開民宿的條件

　　民宿與經營傳統酒店不同，它需要資金的支援、運營方面營銷方面的知識以及當地政府的支援，還有當地人支援你的專案。

　　民宿合法經營所需的6個證件

　　1. 衛生許可證

　　2. 營業執照

　　3. 稅務登記證

　　4. 特種行業許可證

　　5. 消防檢查合格意見書

　　6. 食品流通許可證或餐飲服務許可證

　　要辦齊這6個證件並不容易!就拿最根本的“消防檢查合格意見書”來舉個例子，申報這個證明需要提交以下資料：

　　1、提供房地產證、建設用地批准書或房地產權屬證明等相關權屬資料;

　　2、工商營業執照影印件;

　　3、組織機構程式碼證影印件;

　　4、消防申請報告;(一式三份)

　　5、經過村民會議同意的土地權屬無爭議具結書;(村集體經濟組織出具)

　　6、土地利用規劃查詢情況;(由申請單位向國土部門查詢用地性質)

　　你需要先到工商部門辦理“住宿經營”的營業執照，再到公安部門辦理特種行業許可證。

　　另外，還要確認房屋性質是住宅還是非住宅，若為住宅，則需要經過所在轄區的居民委員會或業主委員會同意將住宅改變為經營性用房後，方可登記。

　　當然，也不是你申報了就能審批透過，你需要符合住房和城鄉建設部、公安部、國家旅遊局釋出的《農家樂(民宿)建築防火導則(試行)》，裡面對民宿建築消防、防火進行了細緻全面的引導和規範。

　　比如民宿應設定獨立式感煙火災探測報警器或火災自動報警系統;每25平方米應至少配備一具2千克滅火器;每間客房均應按照住宿人數每人配備手電筒、逃生用口罩或消防自救呼吸器等設施，並應在明顯部位張貼疏散示意圖，等等。

確定房子格局，大多自家房子是不適合開民宿的，所以要改變房子的格局。

2/5

確定民宿風格，民宿的風格是多種多樣的，可以根據當下的潮流因素或者當地的特色決定。

3/5

但要注意有突出的點，比如田園、個性或者高階都可以，這樣才能吸引更多遊客的關注。

4/5

民宿裝修必須要全程把控，因為後期會成為營業場所，所以消防、用電等方面都要特別注意，否則會影響後期辦理手續。

5/5

辦理手續，開民宿需要辦理的手續比較多，可以申請營業執照、消防手續、辦理衛生許可、經營許可以及食品流通許可、納稅登記等等。

做民宿的有三種人三種模式：

哪三種人

1自有土地或自購房

2租賃接手的“二房東” （佔市場90%以上）

3輕資產運作的代運營管理公司

哪三種模式

1投資房產順帶民宿 也就是自家有土或有房 裝修設計也都是自身後期可保留使用，純粹是自身資源傾斜，做著玩的，或者出於其他目的，這部分就不說什麼了，人家有這個資本，不做了養老自住也不成問題；

2二手個人房東 既要情懷又想站著把錢掙了 兼職或者全職跨界 覺得民宿是可盈利也有些閒錢可以投資，本身民宿門檻低，控制好裝修成本設計上線，招聘培養一個前臺管家就也可以脫手出去，實在不行後面再轉讓；

3另外一種他們開民宿，或許不是為了從民宿本身賺取多少利潤，而是將民宿當成一個槓桿，獲得品牌效應，進而撬動更大的其他利益：資本家運作、孵化器等。

19年下半年以來廈門城市民宿經歷了政策調整，也算行業一大震動。北京地區的情況也是大致相同，都面臨很多抉擇，而大資金本運作還是小團體個人房東也都開始紛紛撤場，轉戰二三線城市佈局。大家就都會在各個民宿群交流：民宿還有可盈利的空間嗎？

“具備商業思維的人，應該就會明白一個道理，任何一個行業，不管是朝陽行業還是夕陽行業，是藍海市場還是紅海市場，當下能決定你存亡的，一定是你的相對競爭優勢。”-民宿觀主理人

一個成熟的民宿市場，基本符合2080原則，即其中20%的民宿賺走了80%的利潤，那麼，你要掂量的就是，你去做這個事，你和你的團隊是否處於這20%的塔尖之中？市場飽和，不會停止新的挑戰者進入，並且越來越不會。但是，有一個東西會，壟斷。

什麼？你要說情懷？好吧，我相信只要做了民宿的人大部分都是很講情懷的。但是從而忽略了也是門生意不考慮盈利，額……那也可能你家裡有礦吧。畢竟誰也沒天生想著虧錢吧。

英國喜劇《布萊克書店》橋段

情懷先放到邊上不談，畢竟想做民宿的人都懷揣著一份。總的來說，只要規劃得當，用情懷來把控裝修調性和服務調性，用生意人的思路去控制好經營和管理。生意就會比預想的好做。

