你這個利息已經很低了，固定的比較划算。現在的基準利率4.9%，首套上浮10%，是5.39%，我覺得LPR再怎麼調整也不會比你的低，所以慎重考慮吧。

房貸30年，還了5年，還剩25年，現在貸款利率是4.41%，小菜建議你轉固定利率把穩些。01、LPR的本質是什麼？

LPR的中文意思就是市場報價利率，目前是18家銀行報價，之前是10家銀行報價，未來也可能會增加報價銀行。

18家銀行把自己銀行的貸款利率報價到全國銀行間同業拆借中心，中心收到這些利率報價後，去掉最高、最低報價，然後算術平均，測算出當月LPR，並於每月20號公佈執行。

從這個流程和釋出時間可以看出，LPR每月都在重新測算，理論上每個月都可能是不同的，實際可能會連續一段時間都保持數值不變。比如，5年期LPR，前幾個月都是4.85%，後來變成4.8%，也保持了1、2個月了。

本質上看，LPR反應的是貸款利率市場行情，隨著貸款利率市場行情波動，有時變高，有時變低！還受到經濟危機等因素影響，很難準確預測。

02、LPR的趨勢怎麼看？

1）短期看

今年央行全面降準，釋放了8000億，降低商業銀行資金成本150億，政策目標是透過降低銀行經營成本，傳導銀行LPR下行，解決小微企業、實體企業融資難、融資貴問題。

傳導LPR下行，還有一個目的是為即將在3月展開的存量浮動利率貸款轉換，爭取更多的人選擇LPR加點，增加市場LPR運用，增加籌碼。

因此，短期內看，LPR下調就是定局！會比目前4.8%還要低，預計最快這個月20號，遲則下月20號會下調。而為了讓大家實實在在感受到選擇LPR的好處，預計今、明兩年的LPR利率都會保持低位水平。

2）長期看

放到10年、20年，甚至更長區間去看，LPR走勢還真不好預測。畢竟，時間跨度太長，不確定因素很多，市場利率行情就不好判斷。

看完圖表，有以下一些想法跟大家分享：

A、趨勢

不管是5年期，還是1年期，過去26年，央行貸款基準利率整體走勢都是下行的，沒有出現大幅的基準利率逆增長，這個趨勢符合世界主流貸款利率發展趨勢。

B、特別之處

97、08年經濟危機，貸款基準利率相比後面的年份，都是高點；從99年至今，貸款基準利率從未超過8%，而且整體利率呈穩中下行走勢，波動幅度不大。

03、兩種利率的優缺點？

1）固定利率

大家心理預期都是穩的，不會有什麼擔心。但是，短期內LPR下行，享受不到下行帶來的月供減少實惠；相反，如LPR後期上調，也沒有增加月供的風險。

2）LPR加點

短期內LPR下行機率很大，能享受到月供實惠；長期看，存在LPR上調，帶來月供支出增加的風險。

04、央行的政策有什麼需要注意的？

1）利率選項

要麼選固定利率，要麼選LPR加點。

這個命題在邏輯學上叫兩難命題，應對方法只有一個，就是兩個都不選。但政策不是兒戲，個人，即便是上億人的房奴，也無法左右政策走向。

2）選擇機會

只有1次，選定就不可以再改。

3）轉換時間

通知要求“原則上”今年8月31日前完成，從3月起開始進行轉換工作。注意“原則上”！

4）目前部分銀行的態度？

5）為什麼原來是浮動利率，現在會提供2個選項給你？

決策者是政策制定者，掌握大資料，也更能預測未來LPR走勢，既然提供固定利率選項，我想應該也是有他的積極意義的。

05、怎麼選好？

1）給你的建議

你的利率4.41%已經很低了，而且還有25年，如果最近3-5年內沒有提前結清貸款的計劃，小菜認為還是選固定利率比較穩妥些，沒有風險。

如果你是一個有些冒險意識的人，想賭一把，把短期利率實惠佔了，選LPR也是可以的。畢竟，LPR保持長期下行趨勢機率還是很大的，目前世界主流的貸款利率都是低利率。

2）給其他人的建議

A、如果經濟持續向好發展，低利率就是趨勢，這個趨勢作為客觀規律，很難人為逆轉，選LPR長期看也是划算的。

B、如果出現經濟危機，危機年份資金需求會增大，相應的貸款利率就會水漲船高，這些年份的LPR大機率也是高的，選LPR加點就會吃虧些。

C、每個人的貸款利率情況不同，收入不同，提前還款規劃不同，對利率的選擇也會有差異，還是要根據自身經濟情況決策，不宜一刀切。

建議題主就固定好了，為什麼這麼建議？原因有兩個，因為首先你的當前的利率已經很低了，應該是打了九折的，這個房貸利率很有可能是在2016年左右的時候辦理 的，那個時候的房貸利率是最近10年中最低的時候。你的房貸利率已經這麼低了，那麼即便是未來利率再下降，那麼你的損失也不大，不如就選擇固定的利率，以示安心。

