房貸利率調整，可能比以前要少點，但也少不了多少，以前買房的還要重新籤合同，麻煩哦。不過房貨二十年，也是一筆不小的數字，個月少一百，二十年能省多少錢啊？20×12×100＝24000，這只是個比方，如果北上廣深那真的可以省一大筆錢。

隨著利率的走低，可能房地產經濟又要回升了，房地產行業又要火一把嗎？目前也不知道怎樣，要明年才能看到效果，不管怎樣，希望中國經濟越來越好。

最近被房貸利率LPR刷屏，在這裡不再解釋什麼叫LPR了，不知道的觀看我之前的文章。

現在的房貸利率執行演算法是基準利率加變動比例（上浮或下調百分比），那麼執行LPR+加點模式之後就沒有基準利率這一說法了，現在的基準利率是4.9，但是不代表基準利率取消了，而是被覆蓋了。說白了就是翻篇了！

如果執行開始，那麼中國再也沒有利率上浮或者下浮這個說法了，以後都是利率加幾個固定點的說法！

那麼什麼是固定點？固定點怎麼算？

目前二月份的LPR為4.75%，比基準利率4.9%低了15個基點。比如我們買房子的利率為基準4.9%上浮15%，那麼你的執行利率為4.9%*(1+15%)=5.635%,這是你現在實際的還款利率；那麼每年的執行利率比LPR多了5.635%-4.75%=0.885%，那麼你的固定加點就是正88.5個基點！這個加點值是永久固定的！打比方某一天LPR下降到3%，那麼你的實際執行利率為3.885%!LPR上調到了8%，那麼你的實際利率就是8.885%!

同理，比如前幾年買的房子，那麼基準利率是4.9%下調15%，這時候你的實際執行利率為4.9%*(1-15%)=4.165%，那麼固定加點就是負58.5個基點！打比方某一天LPR下降到3%，那麼你的實際執行利率為2.415%!LPR上調到了8%，那麼你的實際利率就是7.415%!

這回這個演算法我想大家應該會了吧？（我算的時候差不點懷疑人生）

那麼如果執行了LPR加點之後，我們是不是就必須執行呢？前面的文章我說了，不是的！

那麼如果不選擇執行LPR加點的話，利率將永遠定格在當下——基準利率4.9+上浮或下調比例!也就是說以後LPR下調，那麼你只能幹看著；若LPR上浮，那麼你合適了！

所以，跟你是等額本金還款方式還是等額本息還款方式沒有關係！跟你貸款還多少年沒有關係！

我的建議:（僅是個人建議，支援反駁）

換！

2019年12月釋出的房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

華人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大機率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算。

央媽放大招了，要對全華人民所有的個人房貸進行一次大清理。

2020-3-1 全國所有的銀行，要和所有的個人房貸客戶重新簽訂合同，把所有按照基準利率定價的貸款合同，全部改為固定利率或者按LPR利率計價。

涉及到的個人房貸數量，高達28萬億。

央媽只給你一次選擇的機會，選錯了，以後不準再改。

2019年8月之前貸款買房的所有人，都會受到這一政策的影響。

而且影響還很大，據我估計，可能涉及到1%利差，按貸款一兩百萬計算，每年就是一兩萬的利息。

對於絕大多數家庭來說，一年多還款一兩萬還是少還款一兩萬，那差別是非常大的。

從2020年3月到8月，全國所有的房貸合同廢除基準利率，改為LPR利率。

每個人，有5個月的時間去當地銀行重籤合同，到時候會有銀行的人聯絡你的，別急。

重籤合同時，你有兩個選項：

1、執行原合同不改，但利率永不再變。

2、掛鉤LPR，未來以LPR+加點的模式計算你每年的利率。

如果在這5個月內怎麼聯絡你都不去銀行改合同，那銀行直接預設你選擇第一種，就是執行原合同。

執行原合同為什麼利率永不再變呢？因為你原來籤的合同，是基準利率上浮/下浮確定的，基準利率是你利息的錨，你簽約貸款時房地產市場火熱還是冷清，所能拿到的上浮/下浮的比例都不一樣。

