今天，人民銀行釋出公告，要求推動存量貸款轉為LPR計價，原則上應於2020年8月31日前完成。具體還款模式只有一次的選擇機會。對於揹負房貸的家庭應該選擇將房貸利率轉換為LPR加點還是轉變為固定利率，請看下面的分析。

LPR的預期走勢

人民銀行推行利率市場化改革，改變LPR的計價方式，最主要的目的就是降低社會融資成本。因此，從中長期來看，LPR將呈現下滑之勢。

房貸人的理性選擇

房貸人的理性選擇就是將房貸利率轉換為LPR加點，並且與銀行簽訂的利率變化週期越短越好，最好是按照1年期來調整。這麼選擇的原因很簡單，按照現行機制，貸款補充合同確定了加點之後，加點數字就不再變化，這意味著，未來隨著LPR利率的不斷下降，大家身上揹負的房貸利息將會越來越少，也意味著合同確定的調整週期越短，大家享受的利率下滑也就越多。這對已有房貸的使用者是一個不錯利好，建議儘量不要選擇提前還貸，除非貸款沒剩幾年就到期了。

總之，將房貸利率轉換為LPR加點，未來將會減輕不少利息負擔。

改革前，個人住房貸款利率實質是浮動利率，當貸款基準利率發生變化時，房貸利率將於次年1月1號起重新定價。根據當前的調控政策，銀行的基礎利率應該說接下來這兩年可能會有往下走的一個可能。那麼如果說在這種情況下，購房者約定每年調一次，實際上到了明年的時候，它的整個貸款利率會低一點，如果說到了後年利率繼續往下走的話，這個優勢就更明顯。一般來說，利率會隨著經濟增長波動呈現週期性變化。如果購房者判斷LPR處於利率週期的底部，那麼把利率重新定價週期約定為合同期限對購房者來說更有利，相當於和銀行籤一份固定利率房貸合同。這個時候對於購房者來講，應該抓住利率最低點這個機會，也就是說保持後續的一個利率是不要調整的。

存量浮動利率貸款轉換為LPR後，房貸利率預計輕微下行，建議揹負房貸的人積極選擇轉換。 2019年8月17日，中央央行宣佈完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制，各銀行應在新發放的貸款中主要參考貸款市場報價利率(LPR)定價。但存量貸款的利率當時並未調整，仍按原合同約定執行。12月28日上午，央行就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關事宜正式釋出公告。根據公告，明年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。轉換工作原則上應於明年8月31日前完成。 此外， 央行公告還稱，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。 　 同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3至8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR(5年期以上LPR為4.8%)和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。

貸款定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值)，在合同剩餘期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日，重定價週期最短為一年。

目前5年期貸款基準利率4.9%。以往的存量房貸合同，都規定了執行利率在基準利率基礎上的浮動幅度，每年1月1日重定價時，浮動比例都保持不變。但是每個房貸客戶執行的浮動比例可能大不相同。以首套房貸為例。2011年之前的大部分購房者多享受7折優惠；2011年至2017年的購房者多享受8.5折優惠。2017年之後，各個城市各家銀行的房貸利率差異加大，首套房貸利率有9折的，有9.5折的，有基準的，還有上浮10%的。二套房貸利率有的是基準上浮10%，有的是上浮20%。在北京地區，最近的存量浮動利率房貸一般是基準利率上浮10%，二套房貸款利率為基準利率上浮20%。

由於原來的浮動比例不一樣，轉換後的加點數也肯定不同。北京青年報記者計算了一下各種情況下的加點數，發現之前只要享受過折扣的，加點數都為負值：7折的-137個基點、8.5折的-63.5個基點、9折的-14.5個基點；沒折扣甚至上浮的都要加基點：基準利率+10個基點、1.1倍的+59個基點、1.2倍的+108個基點。

按照央行的轉換規則，轉換後的最新利率也與原來老合同的執行利率一樣，下次定價要等到2021年了，所以2020年之內，存量房貸客戶的執行利率不會變化。因此短期而言，這一政策轉變對購房者基本沒有影響。但值得注意的是，今年11月20日5年期LPR首次降低，引導社會資金成本走低，在當前經濟形勢下，預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為趨勢。 建議存量房貸的貸款人積極考慮轉LPR。

LPR的值是無法預知的，所以怎麼選擇的話，也無法有這個明確的結果。個人認為，該政策本身並非直接提升或降低現有房貸利率水平，而是在市場化的基礎上對房貸利率執行更為嚴格的規定，以應對市場的需要。

普及一下什麼是lpr，央行基礎利率lpr，意思是央行推行以lpr利率為貸款定價基準利率，各銀行只能在此利率上加碼，而不能下調。而lpr利率是以18家銀行共同報價，去掉一個最高值和一個最低值，再取平均值得出的

