3月1日，房貸利率“換錨”如期而至。這是啥意思？就是你的房貸利率參考的基準變了。

以前，我們說房貸利率的時候，說的都是“基準利率打多少折”或“基準利率上浮多少”；現在，再來說房貸利率的時候，說的就是“LPR利率下浮多少”或“LPR利率上浮多少”。

我受不受影響？這上哪兒去辦？怎麼辦？疫情期間難道還得跑一趟銀行？

彆著急，看完本文你就明白了——

一、為啥要換？

這是利率市場化改革的重要一步。2019年8月，央行改革貸款市場報價利率（LPR）。2020年3月起，各家銀行開始將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。

二、哪些人受影響？

一般來說，只要有個人住房貸款的都受影響，但有幾種情況除外：

1、公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分；

2、固定利率貸款；

3、2020年底前到期的個人住房貸款；

也就是說，如果符合這三種情況之一，就不受此次轉換的影響。

三、房貸利率高了還是低了？

1、2020年，存量房貸利率跟以前一樣

央行規定，轉換時點利率水平保持不變。

也就是說，在2020年全年，你的房貸利率水平和以前是一樣的，沒有變化。

2、那以後呢？

會變化。因為LPR利率是會變化的。

2019年，個人房貸掛鉤的5年期LPR利率下調了5個基點。

2020年2月20日，5年期LPR利率再度下調了5個基點。

央行規定，房貸可以由個人和銀行約定一個重新定價的週期，最短為一年。

也就是說，從2021年1月1日開始，房貸利率可能會隨著5年期LPR利率的變化而變化。

3、選固定利率還是浮動利率？

在轉換的時候，個人面臨兩個選擇：

第一個是，選擇固定利率。房貸利率與你當前的利率水平保持不變，以後也不管LPR利率怎麼變化，你的房貸利率都不變；

第二個是，選擇浮動利率。房貸利率根據LPR的變動而變化。

那麼，選哪個好？

無論是何種轉換方式，轉換後的房貸利率不得低於原有的利率水平，除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實房地產市場調控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守“房住不炒”的定位，不向房地產市場發出錯誤訊號，同時也有助於控制上升較快的居民部門槓桿率。

具體來說，業內專家均預計，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協商，採用LPR作為定價基準（浮動利率）將可能是普遍的方式。

每個人情況不一樣，但是可以想想，有了LPR 以後是銀行說了算，他們費勁好久，難道會為購房貸款的人想嘛？當然是想的銀行利益最大化了！

針對你的情況，上浮利率25%，可以考慮轉LPR，個人建議，僅供參考，不承擔法律後果。

下面談談具體看法。

銀行要求將房屋貸款利率轉換成LPR。以下三種情況除外：一是公積金個人住房貸款；二是2020年12月31日前到期的個人住房貸款；三是政策類貸款，如國家助學貸款、下崗失業人員小額擔保貸款等。

華人民銀行｛2019｝第30號令要求所有銀行在2020年3月1日---8月31日期間，把存量房貸客戶的利率調整為LRP利率，存量房貸客戶指的是2019年10月前簽訂貸款合同的客戶，2019年10月之後簽訂的貸款合同的客戶本身就是採用的LRP利率，因此不需要轉換。

原來的貸款利率是根據貸款基準利率浮動，現在的貸款利率將根據LPR變動。

一、什麼是貸款基準利率和LPR?

貸款基準利率是央行釋出給商業銀行的貸款指導性利率，是央行用於調節社會經濟和金融體系運轉的貨幣政策之一。

貸款市場報價利率(LPR) 由各報價行按公開市場操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

二、央行為什麼要出這個LPR？

央行推出LPR目的是為了讓房貸利率與基準利率脫鉤。國家宏觀經濟發展與基準利率有關（基準利率對應的是各行各業的經濟，不僅僅是房地產）。對於央行來說，既要搞（刺激）經濟，又不想刺激房地產，所以推出了LPR+X（點）的形式。以後基準利率變化與房貸就沒有關係了。

三、房貸利率的兩種選擇

現在大家都面臨兩種選擇：1）LPR+X；2）固定值。這兩種形式以後都與基準利率沒有關係。選第一種，房貸利率會隨著LPR變化而變化，第二種是永遠保持不變。

四、LPR轉換方法。

舉例說明：比如張三個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%x (1+10%) =5.39%。

第一是轉化為固定利率。這筆貸款未來的利率不再變動，固定為5.39%，一直不變。

第二是轉換為LPR。首先確定利率加點，如果轉換時5年期LPR利率仍為4.8%，利率加點= 0.59% (5.39%-4.8%=0.59%)，那麼未來的貸款利率= LPR+ 0.59%，如果LPR上升到4.9%，貸款利率= 4.9%+ 0.59%= 5.49%，如果LPR下降到4.7%，貸款利率= 4.7%+ 0.59% = 5.29%。

五、LPR以後是上行還是下行呢？

LPR是銀行間的拆借價格，屬於隨行入市，他反應的是房地產市場投資的冷熱程度，市場過熱，LPR會升高，市場太冷，LPR會降低。長期看，LPR也許會跟隨基準利率下降，但是它也會波動，也就是說基準利率下降的時候，LPR也有可能因為過熱而升高，LPR也可能因為市場過冷而降低。不過，短時間內（2-3年），LPR有下降的趨勢。未來，LPR有可能上升，也有可能下降。