一句話：情懷+生意的結合體，少了一個都難以做好。接下來就是一些淺見了：（政策 物業 業主都相對開明）

1.市場

市場份額總體量

區域分佈狀況

客單價情況

淡旺季如何分佈

遊客自畫像分析

旅遊方式結構特點（傳統觀光遊還是休閒度假遊）

我是福建人，廈門和西安都待過，以這兩個地區為例子。

廈門，整體市場龐大，淡旺季有區分但不過於明顯，酒店和民宿市場都十分成熟（很不適合菜鳥進入），遊客多以年輕群體為主，觀光遊發達，休閒遊發展也很快速，近一兩年大量設計一依附山海絕佳景色的休閒度假勝地；

西安，屬於西北地區，也沒有好的海景或者極景，多是依附各歷史文化遺產專案與美食文化兩條街，再加上冬天霧霾嚴重，天氣寒冷乾燥，淡旺季還十分明顯，民宿處於初期發展1.0版本階段，基本都是觀光遊。

透過以上，我們大概可以得出一些結論，像廈門這種，市場大、淡旺季不分明代表你的盈利上限高（成本另外分析），競爭壓力大代表行業交替速度快（存在大量的轉讓和倒閉），休閒度假遊發展越好，代表高階民宿的土壤越好。

以上這些因素共同決定了，它很不適合初期菜鳥和弱雞進入，這個階段的市場已經不存在太多投機的機會，硬體與設計不好的民宿不太好生存，而高手則很喜歡這樣的成熟市場，適合做中高階產品。反之，同理。

2. 選址

李首富有一句話:地段，地段，地段。

交通

即可達性，可達性的意思越來越多元，在觀光旅遊裡，它往往指公共交通便不便利；休閒旅遊裡，往上是客源地的遠近，往下是景觀的遠近——我是否步行幾步或者開一會兒車，就能抵達美景。

配套

即周邊的商場超市ATM機菜市場等周邊設施建設與便利的情況。

環境

這個因素裡邊還隱藏的，比如說周邊採光、通風、是否無視野遮擋等等要素，和房子本身一起，共同決定了後續產品的整體呈現。

我發現，定位為休閒遊的民宿，對於公共交通的便利性的需求會低一些，畢竟，休閒遊的客人很多是自駕來的。但對於觀光遊的民宿，比如一些景區民宿，還有城市民宿的大多數，尤其是中端以及中端以下的產品來說，選址的因素，在後期的引流上能帶來的幫助，甚至可以是決定性的。

對於觀光遊的民宿來說，一個好位置會幫民宿多解決10-20%的入住率。（觀光旅遊地區，位置都是自帶流量的，這是好位置必須能起的作用）

【建議】在這個過程中，寧願多花費時間去進行走動，資料分析，也不要貿然為了拿房而拿房。真的是慘痛的教訓！

3.成本控制

好的民宿產品，必須追求價效比，這不僅是對消費者來說的，對於民宿主人來說，同樣如此。民宿的“價效比”想高，必須嚴控成本。一家20間房，投資200萬的民宿，均價賣到500是合理的，而同樣一家20間房，均價500的民宿，如果投資成本達到500萬，恐怕只會讓民宿投資人心裡滴血。

還是以廈門的oneday為例，因為這家是從公寓式民宿起家的，因此，她們一以貫之的風格就是：硬裝錢少花（能不花盡量不花，因此你可以看到她們的照片裡基本是一通的白底），軟裝重點抓，這叫把錢花在刀刃上，是一個非常值得學習的借鑑物件。

究竟想要做什麼樣的產品，必須有一個成本的預算，前期成本控制非常重要，第一次做民宿的朋友基本都會超出預算，這很正常，但需要控制在適度範圍內。

我們說的初期成本，主要包括：設計費、裝修成本、房租（後期成本的大頭，後期成本另一大頭是員工工資，這二者基本能佔到後期總成本的60-70%甚至更多）。

以上幾部分，需要民宿主瞭若指掌，並且控制得當。

【建議】：把錢花在刀刃上，省下來的都是自己的。

4. 民宿的設計

設計很重要，設計很重要，設計很重要。重要的話講三遍，也還是覺得不夠。

好的設計，首先，你得先有客戶人群的定位。你想要什麼樣的人群，明確了使用者畫像後，再根據這個定位去做設計。最簡單的人群定位，一個是消費能力，另一個就是年齡。300-500元，25-40歲的人群，和500-800元，35-50歲的人群，肯定是需要截然不同的設計風格。

至於最終選定什麼樣的風格，則更多取決於：

民宿主自己的審美偏好和對使用者的理解；

設計師的水平，包括景觀建築（如果戶外面積夠大的話），室內設計，軟裝設計；

民宿主和設計師之間的配合是否默契。強調一點，一個好的民宿主人，他/她一定是比設計師更瞭解顧客的需求，所以設計當中，特別是功能性的方面上，特別需要這二者的相互協作。其中，必然就會涉及到雙方互有妥協的狀況。

要注意的一點就是，你的設計千萬不能讓人群限定得太窄。什麼意思呢，比如說廈門有個oneday，它的設計風格是典型的清新文藝風（極其重視軟裝，像雜誌上的那種文藝裝修風格），又帶點性冷淡，這就讓她們的使用者群的面很廣，基本上20-40的年輕女性都會喜歡這種設計風格。