而以後，中國不再有基準利率這一說，銀行貸款採用LPR進行計算，那基準利率自然不會發生任何變動。

所以，這就成了變相的固定利率，你的利率被永恆的鎖定在2020年3月1日的那一刻，直到合同終結。

什麼是LPR？

簡單的說，就是以後的基準利率不再由央行制定，而是由18家大型商業銀行聯手製定。

每個月，樣本商業銀行報出自己認為的市場最優價格，去掉一個最高和一個最低，剩下的人裡按各家銀行上一季度的貸款佔比為權重，加權平均計算出本月的貸款市場報價利率LPR。

這其實等於央行把基準利率的定價權，放給了下面的銀行，邁出了金融體系市場化的關鍵一步。

然後談談這個加點的問題，從今以後，中國房貸再有沒有什麼上浮20%或者下浮20%這一說了，統一改為固定加點。

對於之前的老合同，如果你要改為LPR模式，那就有這個百分比的問題要處理。

央媽統一規定，以重籤合約當時的差額為準，永久固定。

什麼意思呢？

目前最新的LPR，是4.8%，比基準利率4.9%低了10個基點。

假設你是前幾年買的房子，當時籤的是基準利率下浮20%貸款合同，那你的執行利率是4.9%*（1-0.2）=3.92%，每年的利率比今天的LPR低了0.88%，那麼你的固定加點值，就是負88個基點。

如果你是這幾年買的房子，當時籤的是基準利率上浮20%貸款合同，那你的執行利率是4.9%*（1+0.2）=5.88%，每年的利率比LPR高了1.08%。那麼你的固定加點值，就是正108個基點。

這個加點值，是永久固定的。

如果將來某一天，LPR下跌到了3%，那麼在房價低谷購入，執行負88基點的那位幸運兒，實際執行利率僅為2.12%。

而同一天，在樓市火熱時買入，執行正108基點加成的那位，實際執行利率是4.08%。

雙方的利息支出，差不多相差一倍。

這就是LPR+加點的利率計算模式。

當然，如果LPR從4.8%漲到了8%，那執行正108基點的那位就賺了，因為少漲了點利率，執行負88基點的那位就虧了，因為銀行給的折扣變少了。

所以，大家的機會還是均等的。

執行新規定後，你的利率就是一個浮動值，每年的1月1日，重新浮動一次，當然你也可以和銀行籤3年一變或者5年一變的合同。

不過我建議你籤一年一變。

在解釋為什麼要籤一年一變之前，我們首先要想好，你是和銀行籤固定利率合同，還是LPR+加點模式的合同。

如果你簽了固定利率，將來LPR降低，你就虧了，要忍受高利率。

但如果LPR漲了，比如漲到了8%，那你還按照原來的固定利率，那你就賺了。

但我這裡，強烈建議你們採用LPR+加點的模式，改為浮動利率，千萬別採用固定利率。

在全球各大主要經濟體國家，利率都在飛速下降，降到了接近零，甚至負利率的也比比皆是。

前央行行長周小川的公開表態是：中國可以儘量避免快速地進入負利率時代。

只是儘量避免、快速地進入，沒說不進入，更沒說會漲利率。

大家都在不斷的降息，中國維持目前的高利率已經是一枝獨秀了，但中國不可能自己一個人秀太久。

僅以房貸利率而言，目前日本是1.41%、芬蘭1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國1.69%、德國1.89%、中國臺灣1.92%、比利時1.94%、義大利2.03%。

