有這麼幾類房子，很難出售：

1、證件不全的。

很多房子買的時候屬於房產開發商違規提前銷售，沒有預售許可證，有房子沒有證；或者是建築驗收不合格的，此類房子以後連辦證都難，更別說賣了。

2、產權不清晰的。

房產產權不清晰，尤其是拍賣的，各種三角債、債中債，一堆亂七八糟的事情，法官都說不清，誰敢買？

3、帶租賃的。

法律規定，買賣不破租賃。這就規定了你買了房，如果租戶堅持租，你就只能等合同結束了再入住。如果是通情達理的人還好，不然租個3-5年的，黃花菜都涼了。

4、物業不好的。

物業絕對是加分項。好的企業讓小區升值，不好的企業，嚴重影響小區二手房銷售。尤其是黑企業，各種坑，讓你感覺住進了賊窩。收錢不辦事的黑社會，絕對是low中low。

5、配套不完善的。

小區配套大家首先想到的是綠化、周邊的健身、學區啥的。其實還有最基本的大家可能沒有想到，那就是水、電、暖！經常停水、停電、冬天暖氣最高16度，你就知道有多糟心了。不信你買個32樓試試，停電讓你爬樓爬到吐！

6、位置不好的。

房子是位置決定價格。如果位置偏了點，賣起來是很難，最難的是周圍環境更差，一般的前不著村後不著店，嚴重的噪音汙染、環境汙染。絕對不是老人小孩居住地地方。

二手房新房業務從業3年，長年一線售房分享經驗如下：

2：二手公寓（主要是距離地鐵遠，配套差的這一類，因為公寓40年產權，不通燃氣，不能落戶口，二手交易稅費高達10個點以上，收益主要來自於租金收益，如果交通配套沒有優勢，意味著回報率不高，購買人群有限）

3：沒有產證的小產權房（這類房產土地多為集體用地，無法辦理產證，購買需要一次性付款，但是買過來沒有保障，以後出手存在抗性）

4：厭惡性設施的房產（例如周邊有傳染病醫院、垃圾站、火葬場、或有噪音汙染的工廠）

6：無產業支撐，庫存量大的房產（比如我老公的家長，東北某地級市，無好的企業支撐大量人口外流，剩下的多為老人小孩，我婆婆的房子2016年買的時候8萬，現在7萬一套掛了半年沒人買）

以上是個人分享，希望對大家購房提供幫助

1.小產權房

一直以來，小產權房都徘徊在樓市灰色地帶。所謂小產權房，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，因此售價遠比商品房便宜。

由於小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，所以不能辦理不動產權證。目前，小產權房的建造與交易均不合法，只有使用權而無所有權，因此小產權房不受現行房地產法律法規的保護。

2.特殊政策限制的房子

對於購房者來說，國家的調控政策也是需要時時關注的，很多地區的房子不僅僅是限購，還有“限售”，買了之後是不能馬上轉手的。

因此，有政策限制的房子在買賣時，要看清政策規定，仔細研究當中的限制規定會不會影響自己的居住和使用。

3.熱點城市商住房

與住宅相比，商住房有以下特點：商住兩用房土地出讓年限最長為50年；大多數商住房是商水商電，水電等費用標準高於住宅；商住房不能遷入戶口，不能享受學校、居委會等配套設施；商住的物業費、供暖費，要比住宅貴；商住的公攤面積比較大，且因為有居住也有辦公，人員混雜。

在實際中，關於商住房的許多限制條件很難同時滿足。從企業方來看，已經有政策規定，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。在這種情況下，考慮到土地使用年限，恐怕難有企業會從個人手裡購買二手商住兩用的房子。

從個人來看，如果一個人無房無貸款記錄，且滿足連續五年社保和納稅，且有能力全款買房，正常情況下，都會選擇能落戶、能貸款等普通住宅，而非商住兩用房。

4.房齡較大的二手房

買二手房時，很多人只注意到戶型、地段等，卻忽視了房齡這個重要因素。其實，如果二手房的房齡太老，會對辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產生影響。

首先，房齡會影響二手房的評估。而買二手房終能貸多少款，是由評估值決定的。評估機構在對房屋進行評估時，其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會相應縮短，這樣會影響對房屋的評估。

房齡越老，貸款的年限就越短。土地使用年限是從開發商拿地開始算起的，房齡是從開發商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時間甚至有超過10年的，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已超過30年。而如果房齡超過30年，那就只有個別銀行能貸款給你了。

另外，隨著時間的推移，房屋本身會出現越來越多的問題，比如牆體裂縫、門窗繡壞等，可能會影響房屋的價值。

4.產權不明確的房子

有些人在買房時會用親戚朋友的買房指標購房，這種房子在轉手時，很容易出現產權人不明確的情況，比如這邊產權證上寫著賣房業主的名字，那邊蹦出來一個人說房子是他的，錢都是他出的。更重要的是，很可能會影響到以後的賣房流程，對購房人很不利。

