這是一個讓很多人糾結的問題，從目前的發展趨勢看，未來的LPR還會繼續向下調整。以往幾期LPR的5年期以上利率一直保持在4.85%，而在2020第二期下調了10個基點，5年期以上的利率調整到4.75%。隨著疫情對經濟影響到加重，只要CPI居民消費指數得到有效控制，就可以對存款基準利率進行下調，從而進一步提供LPR下調空間。

可是，LPR調整後會對已貸款按揭的變籤者產生影響嗎？從一般常理來看是沒有什麼影響的。

如果在2020年第二期調整到了4.75%，以後還會繼續調整，到了8月份調整到4.45%，相對與之前的4.85%下降了40個基點。

可是，很多人的按揭利率是一次性簽好20年或30年不變。那麼，也就是假如早前按揭利率為5.25%，那麼2020年1月變籤的按揭貸款利率為2020年第一期LPR+0.4；2020年2月變籤的利率為2020第二期LPR+0.5；而到了2020年8月就直接變成了2020年第八期LPR+0.8。可是利率不作改變，未來的支付本息也不會變。

但有一些不是一次簽署20年或30年不變利率的，而是一年一變或多年一變的那就會有所影響了。

同樣，以上面為例：這是從一次性確定不變利率變成了隔年變化的調整利率。那麼，2020年1月份籤的就是LPR+0.4，2月為LPR+0.5，而8月LPR+0.8。再下幾輪支付利率時就會產生變化。如到了2030年的LPR僅為3%，那麼1月份籤的就是=LPR+0.4=3.4%，而2月和8月份的分別為3.5%和3.8%，利率就要相差17%和27%。而且隨著中國經濟從高速增長向中低速增長過程中，利率也會逐步下降。一般在不出現經濟危機的前提下，未來的利率向下走是大機率，也就是不採用一次性定調利率的隔N年調整一次比一次性確定利率的方式要好。這樣可以獲得更低本息的機會。但對於已經簽署一次性定調利率的客戶是沒有影響的，甚至拒籤也可能按照央行的有關規定強制性調整。

3月1日開始就要重新調整存量房貸利率，這是一次過期不候的機會，一定要籤，並且要籤LPR加點的方式，而不要選固定利率。

我們可以這樣想，這是國家給購房者一次選擇的機會，也是降低壓力的機會，一定要好好珍惜。

個人認為，太長遠不敢說，起碼2020年之後的五年內都會是利率下行區間，貸款利率一般會下降。

2015年制定的五年期以上貸款基準利率是4.90%，而最新的LPR五年期利率是4.75%，已經下降了0.2個百分點，或者說20個基點。

根據央行公告，新方案有兩個，一個是固定利率，另一個是根據2019年12月LPR報價和原執行的利率水平確定加減點數值形成，使用者只有一次選擇機會。

按照原來的計劃，利率轉換要到8月底結束，不過趕上疫情，也許會延長數月。

按照加點的方式更換，雖然當下利率不一定明顯降低，但是當LPR利率降低時，月供自然就會減少。如果選擇了固定利率，那麼今後LPR利率再降也不會減少了，顯然是不划算的，除非固定利率一下子變成4%或者更低。

之所以講未來利率會降低，有如下原因：

1、房價過高，有能力購房的剛需越來越少，只有利率降低才能促進購房需求；

2、未來經濟增速會降低，利率降低有助於促進消費，降低貸款成本，拉動經濟增長；

3、疫情對經濟的影響會持續較長時間；

4、房地產黃金時代已經結束，但是各地對土地和房地產交易的依賴還很強；

我的房貸是6.125%，我會選擇轉換！

說一下我轉換的理由！

1、我現在的我房貸利率算是非常高了，比基準利率高出25%，很多利率不上浮甚至還打折，所以我這個利率是非常高的。

2、我的房貸週期還非常長，我的房貸是選擇30年的錢，目前才剛剛還了幾年而已，還有20多年的週期。

3、我看好未來LPR利率的下行趨勢，隨著中國經濟的不斷髮展，經濟體量會越來越大，未來發展速度看到會放緩，不可能一直保持如此高速的增長，所以未來需要更多的刺激手段來刺激經濟。借鑑外國LPR的經驗來看，下行是大趨勢，前不久LPR就剛剛下調，4.8%下調到了4.75%！

該不該轉換LPR利率折算方式！

該不該轉換，第一要看你當前的利率，如果現在的利率就已經非常低了，現在的利率是4.9%的基準利率或者更低，那麼肯定是不建議在轉換的。第二，看週期，如果你的房貸利率週期很短了，只有一兩年或者三五年，那麼是不建議轉換的。未來LPR下降也不可能下降的多麼的塊多麼的明顯。而且也不是一定百分百就是下降趨勢，只能說是大趨勢。所以換還是不換還是去要看週期和當前的利率。

記住，換於不換都只有一次機會，在3月1號到8月底的時間內，換了LPR就不可能在換回基準利率計算，沒有換過了這個週期也沒有選擇。也就只有維持原有的基準利率！所以根據個人的實際情況，理想分析，慎重考慮換於不換，因為機會只有一次！

LPR跟大家息息相關的就是房貸，我們要明白就是簽訂LPR會使我們房貸的還款金額會變少。

那還有不簽訂的理由嗎！肯定是要籤的，而且與銀行簽訂週期越短越好最好是一年一簽。

選擇的原因很簡單，LPR利率會有著長期下降的趨勢。只有一次選擇機會，我們肯定不能錯過！

按照現在的機制，補充合同確定了加點之後，加點數字就不再變化，這意味著隨著LPR利率的長期下滑，

大家身上揹負的房貸利息將會越來越少，也意味著合同確定的調整週期越短，大家享受的利率下滑也就越多。

這對於已有房貸的使用者是一個利好，那還猶豫什麼呢！

2019年12月釋出的房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

華人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大機率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算，建議籤LPR。

