日前我收到一條訊息，由於這兩天太忙，沒怎麼注意。今天得空之餘，我大概看了下：

自3月11日起，東莞二手房交易中個人所得稅可選擇差額20%或全額2%徵收。

值得注意的是，產權證出證時間是否滿2年，還涉及到增值稅及附加的繳納。另外，非住宅、滿五唯一的住宅還是按原政策執行。

若市民小王以總價180萬元出售了一套二手房，該房原購房發票價及合理稅費等共計90萬元，契稅發票填發日期為2014年7月1日，房產登記日期為2016年9月11日，以業主紅本、客戶首套房為例：

按差額20%計算，個稅應繳納（180萬-90萬）x20%=18萬元

按全額2%計算，個稅應繳納180萬x2%=3.6萬元。

兩種方式相比，相當於節省了14.4萬元個稅。

然而此事引發的市場動態就戲劇了：

這幾天樓市都發生了哪些事呢？

1、3月11日起東莞個稅減低，180萬房子約節省14萬。

2、深圳樓市利率下調，低至5%（原來首套15-20%）

3、惠州樓市利率下調，部分25%，其中廣發20%（原來30%打底）

4、廣州樓市利率下調，目前匯豐銀行最低3.5%，其他分別為5%、8%等

……

有人說這只是表面功夫，樓市是否真的回暖還尚未可知；也有人說，要搶先一步，機不可失。

一位資產過億的人眼光遠見？還是一位資金百萬的人眼光遠見？

答案是顯而易見的，中國的樓市也可以說是政策市：

政策放鬆則一路綠燈，政策收緊則紅燈頻現。

關於樓市，我一直講一點：“多看跡象（真相），少看錶象”。媒體、新聞等訊息多是表象，實地走訪才能看到跡象。

去年10月份，我去看一個專案，去之前銷售介紹：“沃爾瑪800米，惠州港800米，對面是李嘉誠的地~ ”。我一聽覺得投資價值很高呀，去實地一看，周邊民房頗多，位置還行，但是周邊的民房拉低了這個地段的升值力。

銷售介紹的沒錯，確實是有，銷售的介紹就是表象，而跡象（真相）還得實地考察了才瞭然。

最近有幾個粉絲問我：全國樓市的大勢不好，現在投資還不虧得一塌糊塗？

我的回答：“全國80%都是‘普通人’，然而這80%的人能代表那20%嗎？”

樓市也是一樣，且不論80%如何，20%的樓市利好就足夠了，這20%一定屬於一線城市、強二線城市，以及環一線城市！

2018年下半年樓市走低，很多買賣雙方心態看空；2019年樓市已經活力，賣方已經更新心態，而部分買方仍處於2018年下半年的心態。樓市一旦反轉，買方很可能毫無招架之力，前面東莞的市場就是一個很好的案例。

我在往期中簡述過惠州樓市《預言成真，惠州樓市或將開啟“一次性模式”！》

今日我走訪了幾個專案，某專案表示尚未開盤，但是樓層已經僅剩“高低樓”，90%的樓層已經被提前鎖定。個別專案表示只能等下批加推了……

難道惠州樓市真的如此火爆？

據瞭解，貨源不多的只有地段比較好或者具有獨特優勢的專案，而大部分優勢略次之一等的專案，只是比去年略好，但去化率並沒那麼理想。

物業服務圈提示：樓市有風險，投資需謹慎，地段的選擇以及特性的選擇很重要。最後希望大家都買到自己喜歡且物超所值的物業！

作為一名房產經紀人給您回答：

現在的樓盤，兩極分化比較嚴重，好一點的樓盤，根本不用宣傳，就售空了。有的樓盤，廣告鋪天蓋地的發，成交量也不是特別理想，目前市場相對回暖，是正常的現象，並不是樓盤比較火，比較搶手的樓盤，永遠搶手，但是隻是極個別的，大多數樓盤還是不溫不火，不得已需要大量的廣告來宣傳，

是的，前段時間疫情的影響。現在現階段都在回籠資金週轉。所以很多開發商都在推出特價的房源。所以買房要捉住機會。脫下口罩就不是這個價格啦

是真的火爆，不夠賣的。都說拐點了，都拐兩年了，一直往上拐！現在工地到處開工！花錢做廣告，這年頭酒再香也怕巷子深啊！做廣告，推廣手段而已，不管火不火爆都得做的。

自3月11日起，東莞二手房交易中個人所得稅可選擇差額20%或全額2%徵收。

值得注意的是，產權證出證時間是否滿2年，還涉及到增值稅及附加的繳納。另外，非住宅、滿五唯一的住宅還是按原政策執行。

若市民小王以總價180萬元出售了一套二手房，該房原購房發票價及合理稅費等共計90萬元，契稅發票填發日期為2014年7月1日，房產登記日期為2016年9月11日，以業主紅本、客戶首套房為例：

