個人覺得今年買房是一個挺不錯的契機，受疫情影響，因為接下來開發商會有更多的優惠活動，二手房也較容易買到急需資金週轉的優質房

作為鄭州房產圈子的人我來說下:

第一 房子是必需品，而且是大物件，需要很多錢，買房多對比，慎重選擇！

第二 有買房需求的話，能趁早買就早買，很現實的一句話如果讓你回到十年前，你會買嗎？肯定會！

第三 2020年突發疫情，開發商一個月都沒開門，線上銷售成本也低，比平常銷售優惠點，價格優惠，也適合買。

第四 很多人看衰房地產，但是房地產調控在政府，鄭州城市位於國家中心復地，隨著地鐵越來越完善，四環高架通車，五環落地，國家中心城市地位得上升，房價也會上一個新臺階！

沒有適合不適合只有想買不想買，利好政策國家推出了那麼多，明裡暗裡都在救房市，每個人想法不同，主要看自己想不想買。

沒有什麼時間點買房好，剛需要買就買，你可以看到政策規律，可以等疫情結束後再看看，一直在下降通道上，有的房價會回到10年前，有的說等崩盤，其實都是不可能的，一直在貶值，房價已經被慢慢稀釋了，買房永遠不要去等，合適就買，比如我以前8000元1平買一套房，現在漲12000元1平，我只有一套房我敢賣嗎？，同樣如果房價下降變5000元1平我也不可能去賣。

我覺得在2022年冬奧會前，買房正好是個機會。世界上舉辦奧運會的國家，奧運會所在城市的房價上漲是必然趨勢。

如果作為剛需，一定是早買早好，當下這個時期是一個價格窪地，並且很多開發商有很多優惠的政策。

如果作為投資，可以根據自己的資金做選擇，結合當下很多開發商的優惠政策去購買。

如果房子是用來住的，那麼任何時候都有買的必要。因為房子承載著一個家庭的物質基礎，沒有房子，風餐露宿，幸福就只是精神世界裡的一個幻想。

今天重點說的是買房用來投資。那麼投資又分為兩種，一種是用做經營性資產，把它當作生產資料來產生收益。一種是增值，等待未來價格大幅度的增長，來賺取價格差異。當然理想是這二者皆備——在等待上漲的途中，即把現有的錢賺了，未來房子漲價了，又賺一道。

聰明的投資者認為應該是在你投資買入房子的這一刻，就讓你的房子帶來收入。這裡有個誤區：何謂房子帶來的收入？我們大部分人買房，不管現金是否充足，都願意選擇貸款買房，因為金錢是有時間價值的，尤其是有投資方法和投資路徑。那麼問題來了，買房的主要支出都有什麼？首付款和月供。如果讓一個房子帶來收入，這至少意味著，你房子的租金能把你首付款的支出逐步收回來，也就是說，你的月租要大於你的月供。如果你真的把房子當作經營性資產來運作，那麼你是可以租出遠高於平均月租水平的價格的。這也是那些二手房東存活的利潤空間——從房東那裡租來，然後經過改裝，再轉租出去。這等於經營一個公司了，不過業務比較簡單而已。

如果以這種方式來經營房產，那麼房產價Grand SantaFe便宜，你的經營成本就越低。但目前的經濟形勢存在一個悖論：房價一旦真下降了，反而說明經濟形勢整體有點不太好，房產所在的片區反而對租房的市場有負面影響——房子很難租出去。所以地段的選擇反而是優先考慮的因素。而最根本的原因還在於人口，人口呈現增長的區域，經濟形勢不會太差，對租房的需求就比較強烈。人口的變化是推動經濟，推動各行各業最核心的因素。人口的變化，即指人口總體的增長情況，也有人口的流動造成的人口變化。比如一個國家總體人口是10億，但有8億流向了某幾個城市，毫無疑問，這幾個城市的經濟發展情況肯定優於其他城市。在某個城市的某幾個區，看看其各自的人口變化情況，也能影響各個區的發展情況。有些區就是別的區發展好，因為那裡的常駐人口比較多。所以選房子，就選人口可能會稠密的地段和地區。居家就是反的，儘量選稍微安靜點的地方，但配套齊全的。