再比如，房子買完後，前房主的戶口不遷出去。很多人認為這沒有什麼大問題，但實際上卻隱藏了很多風險，包括債務糾紛、拆遷或者小孩上學等，都容易出現麻煩。

現在大家對戶籍的問題越來越重視，關注度也越來越高，如果存在的問題一直無法解決，那麼在你需要轉賣的時候，極有可能影響到成交價。

目前拆遷補償的情況雖然是以戶口本為主，但是在現實情況中還是會考慮到實際居住人口，因此複雜的戶口本也很有可能會增加額外不必要的麻煩。很多人為了孩子能上好學校而花重金買學區房，如果前戶主不遷出戶口，不排除上學名額被其佔用的可能性。

市場上的房子五花八門。房產具有很多特徵，這個問題也要區別看待的。總得來說有以下幾種型別的房子比較難出手：

1.房子本身存在不利條件。比如：

高層的樓底（光線差，壓抑）；

多層，高層不帶閣樓的頂層（有滲水的隱患，冬冷夏熱等問題）；

戶型奇葩不方正；

有質量缺陷的房子（滲水，有裂縫等）；

2.房屋因為外部因素存在的缺陷。

比如：所謂的“凶宅”（發生過命案，房主在房子上去世等）；

風水上負面特徵明顯的房子（衝路衝角等）；物業管理差（收費和服務不對等）；

透過商貸買不了的老房子（因為年限太久，銀行不做貸款業務的房子）；

產權不清晰的房子（包含證件，婚姻，繼承，查封等方面不明確，手續辦理複雜）

小產權房，沒有房產證的房子，手續證件不全的，房子發生過事故的，頂樓的房子不好賣防水是大問題，1樓的房子不好賣潮溼光線不好安全性差，老小區，所以建議買房買新一點的小區！

在我國,首先樓市分化明顯,北上廣深的房子最好賣,不存在出庫存的壓力。但哪裡的房子最難賣呢?據瞭解,大量庫存一般集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的中西部地區省會城市及三四線城市。

為了能夠實現“去庫存化”,這些城市率先推出了系列去庫存措施。例如,昆明市在探索透過降首付、降稅費、延長貸款時間等措施引導農民進城買房,以實現去庫存的目的。

什麼樣的房子最難賣?

1、產權有問題的房子

產權問題可以說是最讓購房者頭痛的,如產權不明,日後將會是無盡的麻煩。

2、房齡老舊小區

建設年代久遠的小區,停車位不足,綠化環境不好,物業管理不完善,戶型老舊且貸款也受到各方面的限制因素,自然銷量也不會好。

3、近工廠的房子

4、近主幹道的房子

有大量的車流和人流,購房者會受到巨大的噪音困擾,會影響業主的睡眠質量,生活質量也會降低。

總之,如果你居住在三四線城市或者中西部地區省會城市,而且房子又是屬於不好出售的那些型別之一,那麼,買房時就需要好好考察一番。

一、看周圍環境的好壞

　　樓房風水的好壞，首先要這棟樓房周圍的環境情況，前後左右的道路、河流和人工建築物的情況，對整棟樓房的風水休慼相關。

　　1、首先是看河流和道路，如果有河流和道路彎環抱著樓房為吉，如果有河流或道路的彎弓頂向著樓房，是反弓水不吉，道路或河流筆直地衝來是為箭煞，不吉。

　　2、看建築物或山體，後面有高大平整的建築物或者方、園、尖的秀麗山體做後託為吉，後面低矮或後面零亂、空缺、有尖射、過於逼壓等不吉，前方避壓、閉塞、有屋箭、屋角等形如兇器的建築物衝射不吉，前方開曠、景色秀美吉；左邊的建築物高於右邊一般為吉，右邊的建築物比左邊的高，特別是有奇形怪狀的建築物一般不吉。

　　3、看地形地勢，樓房不宜建在孤山頂上，不宜建在水體上，建在山脈的脊線上和水體上是不好的選擇。不能建在懸崖峭壁的下面等。

　　4、看周圍有沒有寺廟、軍警部門、火葬場、公墓、監獄、神壇等，陽宅應該遠離這類建築物。

　　總體來說，周圍山清水秀，後有高靠，前有秀水，環境整潔優美，沒有明顯的形煞，採光通風良好，祥和安靜，是為好的環境，也就的風水寶地了。

　　二、看樓房的立向與周圍形巒的配合

　　關係樓房風水好壞的第二個問題，是樓房的立向是否合理。

　　周圍有優質的外部環境，是營造陽宅好風水的基礎條件條件。這些條件是否得到合理的利用，需要透過立向來實現。

　　舉個例子來說吧。假如某一的地方，外部環境很好，非常符合風水學山環水抱的原則，又景色秀美。東北方開闊，能有一條小河經東方、東南方、南方彎環抱來，最後流倒西北方向出去，水出的位置關鎖非常好。周圍的山或建築物也符合後高前低，左高右低的要求，南方又比較開闊，這就具備了建造一處好風水的基本條件了。但是同是這個地方，如果不會立向，也會做成凶宅。