溫馨提醒：

LPR每月更新一次，20日(遇節假日順延)9時前，各報價行以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均，並向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，於當日9時30分公佈。

所以，怎麼選[捂臉]？

2019年12月28日上午，中國人民銀行釋出《中國人民銀行公告〔2019〕第30號》，要求現有的存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。具體完整的原文詳見下圖所示：

按照文中的內容來說，此次具體的內容主要就是要將原存量商業性個人住房貸款定價基準轉換為LPR加點，以往我們簽訂的存款利率都是基準利率上下浮動多少比例；按照2019年8月17日，人民銀行釋出改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告，要求自從2019年10月1日起，新辦理的房貸利率都是LPR+固定的點數，但當時並未對存量已批的貸款利率進行調整，這次要全部更換為LPR加點的方式，就是對所有的房貸利率進行變更，具體內容解析有以下4個部分：

1、期限方面：LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；

2、加點數值方面：加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變；

3、利率水平方面：轉換時點利率水平保持不變

4、後續週期和價格調整：重定價週期最短為一年。

為什麼要這麼做？

在以往，我們的定價都是基準利率上下浮動一個固定的比例（比如基準上浮20%），後續如果央行沒有調整基準利率，那麼你的貸款利率一直是不變的，但是整個市場的融資水平一直是在變化的，而央行的基準利率幾年一調整（比如目前的基準利率還是2015年10月釋出的），無法及時反映市場的利率水平，不利於保護借貸雙方的權益。與之相反的LPR+固定點的定價方式中，LPR利率是每個月更新一次，利率水平更加接近市場上的真實的借貸水平，對於借貸雙方而言，更加有利。所以，為進一步深化LPR改革，人民銀行釋出了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

準換的原則

按照央行的公告，此次的基準轉換的原則主要包括以下幾點：一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。三是轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變（也就說首次轉換時，你的利率與轉換之前的利率要相接近，後續變動就是看LPR的變動方式）。

總結

對購房人來說，本次的變更有利有弊，從此之後，每個月的借貸利率都是與當前市場上的借貸利率相匹配的，不會像以往出現個人的借貸利率遠低於市場利率或者借貸利率遠高於市場利率的情況，這是我國利率市場化改革的一個重要步驟。

央行日前公告，對2020年1月1日之前的已放款或者已簽訂貸款合同尚未放款的存量貸款合同，允許客戶進行一次選擇，將原來貸款合同中以參考基準貸款利率為定價基準的浮動利率轉化成以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點（點可以是負數）形成，加點在剩餘貸款期間維持不變，或者也可以直接轉化為固定利率。對於商業個人貸款，轉化時，要求轉化後的利率與原有利率保持一致。

舉例來說，貸款合同原來的貸款定價利率是基準貸款利率上浮10%，即5.39%，由於12月份公佈的LPR為4.80，那麼，加點就是5.39-4.80=0.59，轉化後的利率即為LPR+0.59，或者直接確定為固定利率5.39%。

兩者的區別：

1、選擇LPR+0.59，意味著在下一個定價週期，貸款利率將隨著LPR浮動，如果LPR下調，客戶還款壓力將會減輕；如果LPR上調，客戶還款壓力將會加大。

2、選擇固定利率5.39%，意味著在剩餘貸款期限內，貸款利率不再變化，LPR變化與你無關。

從目前經濟執行趨勢看，LPR走低的可能性更大，因此，選擇LPR+0.59的利率定價方式更划算。

舉例來說，假設2020年底前，LPR下調為4.75，那麼自2021年1月1日起，選擇LPR+0.59利率的，其實際貸款利率將變為5.34%，要比選擇固定利率的實際降低5個基點，還款壓力減輕。

怎麼選擇還是看每個人不同的情況，個人認為：1，LPR未來是上升還是下降，老百姓是不清楚的，不過波動肯定比基準利率大。2，因為通貨膨脹，貨幣從長期看，是貶值的。3，銀行是要賺錢的，天上不會掉餡餅。

我的建議是選擇以LPR利率為定價基準，轉換為現在的加點模式，不建議選擇固定利率模式，最大的依據就是可預見的5年內LPR利率走向是降低的。

如何去認識央行推動帶框市場報價（LPR）對房貸者的影響呢，只有你真正的理解到了期內在的關係，就會明白我的選擇建議。

1.房貸利率跟隨LPR的5年期利率調整，其實對放貸者貸款利率也就是跟蹤的由原來的基準貸款利率轉變成了響應的LPR利率

央行檔案的第三條講的非常明確了。

商業性個人住房貸款的加點數值（A）=原合同最近的執行利率水 - 2019年12月釋出的相應期限LPR利率（4.8%）

這次計算的這個值A就是將來LPR變動時的浮動基數了。建議各位房貸者記好自己現在的這個數值，這就是你將來和銀行商定好調整時間後，當時最近的LPR利率加減後的房貸利率了。

