從最為寬泛的意義上說，房地產指的是有形的財產，如土地、建築、石油和礦物開採權、給持有者帶來所有權的農作物、租契以及處理權。房地產可以與移動的所有物和私人財產(如汽車和牲畜)之間進行區分，是一個涵蓋甚廣，劃分很細的範疇，涉及不同的財產型別、地理位置、直接和間接的持有結構和金融特徵(從高度可預測的收入製造財產，到收入完全體現為資本價值變化投機性的資產)。

對房地產進行估值的三種相關方法

1、 該財產現金流的可預測性、數量、增長和金融工程潛力，以及投資者願意為這種現金流支付的倍數。這種方法稱為淨現值方法。

2、 觀察同類可比財產的價格。

3、 上限利率，其意義是一項財產在債務服務和折舊前的淨經營收入除以其買入價格。

選擇

為了參與到房地產和其他有形資產市場中，投資者可以直接或透過共同基金投資下面的一些專案：

1、 美國、歐洲和亞洲的房地產投資信託，涉及公寓、寫字樓、酒店、零售和其他領域。

2、 非房地產投資信託的房地產經營公司。

3、 酒店，等行業內的重要的房地產資產股權。

4、 與房地產有關的公司，如地產商、建築公司等。

投資理由

房地產資產種類有著相對直接的回報模式，這使得他們具備了重要防禦性特徵。現金流隨時間推移而增長的機會使得房地產在有利的經濟和人口環境下欣欣向榮。房地產投資信託的回報通常會超過債券，有時甚至可以與權益相媲美。部分地由於許多財產型別的估價過程的稀少性和客觀性，房地產回報的標準差通常低於權益。

房地產投資信託回報率的標準差可能會高於債券，房地產市場是一個相對非有效的市場，因此它為有經驗的投資者提供了甄別和把握價值的機會。

風險和顧慮

1、 許多房地產資產都是不可分的，其特徵包括流動性差，交易成本較高，財產買賣的生效期較長，困難時期的銷售會出現巨大的價格折扣。

2、 某些房地產財產和所有權形式是非常昂貴的，而且在很多方面都較為複雜，包括尋找、研究、估值、融資、維護、管理計算回報和尋找合理的退出策略。

3、 房地產具有單一資產、單一屬地、單一型別的特性，有不可移動的特點。而且某些財產的形式和所在地的流行程度也會發生變化。因此，房地產投資可能會受到一些因素的影響。

房地產進入白銀時代，從90年代到今天，房地產都未曾讓投資者失望過，若有資格又有資金，建議還是投資地產，股票和其他方式有風險，房地產有升值或者出租都行，穩定固定資產。

若投資住宅，建議：

第一：90-120平米兩房或者三房，租可租、出售也好出售，小戶型建議不要購買，現在限購，資格很重要。

第二：若為二手房，建議在2010年以後交房的小區，這樣的話內管和外觀都還行，再次出售和出租都是首選。

第三：交通便利的小區，投資主要還是看地段。

若投資公寓：

選擇層高較高，交通便利，由於公寓二次出售較難，長期持有為目的，出租收益能否算得過來你的投資。

若投資商鋪：此類商品要慎重，由於疫情後實體經濟受到進一步衝擊，網際網路經濟持續發展，若選擇商鋪，注意小區的居民素質和購物習慣，交通便利等情況。

若投資寫字樓：此類商品更要慎重，疫情期間對很多中小企業打擊較大，空置房加大，需謹慎選擇。

房地產從來的都是政策市！

搞清楚這一點，圍繞這一點去思考，理解，行動。你會得到你想要的答案

政策性市場來說，要想判斷房價是漲是跌，歸根結底需要看兩個因素的變化，一個是經濟環境，一個是政策層面。政策和市場都在被控制，大型城市穩步漲幅是趨勢也是正在發生的事實。

去年年末我預測2020年的房價應該是穩步平行，且有小幅度上漲的格局，而現今來看，經濟受挫的程度已經需要房地產的漲幅來救市。所以政策上必然會有所調整幫助房地產市場燃起熱度。