我覺得這個問題不是籤不籤的問題，而是如何籤的問題。

從去年8月份開始，中國的基準利率“換錨”了，有原來的央行指導利率，變換為商業銀行報價利率（LPR），那麼原來的貸款合同也會受到影響，因為當時合同中約定的基礎利率，概念發生了變化，表述也不一樣，所以原來的合同就要修改。

除了合同文字表述的需要，金融系統管理也需要進行基礎利率轉換，因此人民銀行要求，在2020年3月1日到8月31日期間完成合同的變更，我們稱之為“換錨”。

所以，除非你的合同在這期間到期，否則你必須要變更合同，這是監管部門的強制要求，屬於規定動作，不是可選動作。

現在的問題是如何籤的問題，因為如何簽約是一道選擇題，根據人民銀行的說明，原來有借款的客戶，可以選擇固定利率，也可以選擇利率跟隨lpr變化。

如果選擇固定利率，就是按照你現在合同中約定的利率保持不變，但是表述方式，也是採用lpr加點的方式，我覺得這種適合短期內即將到期的合同。

還有一種方法就是選擇未來的房貸利率跟隨lpr變化，這應該是主流方式，因為跟隨lpr變化，可以更好的貼近市場利率，從目前來看，Lpr利率呈下行趨勢，2019年8月20日五年期首次lpr利率為4.85%，現在的lpr利率為4.75%，半年左右已經下降了0.1%，如果選擇跟隨lpr變化，這樣就會少交利息。

當然，從長遠的角度看，Lpr也不可能一直下跌，如果上漲了你也會多付利息，但是我認為跟隨市場變化相對來說更合理一些，因為誰也不能預測未來到底如何。

這是一定要籤的。

以當前趨勢來看，貸款利率繼續下行的機率仍比較大。

我們可以看到，歐洲央行、日本央行都已執行負利率。而美聯儲2019年連續三次降息，這幾天美國股市大跌，美國國債收益率到歷史低點，那麼美聯儲三月降息的機率幾乎是百分之百了。

在這種情況下，中國下一步繼續降息的可能性也是非常大的。為了保證經濟增長，穩定就業情況。央行一定會採取積極的貨幣政策，這其中最重要的一點就是降低利率。

所以，如果銀行讓我們選擇浮動利率還是固定利率時。一定要選浮動利率。選擇浮動利率之後，未來幾年內你的利息都是降低的。

太遠了不敢說，但是五年內利息升高的可能性是很小的。所以如果你的貸款只剩下不到十年了，我推薦你轉換為浮動利率。

如果你的貸款時間還很長。比如還有20多年，我認為現在轉換為跟隨lpr的浮動利率也是對的。這個時候可以先考慮眼前受益，後面收入也會增加，而且本金變少了，其實有些上浮也是可以接受的。

2月29日，中國銀行已經發布相關公告，對存量個人貸款進行定價基準轉換。中國銀行是要求大家透過網上銀行或者是手機銀行來辦理。並沒有提到會給我們打電話。

3月1號到來了，存量房貸利率的轉換工作正式開啟了，很多人到目前為止，還在徘徊不定，到底該不該轉換成LPR利率？要不要與銀行簽訂新的貸款利率呢？

存量浮動利率定價基準的轉換公告

自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

從存量浮動利率定價基準的轉換公告可以得知以下資訊量：

（1）存量房貸利率轉換工作從2020年3月1日起辦理，截止8月31日結束；

（2）轉換以LPR利率都是在原貸款合同利率為準；

（3）只能轉換一次，不能重複轉換；

（4）可轉成固定利率，也可以是浮動利率（浮動利率一年後重新定價）

（5）最後一個重定價週期可以不用轉，按原央行基準貸款利率還完為止。

以上這5點就是本次關於央行存量浮動利率定價基準的轉換公告重點內容。所以總建議大家一定要仔細瞭解之後再來辦理轉換手續是最好的。

存量房貸到底要不要轉換成LPR？

根據存量貸款的轉換公告得知，這個轉換是國家規定的，不是你想不想轉換的問題，而且必須要求轉換。所以建議大家儘量配合規定，除非你的存量貸款是最後一個週期定價，這種情況可以不用轉換成LPR利率了。

（1）具體怎麼轉換成LPR利率呢？

現在具體該怎麼轉換，並沒有相關的轉換程式，相信只有銀行才會知道，畢竟明天就是3月1日了，存量貸款轉換工作正式啟動。

大家要辦理轉換手續的，拿去相關證件，身份證，貸款合同以及本身前往銀行諮詢並辦理，相信銀行會全力協助大家參考轉換工作的，因為這個是銀行任務，銀行是巴不得大家儘早辦理。

（2）轉換浮動利率好，還是固定利率好？

其實選擇房貸利率是固定還是非固定，都是跟央行的LPR利率來決定，並不確定到底轉換成哪個好，根據個人情況而定吧。

假如你認為未來LPR利率會下調，肯定選擇浮動利率好，一旦LPR利率進行下調，房貸利率為會同步下調。

假如你不想麻煩，每年都要去重新定價的話，肯定選擇固定利率好，這樣直到還清貸款為止，這個利率不會做出調整。

總之不管選擇轉換成哪個利率，都是有利有弊，關鍵看每個人情況來選擇？

（3）轉換成LPR之後貸款利率會出現變動嗎？

要知道這次存量浮動利率定價基準的轉換已經非常明確了，是在原貸款合同基礎之上進行轉換，所以說轉換成LPR之後實際貸款利率不會改變。

比如說張三原先的貸款利率是5.2%，轉成LPR利率之後，實際貸款利率是“LPR+45個基點”還是5.2%，因為當前LPR是4.75%；實際貸款利率不變，只是貸款利率的計算方法改變而已。