　　按照贛南楊公風水術的理論，這樣的地方應該立坐正北、朝正南（即坐子山正針向午山正針）的坐向，才是合理的。才能實現丁財貴三全。如果立向的時候，錯立了子山兼癸或子山兼壬的座度，就叫出卦了，就變成了病死墓絕水上堂，住進去就會藥罐不斷，破財損人口，還會出現“成材之子早歸陰”的後果。如果是一家之宅，住久了難免絕嗣。

　　用直觀的方法看房子的立向是否合理，可以透過看後山頂和看前方堂局的方法來鑑別。特別是靠山面水的房子，如果房子的建築縱向中軸線明顯偏離了後山的山頂，前方的堂局明顯歪斜而偏向一邊，此房的立向肯定不合理。

　　要精確地確定房子的立向是否合理，要使用羅盤格定來龍入首、格定水口，測準坐向，才能真正確定。這需要系統學習過風水術的基本原理，會使用羅盤，才能作到。

　　三、看樓房的立面和平面造型

　　與樓房風水有關的第三個因素就是房屋的立體和平面造型。

　　1、宅形：

　　房子的造型千奇百怪，用風水術的理論來概括之，卻只有五種：金形、木形、火形、水形和土形。金圓、木長、火尖、水曲、土方。

　　其中，以方形的土形最為穩重，土者萬物之母也；其次是圓形的金形房子，此二者為吉利的造型。所以，中國古代建築主要是土形的房子居多，也有圓形與方形結合的成功例子，例如客家圍屋，不但有方形的，也有圓形的，還有馬蹄形的，根據地形地貌的特點採用不同平面造型，與周圍環境融為一體，無論從景觀的角度還是風水學的角度，都無可挑剔。

　　火形帶煞，水形不穩定，木形也不太恰當。屬於不吉的造型。扇形或梯形的房子，前窄後寬為吉，前寬後窄為兇。

　　房屋是供人休養生息的場所，其造型應該以端莊穩重、美觀大方、完整、大小高低失中為吉。歪斜、扭曲、缺角、尖突 、奇形怪狀、高低寬窄不成比例都屬不理想的宅形。

　　現代城市中，有些人奇歡獵奇，設計的房子立體造形奇形怪狀，我覺得這是對老百姓的身家性命不負責任的一種做法！

　　2、平面造型

　　距形的平面結構，外表穩重端莊，內部有利於房子內部各個功能區的合理分割，便於利用，應列為首選。

　　前略窄後略寬的梯形，較利財丁，故說：“屋作鬥斛形，橫財旺人丁”。如果前寬後窄，則屬不利錢財之宅。

　　扇形，前寬而後窄，不聚氣，不利財丁。古人云：“屋造扇面形，痰癆必伶仃”。

　　圓形、馬蹄形、橢圓形、八角形等只宜用於大型的建築群體，而且還須與的地形地貌相吻合方為合適。客家地區的圓形、半圓形、馬蹄形圍屋，外圈建築呈圓形或半圓形，其中心主廳則是方形，象徵天圓地方之義。圓形屬金，“宅相金字平，富貴人丁亨。”

　　房屋最好八方完整，房屋總體平面存在缺角是屬於有缺陷的結構。一般來說，缺角所在的方位往往對應於家庭中相應的人與事的不完美，缺角的程度越厲害，所表現出的資訊也就越明顯。

　　尖突在五行上屬火，：“屋造火字形，痰火久閉經。”

　　長寬比超過2:1的狹長形房屋，長寬比小於2:1的扁平狀房屋，難聚財，福澤淺，如宅後無靠山依託，人財冷退，一代不如一代。此屬木形，“屋做木星長，克妻主少亡。”

　　鋸齒形的房屋，又叫磨牙煞，家庭多爭執、多是非，婚姻不順者多。鋸齒形和彎曲而矮的宅形屬水，：“宅相如水形，是非官訟頻。”“水星屋不齊，忤逆無立錐”。

　　四、樓層的五行屬性

　　古代建築多為平房，因此在古代堪輿學中沒有任何關於樓層情性的論述。隨著城市化程序的加快，摩天大樓越來越多。為了節省用地，許多中小城市也開始停止分立式住宅的審批。高層住宅的堪輿是擺在我們面前的新課題。

　　近些年來，許多堪輿理論研究者用參照古代關於房屋“進數”方面的理論或用先後天數來定位樓層五行屬性，取得了一些成果，但理論尚不完整，且與實際情況不盡吻合。

　　現在比較流行的主要有兩種方法：

　　一種是將八宅飛星法套用於樓層，從大樓的坐山卦起飛星，以大門所屬九星定位第一層九星所屬，再按五行相生原則依次確定各層九星所屬。伏位（左輔）、生氣（貪狼）屬木，絕命（破軍）、延年（武曲）屬金，五鬼（廉貞）屬火，六煞（文曲）屬水，天醫（巨門）、禍害（祿存）屬土。以年命納音與樓層五行論吉凶，相生、比和為吉，相剋為兇。