2020年開年的疫情是一場大戰，其對於經濟而言無異於一場暴風雪。無數企業與個人經歷著冰冷的寒冬。經濟一度低迷。在這樣的時候有哪些事件對於房地產市場有影響呢

一月份央行金融統計資料報告顯示1月份廣義貨幣（m2）突破200萬億,3年首次增長突破10%。貨幣寬鬆了！歷史經驗表明，每當m2增速開始上漲時，房價也會呈現上漲趨勢。

而就在剛剛。央行LPR大幅降息。較上一期下降10個基點。LPR下調至4.65%。

我所在的城市南京調整了落戶購房政策，原本外地人需要兩年以上的社保或個體工商納稅證明才可以落戶，或者本科及以上學歷可以直接落戶開購房證明。而從2020年5月份開始。大專學歷半年社保即可落戶。

貨幣寬鬆，貸款降息，限購放寬，看的明白不？對於龐大的人口基數和商品房的需求而言，任何利好的釋放都像投入水中的石頭，足以帶起一波一波的漣漪。不能講太多我怕怕的總之貨幣銀行、貸款利率、限購限貸等購房政策、土地拍賣供應、商品房配套設施（地鐵學區醫療城市規劃等）……這些最終話語權決策權是不是歸於一處的，懂了就好，跟著政策走反正沒毛病。

就房地產價值而言，樓市會分化，房價該上漲的城市會持續上漲，一二線和三四線城市樓市分化，一二線、省會城市房價預計小幅上漲，普通三四線和小縣城房價預計小幅下降。這是未來幾年的現象，其實房價漲幅還是在被抑制著，現在是剛需入手的好機會。那些一線城市新一線城市人口流入量大經濟發展快的未來房價是必然上漲。長遠看，現在的階段高點仍為低點。即使在人口流出量較多的，經濟一般的城市，房價確實下降，但是頂多在合理的小區間內波動。 開發商任意降價甚至要被約談。

任何商品價格上漲的主要原因就是供需失衡。城市化程序導致人口向城市特別是一線超一線城市流動，大城市供小於求房價上漲，小城市供大於求房價下跌。這都是很簡單淺顯的道理，政府佈局調控也很簡單，抑制房價就多加大土地資源供給，增加商品房投入市場，銀行增加利息。反之則銀行降息減少土地拍賣出讓，或者國有企業機構買下土地待開發從而影響供需關係刺激市場。

就以目前的經濟行情而言，一場疫情，各行各業都倍受打擊。總得有個行業來拉動刺激經濟，房地產正是拿手好戲，作為商品而言價格高財富流動大，還能帶動就業也和一系列上游產業。除了房地產除了房子還有什麼能讓社會上有這麼價高且普遍的消費？

房地產投資怎麼理解？也就那些東西，房價都漲了那麼多次了，還有啥看不明白的

1、疫情告訴了部分人，你必須得有套房，否則可能連小區都進不去。

2、疫情還告訴部分人，你需要一個好的房子，有大陽臺、有好的環境、有好的物業管理、能通風好朝向、有玄關可以換衣換鞋洗洗手。

3、國家政策“房住不炒”不會變。對於炒房客就是一道禁令；但對於自住和投資客可以考慮房價被穩住了，不會大跌。

4、房價明顯進入週期迴圈，每隔2、3年就會起來一波。如同割韭菜一樣，讓觀望著在猶豫中失去機會，在衝動中買在高點。

5、全國各地2020年開年頻出地王。大家猶豫什麼呢，資本的方向難道還不清晰嗎？

買房的時候，大家都會關心兩個問題。

第一，現在的中國房地產有泡沫嗎？買了會不會成為“接盤俠”？

第二，現在房價很貴，很多人拿1990年日本的房地產泡沫作為“前車之鑑”，說今天的中國和1990年的日本很像，處在泡沫破滅的前夜。

為了看清楚這個問題，專家經過一系列我們看不懂的演算法，得出：2019年的北京房價是1990年東京房價的1/16。所以，我們北京的房子雖然很“貴”，但是和1990年的日本還差很遠，遠遠不在一個數量級上。更重要的是，“貴”和“有泡沫”是兩個概念，“貴”不一定就“有泡沫”。