對於2020年來講，其實每個原來房貸者所付的房貸不會發生變化，也就是和2019年的沒有變化。存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

當年房貸利率=最新LPR利率 + A

2.全球處於降息週期，國家轉變的市場利率引導方式用LPR，在未來5年內我國的LPR走勢也會是降低。

全球各國都在為刺激經濟而在採用寬鬆的貨幣政策，不管是從發達經濟體還是到新興經濟體。而我國自從2019年8月17日，人民銀行釋出改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，最近一次的5年期LPR的利率已經是從4.85%下調到了4.8%，也就是新的房貸利率回落了5個基點，這預示這我們國家的降息週期也是開啟了，因此房貸採用LPR定價基準會享受到國家降息的優惠。

3.存量房貸也不用急於去銀行進行轉換工作

央行要求自公告發布之日起，銀行應儘快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時透過多種渠道（包括官網和網點公告、簡訊、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商一致的前提下，儘可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

轉換工作是自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。

1、LPR利率實際上就是浮動利率，每個月都會變動。它代替的是以前固定的基準利率。簡單點說就是，以前固定的基準利率變為浮動的，和經濟國家發展掛鉤。

2、個人貸款會怎麼樣影響呢？小編舉個例子：張某貸款100萬30年，利率為基準利率4.9上浮20%，實際利率為5.88，現在已經開始還銀行利息了。現在變為LPR利率。現在變為，100萬30年，利率為浮動利率LPR上浮20%，這個LPR隨時在變化，有可能是4.8也有可能是5.0。如果是當初利率打折的也反之就是。

3、現在貸款者和銀行可以商量，維持不變還是執行LPR利率。但是隻能選擇一次。如果選擇LPR利率也可以

這個意思是說，從明年開始，之前所有在基準利率上籤訂貸款合同的，都可以重新選擇是籤一個浮動利率的。比如說，以前只要基準利率不變，那麼每個月還月供就不變。

現在，給你一個機會，可以選擇籤浮動利率，根據市場實際情況來決定每年還貸金額。比如說，接下來可能要降息了，如果你還是保持固定的，那麼你每個月月供也不會因為降息而減少，而如果你簽了LPR，那麼在全球江西的大趨勢下，每個月還月供也就可以少了。所以，看你怎麼選擇了。

當然，這裡我不給大家出什麼具體的建議，要不要改，你們自己決定，我只說一些在面臨一些選擇時判斷依據。

首先呢，就是要把一件事的風險控制在自己能承擔的範圍內，就好比炒股，如果你有一千萬，然後你拿一百萬去炒股，不管是賠了還是賺了，對你都不會有什麼大影響，那這就沒啥問題。但是，如果說你就有一百萬，然後你全部拿去炒股，那這就叫風險不可控。

因為，沒有人敢保證你會賺，而能保證的人也不會面臨這樣的選擇。等價到這事上來說就是如果你現在的月供你能承擔得起，那麼就是風險可控，如果說你現在感覺每個月還款壓力太大，那就可以選擇改簽lrp，然後趁著現在全球降息，可以每個月少還一些利息。

然後就是佔便宜這事，這個其實就是人的心理戰了，如果說有人要給你便宜佔，那你最好要思考一下自己有沒有這個能力佔這個便宜，畢竟，中國可有句老話叫佔小便宜吃大虧。從客觀來說，銀行是沒有必要無緣無故讓你少還錢的，這從邏輯上說不通嘛。以前每個月要你還三千，然後還三十年，現在每個月讓你還兩千五，但是不是三十年就不知道了。如果是三十年，那為啥不直接把你的月供減少五百，非這一大圈子幹啥，而如果不是，那五年或者十年後每月還多少？這個就不知道了。

所以，還是希望大家做一個自己能夠承擔得起風險的選擇，切勿想著佔便宜就好。

近日，央行推出存量房貸款轉LPR定價的服務。意思就是說從2020年元旦起，在2019年10月8日前已經購房辦理貸款的購房者可以將現有執行的貸款合同利率轉為LPR定價的模式。但是首次轉為LPR定價之後的利率水平要與之前的貸款的利率水平相等。之後可以與銀行簽訂利率重定的條款，最短為每一年重定一次，屆時以當時最近一期的LPR報價重新核算房貸利率。從此，房貸利率水平是漲是跌都要看當期的LPR水平的變化。

那麼對於已經還上房貸的購房者來說，究竟該不該將房貸利率轉為LPR定價呢？這裡我們要分兩個情況考慮。分情況前我們要說一說存量住房貸款轉為LPR定價後的利率會發生什麼變化。