而中國的平均房貸利率，是5.53%，遠超世界平均值。

全球各國的利率一降再降，而中國上至行長，下至經濟學家，也都對未來利率走勢持下行看法。

你說中國未來的利率走勢會如何？

利率下行的機率，遠遠大於上行的機率，近乎是一個必然的趨勢。

我認為未來3~5年之內，中國的LPR會逐漸下行，可能會降低到3%左右，和今天的利差，大概有2%。

現在全世界的商品都是供大於求，為了能讓自家商品多出口，中美已經互相打了一年口水仗了。

大家都在降息刺激經濟，能讓利率抬頭的可能性只有一個，那就是出現了科技革命，生產力大幅提升，帶動世界經濟走出泥潭。

誰也不知道下一輪科技革命是什麼時候爆發，大家都在苦熬著。

所以我認為，未來5~10年內，暫時看不到利率暴漲的可能性。

至於10年之後的利率會如何，漲不漲和我們又有什麼關係呢。

十年之後，錢已經不怎麼值錢了，貸款你已經還掉不少了，而你的工資又在漲，漲跌影響都不大，我們更關注的是近期的收益。

而且，大幅降息後，十年後即便再漲息，也很難超過今天的利率值。

從2017年年底到2019年中旬：

SHIBOR利率從4.91%下降到2.71%；

DR007利率從3.12%降低到2.66%；

10年期國債收益率從3.9%下降到3.23%；

5年期AA級企業債利率從5.89%下降到4.9%；

票據利率從5.23%下降到3.64%

但是房貸利率反而從5.26%上升至5.53%。

其他行業都在降息，而且還有經濟學家認為應該繼續降息。

但房地產行業反而在定向加息。可以說，把房貸利率抬那麼高，完全是為了壓制房價，遏制房價瘋漲的勢頭。

未來隨著炒房的狂熱氛圍逐漸冷卻，沒有投機收益後，房租只有1.5%收益的現實會對房價造成極大的下墜壓力。

那個時候，為了穩住房價，房貸利率註定會一路下滑。

你這個時候讓我在最高位籤固定利率，當我傻啊，這動不動就是一年好幾萬的收益差額。

沒人知道房貸利率什麼時候開始真正下行，但就是這幾年，所以我建議你們籤一年一變的浮動利率合同。

2020-3-1後，銀行會陸陸續續給你打電話，讓你去重籤合同。

記住，新合同一定要選擇LPR+加點模式，利率重訂週期選1年，千萬不要選擇固定利率。

這個選擇機會，央媽只給了你一次。

同時你也要記住，接到電話後，一定要去銀行改合同。

如果你不去，銀行會直接預設你採用固定利率，以後不準改。超級坑，未來一年可能多交好幾萬的利息。

到時候，可別怪我今天沒提醒過你。

雖說利率長期走低是趨勢，可是這是一個漸變的漫長的過程。以中國目前的發展程度，在這個30年間利率不大可能有太大的降幅，看看美國等發達國家現在的利率就知道了，不要說什麼負利率，簡直是天方夜譚！

LPR的設定是銀行為自身利息設下的保險，就是保障自己在未來通脹的情況下仍然不會出現虧損。

如果說利率跑不過CPI，跑不過通脹。那誰還會存錢到銀行，大家肯定想方設法把錢拿出來換成收益更高或者可以保值的東西，這樣銀行就會被擠兌，就會破產！所以在這種情況下銀行被迫會提高利率，這個時候LPR的威力就會展現出來了。

可以參考美國次貸危機，浮動利率就是這麼個東西。銀行可不是慈善家，以他們的精明程度，至少是比你我精明。如果說固定利率可以保證30年內他們穩賺不賠，那他們何須搞出這個LPR？

Moment of truth，看大家怎麼選了！

你女調整隻是國家政策的一次改革，原先的雙軌制貸款政策，現在變成單軌制的，那這個單軌制的執行規則是lpr，就是常說的基礎利率，原先的基準利率，現在是變成了基礎利率這個一字之差，但是相差的利率就會很多，而且這個現在的銀行貸款從去年12月份開始就已經新的貸款政策了，所以說，不管是你選不選擇的問題？都需要根據最新的lpr

現在的房貸利率執行演算法是基準利率加變動比例（上浮或下調百分比），那麼執行LPR+加點模式之後就沒有基準利率這一說法了，現在的基準利率是4.9，但是不代表基準利率取消了，而是被覆蓋了。說白了就是翻篇了！

如果執行開始，那麼中國再也沒有利率上浮或者下浮這個說法了，以後都是利率加幾個固定點的說法！

那麼什麼是固定點？固定點怎麼算？

目前二月份的LPR為4.75%，比基準利率4.9%低了15個基點。比如我們買房子的利率為基準4.9%上浮15%，那麼你的執行利率為4.9%*(1+15%)=5.635%,這是你現在實際的還款利率；那麼每年的執行利率比LPR多了5.635%-4.75%=0.885%，那麼你的固定加點就是正88.5個基點！這個加點值是永久固定的！打比方某一天LPR下降到3%，那麼你的實際執行利率為3.885%!LPR上調到了8%，那麼你的實際利率就是8.885%!

同理，比如前幾年買的房子，那麼基準利率是4.9%下調15%，這時候你的實際執行利率為4.9%*(1-15%)=4.165%，那麼固定加點就是負58.5個基點！打比方某一天LPR下降到3%，那麼你的實際執行利率為2.415%!LPR上調到了8%，那麼你的實際利率就是7.415%!