第二個原因就是，題主提出這個問題，那麼就說明你對理財之類的事情是不太瞭解的，對房貸的利率也是不瞭解的，你比較在意這個事情，那麼你是擔心選擇浮動利率以後房貸利率如果未來漲了，那麼你就選錯了，這個事情對你而言是個心理負擔，既然是這樣，那麼不如選擇固定利率算了，以求心安。

對於這種做抉擇的思維邏輯筆者也是很無語，這是典型的單線思考問題的方式，哪怕是壞人也會做好事的，好人也會辦壞事的，我們做什麼事情都應該是以實事求是，就事論事才是最好的方式，貼標籤是一種懶惰的思考方式，你無法面對新的資訊作出判斷，那麼不如貼個標籤就好了，凡是被納入這個標籤的事情，都可以統一口徑去處理。

這種思維方式面對常會的事情的時候是挺方便的，但是面對一些轉折點的事情就往往會產生錯誤的抉擇，比如這次的房貸利率定價基準的轉換就是一個轉折點的事情。

對於這個事情，筆者是會選擇浮動利率的，為什麼會這樣選擇？

首先要和大家明確兩件事情，第一，原來的房貸定價的基準是“貸款基準利率”，但是這個“貸款基準利率”以後就被LPR（貸款市場利率報價）取代了，而且是永久的取代。第二這次定價基準的取代是對所有的貸款都是如此，不僅僅是限定於房貸利率。

為什麼要選擇基於LPR的浮動利率？因為LPR未來就是所有貸款的定價基準，那麼未來市場的利率漲跌都是和LPR相關的，LPR未來起到的作用和以前的“貸款基準利率”是一樣的。

那麼未來市場的利率是漲還是跌？

從中長期來看未來的市場利率是跌的，原因有三個：

第一、中國的宏觀經濟增速在放緩，而利率說到底是投資的回報率，而整個市場的投資回報率是和宏觀經濟的增速相關的，宏觀經濟增速高，說明社會整體的賺錢效應高，投資回報率就高，那麼資金的需求方就願意以更高的資金成本去融資，讓後進行投資獲取更高的投資回報。

第二、M2的增速在放緩，我們很多人還沉浸在以往的M2高速的發行狀態當中，但是從2017年開始，M2已經連續三年保持在8%左右的增速，這個增速和之前的平均水平跌了一半，在這種情況，利率也是很難漲起來的。

第三、全球主要的央行都在降息，我們不降息的情況下，那麼至少是不會加息的。

上文筆者是從理性和邏輯上分析了未來為什麼說是利率下降的趨勢，這裡我再提供一個視角，那就是你相信中國的發展前景嗎？中國的人均GDP已經超過1萬美元了，未來的10年會突破2萬美元，這是一個大機率事件。

那麼中國的經濟會往何處去？那就是往發達經濟體的方向去，這是未來10年、20年30年持續精進的趨勢，中國的經濟未來是往發達經濟體去發展的，那麼我們看一下世界上的發達經濟體，他們的利率是什麼水平？

日本 的基準利率是負的，歐洲的基準利率也是負的，美國的基準利率也不高的，下圖是日本的通貨膨脹率（0.5%），利率是-0.1%；

我們再來看歐元區的經濟資料，GDP增長率是1.2%，通貨膨脹率是1.3%（而按月的話甚至是負數），利率是0，這個就是歐元區的情況，本質上講利率也是很低的。

最後，我們來看美國吧，下圖是美國的聯邦基準利率過去4年的走勢，最低的時候是0.5%，最高的時候哦是2.5%，2019年正好是經歷過兩次降息，降到了1.75%，現在是在降息的週期當中。

中國終將是步入發達經濟體，這是中國未來10年、20年的方向，那麼經濟的資料也會和這些經濟體是靠近的，經濟增速放緩，利率下行，這個是趨勢。

所以，筆者認為未來中國的利率下行是一個趨勢。

建議轉換LPR

2019年12月28日上午，人民銀行釋出了30號公告，要求推動存量貸款轉為LPR計價。

揹負著房貸的家庭將面臨一個選擇，可以選擇將房貸利率轉換為LPR加點，或者轉變為固定利率。

歐妮的建議是轉換LPR，而且，與銀行簽訂的利率變化週期越短越好，最好是按照1年期。因為我國的LPR有長期下降的趨勢。

按照現行轉換的規定，一旦加的點數確定就不再變化且轉換當年利率與現行利率持平，這就意味著隨著LPR的長期下降大家揹負的房貸利息會越來越少。這對於已經有房貸的家庭是一個利好。在LPR長期下滑的趨勢下，也不必急著還房貸，除非沒剩多少了。

