一般買房時怎麼跟銷售人員討價還價？

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峰景sky

LV.3 2018-12-21

買房時砍價需要掌握多聽、多看、多提問的小技巧。

很多準備買房的人或許不知道，有些百貨商場是可以討價還價的。

同樣，買房，在售樓處當然也是可以殺價的。殺價之中蘊藏大學問，知己知彼，就能省出好幾萬。

招數一：多聽、多看、多提問在售樓現場要多聽售樓人員的介紹，不要打斷對方的介紹並馬上進行洽談；另外多看模型、樣板房、說明書，充分了解產品；等到洽談時要多提問（可以事先準備提問內容），售樓人員回答不準確或比較含糊時，要緊追不捨，不要輕易放過。

招數二：沉默是金經驗豐富的售樓人員一般喜歡充分了解購房者的需求，知己知彼後加以引導，這樣購房者往往比較被動，所以購房者在洽談時要儘量保持沉默，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，這樣可以始終處於比較有利的位置。

招數三：敢於說“不”優秀的銷售人員往往會提出選擇性的問題來讓購房者回答，而往往任何一種回答對你都不是很有利，因此購房者要學會說“不”。

招數四：分頭出擊，火力偵察碰到比較滿意的房子，除了購房者自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但需分別前往洽談。購房者和家人在不同時間分別和不同的銷售人員談，往往可以得到不同的資訊、不同的優惠，這樣就可以最理想的價格成交。

招數五：避免因小失大一旦購房者的洽談過分順利，就要冷靜地想想為什麼。如銷售員很爽快地答應了自己的折扣要求，要想一下他是否還有更低的底價沒有透露？還是這套房有其他問題，銷售員急於脫手。

招數六：不要輕信漲價時常聽購房者說：“我的房子是漲價前買到的。”目前流行的銷售技巧中，漲價成了促使顧客儘快成交的手段之一。這時候要分析一下了，首先，購房者要看一下是否真漲；其次要看一下漲多少。有些發展商明著漲價，其實暗中給折扣。

招數七：不要衝動搶購買房是人生大事，誰也不會感情用事地去搶購，當購房現場出現搶購現象時，購房者尤其要冷靜，要以自己為中心，不要輕信搶購，多坐一會，看個究竟。

招數八：不要怕欠人情有時購房者會因為銷售人員不知疲倦的熱情服務而覺得欠了對方的人情，而在談判中不斷讓步，其實顧客才永遠是上帝。

招數九：蒐集資訊，廣泛聯絡前面提過銷售人員向買方出示客戶來訪記錄、購房意向書等，說明多少人來看樓、多少人有購房意向，公開掛出售樓成績表，說明哪些已簽約售出、哪些已付定金即將成交。

這時候，購房者應設法取得聯絡，瞭解這個樓盤過去的成交價或意向定價以及房屋情況，並與自己意欲購買的房屋進行比較。如有可能，則與他們結成同盟，共同向賣方施壓。

招數十：時間選擇有差別在上午還是下午，正常上班時間還是雙休日談判，效果也有差別。一大早就上門，說明買方的誠意，但也暴露出急切的心理。一般第一次正式談判不要安排在上午，因為上午售樓人員精力充沛，期望也高，不容易遷就買方。

在雙休日、節假日也不要進行關鍵場次的談判，這個時間賣方決策人物可能不在場，賣方不會在拍板人不在時作出最大的讓步。另外，在銷售高峰時最好不要進行實質性的談判，這時售樓人員心氣很高，不會作太大的讓步，除非是削價清盤。

雖然本人房子買的不多，但是根據多年的建築施工經驗，可以從施工的角度說下買房時的套路。

一、樓層選擇一定不要選懸挑層！

樓層選擇一定不要選懸挑層！

樓層選擇一定不要選懸挑層！

樓層選擇一定不要選懸挑層！

重要的話說三遍。這是什麼原因呢？

首先，什麼什麼是懸挑層？

懸挑是指構件利用拉索結構或其他結構達到的一種部分或全部結構以下無支撐物的作用。例如我們的陽臺、飄板、雨蓬等，下面就沒有支撐，這類結構就叫懸挑結構。而懸挑層就是建築中每隔一定高度，透過工字鋼與鋼絲繩組合將外架力量卸掉的樓層。簡而言之，就是100m高的樓層，外架從地面直接搭設100m上去，中間不做任何處理，是不安全的。每隔一定高度就必須將外架的力量解除安裝掉。有點像竹子，每長一段就會長個節，懸挑層就是這個節。

