我從四個方面來談談我的觀點，第一，房價不會大幅度下降，房地產行業上下游牽扯行業較多，房價暴跌可能會導致經濟不穩定因素增多，那些高價位買房的業主們更不會同意了。第二，房價增速放緩，穩定為主格調，國家倡導“房子是用來住的，不是用來炒的”，消除房地產市場泡沫，穩定民心，加上全國大中小城市的大面積棚改，穩定住宅市場，銀行利率上調，房價不可能也不允許在像以前那樣一天一個價了。第三，政府限制新房不得銷售期房，禁止預售，從源頭上控制了開發商炒房，製造買房緊張氣氛，居民買房更加趨於理性。第四，全國性房地產市場進入冷淡期，買房客戶大多數持觀望態度，一方面期待房價繼續降低，一方面擔心買貴，需求量明顯沒有暴增趨勢，房價很難漲上去。以上就是我對2020年房價的觀點，歡迎有不同看法的同業一起聊聊。

針對這個映象回答，我對於2018年、2019年的房價的判斷，目前都得到了印證，當然，這也是我預料之內的結果。因為我是實務派，對那些不從事地產開發，不身處地產一線，但是不知道從哪裡竊取而又羅列了一堆表格、資料、材料的問題回答，我個人認為，還是需要認真負責的。因為很多表格、資料和材料都不是最新的，其中很多在很久之前我就已經看過了，顯然在最新的市場行情、因子變動和發展趨勢下，不適宜再做參考。

對於該題，我想從房地產價格趨勢和房地產發展趨勢來做回答，當然限於篇幅限制，只拎核心觀點。

1. 房地產價格趨勢

我延續對於2019年房價判斷的觀點（前提是不出現根本性的政策變動和內外形勢變化）。

在2020年，一二線城市總體橫盤上下浮動，強二線城市可能仍會有上漲空間，三四線及以下的城市面臨嚴峻的下行壓力。

2. 房地產發展趨勢

（1）在能夠保障行業地位、規模、排名的前提下，能夠從高速增長適應行業平均增速甚至接受低於行業平均增速的增長，從前期重點關注速度和規模轉移到重點關注品質和利潤；

（2） 提升抵抗不確定性因素的能力，逐漸發揮和提升持有型物業的規模優勢和造血能力；很多諸如中梁、旭輝、祥生、正榮等以往高速發展的黑馬型的印象，應轉變為高經營效益的穩健型標籤，從大規模增量地產開發的資產結構，能夠試探發掘持有型物業資產的機會，雖然目前已經很難上岸了；

（3）在目前常態化的政府監管政策、不確定的國內外形勢、日趨壓力的投融資環境，是要規模和排名犧牲潤率還是在保障規模不至於下降太快的情況下（約10%的增長）保持較高利潤率有質量的增長？是重點關注排行榜的表現還是財務報表的表現？結合今年的趨勢，明年地產前十強的入門門檻可能為3000億；

（4）在地產開發業務遇到瓶頸的客觀形勢下，持有物業運營管理業務在利潤總額、利潤率表現、經營性現金流等方面，應為行業以及企業戰略發展和健康發展做出貢獻；從以前重招商開業轉移到重運營提升；從以往資源型的業務導向轉移到經營型的業務導向；從以外中心直管垂直型的組織架構轉移到區域協同扁平化的組織架構；持續提升利潤率表現和投資回報率提升，全方面實現持有物業的價值增值；

（5）能夠提升對形勢與政策的前期預判能力和方向把控能力，提升抵抗不確定性因素的風險承受能力；制定的中長期戰略，能夠確保踩點和節奏成功；

（6） 融資端要爭取有效改善，金融機構的評級爭取更為正面和積極；資金端能夠有效緩解，並持續拓展和最佳化融資渠道，為後期穩健發展提供貨值支撐和造血能力；

（7）在新形勢下正確理解高週轉，一方面並非所有開發專案都適合去做高週轉，另一方面在政府監管壓力常態化的前提下並非所有開發專案都能夠實現高週轉；例如碧桂園，之所以會出現負面新聞層出不窮的情況，一方面是因為盤子太大了，再強的管理水準也無法確保所有專案一點問題沒有；另一方面確實是高週轉帶來的源自於根部的癥結，內部管理雖然有標準化，但是不代表落地全部能夠標準化；

（8）慢下來不一定是壞事，提升建造品質和服務質量，打造富有影響力的產品；目前很多地產公司，根本就沒有獨特的、印象深刻的記憶標籤，大水漫灌的時候可以分一杯羹，細水長流的時候就不見得能顯山露水了。

（9）人才育留和梯隊建設成為重中之重，梯隊建設的局面改觀刻不容緩；之前行業裡最搶手的人才是營銷和拓展的人才，後期又懂開發又懂運營的人才，才是具有核心競爭力的人才。

（10）行業的集中度會越來越明顯，因為房地產開發是典型的資金密集型的行業，利潤率和現金流都很重要，但是結合當下的態勢和格局，利潤率要讓位於現金流的造血、輸血和運轉能力。大批的中小地產在這波洗牌當中可能要被淘汰，所以大型地產開發商可以有撿漏的機會，透過收併購等不同形式的操作模式，可以獲取和實現低於招拍掛機制的土地資源，強者恆強的局面會更突出。

（11）康養和物業可能是商業地產持有物業之外，下一個風口。

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我在之前的文章中談到過，對於未來房地產市場趨勢的主要看法，2020年房地產市場將呈現一個整體緩慢上漲的趨勢，並且主要有三方面的變化。