比如李四原先的貸款利率是4.35%，轉化成LPR利率之後，實際貸款利率是“LPR-40個基點”還是4.3%，4.75%的利率減去40個基點就是4.35%，同樣沒有改變。

（4）什麼情況之下不同轉成LPR利率？

根據存量浮動利率定價基準的轉換公告得知，“已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換”！

意思就是說當前欠款已經還了大部分，只剩下一個週期了，這種情況的話就可以不用辦理存量貸款的轉換手續了。

比如說你的貸款還剩下一個月的還款週期，或者說你原貸款是浮動利率，一年一週期的，也就是還剩下一年之內的還款時間，也可以不用轉換了。

總結

對於3月1日存量浮動利率定價基準的轉換工作開始，至於大家該不該換？要怎麼轉換？關於轉換的各種疑問都進行分析與解答，希望大家根據自身情況來決定怎麼還是對自己最有利的。

另外提醒大家，建議大家一定要配合國家轉換工作，別過了這個政策沒有轉換，給自己帶來一系列麻煩，最終是得不償失的。

在我看來，這不是要不要籤，而是必須籤，簽訂新的LPR定價方式，對購房者而言好處大於壞處，因為未來利率下行幾乎是肯定的事。

2019年12月，華人民銀行釋出了【2019】第30號公告，在2020年3月1日到8月31日之間，將就存量浮動利率貸款的定價基準進行轉換，以後只有一種中長期貸款利率定價方式，即LPR+點。下面咱們以問答的方式展開。

問：那些情況需要轉化？

答：同時符合以下三點就需要轉換

（1）在2020年1月1日簽發放，或者已經簽訂借款合同還未發放；

（2）利率按照基準利率上下浮動的；比如基準利率上浮10%或者基準利率打7折

（3）浮動利率；比如利率在每年1月1日調整的。

問：必須轉換嗎？

答：國家正在全力推進利率市場化，促進貸款利率“雙規合一軌”，參考LPR定價是大勢所趨，雖然沒有強制要求，但是建議轉換。

問：怎樣轉換？

答：根據人行要求，按照“等價轉換”原則，用購房者現在的實際利率水平倒算出加點數值，將基準利率上下浮動（做乘法）轉換成“LPR加點”（做加減法）。

問：加點值怎樣計算？

答：加點值（可以為負數）=購房者現在的實際利率水平-2019年12月釋出的LPR，以後加點值不變。

例如：小張的房貸是20年期，利率水平為基準利率下浮10%。(4.9%x (1-10% ) =4.41%，小張在建行手機銀行上選擇轉換為LPR，在轉換時點。等價轉換"倒算出的加點數值為-0.39% (- 39BPs)=4.41%。

(小張現在的利率水平) -4.8% ( 2019年12月的LPR)，加點數值( -39BPs )確定後固定不變。

如下一週期（通常1年）即2020年12月20日LPR報價為4.39%，則小張2021年全年房貸利率為4.39%+（-0.39%）=4%

友情提示：這個轉換選擇權只有一次。

當然小張也可以不轉換，即未來剩餘年限還款利率一直保持4.41%，利率市場化和小張無關。

問：LPR每月公佈，房貸是否也每月調整？

答：不會。根據人民銀行公告，轉換為LPR的，重定價週期最短為一年（利率至少一年調整一次），因此不會每月調整。

問：重定價週期和重定價日如何選？

答：可以選擇每年1月1日調整或貸款發放日在每年的對應日期調整。

不請自來。是否重新簽訂新的LPR報價合同，是要分具體情況來看的。

2019年12月央行釋出的房貸利率機制重新調整，今年3月1日至8月31日這段時間內，所有商業房貸貸款的將面臨“重籤房貸合同”的事情。老的存量房貸合同要在“固定利率”和“LPR+基點”浮動利率，可以重新選擇一次。

很多人都在糾結，到底是不要按照LPR+基點的模式，這裡筆者給出兩個建議，供這些人參考：

第一，如果你的房貸利率時間還有很長，建議選擇“LPR+基點”浮動利率模式。因為長期來看，房貸利率下行是大的趨勢，歐美髮達國家早就實行了零利率甚至是負利率。丹麥的銀行推出了負利率的貸款，如果你貸一萬元，一年以後只要還9950元。低利率模式將長期持續。2020年2月20日的LPR報價結果也顯示，5年期以上的貸款利率下降了50個基點。如果你的貸款還有很長時間，建議選擇“LPR+基點”浮動利率模式。

第二，有很多人有誤解，認為如果原來的利率打了很大幅度的折扣，轉化為LPR的報價利率會不換算，其實這是錯誤的。的確存在這樣的情況，以前購房政策比較松的時候，貸款利率確實有打折幅度很大的時候，甚至部分城市有75折的存在。但是要知道LPR不僅僅是+點模式，還存在-點模式。如果以後的LPR報價利率要比現在的利率還要低，你的LPR+點就還變成LPR-點模式，一樣是對大家有收益的。

當然了，LPR報價模式只針對新的商業房貸已經存量商業房貸，公積金貸款模式暫時不受影響。

綜上所述，是否重新簽訂新的LPR報價合同，是要分具體情況來看的。但是筆者建議，還是簽訂是否重新簽訂新的LPR報價合同，因為利率長期來看是處在下行模式的，低利率甚至是負利率將是未來常態化的選擇。