　　一種是以先天數來定位樓層五行屬性。一六層屬水，二七層屬火，三七層屬木，四八層屬金，五十層屬土。以年命納音與樓層五行屬性或者與五子運配合起來論吉凶。

　　兩種理論與方法均有一定的道理，在實際操作中各有應準，準確率還須經過更多風水實際的驗證。

　　首先，應該明確，對陽宅風水好壞的評價應在全面調查研究的基礎上根據堪輿學理論進行綜合分析後才能得出，樓層的層數五行屬性對陽宅風水的總體影響並非決定性因素，與整座樓房的外部風水格局以及單元內部佈局相比，仍是小巫見大巫的次要因素。

　　其次，八卦和河洛闡述的是平面方位之理，用之於樓層顯得十分勉強。平面方位是二維座標體系，樓層的高低屬三維座標，用二維座標的理論去分析三維座標的規律，在理論上也講不通。如果將河洛、八卦看成是立體的模型，則樓層的五行屬性就不是上面所說的那麼簡單，不能用立體的河洛、八卦在平面上的投影來確定樓房的五行屬性，而應該將整棟樓房視同是一個整體的河洛或者八卦，所得出的結論也應該是三維的，而不是兩維的。

　　其三，以宅主年命納音與樓層五行屬性論生克的理論和方法，理論上有失嚴謹，有以偏概全之嫌。為什麼？因為人的五行宜忌應以四柱用神為準，不同時空出生的人類個體，其先天所秉受的五行之氣各不相同。命局五行的不平衡是絕對的，平衡是相對的。選擇四柱用神就是有目的地去彌補人類個體四柱五行的不足部分，去其有餘部分，或用之達到通關的目的，使其命局五行趨向相對平衡。按年命納音配樓層五行屬性，只有在年命納音符合四柱用神的情況下才能起到調補作用。但是，在多數情況下，年命納音與四柱用神是不一致的，當年命納音正好是命局忌神時，用之調補豈不是助糾成虐？所以，筆者認為應以宅主四柱命局和大運綜合平衡後所取用神為依據來選擇樓層才較為合理。

　　其四，將樓房的風水格局與樓層分割開來，顯得比較粗糙。事實證明，同樣的樓層，如果立向不同，則樓層的吉凶狀況也各不相同。並非某某樓層吉某某樓層兇這樣簡單。

　　筆者在風水實際中，悟到從五行的基本情性入手來分析樓層的五行屬性的新思路。樓房不論高低，底層位於整幢樓房的最底部，與土密切接近；住在底層也不須上下樓梯，其性質為靜而不動，與土的情性較為吻合，應按土論。二層是建在第一層的上面，按五行相生原則，應按金論。依此類推，三層屬水，四層屬木，五層屬火。方與樓層的實際情況吻合，一般樓房的頂層最熱，熱者火之性也，且火的基本性質是“炎上”，因此把頂層的屬性定位於火是合理的。第二、三層一般較為涼快，何故？金居西其性涼，水居北其性寒也。樓房不論多少層，底層永遠屬土，頂層永遠屬火，此乃不易之理。十層者，一二層屬土，三四層屬金，五六層屬水，七八層屬木，九十層屬火。在此基礎上，可進一步分清五行的陰陽屬性，單數層屬陽，偶數層屬陰。十層以上之高樓也可依此理推之，將樓房平均分成五段，最底下一段為土，其上依次為金、水、木、火。

　　研究過四柱預測的人知道，四柱木火兩旺、土薄金虛之人易患心臟病，宜取土金為用，宜選擇屬土屬金之樓層方與四柱用神不背。按照現代醫學理論，心臟病患者不宜劇烈運動，以住底層或二層為宜；四柱以火為用神者，多怕冷，宜多運動，適宜住在頂樓。易理和醫理何等相似！

　　鄉村陽宅以山水堂局為重，城市陽宅以內部佈局是要（特別是三層以上的分層式住宅）。

　　五、按照四柱用神選擇風水格局和樓層

　　陽宅風水的好壞，是客觀存在的現象。風水不好的陽宅，無論誰去住，都沒好處。但是，是不是風水好的陽宅，誰住進去都好呢？

　　事實證明，不是這樣的。好像漂亮的連衣裙，女孩子穿好看，但男孩子穿就不行了。

　　陽宅風水也是一樣的，應該選擇對自己的身心健康有益，而且風水好的房子才是正確的選擇。

　　無論農村還是城市，陽宅的格局與宅主的命局是否相適應才是關鍵之所在。不同的陽宅格局形成不同的場能狀態，不同的命理格局對陽宅的場能狀態有不同的需求。陽宅的場能狀況與主人對場能的適應域值相一致時，這種陽宅乃為大吉之宅；兩者不一致時就變成凶宅。