什麼風格會很窄呢？比如說很傳統的老中式風格（就算很多年紀大的也不喜歡，畢竟大家都習慣了現代住宅），偏商務風格，還有各種很土很low很雜的風格。

一般來說，你的設計風格受眾越廣，你的後期營銷上獲客成本就會越小。為什麼性冷淡風一度很受大家喜歡，因為less is more，越是簡約，越是接近“無”的狀態，受眾就越大。如果沒有好的設計思路或者設計方案，可以向已經做成熟的民宿人學習，或者找類似UME設計師民宿這樣專業民宿設計團隊來提供設計服務。

好的設計不僅可以每天幫你吸引更多的人，這還沒結束，在這些客人體驗過以後，他們對你的產品的傳播力度也更大。營銷上有一個詞，叫“自傳播” 。

這就需要特別注意一點（涉及到你的產品定位）——哪些人群的傳播能力是更強的？（我來提示幾個關鍵詞：女性，年輕人，高收入人群）

【建議】：請一個好的設計師，做好設計師-民宿主人-施工隊三方的協調工作。

5.價格的定位

我的思路：千萬不要做每個間夜400元以下的（二居）。先申明，這只是一個經營思路哈，沒有貶低的意味。

400元以上的客人普遍素質高很多，容易溝通，損壞會較少，也不會有大量的浪費。且400元以上，意味著消費力不錯，有更多的附加生意可以做。這樣在有限的實體範圍裡可以產生更高的效益。更重要的是淡季的時候，真正去玩的一定是有錢有閒的人，中高階民宿是這些客戶的首選。

6.價格的上限基準指數

我的思路是調查下你的選址周邊的其他民宿價格體系，到路上觀察觀察，看看開車來的車牌都是哪裡的，大致的車價是多少。知道了房子的定價了，然後計算下數字：

客單價價格 *天數 * 預計70%的入住率 * 12個月，一年大致的房費就算出來了。

計算下自己的資金情況和預計多久收回成本，這樣大概其就能倒推出民宿需要的總費用。

7.硬裝軟裝

一個有點特色的民宿，基本上硬裝和軟裝費用是1：1，另外裝修費用預留10-15%的超支空間。

具體裝修的事情比較複雜，一定要親自去盯，然後不斷調整。

我自己是室內設計出身更重要個人生活習慣注重實用性，所以盯緊了幾個地方:

(1) 洗手間排水要快要好、要有點坡度，以免有臭味有積水，這個好多民宿都做得不好，啥情懷當洗手間有臭味的時候，瞬間所有的滿意度都沒有了。地漏要選好的，純銅的地漏，挺貴的，但是一次性投入而已，未來減少有異味的隱患。

(2)房間漏水。經營的時間長了，好多都會出現漏水，就是裝修時防水做得不太好。所以這塊在做的時候要求做雙層防水。

(3)裝修網路配套要好。好的電視機、好的網路wifi。大家已經離不開網路了，一個好的網路會讓人舒服很多的。我運營過的民宿都要求就是拉的100M獨享光纖，基本上每秒下載速度在3-6M。

(4)木質結構的房子千萬千萬要做好隔音，要不以後麻煩超級超級大。以前去潮汕旅遊住的老城裡木質的房子住一晚上你就明白了，有時候隔壁打呼嚕都聽的很清楚，鋼筋水泥的隔音效果好。

總之，千萬千萬盯緊裝修，要不以後會悔恨的，我們就是盯緊了，發現了太多太多的細節問題，能夠得以及時的更改，要不在以後的經營過程中隱患極多。

(5)預留足夠的電源插口，起夜燈。

(6)軟裝方面要注意下，選用的所有燈具都要考慮用節能燈，而且光源上暖光燈型別，要不等運營了看到電費很高的時候你就來不及了。注意價效比，有些可有可無的採購，問下你的設計師能不能去掉。什麼都買，什麼都想好的，如果還給自己找個理由：貴就貴點，我是做情懷。那鐵定超出預算。

8.運營

行業最近又開始盛傳那句老話:只有開業的第一天跟轉手的那一天。

在裝修（硬裝、軟裝、店內vi部分）完成以後，還不夠，客人要體驗到完整的好的產品，則脫離不開民宿永恆的主體——民宿人。

如果一個民宿無法提供良好的服務，就算再好的軀殼我們也不會去稱讚它。所以說，後期的管理和服務，尤其重要。我知道的相當大一部分的民宿，民宿的真正主人，在初期打造好產品後，往後的營業時間裡，不會長期待在店裡。這就使得，無論如何，不管民宿主在不在其中，都需要一個專業的用心的運營團隊，來支撐起整個民宿的日常運營。

不僅瞭解清楚客源從哪裡來，日常有哪些需求，更重要是瞭解了客棧日常經營裡的林林總總的問題。從裝修時我們就避免了很多隱患。

下面說說經營的事情。

人員

管理

其他可盈利模式

我知道的莫干山不少的民宿，其實提供的服務水準是一塌糊塗的，其中有不少就是人盡皆知的所謂網紅民宿。

按照我的認知，無差別專業化的一套完整流程，可以讓民宿獲得大部分客人至少80%的好感。而這套流程，是基於你對客人需求的理解，以及你過往的所有經驗，以及你的團隊的智慧和學習能力。（管家服務可不是說提供就能提供的，這需要極高的團隊智慧）