對於目前大城市房價是否存在泡沫的問題，基本的結論可以用三點來概括。

第一，1998年以來，中國房價的上漲，符合全球範圍內房價上漲的一般規律，並不是特例。

有很多國家，隨著較快的經濟增長和城市化程序，房價都會快速上漲。如南韓、馬來西亞、巴西、俄羅斯，隨著經濟的增長，其房價都快速上漲，幅度不比我們小，速度不比我們慢，所以中國的情況並不是特例，而是符合一般規律的。

只不過，“鞭子不打在自己身上是不疼的”。他國房價漲、房價貴，我們沒感覺，而現在我們自己面臨這麼高的房價，面對很大的購房壓力，有切膚之痛，感受是很深的。

第二，中國房價還有很大的上漲潛力。

綜合收入水平、消費水平、房價水平、城市化率和老齡化率等因素，中國的房價只相當於20世紀70年代早期的日本、80年代的南韓的水平。而我們現在的人均收入還只有美國的1/7，經濟增長的空間還很大。

與此同時，進一步的經濟增長和城市化，還會帶來房價上漲的壓力。十幾年後，你會發現當下大城市的房價並不算高，就像你今天看10年前的房價，覺得很低一樣。

第三，中國政府調控房價，調控的並不是房價的水平，而是房價過快的增速。

注意，調控的是過快的增速。這是因為房價增速過快會導致財富差距過大，不利於社會的繁榮安定，也不利於經濟和社會的持續進步。

經過這些分析，現在還在期待房價暴跌的，也許10年後依然還是如此，畢竟，只要經濟高速發展，收入和物價就會繼續上漲，包括房價，就不會停滯。

房產投資雖然較為穩妥，但是需要理性分析樓市爆火的原因是什麼。而不是盲目跟風市場，謹慎判斷才是投資，盲目跟風只會徒作炮灰。

這次疫情情況來說，有能力肯定要買房了，這房子又可以保值，又可以升值，在做什麼生意都虧死了！你還不如買套房，反正有房產證還可以抵押做一些買賣，你要是現在做生意，你虧了就會虧了，股票現在也虧得厲害，只有房子不動產保值升值，歡迎投資珠海，我在珠海等你

房價明顯進入週期迴圈，每隔2、3年就會起來一波。如同割韭菜一樣，讓觀望著在猶豫中失去機會，在衝動中買在高點。

全國各地2020年開年頻出地王。大家猶豫什麼呢，資本的方向難道還不清晰嗎？

房子又開始火爆是真實現象，還是開發商給出的假象。現在疫情剛過經濟什麼的都在恢復，前二個月每個人的收入都基本上是原來的三分之一，我們要如何理解現在房子的火爆。真的要在這個時候買嗎？

中國有錢的人是多，但也只是一小部分。他們的經濟頭腦與經濟資本都比我們好，他們能需要多少房子，早在政策沒要求之前手上就已經拿了好幾套了吧！

現在房產的火爆我們想下原因是什麼？工資高了，手上錢也多了。都沒有吧！那火爆的原因呢？不值得我們想下嗎？如果說恢復到以前的水平我們還可以接受，但是說火爆的話，我感覺有點騙人了，你感覺呢？

任何的投資都是有錢人的遊戲，做為我們一般的普通人，能做的只是觀望。因為我們玩不起，以現在的行情看，房子買回到手裡跌的可能行比較大，我們是用於投資賺錢的絕不希望自己的資產縮水。畢竟那也是我們的血汗錢，一分一釐都來之不易，所以我們要用起來格外珍惜。

現在我們普通人投資買回來以後，不僅要提防錢貶值還要擔心房子的價格漲跌而且還要擔心貸款，漲的少了跑不過通貨膨脹，跌了在加通貨膨脹風險更大，漲的多了很多人不允許。所以如果你不是錢太多，就不要輕易去投資樓市，如果是不做為投資性質的購買居住還是可以考慮的