　　城市中的花園式住宅小區，外部環境整潔幽雅，基本上無形煞，內部佈局又極其相似，但搬遷入住後同樣有的吉，有的兇。根本原因就在於各個單元住宅在該幢樓房所處位置不同、樓層不同、內部佈局不同以及氣口來路的差異等各種綜合因素影響下，各自的綜合場能狀態隨之各異，對於不同的宅主及其家庭成員的生物場有的是調補得宜，有的是水火不容。好比中藥藥性有寒熱補瀉之分，辨證施治、對症用藥方能治好病。如果違背辨證施治的原則，對寒症病人施以寒涼藥，無疑是雪上加霜；對熱症病人施以溫熱藥，正好比火上加油。

　　那麼，如何知道什麼樣的風水格局適合自己居住？

　　這就涉及四柱預測學的範疇了。不同的人類個體，出生在不同的時間節段，所秉受的天地五行之氣有多有寡。所謂五行，就是先人對世界上萬事萬物的不同屬性的一種歸納，歸結為金、木、水、火、土五個大類。一個人的五行如果相應平衡，身心健康就不會發生問題。如果五行有的強，有的弱，過強過弱的五行所對應的器官就容易出現問題，容易發生疾病。某一個五行加入，能夠糾正五行的不平衡狀態，這個五行，就叫著“平衡用神”。一個人的四柱如果偏燥、偏熱、偏寒、偏溼，就需要進行調候。例如，出生在火旺的夏季，四柱無水或者水特別弱，烈火炎炎，火多木焚，火旺金裂，火旺土燥，則急需水來調候；出生在冬季水旺的冬季，四柱火弱或者無火，則金寒水冷土凍木僵，急需取火來溫暖之，其他五行才會有生機。這種用來進行調候的水、火就叫調候用神。

　　按照周易哲學的觀點，要調整一個人的五行偏差，就要圍繞四柱用神來進行，損其有餘，補其不足，好像中醫治病一樣，熱者涼之，寒者溫之，虛者補之。四柱用神旺了，身心健康就能得到保證。

　　四柱用神為火的，選擇陽宅的時候，就要重點考慮選擇風水格局是火局的房子，選擇樓層屬性屬火的樓層。

　　四柱用神是水的，選擇陽宅的時候，就要選擇風水格局為水局的房子，選屬水的樓層。

　　四柱用神是金的，選擇陽宅的時候，就要選擇風水格局為金局的房子，選屬金的樓層。

　　四柱用神是木的，選擇陽宅的時候，就要選擇風水格局為木局的房子，選屬木的樓層。

　　四柱用神是土的，選擇陽宅的時候，因為風水格局沒有屬土的，所以就要選擇風水格局為火局的房子，選屬火、土樓層。

　　六、怎麼樣選擇內部的裝修方案？

　　現在的城市商品房，以框架結構最為常見。框架結構，給房主裝修成適合自己居住的陽宅提供了比較充裕的空間。

　　室內裝修，包括功能區的劃分，牆面、天花板、地板的表面處理，某些區的簡單分隔，灶位和床位、書桌位和一些大型傢俱的擺設。

　　1、功能區的合理設定

　　一個居住單元包括客廳、書房、廚房、臥房（包括主臥房、小孩臥房、老人住房、客房或者僕人臥房）、衛生間、儲藏室等功能區，大一些的單元還有娛樂室、健身房等。

　　在各個功能區中，主人房、小孩房、書房、廚房、衛生間是需要重點進行佈局定位的地方。

　　主人房、小孩房、書房和廚房是重點中的重點，應該設定在單元內的生旺之方。所謂生旺之方，就是以房子的七十二龍坐度而起的長生十二宮的胎、養、長生、冠帶、臨官、帝旺方。

　　主人房，宜設定在養生方，特別是新婚夫婦的房間，更應該在養生宮位上設定臥室。

　　小孩房，宜設定在冠帶方。書房最宜設定在臨官方。廚房最宜設定在帝旺方。

　　客房乃是臨時來客短期居住的臥房，不要求設定在六秀方位。

　　單元門特別是陽臺門，最好在單元的六秀方位。

　　衛生間只宜設定在衰方或者是墓絕方。

　　2、玄關的採用

　　當單元門和陽臺門位於單元的病死墓絕方或者門外對著上上一層的樓梯、有箭煞、天斬煞、路衝等形煞的時候，在不能改門的情況下，應該設定玄關處理之。

　　玄關可用不透明玻璃、博古架、屏風等，設定在門內一米左右的地方，根據房子的風水格局，將來路轉換到生旺的方位上來，將形煞擋之於門外。

　　3、錯層的處理

　　現在，不少房子有錯層。錯層有好有壞，應該如何看錯層呢？

　　總體的原則，應該是後方的地面高於前方的地面，不應該相反。錯層已經造好，只有一面有陽臺門的單元，是無法改造的。只有前後都有陽臺門的單元，才有可能透過改變前後陽臺門的大小來調整之，即將地面低的這面陽臺門改為主門，將地面高的這一面的陽臺門改成小門。

