就在剛剛，貸款市場“降息”來了！

根據央行官網9時30分發布的最新訊息，華人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2020年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次釋出LPR之前有效。

對比3月LPR資料1年期LPR為4.05%、5年期以上LPR為4.75%，此次1年期和5年期以上LPR“雙降”，分別下降20個基點和10個基點，這也是自去年8月以來的最大降幅。

據市場分析，此次LPR利率下調，進一步體現了5年期或中長期貸款下調的導向，對於降低包括房貸在內的成本等都有較為積極的作用。

1年期LPR跌破4

此次LPR報價符合市場預期。為了引導貸款利率下行，央行此前已經在量價上做了充足鋪墊：繼3月末7天期央行逆回購操作利率下調20個基點之後，4月15日早間，央行開展的新一期MLF操作中標利率，同樣下調20個基點。

按照此前規律，央行月度中旬開展MLF操作已經常態化，為的是給引導LPR報價預留操作視窗。“逆回購-MLF-LPR”，這已經成為央行引導融資成本下降的標配操作模式。

從海外市場來看，已有多國央行開足馬力“放水”，相比之下，中國貨幣政策保持定力，LPR利率在3月保持不變。

但面對疫情全球範圍內的衝擊，中國貨幣政策加大了逆週期調節力度。今年以來，央行運用降準、再貸款再貼現、MLF等數量型貨幣政策工具，在保持流動性合理充裕的前提下，鼓勵和引導金融機構加大對實體經濟支援力度。

百萬房貸30年少還2萬元

從房地產市場的角度看，更能反映按揭貸款利率走向的是5年期LPR。對個人而言，LPR報價影響較大的方面是房貸。

選擇新的LPR，房貸有何變化？

以100萬元房貸、等額本息償還30年計算，5年期以上LPR每下降10個基點，月供額約減少60元。4月5年期以上LPR降低10個基點至4.65％，月供將從5216.47元減少至5156.37元，累計利息相差了2.16萬元。

要注意的是，LPR每月20日對外公佈一次，不過相應的房貸實際執行利率不會每月調整一次，重定價週期通常為1年。由於大部分銀行規定重定價日為每年1月1日，因此針對轉換後的房貸，最近的參考LPR應該是2020年12月將公佈的5年期以上LPR。

此前在5年期LPR為4.75%、北京首套房執行利率5.3%（4.75%+55個基點）的情況下，每月房貸還款額為5553元，因此執行新LPR利率後，房貸月供每月減少62元。

按照北京各大銀行目前基準利率上浮10%、即5.39%的利率比較（不考慮購房者利率上浮或打折的情況），執行固定利率後月供為5609元。如此來算，新購房屋且執行最新LPR的購房者，相比選擇固定利率（無上浮或打折情況）的購房者來說，每月可省118元。

中原地產首席分析師張大偉認為，房地產一方面要堅持“房住不炒”但也必須穩定，“降息”有利於保持房地產預期穩定。

貨幣政策仍有空間

隨著LPR改革不斷推進，降低企業融資成本的作用已經顯現。在貸款利率下行過程中，會導致銀行利差壓縮，業內呼籲降低存款基準利率。

3月27日，中央政治局會議提出引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕。

3月31日，國務院常務會議確定了進一步強化對中小微企業普惠性金融支援措施，進一步實施對中小銀行的定向降準。

4月3日，國務院聯防聯控機制舉行新聞釋出會，央行副行長劉國強說，央行正引導貸款利率下行，3月30日公開市場操作逆回購操作中標利率再次下降20個基點，今年以來累計下降了30個基點。

4月9日對外公佈的《中共中央、國務院關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》中提到：穩妥推進存貸款基準利率與市場利率並軌。

4月10日，中國央行舉行2020年第一季度金融統計資料新聞釋出會，央行貨幣政策司司長孫國峰表示，存款基準利率自2015年10月以來沒有調整，但並不意味著銀行實際執行的存款利率就不變化。已經有部分銀行存款實際執行利率下降，反映了市場機制正在發揮作用。實際上存款利率的上下限都已經放開了，銀行可以自主浮動定價。

值得關注的是，4月17日召開的中共中央政治釋放了貨幣政策將更為寬鬆訊號。

這次政治局會議首提“運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行，把資金用到支援實體經濟特別是中小微企業上”，對貨幣政策工具和目標都做了細緻的要求。