最近，上海深圳兩地開始排隊買豪宅，廣州的樓市也開始火爆，過去兩週，我在廣州東的各個樓盤，發現基本上都是人頭湧動，樓市儼然已經復甦，甚至已經開始火爆的節奏。買房產，不外乎剛需，改善和投資的目的，下面我談談對房產投資的理解，以供參考：

1.房產是抗通脹的利器。4月，馬雲餘額寶，馬化騰的零錢通，年化率通通跌破2%，變成雞肋；而股票市場，瞬息萬變，一不小心就變成韭菜；p2p倒是有比較高的收益，但還是不安全。一般的老百姓沒有太多的投資渠道，最終還是會把眼光投向房產，現階段房產價格應該不會大起大落，但跑贏通脹應該還是沒有問題的。

2.房產的投資，說白了就是買入房產，賣出房產，以賺取中間的差價。最近的房市火爆，可能跟各大開發商的優惠政策有關，開發商為了回籠資金各出奇招，招攬客戶，有些卻也是實打實的優惠，客戶為了去抓住這些優惠，擠爆售樓部也有可能的。

3.市場其實從2017年開始就沒有太大的波動，客戶預期房市未來可能會啟動，所以提前上車，他們深知，市場一旦啟動，那再要上車就要付出一些代價，畢竟房子漲100萬要比賺100萬更容易

總之，還是要貫徹國家的“房住不炒”的政策，未來的房價不可能大漲，也不可能大跌，投資房產這種大標的的資產，還是需要擦拭眼睛，謹慎選擇優質資產，才有可能成為最終的贏家！

房子火爆也要看是在什麼城市，什麼地段！做為一個嚴重飽和的產業，未來沒有什麼大發展，擴充套件空間的城市就算表面火爆，未來也是一滴雞毛！

房子自住的話就別考慮那些虛的！覺得價格合適就可以入手！

目前大多數人還是剛需房，無論哪裡都需要一套房子安家，農村拆遷，促使進城接盤，最後一波韭菜快割完了！

高房價嚴重抑制了實體經濟的發展，前10年，透過炒房可以賺取高利潤使得大部分的資本湧入房地產，連退休老大媽都趕著來分一杯羹，資本都是逐利的，持續的高位房價導致實體經濟空心化嚴重，一旦房地產退潮，經濟會難以保持。

在國家的嚴厲調控之下，房價處於平穩的狀態，房子也失去了它的金融屬性，不再是炒房者拿來賺錢的工具，不少炒房者還處在樓市的利潤中無法自拔，現實將會給他們重擊，因為現在市場不是你想賣就有人接的，不少二手房都是經歷幾次降價才得以脫手，而這也是比較普遍出現的現象，炒房者已經被套牢。

房地產的本質要比我們看到的表面更重要

房子開始火爆了。這個情況一般意義上是指，房價提高，客戶購買熱情高漲。

一、這個大前提似乎不太準確。

目前房價上漲的趨勢並不明顯，出去深圳這個特殊的城市。深圳因為外來人口哦多，購房資格相對寬鬆，需求量確實很大。

但是看全國其它地方，並沒有出現大面積房價暴漲，市場瘋狂的景象。造成這種狀態的原因有很多，最重要的是政策原因。

二、房產的發展更多的取決於政策。

其實房產作為商品之一，應該讓市場自主選擇，有市場來決定價格和走勢。但是因為房產具有特殊的意義，國家必須進行調控。

看歷史的規律會發現，只要調控放鬆，房價就會飛漲；只要調控收緊，房地產就發展緩慢。

中央政治局會議4月17日召開，重申“房住不炒”的政策。面對如此經濟形勢，國家依然不肯放鬆，所以房價暴漲的可能性很低。

三、經濟下行，投資者和開發者都應冷靜。

資金短缺，國家開始實行貨幣寬鬆政策。但是每一次的調整都是針對小微企業，或者大型基建。幾乎沒有對房地產行業做出任何有利調整。

投資者把錢放在手裡，不要著急，房子的價格不會暴漲。房地產開發商不要追求暴利，順應市場，合理定價，穩定發展。

2020年4月17日，4月20日，在中國房地產行業會是很重要的一個節點。投資房產，已經不是最好的選擇。市場越來越規範，越來越理性，這對整個國家和人民來說都是好事。