按差額20%計算，個稅應繳納（180萬-90萬）x20%=18萬元

按全額2%計算，個稅應繳納180萬x2%=3.6萬元。

兩種方式相比，相當於節省了14.4萬元個稅。

然而此事引發的市場動態就戲劇了：

這幾天樓市都發生了哪些事呢？

1、3月11日起東莞個稅減低，180萬房子約節省14萬。

2、深圳樓市利率下調，低至5%（原來首套15-20%）

3、惠州樓市利率下調，部分25%，其中廣發20%（原來30%打底）

4、廣州樓市利率下調，目前匯豐銀行最低3.5%，其他分別為5%、8%等

……

有人說這只是表面功夫，樓市是否真的回暖還尚未可知；也有人說，要搶先一步，機不可失。

一位資產過億的人眼光遠見？還是一位資金百萬的人眼光遠見？

答案是顯而易見的，中國的樓市也可以說是政策市：

政策放鬆則一路綠燈，政策收緊則紅燈頻現。

關於樓市，我一直講一點：“多看跡象（真相），少看錶象”。媒體、新聞等訊息多是表象，實地走訪才能看到跡象。

去年10月份，我去看一個專案，去之前銷售介紹：“沃爾瑪800米，惠州港800米，對面是李嘉誠的地~ ”。我一聽覺得投資價值很高呀，去實地一看，周邊民房頗多，位置還行，但是周邊的民房拉低了這個地段的升值力。

銷售介紹的沒錯，確實是有，銷售的介紹就是表象，而跡象（真相）還得實地考察了才瞭然。

最近有幾個粉絲問我：全國樓市的大勢不好，現在投資還不虧得一塌糊塗？

我的回答：“全國80%都是‘普通人’，然而這80%的人能代表那20%嗎？”

樓市也是一樣，且不論80%如何，20%的樓市利好就足夠了，這20%一定屬於一線城市、強二線城市，以及環一線城市！

2018年下半年樓市走低，很多買賣雙方心態看空；2019年樓市已經活力，賣方已經更新心態，而部分買方仍處於2018年下半年的心態。樓市一旦反轉，買方很可能毫無招架之力，前面東莞的市場就是一個很好的案例。

我在往期中簡述過惠州樓市《預言成真，惠州樓市或將開啟“一次性模式”！》

今日我走訪了幾個專案，某專案表示尚未開盤，但是樓層已經僅剩“高低樓”，90%的樓層已經被提前鎖定。個別專案表示只能等下批加推了……

難道惠州樓市真的如此火爆？

據瞭解，貨源不多的只有地段比較好或者具有獨特優勢的專案，而大部分優勢略次之一等的專案，只是比去年略好，但去化率並沒那麼理想。

物業服務圈提示：樓市有風險，投資需謹慎，地段的選擇以及特性的選擇很重要。最後希望大家都買到自己喜歡且物超所值的物業！

下面說說我的個人的觀點，今年的房價漲價是不可能，特別是二三線以下城市，以下幾點說明不漲的原因。

1. 在國家政策調控下房住不炒，穩房價穩地價，相信大家2月-3月也看很多關於出了很多政策來激勵樓市，問題來了為什麼要有這麼多政策利好？可以歸納總結一點，就是沒人買房，需要出面干預。

2.房產的營銷模式主流是兩類:一、是開發商自銷。二、就是請中介機構幫忙分銷又叫聯動，今年預計市場的百分之八十五左右專案都會啟動分銷為什麼要請中介分銷，答案就是他們自己賣不出去。

4.正是因為房子不好賣，開發商才大手筆投入資金做，主流是安居客、房天下、一個月需要30萬元左右，在到高速路口、樓體。

5.漲價這種話術，先認籌幾百個上千個籌把大家安排到一個指定環境，好營造他們需要的氛圍效果。全都是提前不睡覺設計好的場景，製造緊張氣氛引導買家失去理智然後去買單，從而達到目標，現很多開發商為搖號、微信選房。 這裡也不排除十分好的專案可以做到秒空，但是今年秒空的專案應該不會存在。在說一個剛剛發生的事情在深圳市光明區謀一個專案3月份去化率才百分之二十當天推出1000套結果才買了200套，是深圳這幾年比較失敗的。