今年歐妮本人也將購首套房，屆時也會選擇LPR加點的還款方式。

如果你問我怎麼知道LPR會長期走低，對於一個金融出身的人來說這點敏感性還是有的。中國人民銀行行長周小川也說過，和發達國家比起來，我國的利率還是偏高的。一個月後，央行就降準了。

關於為何LPR會持續走低，為何我國要實行利率雙軌制，去看看中國的政府經濟報告就能找到答案。

歐妮在這裡明確建議轉換LPR加點的方式。

能轉LPR你就毫不猶豫的選擇！以後如果負利率時代，你可能是一分利都不用出的。而今天的25年，你認為房價與銀行利率上漲的空間還有多少呢？

根據央行在2019年12月28日的通知，在2020年所有的存量貸款都需要由基準利率浮動轉換為與LPR接軌的方式，我國的基準利率已經有五年沒有調整了過了，客戶的房貸利息是4.41%，那麼就是在4.9%的基準利率上進行浮動，即打九折為4.9%*0.9=4.41%。

應該將房貸利率轉換為固定利率還是轉換為跟蹤LPR利率，重點是看你對未來利率的預期變化。如果預期未來利率將會上行，那麼轉換為固定利率比較划算，不會因為利率上行承受更多的利息，而如果預期未來利率會下行，則轉換為跟蹤LPR利率比較好。

很多人可能覺得現在LPR五年期利率是4.8%，那麼未轉換前的房貸利率是4.41%，比4.8%還要低0.39個百分點，轉換為LPR利率不是吃虧了？實際情況並不是這樣的，此次轉換，主要是“換錨”，轉換後用戶的實際利率是不變的，但是會確定加點數，之後不再改變，這個加點數可以是負數。

也就是說，4.41%的利率，以當前的利率水平轉換為跟蹤LPR利率方式後，實際利率還是4.41%，但具體轉換為5年期LPR利率4.8%-0.39%=4.41%，負39個BP就是轉換後的加點數，以後不管LPR利率如何變化，使用者的實際房貸利率都是LPR利率減39個BP形成。

比如說未來5年期LPR利率下行至4.7%，那麼使用者的房貸利率就是4.7%-0.39%=4.31%，比固定利率4.41%的水平要低；而假如未來利率上行，5年期LPR利率上升至5%，那麼使用者的實際房貸利率就會變成5%-0.37%=4.63%，比固定利率4.41%的水平要高。

因此，到底是該轉換為固定利率，還是轉換為跟蹤LPR利率的方式，核心就是看未來自己對利率變化的預期。從經濟發展的規律來看，經濟總量越高，經濟水平越高，利率水平就會越低，未來長期利率應該是呈下降趨勢的，這一點從歐美及日本等發達國家的利率走向上可以進行參考。

當然，如果自己對經濟趨勢並不瞭解，對未來的利率變化也沒有一個明確的判斷，而且自己覺得4.41%的利率水平本身也不高（這個利率確實不高，當前很多房貸利率都在5.5%以上），那麼選擇固定利率方式也會比較省心。

房貸30年已經還了5年，現在利息是4.11%，是轉固定還是LPR?

開門見山明確觀點:你這種情況肯定是要轉成LPR新的中長期商業貸款模式。

首先咱們得弄清楚，為什麼會有這樣一個政策出臺？搞清楚它的前因後果，就很容易解決這個問題。

我國各行各業都在深化改革，央行也與時俱進。。為了順應這個趨勢，央行推出了利率市場化改革步伐。lpr應運而生。簡單的說，就是利率的形成機制由市場說了算。當前有18家商業銀行，每月20號報價，去掉一個最高的報價和最低報價，其餘16個報價取平均值就形成了每月的利率。

新的利率機制下，過去4個月時間下調了10個bp。那這樣的話，對老貸款就不公平了，因為老貸款還是4.9%的基準利率。於是央行就對老貸款客戶出了一道選擇題。

選擇一固定利率。即你現在的利率不變，在剩下的還款期內，不管多長，你都是以當前的利率還款。如果你選擇固定利率的話，那在你剩下的25年還款期內，每個月都是4.41%，市場利率的上漲和下跌和你沒有關係。