其次，懸挑層有什麼不好嗎？

不管是傳統的工字鋼懸挑還是新型的梁側預埋懸挑，對於外牆或者樓板都是增大了滲漏的風險。

一、傳統工字鋼懸挑：

1.提前預埋“U”型環，外架自重透過工字鋼傳遞到樓板上，樓板易開裂，後期易滲漏。

2.工字鋼穿牆體，後期修補，易滲漏。

傳統工字鋼懸挑

二、新型梁側預埋工字鋼懸挑：在外側梁板處預埋螺絲孔，安裝螺絲固定工字鋼，後期去除螺絲桿，堵漏，外牆存在滲漏，板面基本不受影響。外牆因為未對穿，只要處理得當，滲漏風險較小，所以目前在主推扶壁式工字鋼懸挑工藝。

新型梁側預埋懸挑

最後，如何判別懸挑層？

根據安全、經濟、施工方便等多角度考慮，懸挑層確定原則如下：

1、每挑不超過20米且接近20米。國家規範規定架體超過20m需要專家論證，比較繁瑣，施工方基本不會去搞這個專家方案，每挑的架子高度控制在20米內。每次設定懸挑，都要工字鋼，同時懸挑會拖慢施工節奏，增加材料租賃費和進度滯帶來的相關費用等，所以為了減少懸挑次數，儘量會選擇懸挑接近20米。我們一般的樓層是3米的層高，懸挑基本都是一挑為6層18米，既滿足省去了專家論證的繁瑣，同時也儘量減少了懸挑次數。

2、先就高在就低。拿目前的情況來說，33層的高層建築，每層層高3米，施工方在最省事最經濟的角度考慮，會懸挑5次，每次懸挑6層18米，從上往下回倒的話就是懸挑層分別為28層底板（27樓的頂板）、22層底板、16層底板、10層底板、4層底板。如果5層懸挑一次，最少需要6次懸挑，比6層一懸挑多了1次懸挑，增加了工字鋼的用量耽誤施工節奏，不經濟。

為麼不是下面從第6層開始懸挑，然後6層一挑的往上設定？

理由如下：

1.有的樓棟有地下室，從6層起挑，不滿足架子不超過20米，需要做專家論證。

2.架子直接落在地面上，一棟樓施工時間較長，需要考慮沉降。

3.後期地下室需要回填，需要拆除6層，當砌體，外牆抹灰施工時，又需要搭設，反覆工作的工作量增大。

二、驗房

施工時總有取捨，有些地方會重點施工，有些地方就不會那麼仔細。所以，大家買房前驗房一定要從這幾方面驗：

驗房標準

毛坯房是房子的初步成型，而開發商交到業主手中的毛坯房要達到什麼樣的程度才算合格呢？也即毛坯房有哪些驗收標準呢？

1、毛坯房的全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計檔案完成裝修工程。

2、毛坯房的公用部位、公共設施、各種管道（給、排、雨水、暖、熱）、電氣裝置（配電箱、櫃、盤、插座、開關、燈具）等都應按設計檔案完成全部裝修，並按規定完成測試專案。

3、毛坯房的各種管道應經過通水試壓、透過試驗和暖氣熱工除錯等驗收工作。

4、毛坯房的屋面工程專案已經完成蓄水、淋水試驗。

5、毛坯房中有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建築要求來規劃，在驗收時應進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。

驗房順序

1、先看外部：檢查外立面、外牆瓷磚和塗料、單元門、樓道。

2、再查內部：逐個查驗入戶門、門、窗、天棚、牆面、地面、牆磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電、暖氣、煤氣、通風、排煙、排氣。

3、後側相鄰：進行閉存水試驗、水錶空轉等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

驗房專案

1.淨面積測量、開間進深及淨高尺寸測量。

2.樓地面空鼓、裂縫、起沙檢驗。

3.牆空鼓、裂縫、龜裂、爆灰、平整度、陰陽角檢查。

4.門、窗安裝質量及配件檢驗。門窗工程關乎業主的居住安全，業主在收房驗房的時候除了要仔細核對型材是否與合同上的一致之外，主要是檢查門窗閉合的靈活性，密封性，零配件是否短缺損壞等。

5.電路絕緣、接地試驗。除了要檢查電閘、開關和線路沒有問題，還要做好電路絕緣和接地實驗，確保家居用電的安全。

6.給、排水安裝質量檢驗。毛坯房給排水工程驗收主要是檢查冷熱排水管安裝的規範性、給水管的接頭嚴密性、是否有滲漏水現象；此外水錶、地漏、排水管是否通暢也是需要特別注意的地方。

7.核對購房合同的附件及配套設施。根據上問毛坯房驗房注意事項中的關鍵要點的解釋，原來毛坯房在驗收的時候需要注意的還是很多的，不要嫌煩嫌多，你驗收的越多，房屋的質量才會好。

三、買房後常見的房屋質量問題和處理方法

常見的房屋質量問題

1、樓體不穩定。主要表現為過了沉降期依然下沉不止以及不均勻沉降導致樓體傾斜或者因結構不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有區域性或全部坍塌隱患。前段時間出現的“樓歪歪”等現象就屬於這種問題。