老劉觀點：一定要籤！不但要籤，還要選擇“LPR＋基點”的方式，不要選擇“固定利率”！

我認為這是國家給存款房貸客戶一次重新選擇的機會，也是給房貸客戶一次減輕壓力的機會，機會只有一次、選擇只有一次，不可更改！

為什麼選擇“LPR＋基點”的方式，而不選擇“固定利率”？

選擇“LPR＋基點”的方式就代表你的房貸利率與“LPR”掛鉤了，而LPR從近幾年來看處於下行趨勢，我們來看一下最近LPR具體變化：

根據人民銀行在2020年2月份對LPR最新報價顯示，LPR做出了明顯的下調：

其中1年期由4.15%下調到4.05%，下降幅度10個基點；

5年期由4.8%下降到4.75%，下降幅度5個基點（5年期LPR下降更有參考價值，因為這與房貸利率直接掛鉤，這是今年以來第二次下調）。

我們再從國內和國外兩個大環境預測下LPR的趨勢：

首先，國內受疫情的影響，不管是個人還是企業都受到了一定的影響，國家和地方相關部門在疫情結束後的首要工作重點是刺激經濟、拉動經濟、恢復經濟，而刺激經濟就要給企業減少融資成本，減少融資成本最有效的方法是降低銀行貸款利率，所以LPR會下調；另一方面，我預測個人消費貸會在疫情結束後存量會上升，銀行把錢放給個人，個人拿著錢消費，這樣經濟才能恢復，降低LPR會使得消費者更願意從銀行貸款消費。

再者，我們把目光轉向國外，在歐美髮達國家，現在已經有部分歐美髮達國家進入了0利率甚至是負利率時代，像日本、荷蘭等國家。從大趨勢來講，負利率時代不可阻擋，中國也終將進入負利率時代，只是時間早晚得問題。

總結建議

以上我們分別從LPR歷史資料、國內LPR調整趨勢、國內大環境、國際大環境進行了分析，不管從哪個方面分析，LPR處於下行趨勢，因此我會拋棄“固定利率”，轉而改為LPR。

馬上就要進入三月份了，選擇只有一次，機會也只有一次，選對了以後得房貸每個月可以少交一點錢，選錯了也不能再更改了。以上是我的分析和建議，供您參考，希望您做出正確的選擇！

2019年12月28日，華人民銀行在官網重磅釋出《華人民銀行公告〔2019〕第30號》，公告規定：自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以貸款市場報價利率（以下簡稱“LPR”）為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率，原則上應於2020年8月31日前完成。

也就說從明天開始（2020年3月1日），所有房貸使用者都必須對原來的房貸利率進行二選一，要嘛轉為固定利率，要嘛轉為LPR定價利率，先說一點，不能夠不選。

固定利率

固定利率就是以後在整個貸款期間，利率不在變動，比如你原來與銀行簽訂的貸款利率為基準利率上浮10%，央行5年期基準利率目前為4.9%，則你原來的貸款利率為：4.9%*1.1=5.39%，此時重籤合同，如果你選擇固定利率，那麼你後續整個貸款期間的利率均為5.39%，不再變動，不會再受到基準利率或者新的LPR利率變動的影響，剩餘貸款期間內你如果是等額本息的還款方式的，每個月的還款金額都是固定的。

LPR定價的利率

LPR定價的利率其實和原來的基準利率上下浮動類似，LPR的調整，參考的是2019年12月的LPR基準值。同樣的道理，如果你原來跟銀行簽訂的是基準利率上浮10%，即你當前貸款利率為5.39%，2019年12月銀行間同業市場釋出的五年期LPR值為4.8%，5.39%就相當於LPR+59BP（59BP=0.59%），所以3月1日起，你重籤選擇LPR定價方式的話，你的貸款利率就變為了LPR+59BP,在後續整個貸款期間內59BP的加點值不會在變，你的貸款利息會增加還是減少取決於LPR的變動情況，LPR提高了，你的貸款利率變高，利息就增加了，LPR降低了，你的貸款利率跟著下降，你的貸款利率就跟著下降。

如何選？？

按照目前的情況而言，選擇LPR定價會更有優勢，2019年2月LPR報價5年期以上為4.75%，所以如果你更換為LPR+59BP的定價方式，你的貸款利率就變為了4.75%+0.59%=5.34%，較原來的5.39%有所下降，不過會不會立馬降，關鍵看與銀行約定的LPR重定時間，如果約定每年1月1日重定，那麼更改合同之後，你還是會按照5.39%的利率計息，要到2021年1月1日才會調整。

總結

今日不少銀行已經紛紛釋出公告對於轉換的各項事項進行通知，如果從我個人建議方面而言，我也是建議選擇LPR定價，畢竟長期來看，整個市場的利率下行的趨勢更高。其實，選擇固定利率其實就相當於賭一把，贏了，你賺了，少付利息；輸了，你多支付利息；而LPR是根據整個市場利率來變動的，你的利率始終跟市場持平，按照這個來說，你沒有輸贏可言，你是正常的支付水平。

LPR利率和貸款基準利率之間的轉換是由央行確定的，每個擁有房貸的人都要進行轉化。老百姓要考慮的不是轉或不轉，要考慮的是轉換成固定利率還是浮動利率。如果你到期不籤合同，銀行的處理方式大機率是會把你的態度確定為：你要轉成固定利率。

很多人不明白轉化成LPR利率到底是什麼意思，其實不用想的那麼複雜，對於老百姓來說，只是把利率的計算方式進行了調整。

原來是貸款基準利率乘以（1+上浮比例），現在改成了LPR利率+(基點/100)*100%。舉個例子來說，你原來的房貸利率是5.88%，計算方式是4.9%*（1+20%），轉化成LPR利率以後，房貸利率還是5.88%，只不過變成了4.8%+（108基點/100）*100%。