上面上很多開發商近期的人氣

假的，太原人口數量早已決定購房需求，現在太原賣房最火熱地段就是環線八千上下的房源，這裡的房子將來轉手、出租都是問題，老百姓不傻。再加上現在八零九零的年輕人誰家不是兩三套房起，購房熱情早已消退。中介每天發人滿為患的短影片絕對是造假，如果真這麼火爆，何必還花那麼多錢去“吆喝”

真火了，都漲到三四萬了，怎能不火，一點沒火就是沒有人買房，讓他自己慢慢漲價去吧，有錢買個房車方便快捷[捂臉][捂臉][捂臉][捂臉]

目前西安市場，成交不如去年，二手房源增多，房價變化不大。開發商，在四月初，都進行了一波調價，當然目的還是為了賺錢，至於價格肯定會有優惠。剛需的話，今年是不錯的機會，不用搖號，不用擔心房源少，投資的話，還是要要投優質房產。

火與不火是相對性的，主要看哪座城市哪個區域，從全國看大部分三四線的城市房子是很難火的，甚至會出現不同程度的下跌，一線城市的熱點區域肯定是相對活躍的，一線城市現在的也是在分化。以深圳為例，南山前海寶中片區相對比較活躍，而羅湖區鹽田區則相對冷淡的多，瞭解房子一定要切身實際的去觀察，比如去所在區域國土局看過戶人多不多、中介公司週六天的上門客等等，現在自媒體太發達，誰都是資訊的傳播者，很多資訊是有局域性的。一定要自己形成一套判斷體系。

不知道大城市怎麼樣啊，我是一個4，5線的小城市賣房的，在小城市，房子還是買的很火的，現在城鎮化很快，年輕人都想在市裡有房子，畢竟租的房子沒有安全感和不穩定，至於廣告和朋友圈，不做廣告的，對於普通人沒有很強的品牌效應，老百姓不怎麼相信這個房地產，就好比是酒香也怕巷子深，所以廣告很重要，至於朋友圈，沒有一個業務員不缺錢的，就算行業再火，也是需要業績來養家餬口的，都是需要努力工作的，所以朋友圈也是客戶來源之一，人生艱難，回到最開始的話題，如果你是年輕人，不管是在大城市還是小城市，如果房子對你是剛需，那麼漲價還是降價都跟你關係不大，你又不會賣出去，那就趁早買房，不要等以後。

此次疫情最大的衝擊波在於人與人接觸的行業，地產行業不管在哪個埠發力，房企不管在如何走線上途徑進行自救，本質上這個行業依然是個重要的線下服務業，意味著房企也是此次疫情中受到衝擊比較大的那波。

這些都是營銷手段，騙騙不懂行的也就罷了，內行人一看就明白，找一些群演充充場，製造出一個哄搶的局面，如果真有客戶去看房，會告訴客戶房子賣完了，後期會加推一部分房源，其實這些加推房源就是所謂賣完的房子，一點一點的放，給人的感覺就是這個樓盤很搶手，有房子出來就不能錯過一樣。這樣一來，開發商的目的算是達到了，這樣做不僅樓盤出名了，還會有不少購房者慕名而來，銷售目的也達到了。要是前幾年出現日光碟，倒還不覺得稀奇，現在還這樣宣傳就真的太假了！

火不火分城市分樓盤，現在是低價盤時代，火爆的樓盤基本都是價效比超高的樓盤，無論從投資角度還是自住角度來說，地產下行期間高性價比盤是購房者的首選，抗風險能力強，房價預支了一部分下跌空間。

比較大的品牌開發商，還照樣是千人要號，品牌小的，到處打廣告。房子銷量效果也不太好。疫情結束。讓人們意識到，有房子白衣有家，沒房子小區人家不讓進，還要經過房東同意，有的小區還要嗎房本才讓進，

嗯，是真的我作為一個從業者建立建到過半夜選房秒清這種狀態，但是你也分嗯，城市有的城市。是虛高因為他的產業和人口總量不足以支撐他的房子價格為了避免入坑，我建議您您儘量投資或者是。選擇在一二線城市，這種產業和人口居多的城市來職業。

樓盤火不火不是隨便說的，如果你想買房需要實地去考察，適合自己的才是最好的。而且每個人的需要和想法及審美也都不同，樓盤火不火對於沒錢的人來說無所謂，也請不要過度評價房產，理性看待房產。