選擇二新的利率模式，即LPR加點，簡單直白的說，就是在新的LPR利率基礎上加上一個固定的上浮或者下浮值。

LPR每月是浮動的，有18家銀行說了算，這裡沒辦法改變，只能去順應。問題的關鍵就來到了這個加點的點。

這個加點的點很簡單。即當前實際承擔的利率減去基準利率4.9%，這個點可以是正數，也可以是負數。

就你的實際情況來看，基準利率4.9%，當前實際承擔的利率4.41%，你的貸款利率打了9折。這個點就等於4.41%-4.9%=負0.49%。

而從當前的利率走勢來看，未來我們的利率處於下行通道是大機率事件。選擇LPR模式，假設下一個還款週期利率協定之前。LPR下降到4.49%，這是你的實際還款利率就等於4.49%減去0.49%等於4%。

綜上所述，在利率處於下行週期中，而且你還有長達25年的還款週期。極端情況情況下，如果25年之後基準利率降到0.49%，這時你壓根就不用給利息了。所以我的建議是你換成新的lpr利率模式。

30年的房貸，利率4.41%，說實話，我很羨慕你，我的房貸也30年的，利率確實6.12%，你說我該不該羨慕你。

如果是我的利率是4.41%說實話，我不會去換成LPR利率計息。我會選擇固定的方式。因為這個利率已經在4.9%基礎利率上來說已經是打了9折！這個利率其實非常低了。

4.41%轉換成LPR利率是如何計息的。

目前LPR利率是4.8%，如果轉換成LPR計息，那麼就是LPR+利率差（上浮或者下浮）等於執行利率。那麼4.41%換成LPR就是4.8%-0.39%=4.41%。利率還是4.41%。是不是覺得還是一樣，沒有改變，其實不是的，LPR是由18家銀行共同報價的結果，去掉一個最高價，在去掉一個最低價，求的平均值，以後假如LPR降低了多少個基點，那麼房貸利率就會降低幾個基點，反之就是增加。

我為什麼不會轉換成LPR利率計息。儘管說未來LPR的下行是大趨勢，隨著中國經濟總量的不斷加大，未來的經濟發展會逐步的放緩，為了保持市場活力，降息往往是最有效的刺激方式，所以未來的LPR下行是大趨勢，但是我覺得，目前4.41%的利率也已經非常的低了，而且短期來說跌破4.41%的機率也非常小，未來經濟發展展收入肯定也會隨著提高，所以4.41%在我可以接受的範圍，所以我會選擇固定方式。

不過呢，這因人而異，如果你個人覺得未來LPR的下行空間巨大，那麼就可以現在LPR的計算方式，這樣更加方便，如果你也和我一樣，4.41%可以接受，那麼就沒有必要去轉換了。

30年的房貸，已經還了5年，而利息僅僅只有4.41%，實話實說，這個利率水平足夠讓很多買房的朋友羨慕了。

4.41%的房貸利率，這大機率是打了折的，在5年期利率沒有變化之前，基準利率水平是4.9%，剛好滿足打9折的情況，4.9%*0.9=4.41%，這應該是2017年之前的水平。

2019年，新的政策出現，LPR利率開始變化，在去年底的時候，長期貸款利率下降，而利率也由此變成了加點的形式，比方說你現在的貸款利率為5.45%，那麼在5年期LPR變動為4.8%之後，你的浮動利率就成了4.8%+0.65%，等到今年底，如果LPR再變動的時候，比方說降低0.1%，那就成了4.7%。

則你的房貸利率就成了4.7%+0.65%=5.35%，這對於基準利率在4.9%及之上浮動的購房者，的確可以考慮換為LPR浮動利率。

然而題主的利率只有4.41%，別說是目前了，就是再過幾年，我也不認為利率能下降到你的利率水平，透過週期天王的測算，如果國內房地產週期在2020-2025年觸底那麼後續會再次面臨新的增長週期。

到時候房價會重新出現變化，而4.41%的房貸利率恐怕會成為非常低的位置，換言之，不管從什麼角度，都沒必要將4.41%的固定利率變成LPR浮動利率……

我來說一下我個人的意見，具體拿主意還是你自己來，因為房貸動輒就是百萬，利率一點變化都對個人和家庭影響非常大。

我先把我的結論寫在前面，我建議你轉LPR。

4.41%這個利率是在原先基準利率的基礎上打了個9折。基礎利率是4.9%。

坦白說，原來的這個基準利率並不低。

我們要知道這個貸款的基準利率是央行公佈給下面商業銀行，商業銀行在向外進行貸款的時候就要按照這個基準利率來進行上調或者下調。這個上調和下調的幅度有一定的限制。以前我們國家央行進行調控進行降息的時候，就是降低基準利率。