央行將房貸換成LPR，就是為了降低基準利率，如果LPR也同步降低，那就失去了此次變更的意義。

六、以下僅是個人觀點，不構成任何建議，不承擔任何法律後果。

對於打算長期持有，比如15-30年的人來說，穩定最重要，穩定壓倒一切，穩定可以降低風險。我們知道一個大的經濟週期是15-20年，在這個經濟週期內，什麼都有可能發生，有波峰也有低估，這就意味著你的LPR也會跟隨波動。我們老百姓最大的財富應該就是房產了，個人覺得沒必要為了LPR降低帶來的蚊子肉而去承擔風險，當然，風險也是一個機率事件。

幾種具體情況：

1、如果你現在的房貸利率是打折的，比如9折、8折等，不管是否會長持，可以選擇固定值，因為在利率上已經佔了便宜，沒必要去承擔LPR的波動風險。

2、如果你的利率是1.x倍，且後面打算換房，那麼可以換成LPR+X的浮動，享受一下LPR下降的利好。

3、如果你的利率是1.x倍，且想長持，可以選擇固定值，穩定最重要，沒必要為了每個月幾百塊去承擔風險，當然風險也不一定會發生。

4、如果你是房產投資者，每一套房子的持有時間基本在5年內，一般不會超過10年，所以選哪個都無所謂。

不管是選擇固定值還是LPR，短時間內看應該不會有太大的差別。

我的房貸也是上浮25%，利率6.125%，我會選擇轉換成LPR！

好不好不看當下，而是看未來，未來只要LPR下降，那麼就是好的，對於有房貸的人來說就是好的，如果未來LPR上調，那麼就是虧損的，因為利率也會跟著上漲，房貸也會增加！

說一說為什麼我會選擇轉換？

1、我的利率也是6.125%，這個利率是在基準利率的基礎上上浮了25%，這個利率水平其實是非常高了，對比一些下浮的利率，完全沒有優勢。

2、週期還很長。我的貸款週期是30年，目前只還了3年，還有27年的時間，這個週期依舊還很長。

3、我看好未來LPR利率下行。經濟體量越大，增長的速度就會逐步減緩，未來中國的經濟體量肯定會越來越大，速度肯定也不可能會一直保持當前增速，所以未來的利率大方向我是看下行的。借鑑發達國家的LPR利率趨勢，大方向也是下行的。

以上三點，就是我選擇轉換LPR利率的原因。最重要的還是我看好未來LPR利率下行。

利率一樣，就是不知道你是不是週期也和我一樣，我選擇換成LPR，那麼你換還是不換呢？

現在全球經濟下行，目前美國，歐洲等國都在持續降息刺激經濟，有些國家甚至降到了負利率。作為全球第二大經濟體，**大受影響，同步降息勢在必行。

所謂降息就是基準利率的下調，現有模式下必然引起房貸執行利率的下跌，把刺激效用大量傳輸到中國樓市推動房價上漲，可中國的高房價已經嚴重危害到實體經濟這一立國之本，豈能讓其雪上加霜？

那怎樣才能防止降息引發房價高漲呢，LPR房貸新規的**就能解決這個問題。LPR的本質就是為房地產建立一個與基準利率脫鉤的專屬利率，這樣降息的經濟刺激效應就不會傳導到房地產行業推動房價進一步上漲了。舉個例子，即使明年降息導致基準利率從4.9降低到4.0也不會減少你的房貸。

回答這個問題之前，不妨我們先搞清楚什麼是LPR（貸款市場報價利率）？如何看待房屋按揭利率以LPR為基礎以及LPR（貸款基準利率）利率機制？

LPR全稱Loan Prime Rate，字面上的意思就是金融機構對其最優客戶執行的貸款利率。

其起源可以追溯到上個世紀二十年代美國大蕭條時期，當時美國經濟惡化，企業大量倒閉，符合貸款資質的企業少之又少，由於下方需要灌水的企業沒有了，作為水庫的銀行，自然就形成了資金過剩的局面，作為商業機構，在追本逐利的天性驅使下，部分商業銀行開始降低信貸標準，並壓低貸款利率，把一些資質差的企業納入貸款目標客群，由此拉開了銀行間惡性競爭的序幕，由此的結果就是銀行業的不良貸款率進一步惡化，繼而銀行倒閉潮就出現了。

在此背景下，美國出臺了對應的調控措施，其中有一條叫：Prime Rate，字面意思就是最優貸款利率，也就是在銀行給企業放貸的利率上，畫了一條下限，規定銀行以後的放貸利率，不得低於這個下限，以此來防止銀行間的惡意競爭帶來的金融風險。

所以，貸款基準利率機制，其本質就是央行對金融機構市場貸款利率進行行政管理調控的工具。

後面隨著企業融資渠道的豐富和央行對銀行監管手段的成熟，這個下限的限制也就被取消了（中國也在2013年全面放開了金融機構貸款利率管制），如今，美國的Prime Rate主要用於中小企業貸款、個人住房貸款及消費貸款等對銀行依賴較強的資金業務的定價基準。