目前中國的樓市太大，沒有人能說的清。現在國家實行一城一策。不同的城市會有不同的情況。就青島來算，除了城陽區因為共有產權房從而引爆整個城陽樓市之外，其他區域還算不上太火爆。目前的西海岸新區只有百分之三十的樓盤客戶很多，成交量不錯。並且價格也略有漲幅。（圖片資料來源於青島樂居）

購房者在買房過程中還是要多走走，多看看。對於一些價效比高，價格合適的樓盤要手疾眼快，反之則要好好想想了。

首先我們國人的買房情結：

1、在買房這方面，國人有一個特點，買漲不買跌。儘管他們內心裡想著要在便宜的時1候買，但結果往往是在房價上漲的時候買。道理很簡單，房價上漲的時候，心裡擔心會漲無止境。但房價下跌時，總想著再等等，說不定還能下跌得更低呢。

　　3、2020年，全國大部分地區幾乎都經歷了房價上漲的行情，那今年可以考慮一下買房了。畢竟，買房關係重大啊。不買，丈母孃答應嗎?你將要出生的二孩答應嗎?

具體的市場行情

現在的房子一線二線城市還好賣些，但三四線就不行了。

4月2日，資料顯示，3月份，易居研究院監測的13個城市二手房成交量為5.1萬套，環比增長381.2%，同比下降28.6%。從絕對量來看，3月份13城二手房成交量處於歷史低位，僅和1月份（23個交易日）相持平，市場受疫情影響仍未完全恢復。樓市整個2月份基本處於冰封狀態，2020年一季度13城二手房成交量僅11.3萬套，同比下降29.1%。

  目前13城二手房市場逐步復甦，主要原因是疫情緩解後購房需求的釋放。在疫情期間部分城市，如杭州、蘇州、青島等加碼人才購房優惠政策。此外，受學校招生時間影響，3月份至5月份部分城市迎來學區房置業潮。這些均能提高近期購房市場活躍度，預計4月份13城二手房市場可恢復至正常水平，成交量環比增長。

  按易居院成交量能度指標來看，無錫量能度最強，量能度為33%；最弱的城市是岳陽，量能度為-41%。從具體城市來看，在監測的13城中，3月份除去南京和深圳，其餘城市二手房成交量均出現了不同程度地同比下降。這主要是因為在這13城中，深圳和南京在2019年3月份二手房市場未出現小陽春，成交量基數低。

  3月份蘇州二手房成交量為4623套，同比下降21.7%。從歷史資料來看，2019年4月份蘇州二手房市場強勢爆發，作為2019年上半年被多次調控收緊的城市，在5月份成交量到達高點後，下半年後大幅萎縮。即使人才政策加碼，2020年3月18日，蘇州市市長李亞平強調把穩地價、穩房價、穩預期落實到實處。嚴格限價的新房市場較火熱，預計短期內蘇州二手房市場仍將繼續調整。

  3月份岳陽二手房成交量為298套，同比下降53.9%。作為中部城市的代表，岳陽3月份的成交量在13城中恢復較慢，主要原因是樣本中大多城市位於東南地區，而中西部城市復工較晚。從歷史資料可知，岳陽2018年5月份市場才開始降溫，2019年二手房處於下行的市場調整期，但成交的絕對量並不低。即使市場完全恢復，預計短期內岳陽二手房成交量也難以見底反彈。

再來看下2020年土地市場，樓市的風向標。

近日，中國國土勘測規劃院城市地價動態監測組公佈2019年第四季度全國105個主要城市地價監測報告。期內，主要監測城市建設用地供應面積環比增加超過七成，總體地價環比、同比增速持續放緩；預計2020年一季度地價將保持正增長趨勢。　　2019年第四季度，105個主要監測城市建設用地供應面積910.51萬公頃，環比增加73.03%，同比減少20.69%。分城市型別來看，一、二、三線城市住宅用地環比分別變化-3.57%、20.47%、40.88%，同比分別減少51.63%、14.60%、0.70%。　　總體來看，四季度全國總體地價環比、同比增速持續放緩；商服、住宅、工業地價環比、同比增速均下降，其中，從環比看，總體地價增速較上一季度下降0.52個百分點，為0.54%。各用途地價增速執行平穩，綜合、住宅地價環比增速由低速增長區間回落至平穩波動區間。　　