2、房頂或牆面滲漏。主要是由於防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏，廚房、衛生間向外、向樓下的水平或垂直滲漏。夏天雨水多時，或者廚房、衛生間用水量大時，滲漏會嚴重，這不但影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，還影響樓上樓下鄰里關係。

3、牆皮脫落。牆體內部各砌塊、層面之間連線不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使牆體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易於脫落。

4、裂縫。包括牆體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產生的原因有材料強度不夠，結構、牆體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓體不均勻沉降，建築材料質次，砌筑後乾燥不充分等。

5、隔音、隔熱效果差。由於牆體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質次，或者施工工藝不合要求，造成隔斷牆及樓板隔音、減震效果不好，影響正常生活或者屋面、外牆冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。

6、上下水出現滴漏。由於上下水管線水平、垂直設計不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質量不過關，引起上下水管處出現滴漏。滴漏現象不僅浪費資源，也會影響人的正常生活。

7、水、電、暖、氣的設計位置不合理。水錶、電源開關、電源插座、電錶、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設計種類不完善，設計位置與日常生活要求不符，影響傢俱佈置。或者用電裝置存在漏電、火災隱患等。

除此之外，還有公用設施設計不合理，質量不過關等問題。例如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯執行質量不穩定，公用照明設施不完善，消防安全設施缺乏等等，都屬於常見的房屋質量問題。以上列舉的這些都是購房者經常遇到的，還有其他各式各樣的房屋質量問題存在於現實生活中。那麼，這些問題該由誰負責，出現房屋質量問題該怎麼辦?

質量問題的處理方法

1、收房時發現房屋質量存在問題。如果收房時發現房屋主體結構質量不合格，或者認為房屋主體質量不合格經專業機構檢驗確實不合格的，購房人有權拒絕收房，並可以要求開發商解除合同及賠償損失。

2、購房人在裝修入住後，如果出現質量問題，要確定該質量問題是房屋本身的質量問題還是裝修的問題：

（1）如果是裝修的問題，在保修期內只能找裝修公司維修並要求賠償損失。

（2）如果是房屋本身的質量問題，在保修期內，購房人首先向開發商提出要求維修，或者在自己維修完後，要求開發商承擔全部的修復費用和因為修復而給自身造成的合理損失。如果該質量問題經多次維修仍不能有效解決，並且影響到購房人的正常居住，購房人可以要求解除合同並要求開發商賠償損失，這裡的損失包括裝修的費用、房款的利息、損害的賠償等。

1、關於看房，多渠道瞭解。

看房時不要只進售樓部，到周邊走走看看，網上規劃也多看看。步行看看配套有多遠，畢竟我們有些時候還要步行到周邊配套。

2、看五證，重點看預售證。

到營銷中心，一定要看五證。尤其是預售證，有了預售證意味著前面四證是齊全的。特別要注意，預售證上面是不是你所買的樓棟號。很多開發商拿別的樓棟預售證謊稱已經取證了。要想穩妥，請在開發商有了預售證以後再交款項。

3、介紹中聽到專業術語，請刨根問底，不要覺得不懂丟人。

容積率，綠化率，樓間距不要只看數字，要結合建設的樓盤的總層數，層高、戶數來估算。沙盤模型是根據設計院圖紙CAD進行製作的，但在實際過程，會拉大樓間距，縮小跟周邊配套的距離。儘可能要求到工地感受樓間距，另外大家也可以在網上看地圖量下距離或者步行看看實際距離。

4、多問問題，少聽介紹。

多問問他，既能釋疑又能在問題中把樓盤瞭解清楚，也能避免被洗腦了。不要完全相信置業顧問的一張嘴，他們只會說專案利好的，不會告訴你不好的資訊。

5、實體樓裡的樣板間多看幾次

在售樓部旁邊建的樣板間，只看看裝修風格和戶型就好。如果是看實體樓的樣板間。請在上午10點以前，下午3點半以後再參觀，這樣能看到跟真實的光照。

6、特價房源的背後

特價房搞清楚是什麼原因便宜，如果在售樓部找不到答案，請到現場看房查詢。

7、不要只看一次就定房

看好的樓盤既然想穩妥，就不要過早的交錢，被早買便宜的心思所左右。不要被“售罄”“加推”“樓王”“景觀大宅”等標題迷惑。口袋捂的越緊，吃虧上當的機率越小。多商量多考慮，至少看三次以後，等置業顧問主動給你打電話，才好談優惠。

8、被催購房時，不要被誘導性語言引導，過期不候式的話語所幹擾。

9、購房合同有一項是雙方商議的，請不要當成擺設，該寫的要寫上。其他重要資訊，一定要銷售員白紙黑字寫清楚，以防出現扯皮現象，保留好證據。

10、搞清楚銷售中心現場是代理機構還是開發商在賣房。簽定金合同或者收據時看清楚是誰收了你的錢。營銷中心的銷售人員，不一定就是開發商，有可能是開發商聘請的代理機構，謹防代理公司收錢跑路。