到這裡，可能有朋友會產生疑問，這個基準利率，是為了防止銀行惡意競爭而劃出來的一條底線，那取消了這個底線，銀行就不會惡意競爭了嗎？

我們可以看新的LPR機制的具體措施：

自2019年8月20日起，央行授權全國銀行間同業拆借中心於每月20日（遇節假日順延）9時30分公佈貸款市場報價利率。貸款市場報價利率報價行應於每月20日（遇節假日順延）9時前，按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式，向全國銀行間同業拆借中心報價。

為提高貸款市場報價利率的代表性，央行表示，貸款市場報價利率報價行型別在原有的全國性銀行基礎上增加城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行，此次由10家擴大至18家，今後定期評估調整。

如果沒看懂，也沒關係，只要看重點就可以了：

一是公開報價，公開了，就具備了市場監督能力，如果哪天市場發現了某家報價行存在大規模低於公開報價放貸的惡意競爭行為，就有了舉報根據；

二是留底了，報價行每次的公開報價，都在拆借中心進行了留底，央行接到舉報就有據可查了。

三是把有能力發起惡意競爭的大銀行都列入了報價行範圍，也就是他們都需要把自己的底線利率公開了。

雖然大家都是銀行，但大銀行與小銀行之間也是天差地別，有能力發起惡意競爭，也就是頭部的幾家大銀行，把大銀行給看起來了，惡意競爭這條路也基本就堵死了。

那會不會存在所有的報價行私下溝通達成共識，統一公開報價，從而形成對市場利率進行操控的情況呢？

有可能，所以本次列入報價行的18家銀行的實際情況差距巨大。比如：工商銀行2018年的總資產達到27.7萬億，而同為報價行的網商銀行至2018年末的總資產僅為958.64億元，體量的巨大差距決定了彼此生存法則的不同，這也就決定了各報價行間很難在私下形成一致報價的情況。

另外，央行還制定了對銀行新發放貸款應用LPR情況的具體考核要求，考核主要有兩方面內容：

一是設定了三個考核時點，以及與之對應的新發放貸款中LPR作為定價基準的應用佔比要求；

二是將貸款利率競爭行為納入宏觀審慎評估（MPA），所有銀行業金融機構不得透過協同設定貸款利率隱性下限，否則在MPA考核中實行“一票否決”。

所以，總結一下，LPR機制就是央行為了防止銀行間進行惡意競爭，而設計出的對金融機構貸款利率進行管理、調控、傳導的體系化工具。

2.為什麼要改革利率機制？

既然說到了利率機制改革，也就一定是之前的利率機制存在了問題。那我們就來看，之前的利率機制是怎樣的，它又存在什麼樣的問題。

在LPR利率機制推出之前，我們國家運用的是法定基準利率機制，我們平常說的降息，加息，都是對這個法定基準利率進行調整。法定基準利率，分為存款基準利率跟貸款基準利率。在2015年經歷了5次降息後，中國目前存款基準利率為1.5%，貸款基準利率為4.35%。

但法定基準利率，並非是實際的貸款利率或者存款利率。這中間有一個傳導過程。這個過程的公式如下：

實際貸款利率=法定基準利率*（1+浮動倍數）

所以，實際的貸款利率，一般是會高於法定基準利率的。

前面說到了，在2015年，央行曾一口氣降了5次息，為什麼要如此頻繁降息呢？主要還是為了緩解企業融資成本過高的問題。

那具體效果如何呢？我們可以看下圖：

從央行公佈的貸款加權平均利率來觀察，在2015年年末時為5.27%，而根據18年2月份釋出的中國社會融資成本指數，在法定貸款基準利率維持在4.35%的情況下，18年年初，中國社會融資(企業)平均融資成本上升至7.60%，若加上各種手續費、評估費、招待費等，平均融資成本將超過8%甚至更高。

我們也看到，近幾年央行頻繁透過喊話或者定向降準來指導商業銀行滿足下游企業的資金需求，但效果甚微。以上事實說明，央行的利率調整政策，無法在實際的金融貸款市場上體現，所以舊有的這個利率傳導機制是有問題的。

說白了，就是央行放水，但這個水進入銀行系統後，並沒有流向企業，而是在金融系統內部空轉。主要原因無外乎是：

1、實體經濟不景氣，銀行覺得貸款給實體企業的風險過高。

2、購買同業（其他銀行）理財產品，透過提升資金利用率（槓桿率）套低風險利差獲利的誘惑太大。

通俗的解釋一下，商業銀行是商業機構，並非行政機構或者公益團體，獲取利潤最大化，是商業機構的天性。

而銀行又是特殊的商業機構，中國商業銀行受巴塞爾協議監管，對於資本充足率有嚴格要求（即銀行的資金杆槓率是有嚴格上限的），同業業務的優勢之一在於部分業務的風險權重低，可以提高銀行資本利用率，實現利潤最大化。

根據銀監會2012年釋出的《商業銀行資本管理辦法（試行）》，商業銀行對中國其它商業銀行債權的風險權重為25%，其中原始期限三個月以內（含）債權的風險權重為20%。以風險權重為0%的金融資產作為質押的債權，其覆蓋部分的風險權重為0%。而一般企業債權的風險權重為100%。

如果沒有看懂上面那段內容，你可以簡單的認為：

如果A銀行向B銀行買了（放貸）100元的風險權重為25%的理財產品（債權），那A銀行就必須額外再凍結25元的自有流動資金來應對不確定性風險。而如果是風險權重為0%的債權，那A銀行就無需凍結額外的流動資金。

