還是想工作的事，首先工作上班都不穩定，買房來養什麼，房子有住的就行何必買這麼多，房子都是浮雲身體健康最重要

面對疫情衝擊，當前的調控政策一方面仍應堅持“房住不炒”原則；另一方面應從現實出發，對房地產行業給予階段性的、邊際上的政策寬鬆，以穩定房企的資金流，避免對經濟、金融系統產生較大的負面外溢效應

售樓處封閉，中介推遲營業，在建專案的工期延長……對於房地產行業而言，新冠肺炎疫情帶來的影響不僅在於春節期間所有的交易、生產與經營都按下了暫停鍵，還在於原本期待的“金三銀四”或成為泡影。

今天一起我們的老朋友，汪巍說房工作室的汪巍汪總——

Q1

小嫻：

首先來看疫情下的房企：零回款、銷售創新低、96家企業倒閉……您認為，您認為房企會面臨什麼挑戰?

汪巍：

疫情之下開發商有幾個挑戰：

1、是開工不足的問題；

2、是建材漲價引起的成本上升問題；

3、開工不足延長交付可能導致的糾紛；

4、建材成本上升和房屋質量的平衡問題；

歸根結底，房企的面臨的問題主要分成兩塊，一是錢，二是客

錢的問題，主要是看房地產企業的融資會不會有大的放鬆。現在看起來有一些鬆動，比如有些城市採取的土地出讓金緩交，海外發債也放開了，但是目前的國家對房地產的政策松的口並沒有很大。

比如杭州，要求開發商預售必須是建造到一半以上才能預售。

但目前疫情階段，開工嚴重不足，肯定會導致開發商不能根據節奏銷售回款，這就會對房地產企業有很大的影響的。

關於錢上面的事情，還是要觀察國家的調控政策，目前來看適度鬆動是肯定的，但是完全放開，大機率也是不可能的，對中小型開發商依然是很大的考驗。

第二問題是客，客就是買房的人。

疫情主要影響的是兩個方面：

第一，疫情之下很多企業面臨效益下降甚至破產危機，企業效益下降或破產會嚴重的影響居民的收入問題；

第二，國家應對危機下的積極的財政和經濟政策帶來的寬鬆，帶給客戶的信心。目前來看，疫情影響的這兩個方面問題到底有多大，還需要繼續觀察。

而影響這兩方面的問題，最終取決於國家的財政和金融政策。

Q2

小嫻：

在來看疫情下的寧波，新房成交創下了十年以來的歷史新低，您認為什麼時候寧波新房市場會恢復熱度？接下來現場搖號買房的方式會不會也發生改變？價格會下降嗎？

汪巍：

我覺得隨著疫情的全面控制，二季度銷售量又有反彈。反彈力度看中央政策和各地落實措施。二季度如果銷售量沒有起來，不排除國家會有更多的刺激出臺。

至於價格上面，個人認為短期內房價會有所下調，特別是一些融資能力比較弱的中小開發商，可能扛不住，會降價促銷。

但是最終還是要看國家的產業政策。

前天美聯儲也降息了，大機率國內的降準降息也會迎來。

大水來臨，不排除房價會有上漲的可能性。但由於預售價格是受控的，而供應量又受疫情有所影響，所以買房搖號的盛況是有可能繼續的。

但總體價格應該是不會有太大的波動，個人判斷5%以內吧！

ps：補充內容

個人認為，放水肯定利好房地產行業，但是今年買房投資獲益的空間不會太大。因為前幾年房價漲幅太快，槓桿太高了。去年下半年以來，二手房交易週轉已經很慢了。而房價依然是受控的，房地產的購買和持有成本又實在是太高。所以，沒有特別合適的機會，我是不建議投資買房的，當然剛需隨時可以買。

如果不想錯過，政策放水的利好，又不願意承擔房地產流動性差的風險，怎麼辦呢？

我個人的策略，是買入房地產股票。

目前來看，收益還不錯！

Q3

小嫻：

二手房成交雖然也低，但相對還好，您認為二手房面臨的壓力是比新房小，還是大？房東的價格能否堅挺？

汪巍：

二手房的背後是每一個房東，而每個房東的自身狀況又是千差萬別。

一般來看，二手房價格相比新房更加穩定的，漲起來相對容易，跌起來相對相對比較難，跌起來也比較慢。但在疫情之下，不排除有個別二手房源因個別房東急需資金而大幅降價拋售。