這回這個演算法我想大家應該會了吧？（我算的時候差不點懷疑人生）

那麼如果執行了LPR加點之後，我們是不是就必須執行呢？前面的文章我說了，不是的！

那麼如果不選擇執行LPR加點的話，利率將永遠定格在當下——基準利率4.9+上浮或下調比例!也就是說以後LPR下調，那麼你只能幹看著；若LPR上浮，那麼你合適了！

所以，跟你是等額本金還款方式還是等額本息還款方式沒有關係！跟你貸款還多少年沒有關係！

選擇LPR方案更省錢,週期一年一定。利率下行是長期趨勢,以貸款100萬30年等額本息計算,下降5個基點可節省房貸一萬多。

1. 現在利率都在下浮，疫情原因，預計今年還會繼續下浮。而且就利率情況和GDP增長情況，很多金融類專家都預計利率會下浮；

2. 是央行施行存量貸款轉成LPR模式，國家還是為人民的，這不是銀行坑。

3. 貸款利率等量轉換，存量貸款要在今年8月31日前都要做個改變，這個改變是按照去年11月份的LPR（4.8）進行轉化，所以不用看今年的LPR數值。舉個例子，你房貸之前是基準利率的85折，則轉換成：4.8（LPR）+（4.8-4.9*0.85）%（基點）

這樣的公式，以後基點不再變化，隨著LPR變化而變化。

4. 建議：之前基準利率是7折的就不要換了，7折以後的可以轉換，畢竟國家也是為了人民，減稅就可以看出，這樣執行也是為了廣大人民。

我們先總結一下目前常見的利率

現在大多數人都有房貸，每個人的利率也有差別，之前5年期以上的貸款基準利率是4.9%，趕上銀行審批寬鬆時，利率會打折：8折～3.92%

8.5折～4.165%

9折～4.41%

享受打折的利率是比較低的。

也有基準利率或者上浮的

基準4.9%

上浮10%～5.39%

上浮15%～5.635%

LPR是什麼

首先LPR是變化，是根據經濟大環境而改變，說的簡單點，就是基準利率不再是固定的，改成了LPR，很好理解，經濟好的話，人民都有錢存銀行，這個數值會提高，反之降低，經濟穩定，基本不變。

去年12月份央行已經降低10個點，也就說LPR目前為4.8%；

我們房貸利率如何計算

這個是大家最關心的問題，我舉四個例子說明一下：

一、打折的(按8.5折舉例)

4.165%-4.8%=-0.635%負值

如果改成LPR，他以後的利率是：

LPR-0.635

二、上浮的，基本都是調控之後的利率，(按照15%計算)

之前是5.635%，減去4.8%得到數值。

那麼現在利率：LPR+0.835%

三、房貸剩下不滿一年的

這個就沒法改了，以前是多少就是多少。

四、今年剛購房的

直接和放款銀行溝通，不同銀行，不同客戶的加點數值不同。

如何選擇

看完這些，估計朋友們都知道了，那麼我們如何選擇呢？LPR是個變化值，調低了我們收益，調低了我們還會多花錢；

可能大部分所謂的專家、學者都會建議選擇LPR，因為中國經濟下行壓力很大，以後存貸款利率會降低之類的；可是這玩意兒一旦實施後是啥樣，誰也不敢保證；

歐美大部分是發達國家，我們可以看一下他們的房屋貸款利率：

利率是非常低的，但是歐洲國家經濟增長率較低，大都在2%左右、達到3%就很不錯了，可是咱們國家和別國國情不一樣，再看看美國，近兩年美國製造業迴流，經濟復甦加快，房屋貸款利率已經破5了！

所以我個人的建議是：

不要盲從！結合自身的情況確定；

如果已經還款5年以上並且享受利率打折的，就不要改了！

如果是調控後的利率(上調10%-20%)，建議更改；

現在貸款購房的直接選擇LPR。

1、如果剩餘年限不多了，而且可能之前還打折得，利率比較低的，選固定利率或者浮動利率，都可以，來去不大，

2、如果還有很久很久的剩餘年限，建議選浮動利率，畢竟整合過去的20年來看，整體的利率浮動，還是呈現下行趨勢的，未來20年大機率的趨勢向下的話，肯定是選浮動比較好。