但如果A銀行是向C企業放貸100元，正常情況下，A銀行就必須要額外再凍結100元的自有流動資金。

所以，假設A銀行一共有1000塊的流動資金，那麼如果它選擇了同業業務，理論上是可以1000元全部放貸，賺取2%的利差，到期後100%拿回本息，但如果是選擇放貸給企業，那就只能放貸500元，賺取4%的利差，但有50%的機率出現壞賬。

換作你是A銀行的行長，你會怎麼選擇？

或許，會有聰明的朋友會想，那國家降低企業風險權重不是也可以嗎？不可以，因為這個風險權重是由國際性組織協商定義的。國家可以降低政府債權風險權重，因為國家可以對政府債權承諾託底，但沒有哪個國家會為企業債權進行託底的。

那銀行可以不可以偷偷降低或者不凍結額外的資金呢？也不可以，因為央行對商業銀行有定期的MPA考核。

當然，上面舉例是讓大家能理解所謂的銀行資金空轉的原因，現實世界裡，銀行資金完全在金融機構空轉的情況是不存在的。一般而言，大型商業銀行會把錢借給中小型銀行、大型金融機構、或者央企國企，賺取低風險利差，資金再透過中小型銀行、大型金融機構、央企國企流向中小型企業，只是多了幾層中間商賺差價而已。

所以到這裡，大家就明白為什麼社會融資成本持續上升了吧。

3.新的LPR利率機制如何解決問題？

透過上面的分析，造成社融成本高的原因在於利率調控的傳導機制出了問題，那麼就來看看，新的LPR利率機制下，實際貸款利率的傳導公式：

實際貸款利率=LPR*（1+浮動倍數）

沒錯，就是由之前的法定基礎利率換成了LPR利率。那麼LPR是什麼呢？還有一個公式：

LPR= 平均數（18家報價銀行MLF+自由加點）

又出來一個新的東西：MLF（麻辣粉），那麼這個MLF（麻辣粉）又是什麼呢？

中期借貸便利（Medium-term Lending Facility，MLF）。於2014年9月由華人民銀行創設。中期借貸便利是中央銀行提供中期基礎貨幣的貨幣政策工具，物件為符合宏觀審慎管理（MPA）要求的商業銀行、政策性銀行，引導其加大對小微企業和“三農”等重點領域和薄弱環節的支援力度。發放方式為質押方式，並需提供國債、央行票據、政策性金融債、高等級信用債等優質債券作為合格質押品。

如果沒看懂，沒關係，記住幾個簡單的重點即可：

（1）、MLF是定向貨幣投放政策工具，而且，這個方向是：小微企業、三農等如我們上面所說的借不到錢或者借錢成本高的重點區域。

（2）、想要拿到MLF的銀行必須符合MPA要求。

你看，那個關鍵的MPA又出現了。

宏觀審慎評估體系（Macro Prudential Assessment，MPA）的主要構成是：資本和槓桿情況、資產負債情況、流動性、定價行為、資產質量、外債風險、信貸政策執行等七大方面，其中資本充足率是評估體系的核心。

沒看懂也沒關係，只要知道這次的利率傳導機制中，加入了考核體系即可。

總結一下以上的資訊，可以看出新的LPR機制的特點：

（1）、利率調控因素由法定基準利率變為了中期借貸便利（MLF），由宏觀調整變為了定向調整，對市場利率的指導更加靈活、精準、可控。

（2）、由各家銀行根據自身的經營情況提出最優報價，18家銀行報價除頭去尾後取平均值，相比較之前由央行直接給定基準利率，更市場化，更合理化。

（3）、對商業銀行應用LPR機制的情況納入了考核體系，有考核，就會有獎懲。有獎懲，那下面負責執行的商業銀行就會更加嚴格聽央行指揮行事。

我們場景演示一下。

背景：央行透過指導商業銀行解決小微企業融資難融資成本高的問題。

在法定基礎利率的情況下：

央媽：孩子們，你看下面的那些個小企業小農戶們快沒糧了，你們存在我這裡的錢，我拿出來點，你們拿去給他們買點吃的吧。 （定向降準）

央媽：……呃，你們自己看著辦吧。

商業銀行（歡呼雀躍）：好勒。

拿到錢之後的商業銀行，繼續幹自己最喜歡最熟悉的事情：利潤最大化。

在新的LPR機制下：

央媽：孩子們，你看那些個小企業小農戶們快沒糧了，我準備了一鍋MLF（麻辣粉）來給他們救救急。可以拿你們的手機、首飾什麼的來換了。（優質債券作為合格質押品）

央媽（點名18家商業銀行）：由你們幾個根據自己的實際情況公開報價，去掉最高和最低的報價後再取平均值，大家就按這個作為定價的基準參考。另外，我將定期對你們進行考核，考核範圍包括你們實際收取的價格情況（新發放貸款中LPR作為定價基準的應用佔比要求），是否存在協同報價問題，MLF的實際派送情況等。如果存在作弊行為，將在MPA考核中實行“一票否決”。

商業銀行（瑟瑟發抖）：遵命。

總結一下，新的LRP機制是希望透過更靈活、更合理、更體系化的規則來解決利率傳導的問題。

如果你要問，這個實際上會不會產生預期的效果，我只能說理論上是可以的，但LPR機制它只是工具，最終能不能實現預期的效果，還是由市場來決定的。

就好比灌溉農田，銀行是水庫，LPR就是水渠，企業是農田，央行是政府，現在政府已經把水渠修到了農田邊上，水庫的水量充足，水庫的水閥也已經開啟，最終農田能不能得到灌溉，得看農夫願不願意開啟農田邊上的進水閥門。