如果你還像以前那樣，靠著炒個xx幣，就想實現一夜暴富，在2020年基本很難實現了。未來幾年，投資者要學會賺慢錢，讓你的投資收益來自投資標的的內生價值帶來的，而不是像房子這樣靠金融槓桿帶來的。

如果現有的金融條件持續，那麼2020年不是買不買房的問題，而是你是否有資格，有條件能買房，買得起房(如果提高首付款)的問題。如果是剛需，或者做經營性資產來運作，2020年還是適合買房的。如果炒房，肯定是不行。

如果真有閒錢，就投資一些真正給社會帶來財富的產品或企業。

今年的話，當前受到疫情影響，房價有所下滑，但是疫情結束以後國家肯定會出臺相應的政策，建議您再觀望一段時間，我有以下幾點建議：

第一，如果你想好要打算買房，我建議你永遠不要等等看看，也不要聽一些看衰樓市專家建議，什麼觀望，什麼購房時機不成熟，房價以後會跌等誤導，客觀講，我們回頭看，絕大多樓盤房價什麼時候跌過，早期己買房人，那個不成為百萬富翁，甚至千萬富翁。所以我建議你看準了就下手，不要猶豫，錯失良機，該出手時就出手（特別是一二線城市樓盤），否則你後悔都來不及，這不是危言聳聽，我也不是開發商的託哈，而是認真負責跟你說。

第二，你想一二線城市它的房價稍微每平米漲一點的話，就相當於工薪階層員工一年的打工的工資。你今年買房，你賺到的不單單是你平時上班或創業的收入及工資，而且你還會賺到的是房子增值的差價，相當實現兩份收益。

第三，你今年如不買，往年買的話，購房成本會越高，特別是像一二線城市，你現在覺得買房錢可能夠，到明後年買房這個錢就不一定能夠。除非你很錢，這一點錢如果對你來說無所謂的話，那你可以根據情況再等等也是可以的，這個等是等優質的樓盤，優質戶型，板塊優質地段，完善市政生活配套及小區優美人文景觀園林綠化，學區房。

買不買房？什麼時候買？我個人認為需要從以下兩個維度考慮：

1、剛需or投資。剛需購房者一般會比較謹慎，畢竟是買來是住的，所以會考慮周邊環境/商業配套/教育資源/醫療資源/交通便利性等，至於房子將來能不能漲，能漲多少，其實不用也不會考慮太多；而投資則不同，畢竟不是自己住的，考慮最多的是房子的升值空間；

2、所在城市。如果是北上廣深這種超一線城市，因為有大量人口流入，房市有足夠的支撐點，房價不會有大幅波動，無非是穩定或者小幅度上漲。

如果你是剛需而且是在人口淨流入超過淨流出的城市，反正早晚都要買，與其把錢放著去通貨膨脹，不如多看房，定下來（當然前提是收入可以承擔的了房貸）；相反如果不是剛需，建議靜觀。

備註：很多人現在有一個想法，因為疫情影響，房企受挫，今年房價可能會降，我不這樣看，畢竟國家不會任由疫情影響一年的經濟目標，現在已經明確了幾個動作：大力發展“新”基建/研究生擴招等，屆時市場上會有一波熱錢，即使有政策調控，依然難免會有一部分流入樓市。

最近，不少人都認為疫後是最好的買房時期。

  一是，受疫情的印象，2020年的集體降價時間已經是毫無懸念了。可以說從疫情開始，不少開發商上線了線上購房系統以來，優惠手段更是層出不窮。

  二是，政策方面，央行降息，多個城市購房門檻放低，使得買房成本再次降低。

  那麼，是不是就代表疫情過後是買房的好時候？

  疫後必定是買房的好時機

  看好二手市場有不少筍貨可撿

  “現在很多人說疫後樓市必將回暖，其實我也是這樣認為，畢竟經過03非典之後，國家經濟必定復甦，復甦前的空白期我覺得是個抄底的機會。”這樣說的C先生目前是一位在新塘剛需客。