　　4、裝修材料的選擇

　　近代，化學裝修材料越來越多，天然材料越來越少。人工合成的裝修材料，雖然樣式好看，價格低廉，但大多有造成室內環境汙染的弊端。

　　室內裝修最好選用天然材料，如石灰、玻璃、白水泥、瓷磚、木材、石膏板、符合環保標準的膠合板、生物漆（如桐油、生漆）等專修材料。少用塑膠製品，少用化學漆、少用化學塗料。如果鋪設花崗岩地板，應選用經過放射性檢測達標的優質花崗岩，不能為了省錢，買劣質產品。

　　5、顏色的使用

　　顏色的五行屬性：紅色屬火，黑色屬水，綠色屬木，黃色屬土，白色屬金。

　　室內裝修的主調應該淡雅明快，不宜大紅大紫，宜適當配以暖色調，不宜大面積地配置冷色調。

　　使用玻璃牆或者特大玻璃窗的高層單元，採光過多，在裝修時可以使用冷色調和適當偏深的色調，以降低室內散射光的強度。採光較差的房間，應該以白色為主，以增強室內的散射光強度。

　　單元存在缺角的，在顏色配比上最好作到五行齊全，也就是紅黃綠黑白五種顏色基本配齊。

　　東方缺角的，可以考慮在東方的牆壁上裝飾以樹木花草，以補東方之氣。

　　南方缺角者，靠近南方的牆壁上應適當採用紅色。

　　西方缺角的，西方配以黃白之色。

　　北方缺角者，配以黑色的傢俱，最起碼踢腳線應該用黑色的瓷磚。東北或者西南缺角者，配以黃色。紅綠黃均應該選用淡色調，點到即止，不宜用太濃的色調。

　　在顏色的選用上，還要注意兩點：一是主色調與房子風水格局的關係，顏色不能與房子的風水格局相剋。二是要按照主人的四柱用神，採用對四柱用神有補益的顏色作為主調。

　　6、室內裝修物的造型

　　室內裝飾物，應該整齊、大方、簡潔、美觀，尖角或者歪斜的形狀是不合適的，特別是1.8 米以下牆面上裝一些突出物品的做法不可取，因為這樣即不美觀，也不安全。

　　最近我在蕭山勘察房屋，見一客戶的餐廳造了一個蒼蠅拍一樣的吊頂，即不雅觀，也不吉祥，當即矚房主拆掉重新裝修。

　　吊燈，不宜安在臥室裡，即使是客廳，也不宜採用帶許多尖刺形狀的大型吊燈，特別是向下的一面不宜帶有尖形物。

　　室內外的圓形裝飾物應該完整，將圓形分開的設計方案是不可取的，這種物像是為“破鏡”，對婚姻和家庭團結很是不利。我在某地勘察陽宅，見兩家共用一水井，水井正好開在兩家分隔的圍牆下，井上的圍牆將水井分成兩半。當時我就斷這兩家夫妻不和，如不改造，有生離死別的危險。後來其中一家買了新房搬出去了，新住入的一家，入住不到兩年，男主人就患癌症告別人世，年紀才五十出頭；另一家則夫妻離異。

　　7、工藝物品的選擇和應用

　　隨著商品社會的發展，風水也存在走向商品化的趨向。有的風水師與工藝生產廠家或商家聯合，利用民眾對風水的崇拜，誘導東家添置大量的所謂“風水物品”，藉以牟取暴利。我認為：此風不可長！

　　工藝品，是人制造出來的，包括麒麟、獅、象、貔貅、........等等，實際上並沒有調整風水的作用，可是，經過一些商業化的風水師的鼓吹，似乎成了萬金油一樣的“化煞催運物品”，這些物品一旦披上了“風水”的神聖外衣，自然身價比之一般的工藝品高了許多倍！

　　風水的本質是對自然環境的選擇和合理利用，因此，工藝品完全與風水無關！過去的皇宮，要什麼有什麼，故宮的這類工藝品，絕非民間百姓所能擁有，如果這些物品具有調整風水的作用，那些皇子皇孫為什麼也照樣有三災六難？

　　所以，本人認為，除非你對工藝品有自己獨特的愛好而去收藏，是不必要花費高價去買什麼所謂的“風水物品”的。

　　這類所謂“風水物品”的唯一作用，就是一種心理誘導的作用，除此無它。

　　風水物品中，確實也有一些物品具有一定的調整風水的作用，如擋煞的凹凸面鏡、太極圖、文昌塔、水晶、磁石、葫蘆等，用得合理，有利於人的身心健康。但其所起的作用與外部環境和內部佈局是否合理相比，則是小巫見大巫了。

1、檢視五證，所謂五證就是指《國有土地使用證》、《建築用地規劃許可證》、《建築工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。