如果轉化成固定利率，那就是說，無論國家利率如何調整，你的房貸利率就這麼多，不會再發生任何變化了。如果轉化成浮動利率，那就是說，國家利率變，你的房貸利率也要跟著變化。具體來說就是LPR利率變化，加的基點不變。

有的人說，你說這麼多，我還是不知道，轉換成LPR利率之後，我每月要還的錢是多還是少。能不能簡單點說。可以簡單說。

月供是增加還是減少，關鍵要看利率重定日的利率在4.8%以上還是以下。那麼利率重定日又是什麼鬼？

利率重定日就是你的房貸利率發生浮動的日子。LPR利率是每月變一次，房貸利率不可能每月發生變化，銀行一般會約定每年變化一次。變化的那一天就是利率重定日。利率重定日的設定有兩種方式，一種是每年一月一日，另一種是你簽約日子在第二年及以後的對應日。

假設你的利率重定日是每年的一月一日，那麼你只需要關注2021年一月一日的LPR利率在4.8%以上還是4.8%以下就明白了。如果在4.8%以下，恭喜你，利率降低了。如果在4.8%以上，很遺憾，你要多掏錢了。

3月1號開始，開始重籤LPR定價基準轉換，要籤嗎？這是個涉及我們每個揹著房屋按揭貸款的人的切身利益的問題。

我給出的答案是：籤！作為一名業內人士建議您按照銀行的通知安排去跟銀行簽訂協議來實施定價基準轉換。不一定去銀行網點，手機銀行、網上銀行等等也可以完成。

當然，您肯定有很多疑問：為什麼要籤？簽了會不會吃虧？能否不籤？下面一一來做個解釋：

1.什麼是LPR?銀行為什麼要求我們要做這個轉換？

LPR，就是Loan Prime Rate,貸款市場利率，就是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，這個利率目前是由18家商業銀行組成的報價團每月20號報價而產生的。而之前貸款利率是參照華人民銀行公佈的貸款基準利率而執行的。通俗地講，2019年8月20日之前，我們辦理貸款的利率就是國家規定的。在2019年8月20日之後，貸款利率是由市場決定的，而且每月一次進行更新調整。

至於為什麼要對存量的浮動利率貸款轉換成LPR？根據國家的說法是，是為了深化利率市場化改革。我個人理解就是利率以後就由市場來決定了，政府就儘量不管了，這是大勢所趨，是符合經濟發展規律的。世界上發達國家的利率基本上都是由市場決定的。

2.把個人住房貸款轉換LPR是否划算？不轉換行不行？

根據華人民銀行公告〔2019〕第30號規定，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），也可以轉換為固定利率貸款。個人可以選擇轉為LPR，也可以轉為固定利率貸款。

第一種：轉換成LPR即基於貸款市場利率的浮動利率。也是就是把原來貸款合同裡基於貸款基準利率的利率變革為LPR+點數模式。舉例來說，如果您的個人住房貸款原來合同期限20年，剩餘期限8年，原來合同約定的利率是貸款基準利率上浮10%，那麼現在執行的利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果您選擇在3月30日開始轉換，重新定價日為每年1月1日，那加點幅度為5.39%-4.8%=0.59%。那麼您重籤之後的貸款利率計算就分為兩個階段:2020年12月31日之前，執行的利率仍然是5.39%（維持不變)；2021年1月1日起，按照2020年12月20日釋出的5年期以上LPR+0.59%來執行，以此類推，每年1月1日開始執行的新的利率（上年12月20日釋出的5年期以上LPR+0.59%。目前LPR呈現下行趨勢，假定到2020年12月20日LPR變成了4.6%，那麼2021年您的貸款利率就是5.19%，比現在利率就下降了很多，這意味著每月少還了利息，所以這是對我們有利的。

這種利率演算法看起來很複雜，簡單理解就是簽了LPR後房貸利率一年一變，變多少看上年末貸款市場利率水平。在中國長期來看，在我們可以預見的十年甚至更長時間裡，整個市場的貸款利率水平是呈現下行的趨勢下，這是對我們是有利的。

第二種：轉換為固定利率,就是將現有的貸款利率固定下來，在後續的還款期限內一直保持不變了。在上面的例子裡，如果選擇轉換為固定利率，那在剩餘的8年裡都會按照5.39%來執行。

這樣就很清楚了，即使以後8年裡市場的整體利率水平下降，而您還只能按照固定的5.39%來還房貸，就不划算了。

第三種：維持不變，就是不跟銀行籤轉換協議。我個人理解銀行會繼續按照2019年8月20日之前的利率來執行。前面的例子就是繼續按照5.39%來執行。這種方式實際上跟第二種沒有區別了，只是變相轉換為固定利率了。

總結一下，如果您有還有銀行貸款，無論是房貸還是消費貸等其它貸款，只要是貸款合同裡簽訂的是浮動利率的，我建議現在就去響應國家號召跟銀行籤一個LPR利率轉換協議，然後就安安安靜享受整個國家貸款利率水平下行帶來的紅利了。尤其是在眼下新冠肺炎疫情帶來的巨大影響下，國家大機率會推動貸款利率進一步下行，以促進經濟恢復和國民經濟長期健康發展。

其實作為借款客戶，是沒有拒絕的權利的，這也是在房貸合同或者各類借款合同中有約定的。如果堅持不做任何改動，那銀行就會解除合同，提前歸還本息。

這個工作已經部署很久了。在2019年12月，央行第30號公告已經講得很清楚，在本年度3月1號到8月31號，啟動存量貸款的利率轉換工作。那麼明天就開始了，其中目前幾大行已經透過各種渠道，釋出了本行的關於存量浮動利率，個人貸款定價基準轉換的各項公告。