如果你要是選擇固定利率，那就意味著以後25年你都要還4.41%.。

我們來看一下美國30年貸款的固定利率。

這個表是目前你在美國買房子，首付20%，然後貸款80%，如果是30年固定利息，那麼利率是3.99%。

美國現在的經濟應該並不比中國差，美聯儲在2019年連續兩次降息，使得貸款的利率也下降了。未來幾年中國的利率大機率是要走低的，這一次Lpr利率改革，實際上就是降低了存量購房人，在未來幾年的購房成本。從這一點上我覺得是划算的。

當然你說5年之後或者10年之後，利率會不會增加？這個不好說。但是如果利率增加，代表想貸款的人增加，那麼多人都要急著貸款買房，代表房地產市場火熱，你的房子一定升值不少。

最怕的是房價溫和下跌或者不上漲，然後國家不斷的降息，結果你的還貸壓力一點沒有減少。如果中國能夠像日本和歐洲那樣降到負利率，那銀行說不定還要倒找給你錢呢。當然這是開玩笑。

我的建議就是如果你的還款時間很長，然後目前的利率很低，不超過4%，那麼我覺得你可以考慮選擇固定還款。如果你的貸款利率在4.5以上，那麼我覺得一定要選擇lrt利率。

題主這個問題是比較專業性的，前面各位回答的大佬都太複雜化了，估計題主很難全部理解，我根據國家政策簡單解讀一下銀行這個政策。

根據國家銀行的政策，未來的趨勢肯定是降低利率，讓大家把錢都拿出來消費。相應的，國家為了刺激經濟發展，也會拿出大量的錢讓企業和個人去貸款。

如果貸款利率較高，肯定不能達到預期的刺激經濟發展的目的。降低貸款利率則是必然的結果，而貸款利率降低，銀行的LPR利率肯定也會相應降低，讓購房者減少利息成本，拿出更多的錢去市場消費，讓現金流通起來。

所以從未來10年左右來看，國家的經濟形勢還是承壓狀態，浮動利率肯定是比原來的付息方式更加省錢。

央行於2019年12月28日發出的關於存量貸款利率轉換的一紙公告，牽動著千千萬萬正揹負著存量房貸的人的心，原來利率高的人會比較容易作出選擇，但像題目這樣原房貸利率比基準利率還低的人就會比較糾結，從而在固定利率和錨定LPR這兩種型別之間難以作出選擇，下面我們就選擇兩種不同的利率方式所帶來的變化，以及做選擇時所需要考慮的主要因素等內容一些分析，給大家做一些參考。

要對比那一種利率轉換方式更好，首先要知道這些轉換方式會帶來怎樣的實質變化，而在央行的公告中，對於轉換成固定利率和轉換成掛鉤LPR計價都有明確定的利率確定方式。

1、轉換成固定利率的形式。

對於商業住房貸款來說，公告顯示轉換成固定利率的話應該要等於最近執行的利率水平。所以如果最近執行的利率如題目所示的4.41%，那轉換後的利率就是4.41%。鑑於轉換隻能做一次，那轉換後的利率原則上將會維持這個數值不再改變。這就有別於以前房貸利率可以隨著基準利率的變化而變化的情況。

2、轉換成以LPR為定價基礎的形式。

而對於存量貸款利率轉換成掛鉤LPR的形式，公告中對存量商業住房貸款的利率變化進行了特別的說明，鑑於掛鉤LPR後新利率的計算公式是LPR+加點數，公告中對轉換後房貸利率中加點數的形成有確定的標準，加點數為原合同最近的利率執行水平與2019年12月份LPR的差值，這個差值可以為負數。

這樣就保證了轉換後在約定的計價週期內保持利率不變，而按利率新政的規定這個約定的計價週期時長至少要在一年以上，即如果約定一年後再重新掛鉤當時的LPR，那在一年期滿時再重新使用LPR+加點數來計算新的房貸利率，這期間利率也是固定不變。

以題目所示的房貸利率4.41%舉一個例子，4.41%就是最近執行的房貸利率，而2019年12月的LPR是4.8%，兩者的差值是4.41%-4.8%=-0.39%，換算成基點是負39個基點，這個加點數將確定下來不再改變。

按照轉換後LPR+加點數這個算式，新的利率是4.8%+（-0.39%），所以結果還是4.41%不變。那什麼時候有可能變化呢？等到新合約中客戶與銀行約定變更週期的時間到期後，再以當時新的LPR+（-0.39%）得出新的利率，如果迴圈。這個週期可以約定為一年、兩年、三年或其他一年的整數倍。假設變化週期為一年，則在一年內將保持不變，如果一年後重新計價時的LPR是4.6%，那新的房貸利率就是4.6%+（-0.39%）=4.21%，這個利率將在往後一年的週期內保持不變。所以LPR下降，房貸利率將下降，反而會上升。