轉為LPR定價後之前購房的存量房貸款利率發生的變化就是利率上浮水平提高。我們就按照4.9%的基準利率為標準。2019年10月8日前購房還貸的購房者執行的都是4.9%的基準利率。然後根據基準利率上浮或者下調百分比得到最終的利率。比如之前的利率是上浮10%，那麼就是4.9%+0.49%=5.39%。如果換到LPR定價，那麼基礎利率為4.8%，還要達到5.39%的水平就要上浮利率0.59%。0.49%與0.59%相比其實就是無形中上調了利率上浮的幅度。

LPR利率下降

如果LPR下調，那麼對於廣大購房者來說都是一樣的，利率走向優惠，今後的貸款還款也變少了。皆大歡喜的結局，從目前階段來看為了刺激經濟，扶持中小企業LPR有逐步下調的趨勢，但是能持續多久並不好說。

LPR利率上調

如果LPR回到4.9%的水平。那麼之前購房的購房者還款利率也要上漲到5.49%。，無形中都以4.9%為基準的利率水平的貸款，轉為LPR後就要多支付0.1%的利息，顯然利率水平就變高了。

因此，建議存量房貸款的還款者充分考量利率的變化環境，再做決定。雖然0.1%的利率並不會多出來很多，但也會增加負擔，是安於現狀還是嘗試變化呢？

明年是轉LPR，還是簽約固定利率。這影響到每一個房貸族的切身利益。如何選擇？哪個更好？下文僅作參考。

一、兩種利率，具體怎麼個轉法

先簡單說說兩種利率的轉換規則。

轉換方式一：固定利率。按照規定，商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。也就是說，選擇固定利率後就維持當前（浮動後的）利率水平不變，未來也不會受LPR利率變化影響。

舉個例子。若A曾經簽了一筆期限20年的商業性住房貸款合同，原合同約定的利率為貸款基準利率上浮10%，執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。如果2020年Ａ重新籤合同時選擇固定利率，那麼以後你的房貸利率將一直保持在5.39%。

轉換方式二：“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場的報價利率，金融機構每個月根據市場資金情況報價得出。市場資金緊張了，LPR上升，市場資金寬鬆了，LPR下降。

LPR可升可降。所以，若選擇“LPR+加點”利率，以後的房貸利率隨市場變化，月供可能變多或變少。

但加多少點呢？

還是上面那個例子。若A曾簽了一筆期限20年的商業性住房貸款合同，原合利率為貸款基準利率上浮10%，執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。

如果選擇“LPR+加點”利率，未來的加點基於2019年12月５年期利率計算得出：5.39%-4.8%=0.59%。

0.59%這個加點其實是為了保持大家在2020年月供不變：當下５年以上LPR 是4.8%，2020年執行LPR利率是4.8%+0.59%＝5.39%。與合同變化前利率相同。

A的加點未來保持在0.59％。

值得一提的是：有的以前簽約的商業住房貸款利率對基準利率下浮10％，即執行利率4.9％×0.9=4.41％。那麼以後的加點就是負值：4.41％-4.8％＝-0.39％。

利率下浮的貸款合同未來還將保持利率的優惠，即透過負值的加點體現（羨慕吧）。

二、兩種選擇，到底哪個好

選擇固定利率還是選擇“LPR+加點”，這取決於未來LPR的變化：LPR上漲機率大，選擇固定利率，反之，則選擇“LPR+加點”。未來LPR到底是升還是降，這就涉及到宏觀經濟環境和貨幣政策了。

嚴格的說，LPR受經濟環境和貨幣政策疊加影響。這裡把兩種情況分開說。

一、經濟下行

這是當前正在發生的一個趨勢，可能會影響較久。

①如果不透過貨幣政策對經濟體釋放貨幣

在經濟下行當中，企業利潤無法覆蓋利息的情況會越來越多，債務違約也會越來越嚴重。此時，有的銀行借貸出去的資金則難以及時收回。由於儲蓄額巨大（Ｍ２巨大），在面對居民儲蓄資金到期時，銀行現有資金難以滿足取現，所以不得不在公開市場向其他機構去借貸資金。

這將引發拆借利率提升，進而引發LPR上升。嚴重的話，這種上升會比較劇烈（ＸＴＸ風險）。參考日本泡沫破裂時期。

LPR一旦上升，如果你選擇的是“LPR+加點”，這時你每個月還貸壓力將上升。甚至是劇增。而固定利率則不變。

但這種情況發生在泡沫破裂初期。泡沫徹底破裂後，利率又會隨著經濟企穩而下降，甚至引發通縮—利率非常低。此時LPR會降低到一個非常低的水平，“LPR+加點”的利率就會很低，房貸也會很低。

當下很多人資金流是不充裕的，在泡沫破裂初期難以應對房貸的提升。所以如何選擇就看你的現金流怎麼樣了。

②透過貨幣政策持續對經濟體釋放貨幣

目前的情況即是如此：透過MLF、SLF、降準等手段緩解流動性，壓住利率。所以即很多債務違約，銀行的現金流沒有受到衝擊。因為央行在保護。所以長期利率維持在4.8％左右。