如果大家翻到所簽署的各類銀行借款合同中。一般都能看到此類條款，有的是用銀行免責條款來說明，有的是用解除雙方合同的條件中說明。大意都是這樣表達的:

“因為國家政策變動，或相關主管部門銀行等機構政策調整原因，或因其他無法預見的不可抗力因素，而導致貸款不能正常進行或完全不能進行的，銀行不負擔違約責任。”

如果客戶堅持要維持過去的基準利率加上浮或下調幅度的方式，每月進行還款。那銀行在協商無果後，就會依據上面此類條款來選擇解除借款合同，要求借款人歸還剩餘本金。而且即使訴訟到法院，法院也會支援銀行，因為這確實是國家利率政策的一次重大調整。

從這個意義上來講，客戶是不能也不敢去拒絕此次調整。那個客戶能承擔一次性還款的重負呢？所以最後的選擇還是要去做轉換。

但是客戶也是可以去做選擇的，從表面上看起來挺複雜，但其實只需要做兩個問題的選擇答案。

1.選擇轉換“LPR+基點”模式還是固定利率？選擇一次，未來再不能更換。那麼針對剩餘期限的貸款，尤其是針對房貸，剩餘借款期限還是非常長的，那麼就需要考慮LPR的長期趨勢會上升還是會下降？針對自己目前房貸的實際承受利率，選擇用LPR隨波逐流還是固定利率？

2.選擇可約定利率調整日是每年的1月1號還是貸款發生日？這個就簡單了，其實從長期看，選擇哪個都是一樣的，看自己喜好把。

這兩個問題需要決策完畢，那麼此次存量貸款利率的轉換就結束了。

個人認為銀行都會導向大家選擇“lpr+基點”這種模式（之前有文章論述過，對於銀行更便於操作和管理）。但是針對過去利率特別低的借款，可能會容許選擇固定利率模式。

現在工作尚未開始，大家也不著急去做選擇，可以再看一看lpr的長期走勢，同時再看一看銀行在此過程中的引導思想。

根據華人民銀行公告〔2019〕第30號要求，為深化利率市場化改革，進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。

2月29日，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、浦發銀行、上海銀行等最新發布公告，將從3月1日起至8月31日，陸續受理存量浮動利率個人貸款的定價基準轉換業務。

此次利率應當如何辦理利率轉換，應該採取LPR加點的方式還是固定利率，我覺得主要從兩個方面來考慮：

第一，自己的實際利率，如果自己的實際利率已經很低了，比如說以前買房的時候得到了利率打折優惠，利率水平只有4%左右，這個房貸利率是很低的了（現在首套房的利率普遍都達到了5.5%），那麼沒有必要轉換，雖然轉換以後，未來LPR利率下行的話，自己的利率也會下行，但畢竟4%的利率不高，萬一未來LPR利率上漲了呢？

也就是說，如果自己的實際房貸利率已經很低了，則適合轉換為固定利率，在合同期內，一直按照這個利率水平來還款，獲利確定性，即無法分享利率下行的好處，也不會受到利率上升的影響。

如果自己原來的利率是4.9%或高於4.9%（在基準利率基礎上進行上浮），那麼轉換為LPR加點形成的方式就比較合適，長期來看，利率水平是下行的，而此次轉換的LPR利率基準為4.8%（2019年12月份報價利率），與原來辦理的央行基準利率較為接近。

第二，看自己的貸款剩餘年限，如果還款的時間還很長，比如貸款了30年，只還了5年，並且利率基本上就是央行基準利率4.9%左右的水平，那麼可以轉為LPR加點的方式，畢竟從長期看，隨著經濟的不斷髮展，利率水平長期是下行的，可以降低自己的長期負債，但是如果還款時間不長了，比如說五年內，那麼本身利率小幅變化也沒有多大影響了，直接轉為固定利率，把餘下的房貸儘快還完就行了。

本次利率轉換為LPR加點方式後，實際利率水平是不變的，加點基數是2019年12月的LPR利率即4.8%，如果現在的房貸利率是5.5%，則轉換為4.8%加70個基點形成，如果現有的房貸利率是4.5，則轉換為4.8%減30個基點形成，轉換之後加點（或減點）數將不再改變，下一年1月1日再根據LPR利率報價利率進行重定價。

如果是轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，利率水平在合同剩餘期限內固定不變。

根據要求，在2020年全國所有的存量房貸利率都需要完成轉換，所以此次利率轉換，不是要不要籤的問題，而是根據自己的實際情況選擇轉換為LPR加點的方式還是選擇轉抽象為固定利率的方式。

作為房貸客戶，今天我也接到了建行的推送，告知要進行LPR利率的轉換，其實這個已經不能算新聞了，19年的時候，人民銀行就已經發布了公告，明確的說明要轉換，只有一小部分客戶可以不用換，就是還款時間不夠一個年度週期的。

所以99.9%的客戶都是要換的，這個問題重點是怎麼選？固定利率還是LPR？

鑑於很多人之前沒關注過這個問題，就從頭講，方便大家做出選擇，畢竟機會只有一次。

LPR轉換的政策規定

一、自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

二、自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

在說LPR之前，先聊聊房貸利率，兩者有什麼區別

1.房貸利率的形成

很多人做的房貸一般都是大於5年的，基準率為4.9%，這個是國家公佈的，這不是買房人最終拿到的利率，銀行在這個點上上浮或者是下浮。但是這個利率只能相當於一個官方指導價，就像你在超市買一瓶綠茶，官方指導價3元。但是賣給你的時候並不一定是3元，可能是2塊8，也可能是3塊5。這個就完全看店家了。買房也一樣，比如2005年房子不好賣，很多人買房去做貸款，銀行就打折了，到現在利率4.9%打八折，購房人的實際利率就是3.92%