透過上面兩種形式的對比，選擇固定房貸利率在原則上剩餘的房貸時限內將保持現有的利率不變，而選擇錨定LPR的方式則會在約定的間隔時間點重新調整，利率也將隨著重新調整時的LPR變化而變化。

既然固定利率和錨定LPR這兩中利率轉換方式之間有以上的特點，那在做選擇時應該考慮那些因素呢？其中最大的動因是想選擇對自己更有利的轉換方式，對於房貸利率的變化來說，肯定是利率越低對自己越有利，而其中的主要考慮因素可以關注現時利率的高低以及未來LPR的走勢兩個方面。

1、現時利率高低是重要的考慮因素。

在歷年的發展中，隨著樓市管控的情況變化房貸利率在不同的時間或不同的地區入手會呈現高低不同的現象，在樓市需要刺激的時候房貸利率下浮，數值會比較低，而趕上樓市嚴格調控時購房，那利率就會上浮，相應的數值也會比較高。比如在2014年的時候，全國重點城市首套房的平均利率最高是接近7%左右，而在2016年去庫存的時候，全國重點城市首套房平均利率最低時還不到4.5%，那些有幸趕上基準利率打7折的時候就更幸福了，利率只需要3.43%左右，與現在相比低了一大截。

對於那些揹負高房貸利率的人，應該更加傾向於選擇掛鉤LPR重新定價，因為LPR的推出是利率市場化的重要舉措，其初衷之一就是降低企業的融資成本，未來LPR逐步走低的可能是比較大的，所以對於現有利率越高的人來說，掛鉤LPR的意義就越大。

而對於房貸利率原本就比較低的人來說，能降當然最好，但LPR始終存在一定的變數，如果不想承擔這樣的潛在風險，同時對現有的狀況也比較滿意，不會覺得有太大的壓力，那保持現狀選擇轉換為固定利率也是一種選擇。比如基準利率下浮7折的那些朋友，房貸利率只要3.43%，幾乎接近公積金貸款的基準利率水平，在目前的利率環境中可以說已經是相當低了。

而對於題目所說的4.41%的房貸利率來說，對比歷史的房貸利率走勢來說是屬於中下水平，雖然如此，但對比很多發達經濟國家的房貸利率還是會高很多，結合央行對利率的態度，我個人認為是可以選擇掛鉤LPR重新定價的，當然如果自己心理上能接受目前這種狀態，那保持現狀也未嘗不可。

2、LPR未來的走向會成為選擇的關鍵點。

在房貸利率轉換方式面前產生糾結，最重要的原因是擔憂LPR這個浮動的標準在將來會走高，事實上按照LPR的本質也存在這種可能，但如果結合目前的利率情況和央行的引導方向來看，只要經濟不出現大的問題，即使不能排除偶然有輕微反覆的現象，LPR持續走高的可能也是比較小的。

前面也已經提到過這次要求掛鉤LPR政策的出現，其初衷之一就是降低實體企業的融資成本。在8月份之前，LPR原本是緊跟基準利率，8月份改為跟隨央行的公開操作市場利率，而中期借貸利率（MLF)成為LPR的基礎，靈活性和下行空間都變大，在目前經濟面臨下行壓力和眾多大國接近零利率或負利率的國際經濟形勢下，再加國際經濟往來的不穩定，使出口、投資、消費都面臨不少的壓力，這樣的經濟環境更渴求持續的低利率支援，但利率的變化牽動面比較廣，即使下行也將是一個平緩而漫長的過程，所以需要足夠的耐心。

所以以上這些背景對於原本房貸利率比較高的人來說是一個比較有利的因素，轉換成掛鉤LPR計價後，將來有比較大的機率享受到利率下行的好處。

綜上所述，從LPR走向的潛在趨勢來說，未來LPR進一步走低的機率會比較大，選擇轉換成掛鉤LPR這種方式有更多的可能去享受到利率下降帶來的好處，對於高利率的人來說是比較好的選擇，而對於那些原本就享受利率下浮的朋友來說，選擇LPR所面臨的條件是相同的，但如果害怕承擔風險，同時心理上比較接受現狀，那選擇把房貸利率轉換成固定利率也是可以的。

2019年12月釋出的房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

中國人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大機率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算。