  現在C先生，打算在未來兩年和女朋友結婚，於是乎目前和父母奶奶一起居住的他，十分迫切的想要購置一套房子。

  對於買房子這件事，他已經籌備了2年多，本打算在2019年下手，但一直沒有看好合適的房子，沒想到在今年遇上這事，看到目前一二手房都有較大的優惠幅度。

  再加上在家困了20幾天，發覺房子太小的問題，婚後定會不方便，因此就更加堅定了今年購房的意志，決定在疫後入手一套小三房。

  首付都已經準備好了

  但疫情以來吃飯都成問題了

  “疫情過後是今年最好的買房時機？對於準備的剛需或許是，但不是我；而我未來兩年也不打算再買房了，現在甚至在考慮要不賣掉一套，換取現金。”這是一個我的朋友獨白，他是一名小餐館的老闆，目前已經有兩套自住房，一套在新塘，一套在荔城。

  今年他本打算囤貨在新年期間賺一波，加上自己準備的幾十萬首付，再入手一套新塘的小三房作為投資，但是疫情的到來，使得他所經營的餐廳一時間岌岌可危。

  無法經營期間，他只能把屯好的食材處理掉，而只要疫情持續一天，對餐飲業造成的都是成千上萬的損失。

  而在這個期間，他也開始意識到自己的經濟是如此脆弱，對於他們這類創業者來說，還打算拿出多餘的錢投資房地產？今年能好好活下去就不錯了。

  即使疫情過後，手裡頭金錢寬鬆了一些，也不敢貿然入場。

  新房比二手便宜

  年後“置換物業”的徹底泡湯

  Z先生：“年前看中了一套房子，但是沒有想到疫情的發生，老房子賣不出去，湊不齊首付款。”

  其實，Z先生置換房子的計劃早在去年就已經開始籌劃了，計劃今年將老房子賣了，用作新房子的首付。

  再加上疫情的原因，一直和他聯絡的中介目前還未復工，即使復工了看房的人也很少。

  另外，前年談好的價格，在今年的情況未必能有人願意接盤；更何況周邊的二手房雖然位置不一定比我的好，但是總價卻比我低了不少，競爭激烈難以出手。

  而且復工後他收入受到削減，經濟出現問題，種種因素下，註定他今年的換房計劃推遲。

  其實，對於疫情後的市場，每個人的看法有些不一樣，有人看好，有人看衰，有人觀望，有人趁著優惠和利好政策匆匆上車。

  那麼，最終反映到市場會是什麼情況？我們來看看上週的成交資料。

  上週成交大幅度回升

  增城網籤198套，環比上升435%

  最近，房產君去了增城各個專案和中介公司走訪，瞭解到目前除了部分中介公司閉門停業以外，大部分都進入了復工狀態。

  再加上廣州的新增確診人數也開始逐步變少了，上班的人逐漸變多，看上去，隨著各行業逐步有序復工，廣州一切都慢慢走回正軌，上週廣州新房網籤也繼續回暖，共網籤506套，環比漲172%。

  其中，增城重回網籤冠軍寶座，共網籤198套，環比漲435%。但是，剔除增城網籤成績中含有129宗羅崗村安置房，上週增城真是成交為69套，實際上不敵南沙。

  雖然曾經作為王者的增城在成交上不敵南沙，但是也不妨礙增城樓市繼續向積極、復甦方向發展。

  值得關注的是，現在為採取“以價換量”促銷吸客的專案成交頗為搶眼，目前朱村、新塘多板塊樓盤在降價促銷，還有個別樓盤虧本優惠換取成交量。

房產君認為，對於想要買房的人來說，疫後是一個比較高性價比的購房時機。主要是廣州疫情並不是重點疫區，復工復產都會推進的比較快，加上現在各項的政策支援下，市場回暖相對較快，因此空窗期不會持續太久，有想法的剛需置業者可以抓緊這一波優惠上車。

  當然，這只是房產君的個人看法，具體還要看自身經濟和家庭情況。

  那麼，對此你怎麼看呢？疫情過後，你打算果斷上車，還是存錢觀望？

別聽那些中介逼逼！聽我給你說！過來人的角度！1.剛需可以買，今年買房尤其是二手房價格比較好壓！在一個就是利率下調2.中小企業開發商不要買，國家在整合，很多國企公司全部把資產轉移到了保利，中小企業房產開發商隨時會有資金鍊斷的風險3.不是學區房別買，現在就學區房掉價比較緩慢了。其他房價掉的快。