但是，還有一種極端情況；

就是，最近幾年由於房價漲幅比較大，房地產投資比較火熱。如果成交量繼續萎靡半年，不排除有高槓杆的投資客降價出售。如果此類行為傳染，可能就會引起連鎖反應。出現爆雷。

這個極端情況一般是不容許出現的。如果成交量持續低迷超過半年，那就會可能就會出現很大的危機。

最終，市場會如何演變還是要看政策的節奏。

Q4

小嫻：

租房市場，您認為會迎來什麼改變？公寓的成交會不會受疫情的明顯影響？

汪巍：

我覺得可能會有幾個改變，

第一、租客在簽訂租賃合同時，會更關注不可抗力條款的約定。在此之前，不可抗力條款，幾乎是很少有人會去關注的。

第二、租客可能會更願意與個人房東直接租賃住房了，因為做長租公寓的機構在這次疫情中的表現並不是很好。但是，做長租公寓的機構的日子確實也很難過，無論有沒有疫情，這也是事實情況。

第三、租房市場的房源可能適當減少，可能有很多原先把多餘房源全部出租的朋友，會適度保留一套，以備不時之需。由於疫情期間，租客受到很大的歧視，估計租該買的需求會被有較大的釋放。

第四、公寓樓由於居住人口密度大，短期內成交還是會有一定的影響。但是估計半年之後，人們很快就會忘記這個事情。

Q5

小嫻：

說些實在的，這次疫情，您認為對咱們寧波市民的居住觀來說有哪些改變？

汪巍：

估計會有這麼一些變化

第一，購買和持有第二套住房的意願可能會更強；

1套主要是用來滿足日常生活和工作需要，第2套房子用來滿足家人的度假、休閒需要；寧波周邊景觀資源較好的板塊，可能會受益。

第二、對大戶型需求可能會提升；

小戶型活動空間不夠，一家人擠在一起，很難做到真正有獨立空間。小空間不利於清潔衛生以及適度健康隔離。

第三、對樓盤的品質要求可能會明顯提高；

主要就是對採光通風的會提高，低密度樓盤可能會容易受到客戶的青睞。那些樓造的又高又密的樓盤，可能會讓購房者有所顧慮；

第四、對物業管理的要求會提高；

第五、對樓盤周邊商業配套的要求會提高

最好是能步行達到的商業配套。

第六、對於房地產投資者來講，還有一個很重要的啟示就是，保留適當的現金非常重要。因為誰都狠難保證意外和明天，哪個先來！

您好，很高興回答這個問題。目前來講，受到新型冠狀病毒的影響，全國範圍內無論是新房還是二手房市場都受到了很大的影響，售樓處停業不得不線上賣房，中介公司延遲營業，老百姓閉門不出。這勢必會在短期內影響今年的房價走勢，本人預計今年內全國房價還是以穩為主，可能稍有些下行趨勢，長期來看還是穩重有升。

國家強烈主張房住不炒的政策，不把房地產當做短期內刺激經濟的手段，等於給未來房價定位了，在這裡要勸那些剛需購房者不要再幻想未來房價有大幅度下跌的可能性，除非未來國家的經濟出現了大幅度的倒退，不再通貨膨脹了，但是這種可能性是很小的。在目前的疫情期間，開發商為了緩解資金壓力，去庫存，往往給購房者的折扣力度都很大，等到疫情徹底過去的時候，不會再有這麼大的折扣力度，另外銀行的貸款政策也在不斷的放寬，建議剛需和改善型購房者可以果斷出手。

到疫情結束就會好轉。因為現在二手房很多小區中介不能進去看房，客戶也不願意出門看房，等疫情結束這些被積壓的需求釋放，成交量就會攀升。

你好，很高興能夠回答您的問題，今年由於疫情的爆發，整個房地產行業受到不同程度的影響。針對此次疫情過後，很多業主會擔心房價暴跌。導致很多業主違約，合同停止交易，退房等現象。當然也會有一些企業主及個人由於現金流緊缺選擇賣房出售，這時候也是撿漏的好時機，如果您是剛需客，建議您可以選擇在符合資質的區域，二手房降價比較大的房屋擇時購買。