如果下行壓力加大，為了防止流動性緊張，則要進行更強的貨幣緩衝。其必須進行的手段是更大幅度的寬鬆政策：降準、降息。目前已有此跡象。

但即使如此，LPR利率也不會有較大幅度下降。因為所有的手段只是抑制利率跳升的被動手段。但寬鬆貨幣政策的前期，LPR利率會有所下降。

但這種政策一旦長期化，不能不考慮是：基礎物價上升，通脹發生。只要通脹持續，家庭部門的資金向量則發生轉變：由儲蓄轉為取現、保值。

這將反作用金融機構導致流動性緊張，從而導致利率LPR提升。

二、經濟上行

這點在第一小點已經提過，如果經濟回到上行，可能發生通縮，利率下行。但如果貨幣一直保持寬鬆政策，通縮不會發生，取而代之的是通脹，LPR會一直較高。

至於經濟會不會下行，未來貨幣政策如何，這裡就不多說了。我想大多數人心理會有答案。基於此，也該知道如何選擇利率轉換方式。這個選擇明年就只有一次機會，但會影響你幾十年。

其實我是羨慕那種利率下浮的，歷史上幾乎沒有這麼低的貸款利率。能夠把這種低利率固定，何樂而不為。

給大家一個標準吧。

美國現在首付20%，貸款30年期的固定利率平均是3.99%。

當然美國也是有浮動利率的。

美國的房貸浮動利率是ARm利率+點差。

類似於我們的LPR利率+點差。

我國目前的LPR利率是4.8%。

美國是多少呢？我們來看一下。

大家從上面的表可以看到，美國除了極個別的州，比如密蘇里州，俄克拉荷馬州，和內布拉斯加這三個以外，其他所有州的ARm利率都是低於4%的。

剛才說了我們國家的LPR利率是4.8%，對比美國，我們還有很大的空間呀。難道我們現在的經濟比美國好那麼多嗎？

（註解一下，上面表有一個範圍，那是銀行根據不同信用的客戶，以及客戶的首付等情況不同，然後選用不同的利率。）

總之未來我認為LPR利率降到4.5%是大機率，即使低於4%也不是沒有可能。

比較美國的情況。

我個人認為，如果你目前的利率水平是低於4%的，而且未來你還款的週期還很長的，比如說還有二十幾年，那麼我建議你選擇固定利率。因為雖然最近幾年利率降低，你的還款會減少，但是減少的幅度有限。而未來如果利率上漲，你就會損失比較大。（雖然我認為中國未來利率很難大上漲）

如果你現在的利率水平低於4%，但是你沒有幾年就要還完了，那麼還是轉成lpr划算，你這幾年能少還一點是一點。以後就算利息升高，反正你也還完了，跟你沒什麼關係。

如果你目前房貸的利率水平是高於4.5%，那麼我覺得還是轉成lpr的浮動利率比較好。因為現在利率是4.8%，未來只有利率上漲超過4.8%的時候你才會虧損。不管未來有多少年會處在這種時期？反正也先把最近的優惠拿到再說。因為本來你的利率就不低。當然你要是考慮到這個利率，你完全能夠接受，沒必要冒這個利率風險。也可以考慮固定。

如果你是在原先基準利率基礎上上浮的，那麼沒說的，趕緊轉成LPR吧。

2019年12月釋出的房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

中國人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大機率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算。

我早上看了，試著回答一下。

1、存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的貸款，自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

2、轉化時間。自2020年3月1日起至2020年8月31日，定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。

3、利率水平。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

4、重定價期限。金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價週期和重定價期，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。

5、如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

以老宋在浦發銀行的貸款為例，做個簡要說明。

老宋在浦發銀行的一筆個人住房商貸

從上表看出，如果LPR下降，本人的貸款利率會隨之下降，裡面不變的引數就只有加點；如果LPR走高，付出的利率會比轉化為固定利率要高。

建議，從長期來看，我國的基準利率是一個長期下行的過程，建議轉化為LPR，每月的房貸支出會相應的減少。

不當支出，請批評指正。

目前面臨兩個選擇：一是選擇固定利率，剩餘還款週期內保持現狀，房貸利率不再浮動（當前的基準利率*貸款時確定的上浮或者折扣比例）；二是從基準利率切換為掛鉤LPR，計算出LPR與當前執行房貸利率的差值（可以為負）。銀行一般預設在每年12月20日按最新的LPR加上差值，得出次年執行的房貸利率。