2、買房其實選擇口碑好的開發商很有必要。一般好的開發商資質高、資金充足。

3、選戶型，挑選戶型時，首先要看戶型的朝向。朝向優劣的順序依次為：正南、東南、東、西南、北、西。

4、選樓層，中間層房屋的空氣質量相較於低層更好，出行較高層更方便，可以說是折中。

5、很多購房者認為，當下房價過高，所以買房時，一般會在同等區域、同等地段選擇價位便宜的樓盤。正確的做法是多學習選房知識，關注戶型好壞，房屋質量等乾貨。

6、評估購房能力，對於剛需族來說，由於他們的經濟能力有限，所以都會採取貸款的方式買房。而貸款每個月需要交一定數額的月供，為了保證生活質量不受影響，避免斷供的風險，樓盤君建議月供的數額最好控制在總收入的50%以內。

7、看優惠，對於開發商給出的優惠，要多打聽，多分析，多判斷，不要盲目追風。

8、莫心急，年輕人置業時，不宜好大喜貴，應拋棄置業必須一步到位的思想，根據自身所能承受的範圍，作出合理的決策。

9、看規劃，買房當然要挑樓盤，挑小區，挑戶型，但是也不能只看房子，還要看房子的位置。畢竟，決定房子價值最大的因素便是地段，建議在購置房產時，要切記緊跟城市發展的方向。

10、看價格，價格挑選比較個人承受範圍、交通狀況、社群環境、戶型結構等條件衡量樓盤價格。

11、小區環境，小區景觀、綠化、配套等與生活密切相關，更是樓盤質量的體現。

12、避免極端層，頂層和底層不建議買，底層不僅容易潮溼，發黴，滋生蚊子，光線也不好，頂層一到大夏天，不僅悶熱，不透氣，還容易漏水。

13、遠離裝置層，裝置層是專門供水，供電的中間樓層，要是常年居住在裝置層的附近的話，不僅機器裝置的噪音把人折磨得無法休息，連機器的輻射也會影響人的身體健康。

14、不可一味買大，看房一定要綜合考慮，不可片面。首先是面積，面積以適用為原則，不可為大而大。

15、考慮孩子問題，買地產要考慮孩子路上的安全問題，儘量選擇距離近的房子。這樣可以給孩子節約大量的時間，讓孩子有充裕的時間學習和休息。

16、購房定金，定金對買受人是極為不利的，使買受人在簽約的時候處於不利的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發商的不平等條款。

17、物業，不同的物業公司所做的服務千差萬別，物業公司能否盡善盡美地完成自己的任務牽扯到小區的整體質量。

18、籤認購書，認購書基本條款要約定詳細，對所要購買的房屋的主要情況在認購書中予以約定。條款內容約定要合法有效，要求開發商提供作為正式簽約的商品房買賣合同文字。

1交通不方便，

2生活設施不齊全，

3房屋有過靈異事件，

4風水不好，

5房齡過老，

6房本手續不全，

7小產權房屋，

還有就是就業低，人口流失率高的地方！

我親自經手賣過兩套房，屬於兩個極端的房子，一個1樓另一個頂樓。1樓是老媽的房子，無電梯，戶型好，老媽特別愛乾淨，住了三四年，房子還像新房一樣，但是好幾個買主還是喜歡，最後以滿意的價格出售了。我自己的是個頂樓房子，159平04年的房子，沒有電梯，八樓，戶型好，敝亮！吸取媽媽賣房的經驗，我把房子收拾的特別乾淨，加上平時本來保養好，前兩年又把廚房衛生間裝修了一下，買主一般聽說頂樓沒電梯都不願意來看，但只要來看過都還是心動。最後也順利出手了。總結一下，什麼樣的房子好賣呢？戶型好、地勢好、乾淨整潔，保養好，總會有合適的人喜歡的！那種樓層好地勢好，房子特別髒亂差的會讓人覺得住這樣的房子會運氣不好！重新裝修麻煩又費錢，於是不願意出手買。所以別人即使看上了這樣的戶型地勢也會望而卻步。

在我國,首先樓市分化明顯,北上廣深的房子最好賣,不存在出庫存的壓力。但哪裡的房子最難賣呢?據瞭解,大量庫存一般集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的中西部地區省會城市及三四線城市。

為了能夠實現“去庫存化”,這些城市率先推出了系列去庫存措施。例如,昆明市在探索透過降首付、降稅費、延長貸款時間等措施引導農民進城買房,以實現去庫存的目的。

什麼樣的房子最難賣?

