疫情平穩後購房需求釋放 深圳二手房領漲全國

3月，一二三線城市的新建商品住宅和二手住宅價格均環比上升，漲幅環比擴大。全國樓市短暫冰封后呈復甦趨勢，深圳最為明顯。4月16日，國家統計局公佈70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，顯示上述資訊。受新冠肺炎疫情影響，2月全國樓市幾近冰封。19個城市新建商品住宅無成交、24個城市二手住宅無成交，全國二手住房價格環比漲幅創五年來新低。

在國家統計局監測的70個大中城市中，深圳的房價整體漲幅最大。新建商品住宅方面，深圳的環比漲幅排名第六；二手住宅方面，深圳的環比漲幅排名第一。易居研究院的資料顯示，時隔24個月後，深圳二手住宅環比漲幅重回全國第一。深圳房價整體領漲一線城市。新建商品住宅方面，深圳和上海的銷售價格分別環比上漲0.5%和0.1%，北京持平，廣州則下降0.5%；二手住宅銷售價格方面，除廣州環比下降0.2%外，北京和上海分別上漲0.2%和0.3%，深圳的上漲幅度達1.6%。

現在房子的火爆預示著危險

一. 據不完全統計，2020年3月，70個大中城小城市的房價32個出現了上漲；其中深圳漲幅排名第一，價格和成交面積上漲均超過279%！

二. 房地產火爆的原因，是因為政府用於疏解企業困難的資金被用於炒房！

三. 銀行拆借利率下調釋放了大量資金！這些資金被用於投資房地產！

四. 疫情期間僅2020年1-2月份，廣東省就有3.09萬家企業宣佈倒閉！佔全國倒閉企業總數的12.9%！ 這期間全國房地產企業倒閉近百家！可見整體經濟形勢比較艱難！

五. 大量資金有投入炒房團，也足以說明，實業經濟的衰竭！沒有好的專案！逐利的資金只有投入到房地產！沒有好的方向，房地產投資就成為比較保險的方向！

六.四月20日，央行對深圳房子瘋長進行介入！重申 住房不炒！試圖抑制房地產過熱！

七. 這目前這種情形下，過度進行房地產投資具有巨大的風險！一旦泡沫破滅，往往血本無歸！深圳產生巨大的社會問題！

因此，適度投資是上策！短期炒作也是沒有辦法的辦法！

隨著國內疫情得到控制，抗疫阻擊戰已經取得階段性的勝利。各行各業全面復工復產，學校馬上也開學了。人們恢復了正常的生活秩序，房地產市場也開始火爆了，成交量逐月攀升，4月周成交量超去年單週最高記錄。那麼，杭州樓市究竟值不值得投資購買呢？我們可以從這幾個方面加以分析，就會有答案了！

1、新年伊始，新冠肺炎突襲武漢，疫情來勢洶洶，勢不可擋。為抗擊疫情，武漢封城，全國居家隔離，所有經濟、民生活動全部停止。時間持續兩月之久，家庭沒有了收入，商家陷入了虧本破產邊緣。國民經濟、各行各業都遭受了沉重打擊。為了提振經濟，重啟世界經濟引擎，國家連續出臺多項經濟刺激政策，尤其是貨幣放水，5年投入20萬億，開始了大基建來帶動內需及消費市場。而房地產牽連上、下游產業眾多，加大房地產投資，可以很好帶動上、下游產業煥發活力，帶動全社會經濟蓬勃發展。所以，為提振經濟，房地產市場必將迎來春天！

2、為落實“房住不炒”，防止房產地市場大起大落，防範發生系統性金融風險，中央和各級地方政府出臺了很多樓市刺激政策，加大貨幣投放，防松樓市調控政策，更在財政及稅收政策上對房地產傾斜，確保房地產市場健康穩定發展。

3、受新冠疫情影響，世界各國都面臨失業率上升，民眾失去經濟來源，各國央行都加大貨幣發行量，給國民直接發放生活保障金。美國更是啟動史上最大經濟刺激方案，美聯儲利率降至為0，實行無上限寬鬆貨幣政策，日夜開足馬力印美元，需要多少就印多少。因此，美元作為全球最主要的流通貨幣，將嚴重貶值，全球通貨膨脹加大，除了黃金，最好的抵禦通脹的資產就只有房產了。而黃金作為稀有資產，並不適合普通投資者購買，交易也相當繁瑣，儲存也相對不便。因此，絕大部分人還是選擇投資房產，易懂、易放、易變現，出租還有額外收益。