2019年年底央行宣佈，2020年3月1日起，所有存量房貸利率要“重新定價”！也就是關於存量房貸的利率調整政策。要知道這個政策的影響可不小，資料顯示，2018年末，個人住房貸款餘額為25.8萬億元，佔住戶部門債務餘額的比例為53.9%。那麼到底對你的貸款有什麼影響呢？

首先，去年央行改革了貸款利率形成機制，LPR利率由MLF利率加點形成。而之前一般都是給大家固定的貸款利率，4.9%，要麼上浮，要麼下浮，以後不提打折了，改了一個說法，叫向上加點，和向下降點。

其次，今年3月份開始，至8月31日前存量房貸轉換完畢。以後利率要每年調整一次，你也要每年算一下自己的利率，然後計算還房貸的數額。當然你可以跟銀行重新約定一個固定的利率，但是這個選擇是否對你有利就不好說了，因為從長期來看，利率應該是不斷走低的。現在是房地產調控階段，你要是寫死了固定利率，可能對你反而更加不利。以後不調控了，或者經濟進一步下滑，我們的貸款利率可能也會跟歐美一樣，降到2-3%的水平，甚至過個10幾年，達到0利率也不是沒可能。

再次，那麼似乎，你只能選擇LPR利率，跟隨利率調整，對你有什麼影響呢？我們可以舉例說明，假如你房貸利率是基準利率上浮10%，也就是5.39%，那麼今年的利率肯定是不變的，還是這麼多，但是計算方法變了，是用倒推的方式，測算出你的加點額度，也就是用你現在的5.39%-去年年底的4.8%的LPR利率，等於0.59%，這就是你特有的加點幅度。以後LPR利率變化，而你的0.59不變，如果真有利率降到3%的那一天，那麼你的貸款利率，就只有3.59%了。

當然還有些朋友的房貸是折扣利率，好比說是8折，那麼你真實的利率是4.9%X0.8=3.92%，我們倒推，還是用3.92-4.8=-0.88%，也就是說你的利率不是加點，而是降點0.88%，那麼你今年的利率肯定不變，以後的利率也是隨著LPR變動，但是降點0.88不變，也就是說未來利率如果降到3%，那麼你的利率只有2.12%，那時候你就非常的爽了。

那麼有的朋友不理解了，你要浮動還是按照原來的百分比浮動多省事，為啥非得弄個加減點這麼複雜？其實對於數學很敏感的朋友，都一個看出來了，這套計算利率的方法，如果利率下降，對於下浮利率更有利，而對於上浮利率更不利。如果還是按照原來的1.1倍計算，那麼當利率降到3%，你的貸款利率應該是3.3%，而按照加點計算，則是3.59%，可見加點會比百分比浮動更高。而8折利率計算，降到3%的時候，應該是2.4%，而按照降點計算，則是2.12%。顯然降點會比百分比浮動更低，當然反過來說，如果未來利率上升，則效果就反過來了，對於加點更有利，對於降點的更不利。比如利率要是到6%，那麼8折應該是4.8%，而降點後你也得是5.12%。

所以綜合來看，這個政策一出，以後大家的房貸利率，將不再是一個固定數字，每年都要進行調整，雖然一開始基本上沒變化，但後面是肯定會變化。以前上浮的變成固定加點，以前折扣的變成固定降點，未來利率下降將是大趨勢，所以對於買房的人來說，這個政策應該是個利好，大家的房貸壓力有望隨著時間的推移逐漸減輕，對於折扣利率的朋友，利好效應更多。

從長遠看，LPR還走低的，是否決定變換，我們首先要評估下自身貸款情況，分析LPR利率上調下調對我們的影響，這就好比買期貨股票有漲有跌，關鍵在於我們能否利用好這個跌幅給我們帶來的影響:LPR下調，我們手頭的資金增加，是否對你的事業投資有幫助？帶來的效益如何？能否應對接下來的漲幅？相反LPR上調，是否會影響你個人資金流？

因此，我覺得只有深入自身去分析其中的利弊，才能更加準確的找準哪個適合我們，畢竟每個月還款的是你自己，不是央行，不是商行，不是專家。

固定利率就不用過多解釋了，維持現狀直到你還款結束。不過，有一點是可以預估的，錢肯定是越來越不“值錢”的，10年，20年後的5千塊可能就跟20年前的500塊一樣了。