標準化的流程有了之後，才能去談符合民宿本身特質的非標準的部分。這部分裡，民宿裡的每一個人都需要被充分授權，動用他們的主觀能動性，去創造流程之外的好服務。具體參考海底撈。（連雷軍的小米在做網際網路服務上都在倡導向海底撈學習，這個企業值得好好研究）

【建議】：後期管理和服務必須要成為民宿的加分項，而不是減分項，否則開民宿這個行為民宿主來說沒有任何意義。

8.推廣

結合房源定位，有選擇的與民宿平臺合作，全面瞭解民宿平臺的規則，積極參與平臺活動，做好房源線上維護。

（Airbnb某月的搜尋排名演算法）

（airbnb某月的使用者行為資料）

用好新媒體，加大跟OTA之間的合作。

(2) OTA的合作不能簡單的上線就不管了。

要多跟OTA的地方經理多溝通，多參與他們的活動。比如有的OTA偶爾會搞抽獎活動，免費入住一晚，我們都積極參與，中獎的客人不僅會幫我們傳播，客房是免費住，但是其他方面還是有收益的，總的來說一舉多得。

9.口碑

良好的流程和服務會給民宿的口碑加分，這種不斷的口碑加分，對於一家想要長期發展的民宿至關重要。這其中需要標準流程化的部分，不要以為民宿的服務都是很隨意，全部把客人當做朋友一樣，把顧客當朋友，是指你的態度，不是你的行為。

(1)細節服務，快速響應。

這裡才是重點，客人從下飛機接機開始，就要把每個細節都服務好，務求客人的滿意。一定要把管家培訓好，對客人的所有需求都能及時的處理，讓客人快速的熟悉這個陌生的城市。攜程等OTA平臺上的點評一定要及時跟進。

(2) 店內推廣

所以，只要服務做好，口碑會越來越正向的。

10.開源節流 精細化運營

這個題有點大哈，單獨抽出來講。前提是財務報表一定要統計的詳細。從上線第一天開始，抓出大頭的支出，考慮最佳化。

(1) 水電

水費：消耗不多，基本都是洗澡的，沒法過多去節省。當然了，如果是客棧類，環境允許，可以打口井。

電費：這裡要注意了，電費可是大頭，一方面在裝修時要考慮用節能燈，更多是經營時的細節注意。出門家裡沒人房屋斷電斷網，除了人為提醒跟張貼標語，現在也有智慧電錶，遠端控制，也是一個方案，客人也多能理解。

(2) 採購

日常會採購非常多的客房用品，這裡稍微節省下就是一大筆開支啊。

挑著商家促銷季時囤2-3個月的客房用品，這樣價格方面就便宜很多，如果每個月定點採購，還是蠻貴的。

高階民宿要注意用品一定要考究：

床上用品、洗漱用品、拖鞋等等，都要挑選好的，比如拖鞋吧，3塊錢一雙的厚底的，客人覺得很滿意，很多不注重品質的客棧採購的只有幾毛錢一雙的很薄的。

還比如浴巾毛巾，挑選的時候直接買的是最好的，我也是從一個無知少女到弄明白了這個行業多少支*多少支是什麼意思，挑選的是柔韌度最好的。

還比如被子，什麼95%鵝絨被，蓋著非常暖和，枕頭的克數，好幾個客人住完後覺得舒服，還讓給代購的：），那一剎那的幸福感，滿滿的。

客房用品一定要把情懷體現出來，即使貴一點也要用好一點的，讓客人覺得滿意，增加口碑傳播。

畢竟不是隻開幾天，是要3、5年長期做的，品質越好也越不容易壞，對吧。

運營民宿，每一位房客都很重要。很多情懷都是在運營過程中產生的，而不是在運營中附加情懷，房客是不會買賬的。日常的運營維護決定你能做多久，能賺多少錢。民宿短租運營沒有途徑可走，但可以採用科學的方式精明點，少走彎路。

伴隨著短租民宿行業，頭部企業逐漸主導市場，國家政策逐漸明確。整個行業會迎來增長期，房東在這個增量的市場中，訂單數被保證，需要更多的有針對性的服務，個性化的增值服務延伸。在增長期未到來之前，房東需要學會保護自己，同時做好準備，等待增長期的到來。在到來的同時，也是酒店行業改革的到來。

1.多多參考其他已經很成熟的民宿；

2.裝修風格要與當地特色結合；

3.服務後要多用心，回頭客及免費幫你推廣的人才多；

4.衛生環境要整潔；

5.起一個易記有特色的名字；

6.多些綠化。

房子的位置很關鍵，如果在青島、杭州這樣的旅遊城市，準備工作考慮少一些，主要是室內裝修，溫馨、安全、舒適，可以參考連鎖酒店的裝飾，水電改的安全、方便。

如果是農村的房子，首先考慮交通是否便利。其次，建議找專業的設計師屋裡屋外整體設計，整體裝修。

自己房子做民宿的前提最好是附近有景區，我的建議有以下幾點:

1、做好充分的心理準備。除了準備好見到更多的人，聽到更多的故事的準備之外，還要面對有可能存在的種種問題：比如民宿的安全問題、民宿的衛生問題、改造裝修時一團亂麻不知道從何處下手的問題、改造的費用太多可能回不了本的問題、遇到不是那麼友善的房客的問題，這些都希望題主能夠考慮好，然後再決定真的要住民宿嗎？、

2、鑑於題主的地址應該已經確定下來了，接下來就應該思考，你的客源是誰？是自駕家庭遊的多，還是情侶揹包客的多，還是火車飛機客車的多？附近的吃飯方便嗎？你的民宿和附近的賓館相比，是在價格還是舒適度上存在差異呢？

3、民宿的價格上線是什麼？最好的方式就是調查一下你提到的農家樂的大概價格，然後看看附近的車都是從哪裡來的，大概的價格是多少，然後根據第三點的客源問題，制定一個大致的民宿價格。民宿價格* 一年您打算營業多少天* 保守的50%的入駐天數，一年的房費大致就可以推斷出來了。這個資料也可以幫助你倒推算民宿裝修費用上線在哪裡。

4、確定了以上問題，下一步就是軟裝和硬裝的問題。核心的思路就是您出門住宿需要什麼，希望住在什麼樣的地方、您最滿意和不滿意的地方是什麼，就加到您民宿中的裝修中。

5、一些加分項：我看您的的房間是在景區附近，那麼，在您改造好的民宿中，能直接看到風景嗎？就是那種推開窗就能看到山的感覺，這絕對是個加分項。

對於初入民宿行業的業主來說這個問題確實很實用。所以筆者決定從自己的角度給出幾個建議。

方法/步驟

確定房子格局，大多自家房子是不適合開民宿的，所以要改變房子的格局。

2.確定民宿風格，民宿的風格是多種多樣的，可以根據當下的潮流因素或者當地的特色決定。

3.但要注意有突出的點，比如田園、個性或者高階都可以，這樣才能吸引更多遊客的關注。

4.民宿裝修必須要全程把控，因為後期會成為營業場所，所以消防、用電等方面都要特別注意，否則會影響後期辦理手續。

5. 辦理手續，開民宿需要辦理的手續比較多，可以申請營業執照、消防手續、辦理衛生許可、經營許可以及食品流通許可、納稅登記等等。

首先看你家離景點景區距離怎麼樣，第二首先自己先定位自己所接待的客戶群體是那類，第三就是跟據客戶群體決定自已的裝修風格。

一、合法經營、辦理手續

民用住房轉變為商業用房必須經過其他業主的同意並需要在相關的部門辦理相關手續，民宿房沒有合法手續繼續經營就是違法行為。對於非法民宿，居民可以收集線索提供給公安機關進行取締。

    對於民宿經營者，建議一定要經過合法程式，並徵得其他業主同意。即便民宿取得合法手續，經營者也應該對入住者進行身份核實、登記，同時簽訂入住協議，防止對其他居民造成干擾。

二、民宿的定位

在開始準備工作和開始經營之前，你必須首先確立自己希望開一個什麼形式的民宿。是開高階？還是一般服務型民宿？抑或是民族特色民宿、個性化民宿、城市式民宿。

三、地理位置

由於是自己的房子，就沒有了選址的問題，但需要注意的是，要明確分析，自己的住房所在的位置是否符合開民宿的條件：

1、周圍環境乾淨衛生、空氣清新、無噪音汙染。最好周邊地綠化較好、建築物美觀。

2、考慮客源，民宿最好能夠既選近居民區以臨近商業區，自己的房子如果距離商業區較遠就要考慮配車接送的問題。

四、裝修改造

民宿的規模、地理位置以及當地的經濟發達程度和繁榮程度都會在很大程度上影響投入的資金量。你是自己的房子，建設和租賃的費用就省下了，主要就是裝修的費用，安裝第二點確定好民宿的定位後進行裝修改造，民宿的裝修風格和店面內的氛圍是吸引顧客的重要因素。透過塑造民宿的形象個性，增強民宿的影響力，提高競爭力。

還是從醞釀階段說起吧，首先要了解本地民宿業和旅遊業的大環境；其次要調查競爭對手，瞭解競爭對手的檔次、盈利模式等；第三要建立服務協作網路，要有一個客戶、供應商的資訊連結；第四要建立客源渠道。

在此基礎上再來做準備工作，準備工作建議以下幾點：

1.資金籌措：包括創辦費和營業費，看你的民宿準備做成什麼樣子的，大概需要花費多少。

2.設計：包括室內設計和商標設計，要符合自己的民宿定位和經營的價值理念，要與當地的文化想融合。

3.招聘員工：確定好要招聘的員工種類，然後做好員工培訓

4.辦公設施的配置：例如前臺設施裝置、房卡等。

5.旅遊資料、報紙的收集：要滿足遊客對旅遊地的提前認知。

6.建立預訂系統和相關制度：既然要做民宿就要做長遠的準備。

民宿行業是近幾年才在國內興起，他對比的是傳統的酒店行業，相比於傳統的酒店行業，民宿房更加經濟實惠，更關鍵的是民宿要比酒店更加方便，尤其是針對家庭出遊，集體出行，大部分的民宿房比酒店多出了洗衣做飯等增值服務，私人空間更多。大多數房子都是可以洗衣服做飯的，空間也大，一般是套間或一整套，價格還比酒店便宜三成左右。這就是民宿火的原因。在北京開民宿4年多了，從一開始兩眼一抹黑的小白到現在駕輕熟路包租婆，掌握這五點，你也可以做短租了。