最終的結果就是：

一個利率是固定死的，比如原先是5.2%享受九折利率優惠，那麼未來還款利率都按照5.5%*0.9=4.68%執行。

一個是選擇LPR，未來利率是隨著利率變化的，未來還款利率是LPR+差值（差值可以為負數，取決於當前房貸利率與當前LPR的差值）。

再看看上面兩張圖，利率趨勢，大家看看怎麼選！

直接說結論，如果你貸款金額不大，或者剩餘期限不長，其實都沒必要糾結，按現在的調整幅度，一年也就0.2-0.3%，如果是50w貸款，可能一個月就幾十塊，不如安心下來多看看書，想辦法多賺點錢才是正經的。

如果你貸款金額還蠻多的，但是貸款日期在3月1日~8月31日之間，再觀望一段時間，多看看，多想想，多找些人聊聊，也許會有自己的答案。

關於日期我解釋下，很多人認為不管怎麼選，今年都不會變，但是細看央行公告：

從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

固定的只是加點數，按19年12月的LPR確定，但是加點數到低加哪個LPR，是和你選擇的重定價時間點有關的。如果你貸款日期在3-8月之間，選每年對月對日，那今年就會變了，選1月1日則是明年1月才會變。

其他情況，就是著急選，建議利率低於5%的，選固定，鎖定這個不高的利率，以免意外情況發生，畢竟少還錢帶來的得意，可能抵不過多還錢帶來的痛苦。

如果利率超過5%，可以選浮動，短期內肯定是可以減輕壓力的，並且賭一把低利率時代的來臨。

說說結論的依據，相關概念我就不再普及了，介紹下現在主流的三種思路：

1. 切換LPR浮動利率

核心觀點：現在是降息週期，而且發達國家都已負利率，放眼全球，低利率是趨勢。但是需要注意的是，負利率並不意味著銀行會虧錢，貸款利率會透過LPR加點等方式另外計算，或者透過收手續費等方式來獲取收益。

以 20 年期貸款為例，目前全球房貸利率最低的國家和地區是以下 10 個：日本 1.41%、芬蘭 1.48%、瑞士 1.61%、斯洛伐克 1.65%、法國 1.69%、德國 1.89%、中國臺灣 1.92%、比利時 1.94%、丹麥 1.97%、義大利 2.03%全球房貸利率邁入“負”時代，房產投資者何去何從？https://www.chainnews.com/articles/102297738091.htm

而且從LPR去年8月推出以來的七次報價來看，出現很明顯的下降趨勢（5年期4.85->4.75）。

2020/02/20：1年期4.05%，5年期以上4.75%

2020/01/20：1年期4.15%，5年期以上4.80%

2019/12/20：1年期4.15%，5年期以上4.80%

2019/11/20：1年期4.15%，5年期以上4.80%

2019/10/20：1年期4.20%，5年期以上4.85%

2019/09/20：1年期4.20%，5年期以上4.85%

2019/08/20：1年期4.25%，5年期以上4.85%

另外，近期買房的，由於調控政策，基本都是利率上浮了，雖說房住不炒，但是最終目的是穩房價，也不會加息讓房價下跌，畢竟強繫結房地產整個產業鏈的經濟已經傷不起，因此選浮動短期內享受LPR降低的福利沒毛病。

2. 保持固定利率

這個觀點的核心在於：制定LPR就是為了與基準利率脫鉤，現在是降息週期沒錯，基準利率降了，LPR脫鉤，就是為了不讓降息影響房價，導致降息又引發房價上漲的後果。簡單來說，息可以降，房奴不能享受。

LPR是市場化的，就算考慮到宏觀因素，短期內商業銀行也需要降低LPR，但是縱觀我國曆史上的貸款利率，雖然長期看低，但是短期內還是會出現上升與反覆（如2004-2008，2010-2014），選了LPR，你還不一定光享受到下降的快樂，可能也有上升的痛苦。

https://www.ceicdata.com/zh-hans/indicator/china/bank-lending-rate

再看房貸利率：

http://www.caiguu.com/licai/yinxing/167131.html

可以看到，房貸利率一直是波動中下降，從趨勢上看，近期也算是又一個波谷了，但是這兩年大家也看到了，降息壓力很大，再降2-3年，是不是該開始進入下一個波峰了？

簡單來說，LPR可以一直降，但是不排除以後會針對五年以上的貸款（這部分大比例是房貸）單獨調整，相當於作為政策加點。而針對實業的貸款或者個人消費貸，則普遍在五年以下。這樣既可以達到降低利率放水、扶持實業、刺激消費的作用，又可以控制房價上漲。