2.第二種貸款利率形成方式LPR

商家不會再給一個指導價，賣多少錢一瓶呢？

由超市來決定，因為他們是最能瞭解消費者的，賣的貴了沒人買，賣的便宜一些自己沒利潤，最後一定會形成一個大家都可以接受的價格，即讓超市有錢賺，也讓消費者和市場都能接受。但這個價格不能一個超市說了算，要取一個平均值。在銀行裡18家銀行來報價，分別是工農中建交，中信、浦發、興業、招商、民生、西安銀行、台州銀行、上海農商行、廣東順德農商行、渣打、花旗、微眾和網商銀行。

轉換LPR後對大家有什麼影響？

轉換固定利率比較簡單，假設A之前的貸款是基準利率上浮10%也就是4.9%*（1+10%）=5.39%，如果換成固定利率以後都是5.39%了，以後利率怎麼變化都和他沒關注。如果換成LPR就稍微複雜些，有一個加點會伴隨你整個貸款生涯，2019年12月5年期LPR報價為4.8%，加點就等於5.39%-4.8%=0.59%，這個0.59%是要一直跟隨你的，以後你的房貸利率就是LPR+0.59%，LPR漲你的利率就漲，他跌你的房貸也跟著跌。

所以最後的問題是：LPR會漲還是跌？

1.LPR漲跌史

如果想從歷史上看LPR的走勢，是乏善可陳的，2019年8月新LPR報價形成後1年期降息3次，從4.31%降成了4.15%，降了16BP。5年期降息1次，從4.85%降成了4.8%，降了5BP。2020年又降了一次，1年和5年分別降了10BP和5BP，不過和這次簽約沒關係，只是一個趨勢而已。

2.經濟環境

利率的高低會影響企業貸款的成本，從而市場的活躍度，是調控市場經濟的重要手段。反之市場經濟的發展也會影響利率的調整。

而現在中國的經濟增速明顯下行，從這個角度看，LPR是要往下走的。但是隨著經濟的持續下行，債務違約肯定是越來越多，銀行的壞賬率會升高，一方面銀行的成本上升，另一方面資金無法收回會造成資金短缺，又會抬高LPR報價水平。

3.經濟週期和全球利率

現在日本和歐洲發達國家利率已經接近於0，但是大量發展中國家的利率還比較高，在金磚四國中，中國的利率算是比較低的。1991年是9.72%，此後一路上漲到1995年的15.3%，2002年都是下降的5.76%，2007年7.83%，一路下降到2015年4.9%，目前繼續下行的壓力是比較大的。

怎麼操作的問題

辦理時間：3.1日開始

辦理渠道：手機銀行、網上銀行、簡訊（部分銀行有）、智慧櫃員機、個貸中心，能線上辦就沒必要跑銀行去了，麻煩還不安全

轉換方式：固定利率、LPR加點模式

最後一點最重要的，選哪一種方式？？

如果剩餘年限小於10年，以LPR加點為宜。如果剩餘年限大於20年且貸款利率低於4.9%的基準利率，可以選擇固定利率。在上述兩個範圍之外的客戶可以依據時間的長短和貸款人的心態來選擇，一個規律是，貸款利率越低選固定利率越有利，剩餘年限越長，選固定貸款也同樣越有利。

在3月1日開始，存量的房貸都需要轉換成以LPR定價的房貸基準利率，那麼截止時間是8月31日，也就是半年的時間來完成這個事情，該如何選擇？怎麼選？

1、如何轉換？

存量房貸利率的計算方式是這樣的：房貸實際利率=基準利率*（1±浮動比例），基準利率當前是4.9%（五年期以上的貸款基準利率），這個基準利率已經有4年多沒有變化過了。轉換後的計算方式是這樣的：房貸實際利率=LPR+加點數值。以前是乘法的關係，以後就是加法的關係了。

根據央行的要求，前後轉換要保障利率的平穩，也就是說前後是要劃等號的，那麼就要了：房貸實際利率=基準利率*（1±浮動比例）=房貸實際利率=LPR+加點數值，而這個等始終的LPR取的是2019年12月20日的數值，也就是4.8%。那麼這個時候就 很容易計算得出加點數值了。

舉個例子，如果你原來的房貸利率是上浮了10%，也就是5.39%，那麼可以計算得出你的加點數值就是：5.39%-4.8%=0.59%。

2、有兩種方向選擇

上文講述了新舊利率機制如何轉換計算，現在來講你最關心的下一個問題，轉換後的兩個方向該如何選擇，第一個是選擇固定利率，第二個選擇浮動利率。在這次選擇中可以選擇重新計算利率，而重新計算的週期最短是12個月，最長就是合同期限。

很明顯，如果你選擇的是合同期限為重新計算週期，那麼就意味著你以後選擇的是固定利率，未來利率是否上漲和你沒有任何關係，就是賭一次。

如果你選擇重新計算的週期是12個月，那麼就意味著你以一年為週期，每年都重新計算一次，到了約定的重新計算的日子，那麼就按照最新的LPR來重新計算房貸利率，比如到你重新計算的日子了，最新的LPR是4.5%，那麼你新的房貸利率就是：4.5%+0.59%=5.09%。

所謂的浮動利率就是未來隨行就市，市場漲你就跟著漲，市場跌了，你 就跟著跌了。

3、能不能不簽訂轉換合同？

第一是不能，這個是央行規定的事情，不是你說了算的，也不是銀行說了算的，就好比營業稅改增值稅了，你說可不可以還交營業稅？你說可不可以嗎？

第二是籤不籤都一樣，因為在原來的貸款利率計算方式中的貸款基準利率在未來就被LPR取代了，就退出歷史舞臺了。換句話說，這個貸款基準利率未來就是不會有任何變化了，即便你不簽訂轉換的合同，也相當於是選擇了固定利率！