直接給你手動算了一遍，還有找了今天才釋出的最新計算方式，辦理時間，辦理方法！總結：目前辦理利率下降0.05%，建議辦理！長期來看，利率是一直下降的，也建議辦理！

未來五年以內，利率一定是下調的，主要原因，中國乃至全球經濟不理想，國家會不斷降低利率來促進經濟發展，所以採取變動利率比較划算！

房貸30年已還5年，現在利息是4.41%，建議轉換成LPR加點的形式。

首先，不管是轉換成固定利率，還是LPR加點的形式，第一年的利率是一致的。根據人民銀行的指導意見，以及今天（2020年2月29日）6家國有大型銀行和多家全國性股份制銀行出具的操作指引，這次轉換時，均保持實際利率不變，也就是說，目前的基準是一樣的。所有不同的是：若轉換成LPR加點的形式，則根據目前的實際利率，減去5年期LPR，得到加點值，隨後加點值不變，根據當時的LPR實際值，得到最終的房貸利率。若轉換成固定利率，則以後均以目前這個固定利率執行。

其次，哪個方式利率更低，取決於LPR的未來變化趨勢。剛轉換時，兩者利率一致，LPR加點辦法，加點值不變，因此，LPR降低，則實際利率降低；LPR上漲，則實際利率上升。而固定利率保持不變。雖然未來LPR怎麼變化無法確定，但比較明確的是，LPR下降是大機率事件，也就是說，LPR下降的機率大於上升的機率。此外，短期內，LPR更是可能是下降的。因此，總的來說，LPR加點的方式，房貸利率會低一些。

最後，房貸週期還有25年，這麼長期限內，固定的利率會暴露在利率變化的不確定性中。而LPR隨著市場波動，個人收入、投資收益等，都會隨著市場波動，個人支出、收入都隨著市場波動，會減少市場風險。

綜上，建議轉換成LPR加點的方式，而不是固定利率的方式。

今天開始，各家銀行已啟動存量房貸合同重籤程式，房貸可以選擇是與LPR掛鉤浮動利率，還是固定利率，涉及貸款規模：約30萬億元

到底該如何選？

從官方開始釋出大家提問就表示比較難理解，這裡給大家簡化一下：

1.關鍵詞是“市場化”，LPR+加點（這個加點的±與老合同一致）跟隨市場波動，而固定利率不會，只能等央行調整基準利率，這個很慢，可能會數年，幾十年後

2.所以取決於市場化利率如何走？大機率是在持續下降通道，今年不用說，為了提振經濟利率肯定是下調了，未來看，經濟發展無法再保持之前的增長速度了，增速會持續調低，為提振利率也持續會降低，所以選擇LPR+加點是合適的

當然中間也不免會有加息，比如美聯儲施壓，那就會成為韭菜了

房貸利息LPR換錨這樣算:

已知

L=2019年末LPR（5年以上）=4.8%

Ln=換錨後各年末LPR(5年以上)

Jr=現行基準利率=4.9%

fr=現有房貸約定上浮或下發百分比（如上浮10%記作10%或基準利率85折記作-15%）

Xr=現執行房貸利率

Mr=換錨執行房貸利率

Mr=Ln+(Xr-L)

=Ln+(Jr(1+fr)-L)

=Ln+（4.9%（1+fr）-4.8%）

按照長期利率下行大趨勢，LPR是同業銀行間拆借利率，2019年12月為4.8%，2020年2月為4.75%，每月公佈一次，目前均低於現行基準利率4.9%，假設2020年12月為4.7%

以現執行房貸上浮10%，實際5.39%計算，

Mr=4.7%+(4.9%(1+10%)-4.8%)

=4.7%+(5.39%-4.8%)

=4.7%+0.59%

=5.29%

以現執行房貸85折，實際4.165%計算，

Mr=4.7%+(4.9%(1+(-15%))-4.8%)

=4.7%+(4.165%-4.8%)

=4.7%+(-0.635%)

=4.065%

結論是無論現有是上浮或折扣，當每年末lpr小於4.8%時候，大家都少付利息；大於4.8%，則每年多付利息，以年為單位動態調整。

一、如果前期存量房貸固定利率非常低的，不建議轉LPR，堅持現有固定利率不變

1、我們先看央行調整存量貸款定價機制的本意是什麼？

本意即價格雙軌制。央行創設一年期LPR和五年期LPR，前者針對實體經濟，後者徵對房地產，兩者並不一定同步變動。比如過去6個月來，一年期調整4次，五年期調整二次，而且幅度遠低於一年期。

變以LPR為錨真正厲害的一點是：實現了樓市利率與實體利率分離，為樓市定向調控提供了可能。打個比喻，它就象都江堰的作用，經濟不好央媽大水漫灌的時候，你以為能雨露均霑，對不起，按揭利率不下調。