第一方面在於房地產的上漲趨勢從此變得緩慢，不再有過去十幾年間長期快速上漲的態勢了，因為房地產市場領域放開的紅利已經被逐漸消耗，需求和供給達到了動態的平衡，再像過去那樣迅速的上漲是不合理的，但是居民改換住房條件的需求和城鎮化的程序一直存在，這些需求都將支撐房地產平穩緩慢的發展。

再加上現在中國經濟築底反彈，因此房地產會受到經濟回暖的支撐，進一步發展。

第二方面城市房價會呈現分化加劇的趨勢，在因城施策的大背景下，本來各地房地產發展態勢的不同會被進一步放大。在一線城市房價的上漲已經抑制了經濟的增長，所以在政策層面上會予以抑制，但是在一些三四線城市仍然有較大的經濟增長潛力，還需要房地產的拉動，這些城市房地產的上漲還有較大空間，另外一些三四線城市則由於之前的過度建設有較多的供過於求的情況，這樣的城市房價會出現下跌。

第3個方面是租金會逐漸上漲，在整體房地產價格上漲乏力的背景下，租金會快速上漲，彌補租售比的長期扭曲，這樣租金的上漲從某個角度來說，會彌補購房的收益需求，從而抑制房價的過快上漲。而租金上漲帶來的租房市場快速完善，也會替代一部分購房需求，整體房地產市場的更加完善可以期待。

說跌的基本是忽悠人，說難聽點就是放屁。漲依然是主線，是方向，是基本面。繼續漲吧，像老米的股市一樣，芝麻開花節節高。[擊掌][擊掌][擊掌][撒花][撒花][撒花][啤酒][啤酒][啤酒]

我從2006年，關注房地產！天天都是快崩盤了，這一崩崩了13年！

房地產後面的發展在於改善型需求。在於部分人群對於地段、戶型、裝修的新的追求。好地段的房子將繼續堅挺，而非黃金地段的樓盤將面臨考驗。同時，智慧化社群，裝修風格、人性化設計，高科技產品的融入是未來人們看重的方面。所以未來樓市主要拼產品。

只要是具有投資屬性的東西，就沒有隻漲不跌的。要麼漲，要麼跌，沒有中間態。這是由它的投資（投機）屬性決定的。而且投資屬性越強，波動越大。市場上很多品種走勢都表現出來過這種特性。並沒有例外！

2018年底，房地產市場已經有點風蕭蕭兮易水寒的味道，剛好碰到個本地某專案的銷售，聊天得知以下資訊:年底房子不好賣了，準備過冬。但做過這個行業，不可能再轉行去其他行業了，錢太好賺了。

所以，他們叫囂的寒冬，也許只是會哭的孩子有奶吃。信了你就輸了。

果然，2019年春節後一波放水的騷操作，本地房市屢創新高，搶房大戰重新開演，大家又歡歡喜喜過個肥年。

財務角度講：

1.融資很難。一般房企已經拿不到銀行貸款，融資很難。其他像信託貸款融資成本15%以上，融資成本很高。

2.資金需求很大。現在開發各種保證金繳納，資金沉澱很重。

3.配套商業消化困難。利潤都進了商業。

4.政府目前傾向於有實力的大房企，以防爛尾。

總之小企業的生存空間越來越少。拿地和融資既要關係又要自身資本充足，缺一不可。小企業中有政府背景或許還可以吃一波政策，其他將會淘汰出局。

中長期來看房價合理上漲是大機率。因為多年來中國GDP增長第一靠房地產，貢獻比20%-30%，第二是汽車，每年銷售生產一兩千萬兩。房地產成為中國的經濟、財政，稅收增長的第一要務。

房地產在國民經濟執行中的重要性還是一時難以取代的，其承擔了穩定固定資產投資的作用。無論是改善型的購房者、還是剛需型，投機型，老百姓需要房這是市場現狀和既定事實。

從長遠來看，房地產還是有市場，隨著城鎮化建設不斷深化，房企業績增速是大機率的。所以我們講房價不會斷崖式下落，合理增長是可預見的。

“調控房地產市場惠及中國14億百姓。房價看長遠，肯定是穩中有升，慢火燉起來吧，想吃快餐的讓路。

所以2020年會怎樣？會不會年後再爆發一波？我覺得有可能。目前的經濟形勢，還需要房地產公司繼續做貢獻。

1、都說中國城市房屋空置率奇高，而且承建商還在瘋狂建造，那麼為什麼還要這樣砸錢呢？

2、最為明顯的就是我老家陝西省安康市，這邊有一個一名搬遷政策，就是把陝北陝南地區的人搬遷西安等地，而且房子幾個挺低還有補貼，為什麼不用空置商品房。

3、開發商買地皮價格瘋狂飆升，房價忽高忽低堪稱股市，為什麼還要花高價買。

4、社會上流言說：開發商樓盤都是故意定價高然後哪怕賣不出去也不降價？

5、所謂的空置率我認為是買不起或者說買得起沒時間住，地產行業橫屍遍野這麼多年也沒見有多慘！

6、不知道你們發現沒，農村表面上很多人選擇蓋房子，但是鎮上、市裡可能都買了房子，而且蓋房價格高得多。

7、負債攀升+大舉拿地+極限週轉這種方式現在行不通，政策已經完全轉向，融資縮緊、土地供應收緊、各種限購限售，那開發商咋辦。

8、中國房地產永遠不會崩盤，即使有也是小範圍，政府會出資救；如果房地產出問題人命幣也會有問題的。

總結十個字：穩中會有升！買房的抓緊！