因此，決定選擇哪種方式，大家還是根據自身去選擇，仁者見仁，智者見智。投資有風險，大家需謹慎。

還有需要提醒的是從固定利率轉化為浮動利率只能一次，而且改變後就不能再轉回固定利率了。

很多朋友問要不要轉換房貸？今天起到8月可以重新選一次。目前看LPR相較上浮較多的存量房貸划算些，且LPR長期走低，是划算的。如果之前貸款有折扣或不上浮，就不必換了。

具體分析規則如下:

1、“存量房貸”規則怎麼變？

簡單來說就是：就是由“基準利率+上浮多少”，轉成“LPR+基點”，預計涉及到28萬億房貸！

2、哪些貸款需要轉換？

你的貸款需同時滿足以下三要素：

2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款；

參考的是貸款基準利率定價；

貸款本來是浮動利率定價的。

3、哪些貸款暫時不需要轉換？

公積金個人住房貸款；

2020年12月31日前到期的個人住房貸款；

政策類貸款，如國家助學貸款、下崗失業人員小額擔保貸款等。

4、新的房貸利率如何計算？

根據央行規定重籤之後的第一年，重籤合同貸款利率是不變的，所加基點=實際房貸利率-5年期LPR利率（以2020年2月LPR利率4.75%為例）。

舉個例子：

例一：原房貸為基準利率上浮

假設原房貸利率是上浮10%，那麼實際執行的利率是4.9%*（1+10%）=5.39%，那你的原房貸利率與4.75%相減，即：5.39%-4.75%=0.64%，加點值就是64基點

例二：原房貸為基準利率

假設原房貸利率是基準利率，那麼實際執行的利率是4.9%，那你的原房貸利率與4.75%相減，即：4.9%-4.75%=0.15%，加點值就是15個基點。

例三：原房貸為基準利率打折

假設原房貸利率是基準利率打8折，那麼實際執行的利率是4.9%*80%=3.92%，那麼你的原房貸利率與-4.75%相減，即：3.92%-4.75%%=-0.83%，加點值就是-83個基點（注意是負值）。

5、已經還貸好多年的要改嗎？剛買兩年的房，要改利率嗎？

都可以改。

不管你是還貸多年的，還是剛開始還貸的，只要名下有正在進行中的房貸，統統可以重新選擇房貸利率機制，3月1日－8月31日，所有人都有機會，但只有一次機會。

4、現在LPR下調了，重選浮動利率後，月供就會馬上降嗎？

不會。

不管今年５年期LPR如何變化，2020年你的月供都不會發生變化，因為具體執行時間是2021年1月，到那時候你才會看到月供的變化

6、是選固定利率，還是一年一變？

此次轉換，央行提供了兩個選擇

1、一年重新定價一次。房貸利率每年均可調整一次，如果當年最新LPR利率下降，房貸利率同樣隨之下降。

2、固定利率。意味著，在未來20年或30年整個房貸週期，利率都會保持不變。

這次重籤合同有一個非常重要的事情，你要確定你的房貸利率重新定價的週期。那麼，該如何選擇？

從目前來來看，利率下降仍是大勢所趨。目前全球經濟已經進入大寬鬆時代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經進入負利率時代，而中國的利率相比於幾年前也已經大幅下行。

1、如果剩餘年限不多了，而且可能之前還打折得，利率比較低的，選固定利率或者浮動利率，都可以，來去不大，

2、如果還有很久很久的剩餘年限，建議選浮動利率，畢竟整合過去的20年來看，整體的利率浮動，還是呈現下行趨勢的，未來20年大機率的趨勢向下的話，肯定是選浮動比較好。