說一下我自己的經歷，我之前有一套自住房，後來因為考慮到家裡老人在城裡以後住著方便就在去年的下半年購買了一個小公寓，正好過完年趕上了這次疫情，剛知道訊息的時候，身邊的人包括一些媒體評論人都說了疫情會導致房價大跌，心裡還多少有一些波動，但自己靜下心來考慮了一下，我還是有我自己的看法：

、1、房子對於剛需來說依然是越早買越好，因為對於一個剛需的人來說，我明年就需要新房結婚或者家裡住不開了，只要有了這個打算，還是早買好，因為你的需求會大於房價的波動，及時房價有小幅波動，對於你對房子的迫切來說都是微不足道的

2、房價不會跌的原因是成本的增加，大到一塊城市的地皮，小到一塊磚，成本都擺在那裡，人工成本的增加使得樓房建起來以後必須要不斷地漲價才能HOLD住

3、城市大小可能會有差別，比如北京上海價格高的離譜的地方可能會有降價，再就是偏遠的小城市會降價，中間層的城市空間很小

4、國家GDP很大一部分是靠房地產帶動起來的，國家降準等等一系列的措施還是為了刺激房市的發展，從根本上來說，國家還是依靠房地產掙錢

5、二胎很快就會起來了，二胎長大了又會形成一個新的購房潮，所以剛需們就不要跟小朋友們搶房子了，啊哈哈

以上我我自己的看法，別人說的很多，還是要考慮自己的實際情況

買吧，因為你早晚都需要買房，2020年最合適！

第一，疫情影響，國家要恢復經濟，國家雖然一直在控制房價，但是絕對不會讓樓市崩盤的，最近的新聞你肯定都看到了，國家在降息，降息，降息，然後各個地區的樓市政策都在鬆動。還有就是開發商需要生存，年底的旺季期，開發商被疫情影響最大，他們也需要生存，現在無論是恆大建業還是碧桂園，都在網上賣房，各種各樣的促銷手段都證明了，所以繼續跟難得，大勢所趨！

第二，疫情期間，各地的隔離政策大同小異，意思很明白，在本市沒有房子，禁止進城，因為你不是常住的居住人口而是流動人口，在此期間，沒有任何地方可以有你的一席之地（老家除外）酒店不讓你住，房東即使讓你來你也有心無力。

第三，早日買房早日心安，華人講究安土重遷就是這意思，你只有擁有了一套屬於自己的房子你才能有安全感，才能在一個城市不會那麼的陌生，才會在被生活折磨的千蒼百孔的時候你最起碼有這個屬於你自己遮風擋雨的地方，這是一種希望！

第一就是地王開始出現，我們都知道麵粉貴了，麵包自然會漲價，而地價和房價都屬於這種關係，如果看到地王開始出現，就意味著房價會上漲，這時就需要抓緊買房了，不然房價只會越來越高。

第二就是樓市庫存減少。在市場經濟體制下，供求關係一直是影響價格的主要因素，所以如果你看到樓市庫存開始減少，那就意味著房價會上漲，如果你不趕緊買房，房價可能就會越來越高。

第三就是中介大肆擴張，房產中介在樓市中扮演著非常重要的角色，所以如果看到房地產中介不斷擴張，比如招兵買馬、開分店等等，就意味著房價還會繼續上漲，那麼就需要趕緊買房了。

第四就是房企負面較多，我們都知道，房地產企業是靠口碑的，如果一個房地產企業有更多的負面訊息，那麼它的房子就會被忽視，為了儘快脫手，房企就會可能降價出售，這時的價格是比較便宜的。