明白了上面兩個問題，其實就該明白，你只能選擇籤新的合同，至於是選擇固定的還是選擇浮動的，這個就看個人了。

筆者個人的看法是選擇浮動的，因為未來利率是下行的，筆者已經在之前的多篇文章中詳細講述了原因，感興趣的讀者可以看以前的利率文章。

實際上LPR在過去的半年中已經降低了0.1個百分點了，未來利率下行是因為中國經濟增速在放緩，M2的增速也在放緩，另外國外都在降息，我們至少是不可能加息的，疫情當前更沒有加息的道理。

建議筆者已經給到，如何選擇在個人！

這幾天讓房貸者最關心的莫過於LPR！並且截止到8月30，必須要做出決定！

以下內容將幫你解決所有問題！

（一）LPR是什麼？

LPR是由18家商業銀行共同報價產生，計算方法是去掉一個最高價和一個最低價，然後算術平均得出，每月20日重新報價計算。

（二）LPR和基準利率有啥區別？

基準利率是央行決定的政策利率，而LPR是商業銀行競價產生的市場利率。

基準利率不定期調整，央行上一次調整基準利率還是2015年，5年期以上貸款利率（房貸利率）至今仍為4.9%，而LPR利率每月20號調整一次。政策改變後，房貸的參考標準就由基準利率變為LPR，一切看lpr得臉色。

（三）轉成LPR後，存量房貸利率怎麼計算？

轉成LPR後利率的具體演算法是“LPR＋固定點差”，這裡的LPR值，選取的是2019年12月的5年期以上貸款利率4.8%，而固定點差的演算法比較關鍵，是由“原合同約定利率－2019年12月的LPR”。

舉個例子:

①假如之前和銀行簽訂的是基準利（4.9%）的1.1倍，也就是5.39%，具體的加點數值就是：5.39%-4.8%=0.59%轉換之後就變成LPR+0.59%。

如果2021年的5年期lpr利率降到4.6%（一年期LPR下調和房貸無關），那麼2021年實際貸款利率就是4.6%+0.59%=5.19%。

②張三有一筆存量房貸，利率約定的是基準利率的9折，也就是4.9%×90%=4.41%，2020年仍然是這個利率不變，他的“固定點差”則是4.41%－4.8%=－0.39%。如果2021年5年期LPR利率降到4.6%，那麼2021年的實際貸款利率就是4.6%-0.39%=4.21%

記住:這個點差是固定的，一直不會再改變！

（四）新增房貸利率怎麼計算？

計算方法也是“LPR＋基點”，這裡的LPR是最新的5年以上LPR貸款利率，而加多少基點由各地政府決定，每個基點等於萬分之一。又要劃重點了，加多少“基點”，地方政府可以靈活調整，樓市較熱的地區，基點可能就高，樓市較冷的地區，基點可能就低。例如南寧、蘇州、鄭州等熱點城市的基點都超過100，首套房利率超過6%。

舉個例子，假如某人今年現在買房，當地首套房利率的加點如果是100個基點，那麼它的房貸利率就是4.75%（2月LPR利率）＋1%（加點）=5.75%。

（五）哪些貸款需要轉換？

看貸款合同，如果當初和銀行約定的利率是按照基準利率定價（上浮或者折扣），就需要轉換。如果約定的是固定利率，就不能轉換。二套房、公寓、商鋪、寫字樓……只要是跟基準利率掛鉤浮動的個人貸款，都需要轉換。記住公積金貸款、不良貸款不能轉換。

（六）怎麼轉換LPR？

具體操作要以貸款銀行的解釋為準，不過，綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機銀行、網上銀行、智慧櫃員機、簡訊銀行、任一網點等渠道完成定價基準轉換。

（七）是轉換成LPR還是選擇固定利率？

很多人都說，轉成LPR，因為利率下行是必然，你看國外的利率都是負利率了，其實長週期來看，我們的利率是一直在下降的， 但是一味認為利率下行，也有一些片面。LPR的實行目的是為了讓利率市場化，盡然市場化就應該順應市場的規律，上漲下跌都是有可能的。所以，如果你預期將來LPR利率下降是大機率事件，那麼選擇轉換成LPR而不是固定利率，顯然對自己更加有利。不過，房貸週期通常都長達二三十年，即使在短期之內能夠預見到LPR利率會下降，雖然短期之內中國經濟加息的可能性並不大；但在更遙遠的未來，如果中國經濟出現比較嚴重的通貨膨脹，加息的可能性還是會存在的。

記住如果選擇固定利率的話，利率一直是這個，不會隨LPR而改變，如果選擇LPR 利率一年改變一次。

（八）LPR是否不受任何約束？

非也，首先，LPR並非完全市場化的利率，表面上它雖然由18家商業銀行競價產生，不受政府幹預，但實際上仍然受制於央行的MLF操作（中期借貸便利），LPR不會真正飛出宏觀調控的手掌心。簡單來說，MLF可以理解為央行借錢給銀行的參考利率，而LPR是銀行借錢給客戶的參考利率。在很大程度上，MLF是LPR的參考物件，對其影響很大。例如，2月份，央行透過降低MLF利率，間接促成LPR利率的下調。

很簡單的道理，銀行不會投入這麼大的人力、物力制定遊戲規則來“普度眾生”，更不會做賠本的生意，近期來看估計會有短期的下浮，隨著人民幣貶值，貨幣超髮長期看利率必漲，所以我個人認為還是籤固定利率為好，畢竟銀行不是慈善機構，所有遊戲規則都是以銀行獲利為根本出發點的！