信貸是市場行為，由市場需求決定，即使是央行，也決定不了最終的結果。

4.LPR利率機制就是降息嗎？

前面已經說了，LPR利率機制是一個利率政策傳導工具，類似於水渠的功能，所以，降息或者加息，均是可能的，最終決定權的閥門（MLF）掌握在央行的手裡。

5.LPR利率機制對房貸有什麼影響？

首先，LPR利率機制隻影響新的貸款，舊的貸款不受影響。

其次，公積金貸款不受影響，隻影響商業貸款。

第三，在新規下，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。即：

個人房貸利率=LPR+n%

加點部分（即n%）數值一旦確定，在整個合同期內固定不變。LPR部分可以變也可以不變，由借款人和銀行根據自身情況進行選擇。

如果合同約定，在整個貸款期限中定價基準（LPR）不變，則以簽署合同時最近一個月公佈的LPR為準，那麼之後無論市場利率如何變化，你的貸款利率均不變。

如果合同約定利率按週期重新定價，那麼需要跟銀行協商重新定價的週期（最短為1年），到利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR利率。

舉個例子，小明在2019年8月29日簽了一份利率按週期重新定價的商業性個人住房貸款合同，合同約定每年的9月1日為重新定價日，那麼在2019年8月29日——2020年8月31日期間，小明的房貸利率的LPR是按2019年8月20日公佈的LPR計算，而在2020年9月1日——2021年8月31日期間，小明的房貸利率的LPR則變為按2020年8月20日公佈的LPR計算，以此類推。

PS.目前的LPR僅有1年期和5年期兩種，如果你的商業房貸期限是5年及以上的，那麼LPR採用的是5年期的數值。比如，最近一個月公佈5年期以上的LPR是4.85%，若你現在辦理5年以上商業房貸款的利率計算方式是：4.85%+n% 。

但如果你辦理的是5年以下的商業房貸，那麼LPR是選擇1年期的還是5年期的數值，則由銀行說了算。

第四，不同房產型別，信貸政策有所區別：

首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限的LPR利率；

二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點；

商業用房，比如商鋪、公寓、辦公樓等，也是不能低於LPR+0.6%。

各省根據“因城施政”的原則，在國家統一信貸政策基礎上，根據當地房地產市場變化，確定當地的貸款利率。

簡單來說，房貸利率仍然是嚴格管控的，不要有其他幻想。

第五，新規於2019年10月8日起開始實施，在這之前已經發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍然按照原合同約定執行。

現在很多人都在糾結LPR新政出來後，要不要將其轉換，能轉還是可以的，畢竟拉長時間週期來看，中長期利率下調幾乎是必然。房貸利率是4.9%上浮20%，那麼4.9%*1.2=5.88%，如果你選擇的是固定利率，這就是你現在的房貸利率終值，直到你的房貸徹底還完。 LPR加點模式是個什麼意思呢？我們首先要確定點數，也就是LPR加點模式，你的實際利率是5.88%，而現目前5年期LPR利率為4.80%，那麼5.88%-4.80%=1.08%，這就是你以後要加的點數。對比發達國家，拉長時間週期看中長期利率下調是必然的，哪怕每年降低0.05，看起來是沒什麼大的變化，可實際上長時間的變化已然很大。比方說10年後已經降低到了4%，那麼4%+1.08%=5.08%，這差別是不是就逐漸凸顯了？換句話講，隨著利率的下調，你所付的貸款的確在減少。 當然了，如果你的房貸明年就到期了，那也基本沒必要了，因為短時間的變化並不明顯，再者，如果你要用的是固定利率，怎麼看都沒那麼划算，除非通貨膨脹變成惡性的，但是就現目前的經濟來說，除了豬肉都在通縮，哪來的惡性通脹？ 所以，LPR加點模式是沒有什麼壞處的，不妨一試。

非常感謝回答問題。

據最新訊息，華人民銀行第【2019】第30號規定，2020年2月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。較上一期的1年期LPR(4.15%)，5年期以上LPR(4.80%)均出現下降。

我們建議轉換成LPR模式浮動利率。原因歸結如下：

1.本次轉換時間為2020年3月1日到2020年8月31日。特殊情況，公積金貸款、包括組合貸中的公積金部分，不需要轉換。房貸在2020年12月31日之前到期的也不需要轉換。其他都必須轉換。

2.未來所有房貸，都將以lPR利率作為參考依據，房貸漲跌都要依據LPR利率而定。

3.只能轉換一次，一旦確定，不能變更。

4.縱觀全球，無論是美國還是中國，都進入了利率寬鬆的時代，縱觀中國近10年情況，利率都在呈下降趨勢，而歐美很多國家利率已經進入負數，中國相對還有很大的下降空間。

舉個例子，隔壁老王家房貸利率5.88%，根據等價交換原則，老王的加點數之加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月釋出的相應期限LPR（4.8%）；加點數值可為負值；加點數值在合同剩餘期限內固定不變。