4、目前國內城市化率55%,，與歐美髮達國家城市化率75%相比，還有不小距離。房地產雖然沒有前20年那麼火熱，但現在開發的房子更智慧化、戶型更簡潔適用、小區環境更注重綠色生態、人與自然和諧。現在的房子更宜居、更符合年輕一代人的生活要求。因此，房地產市場需求量仍很大，主力人群以年輕人為主。他們有活力，有購買能力、更有對品質生活的追求。

回顧前20年，中國經濟的三駕馬車：出口、投資、消費.主要還是以出口加工為主的粗放式增長方式為主，投資和消費為輔。而後面20年甚至更久，國家轉變了經濟發展方式，消費將佔GDP更大比重。在新冠疫情影響下，國內貨幣超發，房地產調控政策放鬆，城市化程序不斷持續推進，房地產市場必然火爆。另外，國際貨幣大量增發，通貨澎脹不斷加劇，為了增值保值，投資房地產也是不二選擇。

對房地產進行估值的三種相關方法

1、 該財產現金流的可預測性、數量、增長和金融工程潛力，以及投資者願意為這種現金流支付的倍數。這種方法稱為淨現值方法。

2、 觀察同類可比財產的價格。

3、 上限利率，其意義是一項財產在債務服務和折舊前的淨經營收入除以其買入價格。

選擇

為了參與到房地產和其他有形資產市場中，投資者可以直接或透過共同基金投資下面的一些專案：

1、 美國、歐洲和亞洲的房地產投資信託，涉及公寓、寫字樓、酒店、零售和其他領域。

2、 非房地產投資信託的房地產經營公司。

3、 酒店，等行業內的重要的房地產資產股權。

4、 與房地產有關的公司，如地產商、建築公司等。

投資理由

房地產資產種類有著相對直接的回報模式，這使得他們具備了重要防禦性特徵。現金流隨時間推移而增長的機會使得房地產在有利的經濟和人口環境下欣欣向榮。房地產投資信託的回報通常會超過債券，有時甚至可以與權益相媲美。部分地由於許多財產型別的估價過程的稀少性和客觀性，房地產回報的標準差通常低於權益。

房地產投資信託回報率的標準差可能會高於債券，房地產市場是一個相對非有效的市場，因此它為有經驗的投資者提供了甄別和把握價值的機會。

風險和顧慮

1、 許多房地產資產都是不可分的，其特徵包括流動性差，交易成本較高，財產買賣的生效期較長，困難時期的銷售會出現巨大的價格折扣。

2、 某些房地產財產和所有權形式是非常昂貴的，而且在很多方面都較為複雜，包括尋找、研究、估值、融資、維護、管理計算回報和尋找合理的退出策略。

3、 房地產具有單一資產、單一屬地、單一型別的特性，有不可移動的特點。而且某些財產的形式和所在地的流行程度也會發生變化。因此，房地產投資可能會受到一些因素的影響。

以上內容來自天沁財富

房住不炒，這是既定方針。去年以來一直沒動搖過。

現在這事之所以查的這麼急，我感覺跟有一點有關，本來政策初衷是看到小微企業疫情困難，補貼給小微企業經營的。顯然不允許用於投機。

這事一出，對深圳樓市，甚至一線樓市，估計都是一個不小的警示。mlf降息，五年期的掛鉤房地產的只降了10個基點。對房地產，還是不松。

很多人可能是預期，經濟都這麼差了，終歸是要松地產的吧？

上海由於中小學招生政策調整，除了豪宅，一些學區房的需求和價格也有所上漲。對於房事，不少人現在心態比較糾結，到底會因為疫情影響導致價格下跌，還是會因為國家刺激經濟可能寬鬆的貨幣政策而上漲呢？

其實可以看簡單點。如果自住，肯定不計較這麼多，該看就去看該買就去買。如果投資，漲跌猜不好的，不如問自己一個問題：假設做一個5至10年的投資規劃，錢放哪裡更合適？

做投資有個忌諱，也是大家常犯的錯誤：總是過於關注短期價格變化，而過於低估長期因素的重要性。因為，長期因素短期看起來很不起眼。

你種一棵樹，不會天天盯著，每週去量一下長高了多少，但買一個股票，就會每天牽掛是什麼價格了。沒辦法，很難避免的，關心則亂嘛。

要我來說，股票也好，房子也好，最好都不要當短線炒。包括在職場也應該規劃長遠點。