1、產權有問題的房子

產權問題可以說是最讓購房者頭痛的,如產權不明,日後將會是無盡的麻煩。

2、房齡老舊小區

建設年代久遠的小區,停車位不足,綠化環境不好,物業管理不完善,戶型老舊且貸款也受到各方面的限制因素,自然銷量也不會好。

3、近工廠的房子

4、近主幹道的房子

有大量的車流和人流,購房者會受到巨大的噪音困擾,會影響業主的睡眠質量,生活質量也會降低。

總之,如果你居住在三四線城市或者中西部地區省會城市,而且房子又是屬於不好出售的那些型別之一,那麼,買房時就需要好好考察一番。

1、產權有問題的房子

產權問題可以說是最讓購房者頭痛的,如產權不明,日後將會是無盡的麻煩。

2、房齡老舊小區

建設年代久遠的小區,停車位不足,綠化環境不好,物業管理不完善,戶型老舊且貸款也受到各方面的限制因素,自然銷量也不會好。

3、近工廠的房子

4、近主幹道的房子

有大量的車流和人流,購房者會受到巨大的噪音困擾,會影響業主的睡眠質量,生活質量也會降低。

沒房產證的，去年在揚州打工，老闆介紹個當地姑娘，人很喜歡，就想結婚，但你結婚要有房子啊，自己又沒啥錢，就買了一套老闆之前單位的集資自建房，啥本都沒有，就這麼住著吧。

如何判斷自己的房子好不好出售，決定一棟房子好不好賣的因素和關鍵是什麼，究竟哪些房子是最難賣出去的？想要將自己的房子賣出去還得了解購房者有什麼需求。

1.已購一二十年或陳舊的房子。這類房子一般都是很早的一批房子，房子的格局或者裝修已經非常陳舊，而且由於已購入多年其房子的產權也使用了十多年，加上此前開發商拿地建房的年限，70年的產權到現在為止往往只剩下四五十年，再往後這些房子的產權年限就更少了，對於想購買二手房的人來說這樣的房子價值已經在逐漸的降低，而且其居住的質量也已經大不如前，無論是從居住環境還是保值方面來講都沒有太多優勢可言，當然除非其價格能夠和現在的新房價格拉開較大的差距，不然很難賣出去。2.沒有產權證的房子。這類房子應該大家都不陌生，因為沒有產權證那麼你的房子就無法交易或者抵押，別人購買後是沒有任何保障的。我們現實中也有部分的開發商因為自身的問題導致購房者無法正常辦理到產權證，所以這型別房子對於業主自身居住而言還是沒有太大影響，但是如果想賣出去換大房子改善居住環境那麼就比較難了，試問在價格相差不大的前提下有產權和沒產權的房子肯定買家願意購買有產權的房子，畢竟大家買房只想買一個安穩。3.有價無市的小城市房子。我們很多人都知道在最近兩年裡一些小城市房價上漲速度特別快，但是這些城市人口對於商品房的需求並不強烈，雖然在棚改貨幣化的驅動下產生了一定數量的購房需求者，他們不僅有強烈的住房需求同時手裡還持有充裕的購房資金，在這一小部分人的推動下讓當地樓市呈現出一股銷售火熱的假象，但是隨著去庫存和棚改政策逐漸進入尾聲，這些小城市的高房價將慢慢的變成空中樓閣，你可以想象對於一個小城市來說上萬元的房價真正捨得買的剛需並不多，部分小城市房價甚至都快趕上二線城市了，而且現在二手房市場普遍高於新房，新房都上萬了誰還會去買二手房，看看小城市的中介就明白了。

1、面積很大：現在樓市已經降溫了，那麼這個時候的購房者一般都是一些剛需購房者，剛需購房者的經濟一般都是比較有限的，所以在購買房子的時候會去選擇小戶型的房子，那些戶型太大的房子，剛需購房者一般是不會考慮去購買的。

2、小產權房：小產權房便宜，但是這些房是沒有房產證的，是沒有辦法轉正的．

3、地段不太理想：大家在買房子的時候，是很關心地段的，因為一個好的地段的房子未來升值的空間是很大的，有一些開發商選擇去偏遠的郊區去開發房子，但是在這些地方的公共設施是很有限的，一般是沒有什麼人會願意去購買的。

5、型不好梯戶比不好的房子：如果戶型或者梯戶比不好，是能直接影響居住體驗的。

死過人的房子，尤其是被殺而死的，我個人完全不介意凶宅，因為我覺得那只是大多數人的心理作用，自己嚇自己無中生有，在這個世界上每天都有人死亡和出生，想開點就沒關係了，而有些事故是防不勝防

從一個做了四五年的老經紀人來講，沒有難出售的房子，只有不會賣房的經紀人，房子的好壞是看你如何給客戶定義，從最適合的角度介紹給客戶，客戶認可度也高，房子也能成功銷售

不好出售的房子

沒產證的

位置很偏以後的規劃也沒有發展前景的

戶型很差，樓層太高的

有債務糾紛等產權不明確的

影響因素很多，包括有講究風水的就另有高論了

第一：房子小區比較老舊.採光和通風效果不好的，頂樓或者沒有院子的一樓（有院子的除外），物業管理不好，小區住戶整體素質這些都會影響到我們房子的價格和出售難度。

第二：小區物業管理是不是到位，房子靠近大馬路，小區附近整體的環境是否有汙染或者輻射源，房子以前是否出現過凶宅的事情，這些東西都會影響到自身房屋出售的難度。

第三：如果是電梯房，樓層太低也不會好賣，還有房屋的戶型是否合理……等等。