3. 先觀望幾個月再做決定

反正8月31日才截止，只要是不超過這個時間點，並且我自己的貸款時間還沒到，我就不著急選，先觀望下。

該公告的釋出依據是，中國人民銀行在2019年12月28日釋出的〔2019〕第30號公告。

中國人民銀行要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變。也可轉換為固定利率。

簡單的說，就是從3月1號開始，你有一次機會把自己的房貸利率轉換為LPR加點，或者固定利率。妥妥的幸福二選一。

幸福，總是充滿疑問的。關於這個轉換，一千個讀者有一千種情況，每個讀者都有自己的不解之處。

我們把一切看到的問題，都和疫情防控一樣，“應收盡收”了下來，讀者們可以詳讀以下的七問七答，七進七出之後，基本各自的疑問都能對號入座。

1.為什麼要將房貸利率轉換？

以前的貸款基準利率不夠市場化，央行說了算而非市場說了算，不能充分發揮市場對經濟的調節作用。

所以央行要進行利率市場化改革，推出了LPR。

LPR是貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR），由報價銀行團的18家銀行各自報價，然後把他們的報價進行加權平均，最終形成當月LPR，公之於眾。

2.廢話不多說，我該選哪個？為什麼？

有兩種選法，一是固定，二是轉LPR。

這裡建議無論你原來是上浮還是打折，基準利率高還是低，貸20年還是30年，都一律選LPR。

首先，我們搞清楚兩者的演算法：

假設小馬原來的房貸利率是基準利率4.90%，打九折，實際利率4.41%（4.90×90%）。

2.1轉固定利率

利率一直4.41%，永遠不變。

2.2轉LPR

按《公告》要求，

先算出老利率（4.41%）與去年12月的LPR（4.80%）的“差值”，即-0.39%，

再把每個月公佈的LPR，與這個“差值”求和，就是你的新利率。

新利率隨著每次公佈的LPR變化，但不是每個月都變，是以你選擇的重定價日為週期來變。

小馬的“差值”為（4.41%-4.80%）=-0.39%。若日後LPR降為4%，他的實際房貸利率為（4%-0.39%）=3.61%。

所以，如果LPR長期下行，你選這個LPR，房貸利率就會越來越低。

這個“差值”一律和去年12月的5年期LPR，即4.80%計算。

每月公佈的LPR即5年期LPR，1年期LPR適用於銀行間拆借及其他貸款，房貸者不必關心。

我們認為，LPR是長期下行態勢的。有以下幾個理由：

1）央行副行長劉國強2月27日在支援中小微企業發展和加大對個體工商戶扶持力度有關情況舉行釋出會上表示，要繼續推進LPR改革，引導整體市場利率和貸款利率下行。

2） 全球及國內經濟承壓較大，需要降息刺激經濟。多國已進入負利率時代，比如丹麥已經推出了固定利率0%的20年期貸款。

3）從2019年中開始，LPR的錨MLF利率就已經出現明顯下調訊號，今年2月17號，MLF利率又下調了10個點。

3.選LPR能便宜多少？

假設小馬貸100萬，實際利率5.90%，20年，等額本息。每月還款就是7106元。

如果LPR一直在下降，這半年已經從4.85%下降到4.75%，按一年0.2%算，小馬的利率第二年就是5.70%，還要還19年，每月6997元。

一年大概便宜1200元，並不是很多。但日積

月累，一年一年的疊加（第二年相對於以前

可就是便宜了2400元了，第三年3600……但有個極限），也不是個小數目。

4.什麼時間完成轉換？可以轉幾次？

按照央行規定，商業銀行應自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準，原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。

借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

5.哪些貸款可以轉？哪些貸款暫時不能轉？

可轉：

所有按照央行基準利率定價的存量浮動利率個人貸款。

即2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款。（因為1月1日以後的都按LPR簽了）

不可轉：

政策性的公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）；

2020年12月31日前到期的個人住房貸款；

固定利率貸款。

6.轉了LPR後，房貸利率會立馬便宜嗎？

轉了LPR後，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。

同理，第一次重定價日，到第二次重定價日之間，也不會變化。

也就是說，即便你選擇最早的重定價日，1月1日，那麼從現在到明年1月1日，你的房貸是保持不變的。

這裡就有個衍生建議，那就是最短的重定價週期是一年，所以利率最好選一年一變，這樣可以最大限度地跟蹤LPR下降趨勢。

7.找誰轉？怎麼轉？沒人通知我咋辦？

2.綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機銀行、網上銀行、智慧櫃員機、簡訊銀行、任一網點等渠道完成定價基準轉換。

比如中國工商銀行公告稱：我行將一對一與客戶協商辦理相關轉換事宜，貸款經辦行客戶經理將與客戶聯絡，請務必留心關注。

轉換是央行的通知，銀行不會不執行的。只是有的早有的晚。

3.共同辦理的貸款，需要所有共同借款人一起確認。

以上的七問七答，可以說是相當詳細了。抓住這次轉換機會，七竅玲瓏地選擇房貸利率吧~

都在糾結轉不轉lpr，我說幾句大家參考下。

首先lpr說白了就是八大銀行發放貸款的平均利率，用來代替基準利率，如果轉lpr相當於跟現在的跟隨基準利率漲跌一樣。只是基準已經很久沒有變化了，lpr變化會很頻繁，固定利率才是新增的選項以前是沒有固定利率的。都是跟隨基準利率。