其實一句話說到底，從03年非典過後，中國的房地產趨勢躍漲得明顯。所以這次疫情過後會是房地產的又一個高潮！

現在各個地產商都在做活動！活動的優惠政策都比較大 ，剛需的有看好的就出手吧！疫情過後各自政策一出，優惠幅度都會減少。投資的幾乎一樣。

第一，不管你在幾線城市，接下來衡量樓市的重要指標，有且只有一個：流動性。

稍微清醒一點的人都看得出來，儘管困難重重，但上面一直在有意淡化、甚至去除房地產的金融屬性功能。

所以，如果你的房子欠缺流動性，那所謂的收益翻倍、增值百萬、資產千萬，都不過是自欺欺人的紙面富貴。

什麼是真正的資產？就是能為你帶來正現金流的東西。

從長遠來看，會有相當一部分房子喪失自己的資產屬性，而成為需要你一直花錢去供，產生不了任何回報然後還套現無望的純負債。

到最後，你會發現，壓死你的不僅是高額的房貸，還有日漸稀缺的流動性。

請記住：有足夠流動性的房子，才是你值得投入的“資產”，除此之外，都是吸人血的“負債”。

第二，一二線城市買地段，三四線城市買戶型。

菜導之前已經說了無數次，接下來建議別再老抱著投資的心態買房。

但如果你還是覺得買房是最靠譜的投資方式之一的話，那麼在牢記第一點建議的同時，也請把菜導給出的第二個建議默唸100遍。

既然是投資，就要考慮流動性，而從歷年的二手成交資料來看，一二線城市的小戶型更好賣，而三四城市的大戶型才有市場。

所以，如果還想投資房產，一線城市首選主城區45-65平的1-2房，至於遠郊的房子，再便宜也請謹慎。

如果你預算夠多，買買一線城市豪宅也行——當然能買得起豪宅的，多數也夠專業，不必靠菜導的分析來做決策咯。

二線城市首選85-120平的3房。二線的一個特點是會有各種新區，而且普遍較老區更有潛力，所以儘量買新不買舊，除非是為了學位。

三四線城市，菜導已經不建議抱著投資的心態買入，相反還建議你現在抓緊出掉手裡那些品質一般、戶型尷尬的房子。

非要繼續在三四線買的話，就挑當地最好的小區，140-160平左右的3-4房即可。

第三 ，二八分化大勢不可逆，但板塊輪動仍有動力。

雖然樓市二八分化的大勢已經板上釘釘了，但板塊輪動的效果還是會有的。

啥叫板塊輪動？其實就是熱錢+區域聯手炒作的結合。

比如16年前後這一波漲幅，先是對資金和政策最為敏感的深圳率先啟動，然後帶動一線城市領漲全國。

16年325政策釋出後，一線城市的漲勢得到了遏制，以廈門和合肥為代表的樓市四小龍接過了房價領漲的大旗，無錫、鄭州等城市也火速加入了陣營。

自此之後，武漢、長沙等熱點二線城市的房價也開始進入快車道。這些城市的調控措施出臺之後，17-18年又開始變成三四五線城市表演的主場。

講白了，哪裡熱就炒哪裡，哪裡調控了就馬上轉戰下一個地方。

所以，接下來要判斷一個城市能不能買，有一個很重要的標準就是區域的龍頭到底有沒有起來。

比如最近老在問菜導中山惠州東莞樓市能不能入的，其實都不用菜導回答，你看看廣州和深圳的行情，自己心裡就有答案了。

1、如果自主，只要有錢負擔的起，隨時可以買。

2、房價趨勢沒人看得懂，跟股票一樣。但是世界歷史上最富有的家族主要都是房地產出身。

3、如果想財務自由，主要是多取得被動收入，例如：房產租金收入。

4、2020年能否買房，這個問題很大，在哪裡買，什麼地段買，什麼月份買，買什麼性質的方便，效果都不一樣。

個人認為主要要考慮租金回報率。比如是不是年租金收益有3-4個點。當然，學位房鄧稀缺資源長期來看也是可以買的。

2020註定是不平凡的一年。在疫情的影響下，開發商紛紛出了一些優惠的購房政策，比如恆大一些開發商透過打折，線上看房等一些優惠吸引購房者。

說下我的情況。年前我剛買了一套房，12月的最後一天簽了合同，交了首付，當上了房奴。現在貸款還沒下來就聽說房價要降心裡有點難受，後來想想也沒啥後悔的。

1. 買房是大事，都是經過深思熟慮的。早點買可以選好點的地段，樓層和戶型。以後也許房價降了，可是其他的也許不會太滿意。