中國房地產市場應該是消費者的市場，應該是解決居民基 本居住條件的市場。對於房地產市場投資者，當然政府的政策也不反對，但是既然是個人投資，是為了增加收入，那麼個人投資房地產就得承擔風險，就是按照市場 的價格與機制來做。在這樣的政策條件下，如果個人覺得這個房地產市場投資風險過高，投資收益不理想自然進入這個市場的人會減少。

政府如何把一些房地產市場的基本原則轉化可操作的政策。透過銀行信貸、稅收、住房保障等政策來調整。比如，對於359號檔案的第二套住房的界定，在各 家商業銀行出臺細則之前，網上爭論得十分激烈，不少人總是希望按照自己的利益來出臺細則，提出各種各樣有利自己的第二套住房界定的理由。但是，儘管這種第 二套住房界定爭論十分激烈，最後國內商業銀行的主流意見還是採取更為公允的方式對第二套住房做出了清楚的界定。甚至於，不少商業銀行把家庭已經購買過一套 住房並付清貸款的，如果再購買住房要貸款也以第二套住房來界定。可以說，這些界定，對購買第二套住房的投資者來說，市場準入提高並沒有多少，但是其影響是 相當大。

因為，儘管就目前的情況來說，各家商業銀行對住房按揭貸款競爭十分激烈，但是國內商業銀行在基本道義面前仍然是站在絕大多數人利益一邊，而沒有由於商業銀 行的一點小利而失其義。再就是從商業銀行防範風險角度來看，國內商業銀行這樣做對自己也是有利，美國的次級按揭貸款的問題已經給國內商業銀行敲響的警鐘。

同時，我們也應該看到，359號檔案對目前房地產市場住房的消費與投資的區分，不僅增加房地產投資者進入市場的門檻，也增加房地產的投資者進入這個市場的 成本。如果國內房地產市場如其他國家那樣對房地產投資有更多的限制條件的話，那麼國內居民對房地產市場投資肯定會更加減少了。現在的問題是，不僅對國內房 地產市場投資者要有比較多的限制，而是要對國外的進入中國的房地產市場的投資者進行嚴格的限制，甚至於採取嚴格禁止的原則，而不是目前所採取的居住原則。 如果這樣，房地產市場的投資需求減少，房地產市場發生較大的變化就容易了。

可相信，隨著政府信貸政策進一步緊縮，隨著房地產稅收制度進一步完善，那麼政府對房地產投資限制會更多。因為，只有這樣，才能讓國內房地產市場真正持續健康發展，才能真正讓國內民眾的居住水平或居住福利水平不斷地增加。這應該是落實黨的十七大報告的重要方面。

如果是這樣，我想這些條件已經在向有利絕大多數民眾方面調整。特別是黨的十七大報告，明確地指出了住房的民生，指出了房地產市場發展就是如何來保障居民的 基本居住權利的問題。因此，我們應該相信中央政府來化解目前房地產市場矛盾與問題，來保證房地產市場的健康發展。這些就是國內房地產市場快速上漲價格能否 逆轉的條件，也是我對當前房地產市場的一點理解。

商隨政走，房產現在還是值得投資的，

經過17.18.19三年的政策調控，2020年開年的訊號，已經非常明顯了，降息，國企集中拿地，所以現在投資是時間，危機之下藏著商機！

投資有風險，入市需謹慎!