然後只能轉一次，轉了後不能轉回了。

都說近幾年利率會下降，但是幾十年的事說不清楚，也不會只跌不漲。

最重要的是差值計算，是按19年12月份的4.8計算，計算後固定。這就有問題了，原來我們貸款是按基準利率打折或上浮的，

轉換lpr後該打折還是打折該上浮還是上浮。

但是按4.8來算固定差值，單這裡我們明明白白的損失了0.1的利率，補不回來了以後漲跌你都固定損失了這0.1。比如以前打折的那麼等於打折優惠直接變少了，以前上浮的那上浮的更多了。

我舉個例子假如現在lpr利率跟原來基準利率一樣是4.9。你的利率是上浮%20就是5.39，轉lpr後差值計算5.39-4.8=0.59，那你的新利率就是0.59+4.9=5.49！直接多了0.1這0.1被銀行吃了。

感覺現在很多文章刻意的忽略了一些重要的東西忽悠你去轉，只說降了能省多少錢，怎麼不說漲要多多少錢！

存量浮動利率貸款定價基準轉換已於3月1日如期啟動。但一些人對轉換後貸款利率如何計算，還不是很清楚。為便於理解，現以商業性個人住房貸款的轉換為例，說明轉換時加減點數以及轉換後實際利率水平的計算方法。（對公貸款等其他貸款與房貸有所不同，具體可諮詢承貸銀行）

一、加減點數怎麼算？

根據中國人民銀行〔2019〕第30號公告，房貸的定價基準轉換為LPR後，加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月LPR的差值（可為負值）。過去浮動利率貸款一般是貸款基準利率浮動一定的比例確定，那麼對應不同浮動比例下的利率，轉換後的加減點分別是多少呢？

舉例來說，比如借款人小王，買房時享受了貸款基準利率打九折（下浮10%）的優惠，貸款日2015年8月1日，期限是20年。

如果小王選擇將這筆房貸的定價基準轉換為LPR，現在5年期貸款基準利率是4.9%，轉換前的實際執行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。根據轉換時點利率保持不變的原則，小王這筆房貸的加減點數就是-0.39%=4.41%-4.8%，即減39個基點。

此後，直至這筆房貸償還完畢為止，這個加減點數都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動而變化。其他常見浮動比例對應的加減點數見表1。

二、轉換後每個月按什麼利率還？選擇不同的轉換時點有什麼影響？

首先，要理解三個概念：

轉換時間：將個人房貸的定價基準轉換為LPR的時間（在2020年3月1日至8月31日之間）。轉換時，您和銀行需要協商確定：一是加減點數，具體計算方法見第一部分；二是重定價日和重定價週期。

重定價日：是指重新按照最新的定價基準（轉換前為貸款基準利率，轉換後為LPR）計算貸款執行利率的時間。一般為每年1月1日，或者每年與貸款發放日對應的日期。

重定價週期：重新確定執行利率的週期。若房貸利率一年一變，那麼重定價週期就是一年。

定價基準轉換為LPR後，利率在第一個重定價日前不會發生變化，從第一個重定價日開始才可能隨當時的LPR而變化。重定價日和重定價週期可執行原合同約定，也可由借貸雙方重新約定，房貸重新約定的重定價週期最短為一年。

若重定價日為每年的1月1日，那麼在2020年3月至8月的任意時點轉換，2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起將以2020年12月的LPR為基準加減點確定當年的利率，此後年份以此類推。若重定價日為每年貸款發放的對應日，那麼根據大部分銀行的轉換公告，在重定價日之前轉換的，2020年重定價日即可參考最新發布的LPR確定利率；在重定價日之後轉換的，則需等到2021年重定價日才可參考最新發布LPR確定利率。

接續上例，假設2020年3月-2021年7月5年期以上LPR為4.75%（實際情況很可能會有所變化，具體取決於當時的LPR報價）：

（1）如果小王的房貸重定價日為每年1月1日，2020年3月至8月轉換沒有任何區別，2021年1月1日之前，他的執行利率均為4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR（4.8%）加固定點差（-0.39%）；2021年1月1日之後，則變為4.75%-0.39%=4.36%，這裡的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR；此後年份以此類推。

（2）如果重定價日為貸款發放日（即每年8月1日），若小王在2020年7月31日前轉換，轉換後到7月31日，這筆房貸的執行利率為4.41%；2020年8月1日之後為4.75%-0.39%=4.36%，這裡的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR；此後年份以此類推。

若小王在2020年8月1日後轉換，則這筆房貸的執行利率在2021年7月31日之前都會保持4.41%不變；2021年8月1日才開始執行4.75%-0.39%=4.36%的利率，這裡的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR；此後年份以此類推。（具體見表2）