根據等價轉換的原則，老王的加點數值 = 5.88% - 4.8% =1.08%（108個基點）

也就是老王以前的房貸利率是基準利率上浮20%：4.9*（1+20%）=5.88%

但是轉換為LPR之後，利率的構成是 4.8%+108基點=5.88%

結果不變，利率構成不同。

希望以上回答能夠幫助所有有房貸的廣大朋友們，廣而告之！

如果是基準利率，沒有必要轉。如果是浮動利率，建議轉，因為國際貨幣越來越寬鬆，利率也呈下降趨勢，很多歐美國家利率已經變成負利率，中國的利率進幾年也越來越低。下圖為中國近20年的利率變化情況

今日大家銀行宣佈存量房貸可轉換LPR加點浮動利率，LRP是是啥？請看舉例說明舉例來看，假設客戶A一筆房貸，剩餘還款期限為15年，原定價水平為基準利率上浮20%，當前執行利率為4.9%*（1+20%）=5.88%。如果轉換為固定利率，在2020年至2035年期間的利率均為5.88%。如果轉換為LPR加點形成的浮動利率，由於貸款合同期限在5年以上，參考2019年12月釋出的5年期以上LPR數值，即4.8%，那麼，客戶A的加點數值也就是1.08%（5.88%-4.8%=1.08%，即108個基點）。也就是說在之後的還款時間內，客戶A的房貸利率=上年12月LPR+1.08%。根據公式計算，2020年房貸利率仍為5.88%，與轉換為固定利率一樣。LPR加點浮動利率計算公式：上年12月LPR+（目前貸款利率-4.8%）根據計算公式發現，轉換第一年利率是不變的。根據央行公告，轉換為LPR的，重定價週期最短為一年(利率至少一年調整一次)，因此不會每月調整。LPR是按央行12月份公佈為準。

改還是不改上浮肯定是不動的。

長期考慮還是改成.LPR要合適。

這次不改以後就沒機會了，你現在的利率基本就是固定利率了。意思就是說以後不管利率是漲還是降都和你沒關係，你就執行現在利率。

利率的走勢就是越來越低，越是發達國家利率越低，甚至沒有利率一說。所以這次改成LpR也是考慮市場因素。以後央行不在控制利率。每個月的利率都是由銀行報上來的利率，去掉最高的和去掉最低的利率，然後平均值就是要執行的LpR利率。

貸款基礎利率（Loan Prime Rate簡稱LPR）是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率。銀行的絕大多數貸款需要將原來的以貸款基準利率為標準變成以LPR+加減點為標準。未來貸款基準利率將會被廢除。而以往的加息，降息也會從加減貸款基準利率改為加減LPR。客戶的貸款合同會以基準LPR加減點的方式確定貸款利率，未來貸款重訂價的時候會保持加減點不動。舉例說明：假設你的貸款利率是4.8%，而LPR目前是4.75%，那麼你的合同利率就是LPR+5個基點（0.05%）。一年以後如果LPR降到了4.6%，那麼你的貸款重訂價後執行利率就是4.6%+0.05%=4.65%。

所有人都在說利率會降，甚至有些人還說會是負利率。拜託你們不要用存款利率來混淆視聽好麼？難道我問銀行借100萬，以後銀行還會給我倒貼錢？存款利率和貸款利率是兩回事好麼？我還是選固定的，未來10年我的工資可能就從現在的7000漲到10000了，但我的還款永遠都是2000。我覺得還是這樣保險點。

個人認為要分貸款剩餘年限

如果剩餘時間在5年以內的建議選擇轉成LPR加點的形式，從近期來看利率會處於下行的狀態，選擇浮動利率會一定程度上減少支出壓力。

如果貸款剩餘時間在5年甚至10年以上建議還是選擇固定利率。從近20年房貸利率的情況來看目前是處於比較低的水平，但是10年後，20年後是個什麼水平就不好預估了。如果目前房貸在你承受範圍內選擇固定就好，省去了很多變化帶來的風險。此外通貨膨脹是固定的，現在你還4000元/月，20年後還4000元/月還會覺得多嗎？

我是濟寧東東，我來回答。

這個問題的本質是，對於你來說，未來哪一種更省錢？

我不知道，因為我們沒有人知道未來LPR是漲還是跌。但是我猜，選擇LPR，會更好一些。

原因如下，

1，LPR在未來4年大機率繼續會下降，並且持續幾年低位，持這種觀念的人佔大多數。而LPR可以下降，自然選擇浮動的更省錢。

2，你的貸款利率上浮25%，6.12。在中國曆年利率排行裡絕對屬於高位。和其他國家利率相比，也是比較高的。選擇浮動利率，可以享受一段LPR低價執行的福利。

參考其他國家的房貸利率，丹麥房貸利率已經達到負0.5，日本1.41%、芬蘭1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國1.69%、德國1.89%、中國臺灣1.92%、比利時1.94%、丹麥1.97%、義大利2.03%。

但以上都是發達國家/地區，畢竟中國大陸還是發展中區域偏多，

而發展中國家的利率大概是：

阿根廷39.31%、土耳其21.82%、越南6%、泰國5.75%、馬來西亞4.8%

我們總結一下：

越是發達國家，房價越高，價Grand SantaFe穩定，房貸利率越低，越處於低利率甚至負利率時期；

越是發展中國家，房價越低，價Grand SantaFe波動，房貸利率越高，越處於中高利率時期。

中國呢？

我覺得會降，所以我選擇LPR！

個人觀點，如果還款年限還剩10年以上不轉，還剩5-10年看具體利率，5年以下的可以嘗試一下轉，不轉你按固定利率還完如果自己覺得當下還款對對自己沒啥壓力建議還是不要轉，轉了LPR就是別為刀俎你為魚肉