沒有風險不叫投資，投資是需要專業的眼光以及對未來政府規劃有足夠的瞭解的，降低風險，以點破面

房產投資是一個永遠都可以講的話題，不管火爆不火爆，都可以投資。

題主講的火爆，不知道具體是哪個地區，從整個房市看，還遠遠沒有達到火爆的程度，至於是不是可以投資，就要看具體地區的房市的發展和未來規劃情況了。

最近一段時間，隨著疫情的逐步好轉，房市又進入了人們的視線，特別是搞投資的朋友，對房市的一點一面，都有敏銳的觀察力，房市投資又成了熱門話題。

其實，不管在什麼環境下，房產投資的機會一直存在的，至於怎麼去投資房產，應依據本地區、個人的實際情況進行有效評估後，再看具體專案的產品、區位、配套、交通等全面衡量，適時投資，相信一定能夠獲得很不錯的回報。

如果說現在樓市火爆，那都是不懂行的人被誤導，或者說是某些居心不良的人在炒作。那都是虛火，大多是降價後的換來的短暫復甦。在3月初，全國各地樓市成交量就已經有了明顯的復甦勢頭，但都是疫情之後的正常需求迴流。上海、深圳千萬豪宅熱銷，蘇州、杭州等地排隊看房等等，在圈子裡刷屏。客觀的說，這不能算是市場火熱的表現，只是疫情之下長期積壓的需求，短暫迴歸正軌的體現。

市場已經起勢，不要再奢望還會繼續下行，接下來將是以穩為主。只不過這是一波被疫情打亂了節奏或者說是延遲了的樓市企穩。

政府一再強調房住不炒，不建議再那投資房產作為財富積累的工具，以前買房暴富的場面已經不復存在了。讓住房真正迴歸居住屬性！

從最為寬泛的意義上說，房地產指的是有形的財產，如土地、建築、石油和礦物開採權、給持有者帶來所有權的農作物、租契以及處理權。房地產可以與移動的所有物和私人財產(如汽車和牲畜)之間進行區分，是一個涵蓋甚廣，劃分很細的範疇，涉及不同的財產型別、地理位置、直接和間接的持有結構和金融特徵(從高度可預測的收入製造財產，到收入完全體現為資本價值變化投機性的資產)。

對房地產進行估值的三種相關方法

1、 該財產現金流的可預測性、數量、增長和金融工程潛力，以及投資者願意為這種現金流支付的倍數。這種方法稱為淨現值方法。

2、 觀察同類可比財產的價格。

3、 上限利率，其意義是一項財產在債務服務和折舊前的淨經營收入除以其買入價格。

選擇

為了參與到房地產和其他有形資產市場中，投資者可以直接或透過共同基金投資下面的一些專案：

1、 美國、歐洲和亞洲的房地產投資信託，涉及公寓、寫字樓、酒店、零售和其他領域。

2、 非房地產投資信託的房地產經營公司。

3、 酒店，等行業內的重要的房地產資產股權。

4、 與房地產有關的公司，如地產商、建築公司等。

投資理由

房地產資產種類有著相對直接的回報模式，這使得他們具備了重要防禦性特徵。現金流隨時間推移而增長的機會使得房地產在有利的經濟和人口環境下欣欣向榮。房地產投資信託的回報通常會超過債券，有時甚至可以與權益相媲美。部分地由於許多財產型別的估價過程的稀少性和客觀性，房地產回報的標準差通常低於權益。

房地產投資信託回報率的標準差可能會高於債券，房地產市場是一個相對非有效的市場，因此它為有經驗的投資者提供了甄別和把握價值的機會。

風險和顧慮

1、 許多房地產資產都是不可分的，其特徵包括流動性差，交易成本較高，財產買賣的生效期較長，困難時期的銷售會出現巨大的價格折扣。

2、 某些房地產財產和所有權形式是非常昂貴的，而且在很多方面都較為複雜，包括尋找、研究、估值、融資、維護、管理計算回報和尋找合理的退出策略。

3、 房地產具有單一資產、單一屬地、單一型別的特性，有不可移動的特點。而且某些財產的形式和所在地的流行程度也會發生變化。因此，房地產投資可能會受到一些因素的影響

房地產是中國的支柱產業，相對於來說風險不算大，是目前大額投資中門檻，知識要求最低得投資方式，所以說熱度會相對較強，對預期比較準確得區域實行投資，投資收益是比較高的！