1 確定自己的裝修風格在準備做民宿迎接客人之前，我們還有很多準備工作要做。如房間的裝修風格：蘿莉風格、清新的、古典的、簡潔大方的，最主要有自己的特色，家裡有小貓小狗，鸚鵡，也有很多年輕人喜歡小動物的，這都是你需要點綴的亮點。我家的裝修風格就是簡單大方，有利於我做軟裝。一進門就是家和萬事興的十字繡，還有“梅蘭竹菊”的掛畫，門口有綠蘿，還掛了2個長長的大紅頂籠，圍著樓梯裝了小彩燈，一進門就很亮眼，好多顧客都說好漂亮，我家裡的床單被罩都是粉色系的，暖暖家的溫情！

2 找到合適的短租平臺接訂單首先可以借鑑一些網上的圖片，或者審美比較好的朋友的建議，或者自己喜歡的都可以，把房間佈置好，就可以拍照上傳短租平臺。既可以自己去拍照，也可以在短租平臺找專業的攝影師來拍照。短租平臺有較多。可以根據實際情況註冊，來的房客素質都很高，房間每次退房都幫我整理的很乾淨。我做短租這麼久沒有遇到讓我感到素質特別差的人。我剛才是做短租的時候，也擔心來的房客不好搞定，會不會有很麻煩的，實際情況是和很多房客都成了好朋友，所以在來房客這點，大家還是不要有太多的顧慮！

3 在短租的平臺標題一定找一個大家都耳熟能詳的景點，學校，或者地鐵線線附近取標題的名字我的房子標題就是“緊鄰南站附近，樓下是地鐵線”，這樣我的房客就很容易按照地址搜尋找到了，房間的定價可以參考周圍的短租房子的價格，平臺也會給很好的建議！

4 根據不同的房客，給個性化的旅遊線路推薦接待房客的話，可以根據不同的房客合理的制定一些旅遊的路線。比如說帶孩子來的北京玩的，很多孩子想要去的北京自然博物館看恐龍，去北京汽車博物館看各種車；然而老人的話，大都喜歡比較出名的景點。大家都比較關心怎麼坐車比較方便，比較省時間。很多人都想來看天安門看升國旗，但是早上太早起不來，或者去了人太多也看不見，所以我建議去看降旗，人少還看的清楚，也是很有意義的。還有很多人比較年輕的喜歡去一些酒吧啦，像一些很有文藝範的地方像798藝術區，草地藝術區等地方，可以提前做好卡片給顧客，讓顧客感受我們對家人一般的細心。

5 做好衛生清潔工作房間一定要乾淨整潔，一定要保持家裡乾淨整潔，給房客一個良好的休息環境。還要準備一些，比如一次性的牙刷，牙膏毛巾拖鞋，水杯，充電的插座，充電器，雨傘等等。 小黑家接待了來自五湖四海、全國各地的很多朋友，國外的也不少，澳大利亞，加拿大，柬埔寨,法國等。我覺得小黑家真是一個神奇的客棧，正是因為有了這個客棧，才能和這麼多的朋友們相聚才知道外面的世界，不一樣的人生，不一樣的故事！ 據艾瑞諮詢去年釋出的《2017年中國線上短租行業調查報告》顯示，2016年中國線上短租市場交易規模為87.8億元，而到了2017年便達到了125.2億元。而在使用者搜尋指數方面短租則從2012年的357，上升到2018年的5669，比以往增長了近16倍，並吸引了越來越多的短租平臺加入佇列，由此可見，短租平臺市場有著無可限量的發展潛力，相對於傳統將會更受消費者的歡迎。

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

做民宿也是一種創業，也是做旅遊產業，特別是自己有房子，這最好不過了，不用去租別人的房子。但是，目前民宿的競爭壓力也很大，有的好幾年都沒有回本，不過也有賺錢的，看你能做到什麼份上。

我去年在青島幫朋友辦青旅，從選位置到規劃設計裝修到最後開店，花了很多時間和精力，幾乎是沒日沒夜的想，想怎麼變得更好。

那現在結合我的經歷來講講先前的準備吧，因為你的問題比較簡單，只告訴了我有自己的房子，也沒說多大，在什麼地方，什麼位置，那我就羅列幾點重要的，對名宿後期發展有著至關重要的幾點。

第一，位置的重要性，這幾乎是每個線下店鋪必須考慮的首要問題，因為這關係到你的未來發展。一個地理位置優越的民宿，能讓你的生意爆棚，一個差的地理位置能讓你的店鋪半年關門。建議選擇離景區步行街近一點，交通便利一點的地方，最好是開在城市的熱鬧區域，不但位置好，交通便利，也是遊客必去之地，集中之地。

第二，控制成本，當然你如果很有錢，就不用考慮了，能做多好就多好。成本預算對於民宿前期投資非常重要，因為一旦投入你就拿不回了，所以做好成本預算是你工作的重中之重。這不但關係了你的積蓄，還關係了名宿後期的資金加投。一個好的成本規劃，能讓你做的更得心應手。

