叫個外賣、快遞，打個網約車，基本上都能解決，也花不了多少錢，但是，房子屬於大宗產品，要能滿足居住的需求，要麼買下它，要麼租下它。

再說高鐵站或火車站，那些外地人要把自己風塵僕僕的身體安頓好，當務之急是找房子住。找什麼樣的房子？天天住在酒店和賓館裡，費用實在太高；租房子，相對便宜一些，但不是長久之計，每月交房租，不管是一兩千，還是三四千或者更多的租金，相當於是在為房東打工。

等到有了經濟條件，肯定要買一套房子，不用花租金了，只交月供，相當於自己給自己打工。等到經濟條件好上加好，就買第二套、第三套甚至更多套的房子，租給別人居住，讓租金收益，形成穩定而可靠的現金流。

至於寫字樓，那是專門用於辦公的地方，裡面無法住人。當然，也有的寫字樓是商住兩用，裡面可以住人，但居住的舒適度，肯定比不上70年住宅。打個比方，一個人一連好幾天住在軟臥車廂裡，能比得上自家的臥室嗎？論需求量，寫字樓肯定沒有70年住宅大。

在同一地段，寫字樓的價格一半是70年住宅的一半左右。假設寫字樓足夠好，應該比70年住宅更貴呀。

再看大街小巷上的房產中介實體店，從店長和員工對外銷售過寫字樓嗎？他們賣得最多的是70年住宅，其次是代理70年住宅的出租業務。

純粹辦公的寫字樓、可以住人的寫字樓，一旦買到手之後，房價上漲的幅度，肯定比不上週邊的70年住宅。

我曾經實地探訪南京建鄴區的一個安置小區，裡面全是安置房，70年住宅，帶電梯，只有8幢樓。這個小區周圍，全是寫字樓。那些高大漂亮的寫字樓如同鶴立雞群一般，對那個安置小區不熟悉的人，要找到它，會費一些周折，因為，8幢安置房就藏在幾幢寫字樓的後面。

論房價，那個安置小區現在的成交量很活潑，均價達到每平米6萬多，5年前，每平米不過是兩萬左右。第一任業主由於是拆遷安置戶，拿房時，每平米不過五六千元。而周圍寫字樓的價格（現價），不過是每平米兩萬左右。也就是說，5年下來，寫字樓的房價一直是原地踏步，安置房的價格卻是一飛沖天，直接碾壓寫字樓。

為什麼那個安置小區的房價能夠鶴立雞群？主要原因有兩點，一是自帶名校雙學區，九年一貫制，公辦，而且名牌小學就在小區大門的對門，對一條不太寬的馬路即到。二是戶型小，基本上都是五六十平米的小戶型，與附近那些每套100多平米的改善型的70年住宅相比，總價只有300萬出頭，便於剛需上車。

寫字樓只要交易過戶，就會涉及到5.5%的增值稅，還有30%的土地增值稅，還有印花稅等稅種。比如，寫字樓賣出78萬，假設購置價格為52萬，賣家應交稅費（萬）：

增值稅（78-52）✕5.55%=1.4432，土地增值稅（78-52）✕30%=7.84、，印花稅78✕0.05%=0.0393，個人所得稅（78-52）✕20%=5.2。賣家稅費合計1.443+0.039+7.8+5.2=14.482萬！

看看，增值20萬，交稅超過14萬。要從寫字樓的買賣中，獲得收益，可能性很小。寫字樓是典型的買入容易，賣出難。而70年住宅在交易過戶時，所產生的稅費則不高。

那麼，寫字樓是不是絕對不能投資呢？

在各個城市，寫字樓的空置率很高，即使熱門的地段，也不例外。有一次，我應該來到南京南站的一幢寫字樓裡參加一個活動。南京南站是亞洲最大的高鐵站，地段的優勢無比倫比，人氣的旺盛沒有話說。那幢寫字樓離南京南站很近，可以說是一箭之地。

我進去一看，那一層是十室九空，空蕩蕩的屋子裡毫無人員在裡面辦過空的痕跡。而從寫字樓的外觀上，則看不出來。

假設你創業，需要辦公室，可以在家辦公，可以租70年住宅辦公，也可以買下一套70年住宅作為辦公室，當年馬雲帶著17名員工，就是在自己的杭州湖畔花園的家裡，創辦阿里巴巴的。考慮到面子等需要，實在要用寫字樓，就租下它，儘可能不要買入寫字樓。

在大量的寫字樓中，只有少數具有投資價值，一般的人不懂行，很難選得準。有人幾年前在武漢的漢街總部國際的寫字樓裡，買入上百平米，單價是1點7萬/平米，現在從來沒有斷租的時候，每平米每月的租金是120元，一年下來是1440元，年化收益率達到8.5%，應該說是相當可觀，遠遠超過了銀行的理財產品。

至於開發商對於寫字樓所說的“地段好，價效比高，總價低，有前景，回報高”等話術，基本上不太靠譜，一旦買入，很有可能踩坑。普通人玩不起寫字樓，還是別買吧。