2. 房子是用來住的不是用來炒的，對於剛需的人來說該買還得買。如果用來投資可能對房價的波動會比較在意一點。

3. 如果不是太著急買房的可以多觀望一下，因為今年受疫情影響可能房價會降，也有可能有優質的二手房源出現，國家會出一些優惠的政策穩定房地產市場。

總的來說今年應該是適合買房的，個人觀點，當然，具體的還得根據自己的實際情況。

其他城市情況瞭解不多，說說珠海吧，疫情期間跟疫情過後的一兩個月開發商急回籠資金，折扣方面的力度肯定是有的，就像恆大之前的75折啊之類的，雖然雷聲大，雨點小，但是總比沒有好吧？如果這兩個月的成交量上去了，到時候估計價格會有小調整，或者折扣收回來，變相提價。

首先，一直以來，國民在買房這件事上就是跟風：買漲不買跌，大家買我搶著也要買。現在可不行了。我們得明白：亂買就賺的市場環境已經過去，不要再後悔了，再聽到“早知道就多買幾套房”這些話，我真的要吐了。真的太多人說這句話了，兄弟姐妹們，放下過去，活在當下，展望未來吧。我們得搞清楚99.99%的人都沒搞清楚的一件事:買房這件事的本質是在幹什麼？買房這件事在本質上是在買什麼？

房子是資產嗎？

如果你想致富，你一定要知道：資產和負債兩個概念。書本上的定義我就不講了，講出來怕你說我裝X。大白話就是：資產就是能為你帶來收入的東西，更直白點：資產就是能夠將錢裝進你口袋的東西（例如馬雲在阿里的股份可以不斷為他帶來收益，這些股份就是資產）；負債就是需要你支出的東西，更直白點：負債就是將你口袋裡的錢拿走的東西。

重點：要想成為富人你就得買資產，資產會持續產生現金流，這些現金流可以支付你的負債，讓錢為你工作。要想成為窮人你就一直買負債，為錢工作，進入負債-努力工作-升職加薪-收入提高（買大房、買車）-償還更多負債（房貸、車貸、信用卡、教育、醫療）-購買更多負債（房貸、車貸、信用卡、教育、醫療）的惡性迴圈，窮人的高收入帶來高負債。

買房就是想增值、賺錢。房子是資產嗎？自問一下，你會怎麼回答？99.99%的人一定會說：房子就是資產。

（學會算賬你才能理財）讓我們來算一下：現在是2019年11月，按照小三房大多數二線城市房價總款143萬元算，首付3成43萬元，貸款7成100萬元，30年，利率1.1倍即5.39%來看，每月還款5609元，總還款201.9萬元。在房價總體平穩或趨於下行、區域分化的新常態下，一件你支出43萬元首付後，還要支出物管費、稅費，每月還貸支出5609元的東西是什麼？這件東西需要我不斷支出，它一定是負債。所以，房子不是資產，它是負債。這就解釋了升職加薪-收入提高（買大房）-償還更多房貸-逼著自己再次提高收入的窮人模式。

進階

有了上面的認識，是否就是說現在不能買房呢？您先別急著下結論。買房投資的本質就是買入最接近資產特性的房產，大白話就是買入那些能夠帶來現金流的房產。我們說資產是能持續給你帶來正向現金流的東西。如果一套房產滿足以下條件，我們姑且可以把它看做最接近資產的東西。

① 租售比高，這套房產（住宅、門面或寫字樓）租金很高且好租，租金能夠衝抵一部分貸款。

② 面積適中，物管、稅費、養護成本低。

④ 價格有一定漲勢，漲幅能衝抵或接近同期銀行貸款利息。

⑤ 若是住宅，其身上包含眾多有利因素：學校、交通、商業。

這種房子是可以買的。反之，一個面積巨大、養護成本高、租售比差、市場流通率低、不易出租（滿足不了大多數人的居住需要）、價格漲幅難以衝抵利息的房子就是一個十足的負債。

結論

2020年，你現在是否應該買房？一定要明白以下幾點：

① 要成為富人就要買入資產，不要買入負債。

② 房產不是資產，是負債。

④ 亂買賺錢的時代不再。

⑤ 買入最接近資產特性的房產。具體考量因素看前面。

提問：上文提到：房子是負債，不是資產？這是以按揭貸款買房分析的，那麼，全款買的房是否資產呢？下期交流看法。