第三，情懷，為什麼一定要提這兩個字，雖然很多名宿青旅都是以盈利為目的的，但多多少少要加點情懷，這個情懷就是對旅遊的重視和懷念。舉個例子，大家都知道揹包客小鵬的《揹包十年》，他就在麗江束河古鎮凱了一家揹包十年青旅，走的就是情懷路線，吸引了大批粉絲和遊客前往，一來敘舊，二來看看中國最早一批旅行人的生活。所以，情懷這個東西，有的時候會跟成本矛盾，但做到最後還是會以盈利為目標的，情懷就是你吸引遊客的盈利手段。

第四，辦證，前面說了三點，位置，資金，情懷，你都準備好了，那就開吧。首先是營業執照，然後是經營許可證，還有稅務登記證，消防檢查證，食品許可證等等，一次全部辦齊，讓你的民宿正規有保證。

第五，裝修，這又是一個大的重點，可以說必須長篇大論，但這裡劃重點。順便把房間，硬體設施，衛生等通通劃為裝修好了，一次性講。裝修是門面，是第一眼就能看到的東西，使不得半點含糊，在成本允許的情況下做到最好。之前說情懷，現在就做往情懷的方面想，色調搭配，裝修格調都要符合情懷的氣質。不管什麼型別的裝修，一定要有亮點，哪怕你的床單有隻雄鹿也是亮點，門口有一輛走過西藏318的舊摩托也是亮點。具體到哪些方面，就不多講了，自己多琢磨，義烏很多懷舊的小商品可以多買一點。

第六，宣傳，做網上做預訂，一定要重視網上訂單。要把握好價格和活動，前期以低價活動為主，後期可以慢慢升，時刻關注同行價格，關注各大網路平臺預訂情況，及時做好評價管理。

第七，服務，一個好的服務能讓你的店蓬蓽生輝，一個熱情好客大方的店主能讓你的店氣氛活躍，回頭客滿滿，訂單多多。

好了，今天我就講這麼多，關於旅遊業名宿來說，這是個長篇大論的話題，在這裡還要提一點，注重細節，不要放棄細節的打造。

民宿現在被接受的程度越來越高，包括我自己，近兩年出去旅遊都會選擇住民宿。

1、應該看下所在城市的大環境，是不是旅遊城市，有沒有比較成熟的民宿支援政策，瞭解民宿平臺的操作須知，選擇相對更好的平臺上線，我用的最多的是途家app。

2、定位民宿消費的群體，家庭？情侶？朋友？還需要確定價位，高檔？中等？實惠？

3、確定好以上兩點，就可以開始重新裝修佈置房間。

4、同時可以同步先預熱一波宣傳，給最先預定的住客一些優惠或者小禮物。

最後祝好運。

（附幾張西安民宿的圖片，供參考）

如果我有幾套閒置的房子，在準備做民宿之前的準備階段，我會問自己幾個問題？

1、預算多少資金？預算的資金確定我投資的規模。要充分考慮投資民宿硬體之外其它的流動資金比較充裕，以保證我遇到較大問題時因為手頭上有資金來解決困難，這對我繼續做民宿的信心也是一個強大支撐。所以，建議民宿初始規模不必貪大。

相信你辦民宿的基本證件什麼的早就考慮了的。民宿準營業前一定要備好、完成好。接來就是對自己民宿的市場定位做詳盡分析。

2、我的民宿哪些人會來住？

房子鄰近風景旅遊區或就在旅遊區的民宿的外觀和內飾最好有本地區的旅遊代表元素的東西。在旅遊區入住的遊客在選擇民宿問題上除了方便、衛生，顏值也蠻看重的，好的顏值是喜愛住民宿的年青人最很重的呢。

當然你的房子也有可能是在城市商業中心，大學、中小學學區或是醫院附近，或是郊縣農村、別墅等，你要考慮準備入住這個民宿的人的核心需求什麼，在民宿外觀內飾衛生設施方面與你的室內裝修設計師交流想法，確定和普通民宿有差別化的風格，建議找正規、有經驗的設計師和裝修公司。

3、房子弄好了，怎麼才能讓他們知道我的民宿並且預定我的民宿？

4、接下來就是民宿運營了。這方面是個系統工程需要時間和經驗的積累。總之要學習的東西很多，你沒開業之前，臥底到已運營不錯的民宿裡面學習是最好的方法了。

本人“思想上的巨人，行動上的矮子”，民宿也是我曾經的夢想，唉！說那麼多？行動起來才是最好的開始！什麼也別說！幹了再說！祝你成功！

最要緊的是:用心去做。

1、民宿的成功與否主要還是靠人，好的民宿除了靠形以外更重要的是靠心。提供酒店提供不了的親切感和家的溫馨感。換而言之，提供的都是非標服務。

2、必須有個院子，

院子一般會作為民宿的靈魂，一個沒有院子的民宿通常會在競爭中處於劣勢。遊客在選擇民宿時對院子都很在意，院子要有生機，無論院子多小，生機盎然的院子總會激發人愉悅的心情，從而給人一種歸園田居的感覺。