從同比看，全國主要監測城市總體地價較2018年同期增長3.77%，增速較上一季度下降0.43個百分點。其中，住宅地價同比增速連續七個季度放緩，綜合、商服地價同比增速連續六個季度放緩，工業地價同比增速由升轉降。　　從各型別城市來看，第四季度，主要監測城市中，一線、二線、三線城市各用途地價環比增速均放緩；除三線城市商服地價外，各類城市綜合、商服、住宅、工業地價同比增速均下降。　　中國國土勘測規劃院城市地價動態監測組相關負責人分析指出，2019年第四季度，積極的財政政策和穩健的貨幣政策協同發力，逆週期調控傳導效率提升，“六穩”舉措效果累積顯化。　　2019年第四季度，中央層面，重申堅持房住不炒，落實房地產長效管理機制；強調加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度；完善“因城施策”差別化住房信貸政策，加大對住房租賃市場的金融支援和規範。地方層面，“因城施策”以穩為主，為滿足合理剛性需求，多地定向微調購房政策。此外，地方城市在拓展住房供給渠道、探索完善住房制度建設的同時，在從嚴房地產資金監管與規範市場秩序方面持續發力。　　

“總體來看，四季度房地產政策密集出臺，房地產市場延續調整態勢住宅用地市場持續低溫、降速，住宅地價環、同比增速繼續回落。”上述負責人分析指出，2020年一季度，全球經濟仍將深度調整，外部環境依舊嚴峻。國內更加註重財政政策、貨幣政策的協同精準發力，推動結構調整，經濟執行平穩的基本面短期內不會改變。　　“房地產市場以穩為主的政策基調下，各地將積極探索最佳化具體措施的空間和靈活性。”該負責人進一步分析認為，預計主要監測城市地價整體保持增長態勢，住宅地價平穩緩行。

結合2020年受到疫情影響，樓市成交凍結了3個月，接下來二季度由於購房需求的釋放或迎來成交高峰。

1、房產需求被打亂了，往年春節購房熱潮沒有了，購房需求被延遲了。這部分需求該釋放的還是要釋放的，更重要的是債務週期被相對提前了，在疫情以後，也會經歷一段時間觀察，謹慎估計需要半年左右，新一線和強二線城市恢復的預計會比三四五線城市快一些，畢竟有經濟和人口做基礎保障，小城市人口不斷流出，再加上今年工作不好找，預計個別小城市有可能會出現部分地區有價無市的局面，不過買房還得看自身需求，有需求早買划算。

2、 中國的樓市太大，沒有人能說的清。現在國家實行一城一策。不同的城市會有不同的情況。就青島來算，除了城陽區因為共有產權房從而引爆整個城陽樓市之外，其他區域還算不上太火爆。所以還是最終要結合自己城市的特點進行分析。

過去一個月人們經歷了2波不同的心情，首先是3月初，中國疫情基本控制，大家準備恢復正常生活，購房需求在經歷2個月壓制之後，有一定需求釋放；第二波心情是全球疫情加劇以及美股熔斷狂瀉，人們感受到經濟的確定性，這是大的背景。

從資料上看，2020年一季度，全國66座大中城市新房成交套數與成交面積分別為4247晚平米，37萬套，同比下滑28.5%，30.7%。

總體的資料一定是下滑的，因為人們足不出戶，像房產這種大宗交易不是靠手機就能解決的。部分專案所謂的網上賣房也成交的是前期擠壓的老客戶。這些客戶基本上都在售樓部看過房，表現出較強的購房意向，樓盤採取了網上開盤的方式。

3月份開始一些銷售中心才開始逐漸恢復正常接待。是否火爆？成交尚待恢復，3月基本上恢復到往年的5-6成就已經相當不錯。

但是火爆比不排除？首先是考慮到城市，比如一線城市與二線城市，其次是考慮到專案，比如一些比較優質的高性價比專案，前期客戶擠壓再加上疫情期間給出的大幅優惠，在這種情況下刺激的成交，另外一種就是眼看時間段，比如一些專案2月可能零成交或者成交很低，你拿3月份的成交去對比，可能有幾倍甚至十幾倍的增長，拿這種毫無意義的資料說事其實沒什麼意義。

所以火爆也要具體問題具體對待，整個樓市尚待恢復，這個是不爭的實施。

此外，目前對於樓市影響的還有幾個揮之不去的現狀，就是接下來經濟環境的變化，城市對於外來人口的吸納能力，購房者現金流的安全等等。