就看你自己願意確定性的還是不確定性的，打個比方，你現在房貸4.9，假如未來5年lpr跌了，那麼有可能是4.5，假如未來漲了，有可能是5.9。如果對未來不確認就預設固定的吧。

第一個問題，lpr是什麼，為什麼要把基準利率轉化為lpr利率。

利率之所以是金融市場最重要的影響因素，是因為所有金融產品定價的重要依據就是利率水平。金融產品的定價機制裡，其中有一個叫做中性定價原理的規則，核心的原則就是資金的使用成本需要在資金的使用時間、市場風險、資金收益幾個互相影響的因素裡進行定價上的調整（簡單說就是經過市場機制的調整）。而這個調整的結果，就是金融產品定價用的無風險利率。以美國為例，一般使用的是一年期的美國國債的利率水平，或者是銀行間拆借利率水平。在中國，我們使用的是基準利率。基準利率是由央行根據經驗和對市場的判斷所定的利率水平。

而理想的利率是由市場上存在的借貸雙方，包括金融市場裡的銀行間市場，也就是市場的參與者，他們之間自由約定，綜合各方的具體情況算出來的一個綜合利率。

過去，中國的金融市場相對保守，沒有進行完全自由化的嘗試，但是後來隨著市場化程度越來越高，用基準利率不能更好地反映市場真實的資金使用成本。所以，央行1013年開始啟動利率改革。導向是去綜合市場上的參與者，自由報價而呈現的利率，這樣，更能夠反映市場的真實利率水平。

所以，LPR報價方式由原來的參考貸款基準利率進行報價，改為按照公開市場操作利率加點形成。公開市場操作利率主要指中期借貸便利利率（MLF），中期借貸便利期限以1年期為主，反映了銀行平均的邊際資金成本，加點幅度則主要取決於各行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素。這些加減點完全取決於市場，而且，參與報價的銀行也會逐漸增加，這大大提高了LPR的市場化程度。這樣一方面是建立了比較順暢的傳導機制，另一方面未來如果政策利率下降，貸款利率也會跟著下降，有助於降低企業的融資成本。

對於每個購房者關心的房貸利率：房貸利率=LPR+上下浮動點數，而LPR=央行MLF利率+上下浮動點數。如果一定要究根結底，簡單的結論，房貸利率最終的錨就是央行MLF利率。

第二：關於走勢。

關於，LPR的走勢明顯成為影響我們生活，至少是房貸支出成本的一個關鍵。

走勢方面有三個考慮因素：

第一是從資料上來看，不管是LPR還是MLF，近三年來利率都是趨勢下調，下調就意味著經濟基本面的壓力巨大，低利率能夠刺激借貸，最終達到刺激經濟的效果。這是市場對低利率的一種渴求。

我們現在的情形，加上疫情的影響，近年的經濟環境也承壓力巨大：大到與美國之間的貿易摩擦，導致進出口波動顯著；受豬瘟影響，導致物價上升，通脹明顯。樓市降溫，各種投資減弱；可以看出，無論是出口，還是投資，還是消費三駕馬車壓力與日俱增。

也正是出於這種市場環境，企業的融資成本有降低的內在需求。

所以，不管是LPR還是MLF的走勢，其背後都受著宏大的經濟基本面影響，當經濟有一定的下行壓力，利率的向下是一種很合乎市場的可能性走勢。

第二個考慮因素：利率的走勢取決於貨幣的充裕程度，利率伴隨貨幣寬鬆持續下行。短期來說，經過本次疫情之後，必然會出現寬鬆的貨幣政策刺激經濟，長遠來看，以過去中國十年的經驗作為對標，大機率也會適當增加寬鬆力度。由此得來的預期符合利率向下。

第三個考慮因素是：全球基本面包括美、歐、日央行製造的全球流動性變化，對利率走勢的影響。當前全球利率的走勢大體趨同。歐美髮達經濟體在過去的三十年間，利率呈現的走勢是基本向下，這種走勢對我們有一定的參考。長期利率走低是世界性趨勢，前些時候周小川也說，中國有能力延緩進入負利率時代。也就是說，周小川認為未來負利率是必然的，只是中國有能力延緩而已。

第三個問題，我們如何選擇，是選擇固定還是接受浮動？

有小夥伴已經計算過，採取央行公佈的5年期以上LPR來計算，浮動利率之後的還貸金額和原來固定的利率相比，每100萬的月供會少30-50元貸款支出。雖然看上去杯水車薪，但是還是要樂觀看待，畢竟我們看的是趨勢，如果選擇LPR作為還貸利率，看中的一定是未來的下行空間，長期看來，購房者的總體還貸支出還是有望下降的。

但是話說回來，在經濟過熱的情況下，國家不排除會加息提高利率的方式進行流動性過剩的遏止，所以lpr在這種情況下有可能會上升的可能。

對於購房者來說，哪些人的房貸要變？

在2019年10月之前簽訂房貸合同的，目前還在還房貸的，都需要改變；已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。