3、其次是大廳，

一般民宿的大廳都是多功能的，是可以吃飯、休閒、聊天的地方，這也是民宿能夠營造氣氛的地方。一般民宿設計中客房都不會與大廳放在一起，客房要處於幽靜的狀態，從而讓遊客有很好的休息。

3、再有就是特色的個性化設計

民宿也講解個性化，很多人來到民宿就是想找一個心靈棲息的地方，帶著這種想法，因此對一些帶有個性的地方更有興趣。透過個性化的設計或者是老闆自己的一些喜好，從而來吸引志同道合的旅客。

4、還可以融入一下地方文化元素

民宿一般都會融入當地的文化元素，不管是衣食住行，滿滿的體現出風土人情。其中融合文化元素，可以是當地的文化習俗，也可以是民宿老闆對旅行的一些見解，比如說用竹子裝修等等。。透過這些元素，從而讓遊客感受到民宿中的特有文化。

1、確定房子格局

大多自家房子是不適合開民宿的，所以第一步就是要改變房子的格局，注意改造的時候，為節約成本，應該根據實際情況來定，確保有足夠的通風環境，最好還能有綠化和陽臺，讓居住者更舒適。

2、確定名宿風格

民宿的風格是多種多樣的，可以根據當下的潮流因素，或者當地的特色決定，但要注意有突出的點，比如田園、個性或者高階都可以，這樣才能吸引更多遊客的關注。

3、確定經營範圍

民宿一般是為遊客提供住宿的地方，除了房間和衛生間之外，最好還要有廚房和客廳，這樣可以滿足一家人生活，同時為了吸引更多遊客，可以在周邊多加一些專案，比如喂鹿、看花等等。

4、確定投資預算

自己家開名宿可以省去購房或者租房的費用，但是裝修是必不可免的，除了室內裝修以外，戶外裝飾也需要納入預算之內，比如綠化、柵欄以及其他燈飾等等，以免嚴重超出預算。

5、民宿裝修

民宿裝修必須要全程把控，因為後期會成為營業場所，所以消防、用電等方面都要特別注意，沒有經驗的業主必須要請專業人員進行設計，否則會影響後期辦理手續。

6、辦理手續

開民宿需要辦理的手續比較多，包括申請營業執照、消防手續、辦理衛生許可、經營許可以及食品流通許可、納稅登記等等，因為各地規定不同，建議到當地工商局瞭解詳情。

準備階段，需要你首先做市場需求調查、成功民宿經驗的考察、以及自己盈虧週期的計劃。這都非常關鍵，有了這些資料以後，確定能盈利，或者是持平。你就可以進行下一步了。

民宿不是農家樂，定位相對高階，而且周邊風景配套，要有吸引力。如果沒有，要自己花大力氣製造相關景緻，讓住客能夠安靜下來，不浮躁。

接著，要找有經驗和成功案例的設計師，針對你的房屋結構，進行規劃設計，切記不能圖省錢，省去這個環節。設計出來的視覺，不是自己學能學來的，比如，看似雜亂的碎石鋪路，設計過的就是亂中有序、舒心雅緻，自己越來的就是雜亂無序。

然後按圖施工，再淘許多貼切主人氣質的物件擺放。採購相對高階的家居、布草，風光設計和庭院、大門、外觀也很關鍵。

總之，這是一個系統工程，祝你生意興隆！

自己的房子做民宿有很大的優勢，前期最關鍵的準備工作是學習民宿是什麼，不要與農家樂混淆概念，民宿不能同時容納高中低端客戶，找出你的客戶群的品味，風格。與老闆自身的品味協調一致，只有你的目標客戶與你的設計成匹配，才能完成消費。

我們家有一套城市民宿，我母親家有幾套景區民宿，都是自己的房子。

自己的房子做民宿，他的好處是壓力不會太大，畢竟是自己的房子，沒有租金。如果裝修比較好的房子租給別人，裝修容易破壞，又重新裝修，很麻煩。但是裝修好的房子如果做民宿，裝修破壞性就不會太大。

自己的房子要做民宿，首先要問自己有沒有時間管理，大部分的房子都需要在網上接單，隨時回答客人的問題，你有沒有這個時間和精力。還要請人打掃衛生，平臺上也可以預約。你算一下帳，能不能賺到錢。我們家城市民宿租出去一年24000元，做了民宿除去清潔、水、電、煤氣費一年40000左右。

自己的房子要做民宿要看一下房子的地點，我們家城市民宿在地鐵附近，客人找到很方便。我母親家民宿雖然私房改造。但是離景區近，也有市場，但一定要交通方便，好停車。如果交通不方便，離市區遠，又沒有特色，就不適合做民宿。

自己的房子做民宿，根據自己的能力裝修，裝修風格要有特色，畢竟是自家的房子，條件充許，可以裝修好點。賣的價格也相對高一些。

自己家有房子做民宿，首先要做一個定位是做低端的，還是中高階的。這就是做民宿，一定要有特色，為什麼要住你們家的民宿呢？和酒店有什麼區別呢？裝修服務各方面能不能展示鄉土風味民族風情這樣的文化的特色。最好能裝修成一個美拍的環境。就可以變成網紅的打卡地。也就不愁沒有客戶了。