咱們先來解讀一下華人民銀行的政策：自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商……

加點數值在合同期內剩餘不變；也可轉換為固定利率。

現在是有兩個選擇：

選擇一，固定利率

假設你買房網籤時是基準利率上浮百分之十，演算法為4.9%（1+0.1）=5.39%，那麼你以後的利率就是5.39%的固定利率，無論lpr怎樣浮動給你沒有關係。

選擇二，“LPR+基點”利率

LPR是市場報價利率，是央行新推出的機制，LPR每個月公佈一次，有可能升也有可能降。月供有可能變多也有可能變少。

假如你買房網籤利率為基準利率上浮10%，我們上面算的為5.39%轉換為LPR浮動利率，第一年不變。

目前LPR五年期的貸款利率是4.8%，那麼基點利率：5.39%-4.8%=0.59%，那麼你的貸款利率就是LPR+0.59%

借款人只有一次選擇權，一旦確定不能更改，那麼很多人就會很謹慎了

究竟哪一個比較划算？

目前經濟已進入寬鬆時代，利率走低是大勢所趨。中國利率相比與幾年前已大幅下行。

就當前利率市場環境而言，LPR大機率還會下行，所以選LPR+基點可能更適合。

我的建議是不要選擇固定利率，選擇基於LPR的利率。已有24家大型銀行公佈了轉換的細則及相關的規定，轉換是必然要發生的。

哪些合同需要轉換

基於基準利率的商業貸款利率並且期限大於一年。

轉換時間

從2020年3月1日到2020年8月31日。

轉化後利率如何確定

它有兩條路徑可以選。

第1個選轉化為固定利率，整個合同期限內利率不變，轉換後的固定利率等於轉換前的利率。

第2個選擇轉化為基於lpr利率，LPR房貸利率有兩個引數，第1個是lpr利率，第二個是加點，加點等於=轉換前利率減去2019年12月份的lpr利率。

LPR利率是有可能改變的，加點整個合同期限內不變，LPR利率是你和銀行利率調整日最近一個月的lpr利率。

那個更划算？

選擇固定利率整個合同期限內利率不改變，

基於LPR利率，利率是有可能改變的，因為lpI利率是一個變數，未來的lpl利率是如何改變？

如果未來LPR利率下降，那選擇lpI利率是划算的，如果未來的LPR利率上升，那選擇去固定率是划算的，從現在看，中國的經濟下行壓力大，必須實行寬鬆的市場環境、現在疫情的影響，也需要降低利率助力企業生產、2月份的利率IpI利率已經下調，所以未來的LPR利率是處於下行的通道，因此我選選擇LPR利率划算。

房貸利率和市場利率剝離了，銀行設定個最低價，然而最高沒上限！深度懷疑這是個大套路，具體參考油價機制和ETC！

如果能借你一雙慧眼，看清楚剩餘房貸期限內的利率變化，那你現在就一定能做出正確的選擇。但是誰擁有這雙慧眼呢？其實制定政策的人民銀行也不敢確定，這就叫房貸利率的長期不確定性。

LPR的貸款機制其實執行時間還很短，長期還要看其有效性和合理性，監管部門也可能會做調整。

1.如果未來剩餘期限的平均利率大於購房人目前利率，那麼肯定選擇固定利率進行轉換。如果小於購房人目前利率，那麼肯定選擇“LPR+基點”模式。

2.目前從中短期利率趨勢來看，LPR還是處於下降通道中。因為我們現在有著持續的貨幣寬鬆政策，資金是不缺的，那麼利率自然下行。同時從央行導向來看，希望不斷下調社會借款成本，那麼利率會被引導下行。

3.但是從長期利率歷史資料來分析，我們目前的利率是處於比較低的時期。似乎未來還會有不斷上升的可能。但是如果仔細去看，在房貸利率非常高的時候，歷史房價也不斷快速上漲的。這就明白了，房貸利率水平是同房價的上漲幅度是有極強的關聯。

4.所以未來房價還會持續快速上漲嗎？如果不會，那麼房貸利率也就不會上漲很多。如果未來房價還會出現城市間分化，有些地方會持續下跌，那麼房貸利率可能會繼續下調。

所以就這個角度來分析，德先生建議還是去做轉換吧。同時德先生認為，假如未來lpr上升很多，但是房地產市場沒有同期出現房價快速上漲的事情，可能監管當局會對長期房貸利率給予特殊的保護，有效降低每月的還貸成本。

也就是說，房貸作為普通家庭最主要的負債，利率的大幅變動會極大的影響家庭的生活水平和社會穩定。所以即使出現LPR未來上升很多的情況下，房貸實際利率會被用臨時性政策降下來，保護起來。那麼選擇固定利率的，有可能享受不到這個政策福利了。

結論:房貸是國家給予每個人或每個家庭，一次享受長期優惠借款的機會。所以還是按照央行引導的轉換利率去轉換吧。

建議調整為LPR利率基準。因為這樣，您的月供就會隨著LPR調整而及時變動。而我們判斷，未來很長一段時間內，利率是會下降的