2、LPR由誰決定？

LPR由30家商業銀行共同給出，而不是之前的基準利率由人行決定，也就是說，資本己經取得了定價權，而資本，是要逐利的。＂存量貸款有的選，新房奴必須LPR＂，你認為，到時候LPR還有下降的動力？再則，從鎖定風險的角度考慮，前幾年大量的按揭貸款執行的是同期基準*0.9甚至0.8或更低，現在實際執行利率只有3點幾，可以說佔了銀行的便宜。對於這部分人而言，透過選擇固定利率鎖定當前較低的利率，而不是追逐未來更低的利率，才是理性的選擇。

二、如果前期存量房貸固定利率比較高，建議轉LPR，享受中短期利率下調的好處，如何轉呢？

2、混合貸，只轉商貸部分，公積金按原合同

3、房貸必須轉換成5年期以上LPR，前期貸款基準利率打折無用，轉換成LPR，定價改為加基點，不再上下浮動；

4、加基點點差，原合同房貸利率4.5%，轉成LPR後房貸利率4.8%，4.8%-4.5%=0.3%，即30個基點點差，基點點差不變，LPR上下浮動；

5、房貸重新定價週期不能每月重新定價，最短1年，最長不限；

6、也可轉成固定利率，比如固定利率4%不變，可執行到合同到期。

正好剛寫了一篇文章，希望有幫助，現在粘過來

最近有朋友問我到底應該選擇房貸應該選擇LPR利率還是應該選擇固定利率？

為什麼突然有這個問題，緣起於去年央行釋出的第30號公告。根據這個公告，從2020年3月1日到8月30日，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。

先回答幾個問題

1、存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什麼？

一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。三是轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

2、存量商業性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？

自公告發布之日起，銀行應儘快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時透過多種渠道（包括官網和網點公告、簡訊、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商一致的前提下，儘可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日，重定價週期最短為一年。

同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

3、除商業性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？

除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價週期、重定價日等，或轉為固定利率。

由於LPR自推出以來，已經合計下調了四次，下調幅度達到了26個BP，其中五年期LPR下調了3次。所以，很多人都在考慮是不是選擇浮動利率比較合算。

跟自己的錢掛鉤，大家都很關心。最主要的還是房貸

很多朋友緊張的不得了，生怕虧了。

首先，這個差別沒有大多數人想的那麼大。

shibor官網LPR利率

算一筆賬先，上個月的LPR是4.75%，國家5年期以上貸款利率4.9%。

貸款150萬，等額本息還款方式，按照基準利率貸款一個月是還款是7960，按照LPR這個月報價是7824元。按上個月LRP報價還款是7869元。

如果選擇LPR利率，就是每個月國家會發佈一個LPR利率，按照最近一次LPR利率進行貸款還款，按照固定利率。參考上面第二個問題的答案。

說明白這個計算方式和影響範圍，大家肯定明白了這次變更到底是什麼？

接下來就是核心問題了，LPR長期是不是會降低？

這地方說一下利率的本質問題。

最早闡述利率的叫歐文·費雪（Irving Fisher ）在1930年的《利息理論》。提出人們更喜歡今天確定的消費，而不喜歡明天不確定的消費。人的這種非常自然的傾向就叫“不耐”，稱之為impatience。利息就是為延遲消費的一種補償，所以未來不確定性越高，利率就越高。

下圖是美元十年期國債收益預覽，從80年代開始，利息越來越低。主要兩個原因，第一，世界在冷戰後，不確定性減弱。第二，資本積累越來越多，體量越來越大，社會經濟體量相對增速減緩。

美元十年期國債收益率概覽

整體大趨勢lpr肯定下降趨勢。所以我更傾向於選擇LPR利率。

有些朋友問我，通脹這麼嚴重，利率肯定要上升。

實際上通脹跟利率沒有關係。提高利率是國家抑制通脹的辦法。透過提高利率來抑制通貨膨脹。

還有一個誤區，就是認為固定利率是不變的，其實不是，我們固定利率5年沒變並不能說明固定利率不變，問題2已經回答了，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。也就是說固定利率也是會改變的，如果有通脹嚴重，國家要抑制通脹，固定利率也是可以調整的，只不過最快頻率是每年一次。而LPR是每月一次。即使發生大的變動，LPR大幅增加，固定利率也會變動的。只是頻率不一樣。考慮通脹因素就不是考慮選擇的因素。

綜上，簡單的說，大機率LPR是下降趨勢，只是比固定利率趨勢更明顯，更敏感。我更傾向於LRP。

不過，差別真的不會很大，上面已經拿150萬貸款30年期作為例子。