用兩個不同的還貸方案，大家可以自行看看對比變化。

案例一：此前房貸利率上浮10%的

目前的利率：4.9%×（1+10%）=5.39%

2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼：

加點：5.39%-4.8%=0.59%

未來利率：LPR+0.59%

案例二：此前房貸利率打9折的

目前的利率：4.9%×0.9=4.41%

加點：4.41%-4.8%=-0.39%

未來利率：LPR-0.39%

總結：如果目前是享受利率折扣的，包括公積金貸款的購房者，可以再慎重比較一下。但是對於本身利率就是上浮的購房者，實行浮動LPR對於總的還貸壓力大機率還是有緩解作用。

特別要提醒大家的是，最近幾天大家一定要仔細看看自家銀行對於轉LPR的政策和執行方式，每家銀行在具體的操作上都會有一些細微的差異。有些銀行會統一把所有符合條件的存量房貸全部轉為和LPR掛鉤，如果您不想選這種方式，那麼就要主動去聯絡銀行方面進行溝通轉換利率事宜。

一個問題，LPR是18家銀行報的，大家都轉成了Lpr後，18家銀行聯合起來往高了報利率，怎麼辦？誰能回答這個問題？這個可能性不是沒有。

都說利率下降是趨勢，國際云云，那是基準利率，用lpr就是為了讓房貸和基準利率脫鉤，未來基準利率是會降的，我也相信基準利率可能大機率跟國際接軌。但是脫鉤了基準利率的lpr呢？那可是18家銀行自己報的，幾家銀行聯合一下，勾結一下，往高了報，大家都有錢賺，反正吃虧的是房奴。怎麼辦？

房貸利率計算究竟要不要轉為LPR？

先說結論：那就是“一定要轉”，不管你之前的貸款成本是基準利率上浮，還是打折，都應該換。

這個事情沒有什麼好糾結的，因為LPR未來很大機率會下降，那你說該換不該換呢？

很多人可能會說，那萬一以後漲了我不就虧了嗎？沒錯，誰也沒有把握說LPR以後100%不會漲，但是如果你知道他有80%的機率會跌，有20%的機率會漲，你願意去押哪個？

更何況LPR未來上漲的機率，可能連10%都不到。

為什麼呢？說兩點原因。第一，LPR只可能在央行“加息”的時候上漲，而加息會給經濟增長降溫，是“擠出經濟泡沫”的一種手段。除非中國經濟增長迅猛，GDP重回6%~7%的增速，或者是出現惡性通貨膨脹，否則在這個中美不斷角力對抗的階段，央行是不可能重回加息通道的。

第二，如果對比一些資本主義國家的利率水平，你就會發現，中國目前的市場利率水平已經在全球較發達地區處於高位了，美國和加拿大目前是不到3%，美聯儲3月可能還會降息，日本和歐盟一些國家現在是零利率或者是負利率，而中國現在是4~5%。

綜合以上，LPR未來中短期是幾乎不太可能上漲的。就算是十幾年後，全世界的格局都發生了改變，新一輪的經濟週期開啟，我們的房貸也還得差不多了吧，提前還貸也沒懲罰了吧，你說是不？

無論你是多少利率，在這篇文章都會得倒要不要改的答案！無論你是4.165的利率、4.41的利率、5.39的利率、5.635的利率、無論多少，都會有答案！

最近LPR的事給大家帶來了很大的困擾！

我在此明確告訴大家到底改不改！

現在基準利率4.9，無論你是上浮也好！下調也好！無論你是4.165的利率、4.41的利率、5.39的利率、5.635的利率、無論你是多少的利率，主要你不改，那麼你就永遠是這個利率，無論以後漲幅，跟你都沒有關係！

如果你選擇了LPR，因為加點（上浮加點為正；下調加點為負），那麼改完之後的執行利率和沒改之前是一樣一樣的，因為是等價換位的！但是對你以後有影響！比如現在LPR是4.8！以後如果下調哪怕是4.7999999，那你也算是合適了！但是如果以後LPR上調，哪怕是4.800001，那你也是沒有固定的合適！這回明白了吧！

只不過目前的趨勢是LPR下調的可能性更大而已！

但是不得不說老百姓算不過專業的金融機構！其實你會發現，最合適的就是目前基準利率4.9，然後央行上調就跟著上調！央行下調我們4.9就跟著下調，然後調完，我們改打九折還是九折；該上浮20%還是上浮20%，這麼是最合適的！

用資料說話：現在基準4.9，比如我的貸款利率上浮20%，那麼我的執行利率是5.88，如果執行LPR的話也是5.88！比如以後LPR降到了4，那麼LPR執行利率是5.08！但是如果按照現在的4.9變為4，我在上浮20%，執行利率是4.8！4.8和5.08哪個多？如果我們不執行LPR，那就是4.9上浮20%，執行利率為5.88！反之有利率折扣的客戶也是一樣！怎麼算都沒有以前的合適！

看完這組資料這回明白這裡面究竟咋回事了吧？

但是現在國家已經取消了這種政策，我們只能二選一！要麼定格在現在的利率不變！要麼就是LPR浮動！我們能做的就是在已經吃虧的前提下儘量合適一點！

說白了！銀行已經算準了未來利率會降，（不然搞什麼LPR）但是如果執行了LPR之後，降的比例將會縮小，如果你選擇不變，那LPR下降了更不合適了，就這個意思！簡單明瞭不？