中國民生銀行首席研究員溫彬認為，下階段，貨幣政策調控應由數量型工具為主轉向價格型工具為主，一方面，透過繼續下調政策利率，推動國債收益率曲線整體下移，帶動企業債券發行利率下降，降低企業直接融資成本；另一方面，適時適度下調存款基準利率，釋放LPR改革潛力，引導貸款利率持續下降，從直接融資和間接融資兩個渠道切實降低實體經濟融資成本。

北京日報客服端

記住，樓市就像股市。

大部分人看的都是短期內的暴漲暴跌，然後找機會抄底發家致富。而樓市近幾年就是這種行情。（如圖①所示）

而國家的目標定位是穩中帶漲（慢漲），也是今後的發展趨勢。大家應該客觀的把眼光放長，從長遠的角度來看待。（如圖②瑣所示）

4月的最新LPR利率，1年期直接下降20個基點，5年期下降10個基點。 也就是說，商品房貸款利率掛鉤的“5年期LPR”， 從4.75%降低到4.65%。 對廣大買房、供房者來說，無疑重大利好訊息。

今日央行降息，為刺激疫情之下蕭條的經濟，這也是意料之中。很多朋友會想，又是放水，又是降息，購房成本降低，會刺激又一波購房需求，壓抑了三個月的房價會隨之上漲嗎？

我認為不會。

1.房住不炒，因城施策，這是政府定調的大方向。房地產市場的平穩發展，意味著不能大漲、大跌，但不是不能跌，也不是不能漲。2.看一個城市或者區域的購買力，剛需人群，人口流入還是流出，經濟和產業發展情況。這會導致兩極分化，有的漲，有的跌。3、貨幣寬鬆，通貨膨脹，購買力下降，工人的薪資上漲，原材料上漲，房價在一定範圍內的漲幅是正常的，因為錢不值錢，所謂的漲價無非是抵去貨幣貶值。

不可否認，一方面降息會導致資金成本降低，有助於購房群體以低成本入市；另一方面，銀行信貸成本降低，預計會加大信貸量。這些都有助於刺激樓市回暖。

但有需求還得有實力，全球經濟下行壓力巨大，居民生活都成問題，拿什麼買房？降息會刺激需求和樓市，但4月17日中央再次重申“住房不炒”，為何一再重申？無非是在警醒一部分人不要以降息大做文章，攪亂現如今平穩的環境。

根據實際成交量來看，全國銷售量同比仍在下降，並沒有好於去年同期，因此現在樓市依然在寒冬期。中央一再表明態度，要放水，要降息，但是更要穩房價，穩預期。大漲已無可能。

首先要明確觀點是這次利率下調不會影響房價。

如果利率波動20%以上的話，確實會對房價產生切切實實的影響，但這個時候也不用關心房價了，因為實體經濟會變天了。

所以說，房貸利率如果是在正常範圍內浮動，是不會對價格產生太大的影響的。

總的來說，令大家衝動購房的原因有兩個，一個是真真實實居住需求導致，舉個例，蘿崗的科城山莊2013年開盤13000~15000一平，現在的價格是38000左右一平，7年漲了近3倍。一方面是因為蘿崗的人口在這幾年快速聚集，產生了大量的居住需求，但房屋供應跟不上。另一個原因是科城山莊這個盤從沒地鐵變到有雙地鐵，配套的增值導致的。

另一個原因，就是集體性狂燥導致的買房需求，比如之前的搶購海南國際旅遊島（後來都套住了），或因為懼怕貨幣貶值而形成的“有錢就買房”的投資理念，這種是心理慣性導致的需求。

真正影響房價的通脹，不是源於降了多少房貸，而是在全社會各行各業增發了的貨幣，最後都聚集到一個點上去，就是一二線的樓市。

4月的最新LPR利率，1年期直接下降20個基點，5年期下降10個基點。 也就是說，商品房貸款利率掛鉤的“5年期LPR”， 從4.75%降低到4.65%。 對廣大買房、供房者來說，無疑重大利好訊息。我認為不會。

1.房住不炒，因城施策，這是政府定調的大方向。房地產市場的平穩發展，意味著不能大漲、大跌，但不是不能跌，也不是不能漲。2.看一個城市或者區域的購買力，剛需人群，人口流入還是流出，經濟和產業發展情況。這會導致兩極分化，有的漲，有的跌。3、貨幣寬鬆，通貨膨脹，購買力下降，工人的薪資上漲，原材料上漲，房價在一定範圍內的漲幅是正常的，因為錢不值錢，所謂的漲價無非是抵去貨幣貶值。