關於LPR和固定利率是什麼？為什麼有了LPR？如何選擇？怎麼切換？看這一個回答你就都明白了。

全文較長，全篇乾貨！建議點贊關注之後觀看。我個人不太喜歡把自己的結論強行灌輸給別人，所以本文我會掰開了、嚼碎了把相關的問題全部列出來講清楚，並延伸的講一些相關問題，看完你能清楚地瞭解這兩種利率是什麼，受什麼影響。畢竟每個人的情況都不一樣，我看每個答案下面都有類似於：“我利率XX%，XX年，選哪個好？”的問題，看完你可以帶入自己的實際情況和想法進行思考就不會有那麼多的疑問了。

當然，如果太長不想看，只想看結論的話，看黑體字的主要結論部分就好。

整個事情的起因是因為央行19年8月17日釋出的決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制的公告

我知道一般這類官方釋出的公告大家都看不懂或者是嫌太長、太官方，不願意看。除了這個，央行怕大家搞不明白，還發布了一個有關問題答記者問的公告：

http://www.pbc.gov.cn/zhengcehuobisi/125207/125213/125440/3876551/3876493/index.html

我簡單解讀下政策：新政之後對於2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放貸款的購房者，都可以選擇：1.堅持原本固定利率。2.選擇新LPR動態利率。LPR至少每年調整一次，固定利率固定不變。說白了就是選擇現有利率在還款年限內不變，還是選擇跟著央行的動態利率走。適用群體為商業貸款的購房者，不包括公積金貸款的購房者。存量房貸轉換從2020年3月1日開始，到8月31日結束，借款人只有一次選擇權，轉換後不能再改。一、固定利率——貸款基準利率在新政實行之前，以及後續選擇固定利率的都是依照此標準。我們都知道，銀行給個人發放貸款，購房者則要向銀行償還本金和利息。而這個所還利息的多少，就是根據利率的高低來計算。計算的公式如下圖。（這裡為了方便理解，我把原來老的利率計算方法和新政之後的固定利率演算法統一稱為固定利率）

可以看出，固定利率=基準利率×一定的係數（係數由浮動比例決定）。

1.基準利率：一般由央行直接政策決定。是宏觀調控經濟的手段之一。簡單來說就是，經濟過熱，通脹上升，則提高基準利率收緊信貸；通脹得到控制或者經濟活力不足則下調基準利利。從2015年10月央行將五年以上的基準利率調整為4.9%之後，一直到目前都沒有再調整過。（這裡探討房貸，就只以考慮五年期以上的基準利率）2.浮動比例：一般你平時聽到的上浮多少個幾點就說的是這個。例如上浮50個基點：一個基點是指0.0001 就是0.01%，括號裡應為（1+0.5%）。這個浮動比例一般受4個方面影響。①央行：央行規定的某些特定情況下可以上下浮一定的基點，如首套房等。②國家政策：比如國家目前調控地產，主張房住不炒，所以該方面一般是上浮。③銀行：國家規定銀行可以根據所需利潤和風險補償執行決定一定限度的上浮。（這裡畫個重點，後面講LPR商行決定“加點”的時候會用到）④貸款人：比如貸款人的抵押物價值高、資質好，個人信用好，那麼會相應下浮。反之則會因為銀行需要風險補償而上浮。3.如何根據浮動比例計算自己的固定利率：假設工作不久的小張要買一套婚房，他因為是首套房，則上浮比例較低，為10%。而隔壁老王中年得福、事業有成，想購買第二套房改善居住環境，則二套房上浮比例略高，30%。根據上面的公示得出：小張的固定利率=4.9%×（1+10%）=5.39%老王的固定利率=4.9%×（1+30%）=6.37%小結：所以固定利率的多少由上浮比例和國家基準利率的高低決定。新政之後選擇固定利率的老購房者還是和以前一樣，根據之前簽訂的貸款合同約定，在還款期限內都延續老的利率和演算法固定不變，每年還是根據原有的還款計劃和金額還款，LPR的上下浮動都和你沒有關係。說白了固定利率就是以前啥樣，以後也啥樣。二、改革LPR機制的原因——有缺陷的“利率雙軌制”利率雙軌制：簡單來說就是，目前中國的利率體系中同時存在著已完全市場化的“市場利率”和受管制的“政策利率”，兩種利率體系雙軌並行。1.市場利率：由市場對資金的需求程度決定了利率高低。通俗化就是市場需要資金利率就提高，市場資金充裕利率就相應下降。可能很多人不明白為什麼市場需要資金利率就提高了，涉及多方面因素和本問題關聯度不高，這裡就不細講了，以後有機會單開回答再講。簡單的說就是可以把“錢”或者“資金”也類比成一種“商品”，那麼供求關係就決定了商品價格（利率）。錢多了，供大於求，借錢的人自然就少了。如圖：央行需要向市場投放資金，就增加MLF，降低利率。反之就減少MLF，增加利率。是一種市場化的調控手段。可能也有人不明白還是央行間接調控，怎麼就市場化了。簡單來說，是因為如果央行定的利率不符合市場實際情況，過高的話，商行也可以自主選擇不向央行貸款，反而採取更划算的向其他商行貸款的手段。所以該體系主要是由市場決定的。2.政策利率：主要是由商業銀行向個人和企業貸款時使用的機制。央行要求商業銀行的貸款利率必須錨定央行規定的基準利率，再由商行加一定的浮動貸款給企業或個人。固定利率就是其中的一種。3.利率雙軌制的缺陷：對於國家的貨幣政策傳導不暢，對市場利率向實體經濟傳導形成了阻礙。比如，假設國家希望寬鬆貨幣政策刺激實體經濟，於是透過增加MLF並降低利率把更多的資金投放到商業銀行。商行要相應政策，將款貸給個人和企業，可基準利率如果不調整的話，政策利率還是很高。個人和企業則因為較高的利息依舊不願意從商行貸款。商行拿著大量資金也必須貸出去賺取利潤，於是原本對利息高地相對沒那麼敏感的房地產企業和大型國企貸款就更多且更容易，可個人和企業還是不容易貸到款，就無法行之有效的實現國家想透過貨幣政策間接調控實體經濟的目的。4.疏通政策傳導路線解決缺陷有的人可能覺得同時調整MLF和基準利率就可以避免這種政策傳導不暢的缺陷。但是這樣實質上也還是在用政策手段影響市場，不符合目前國家深化利率市場化改革，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本的大方向。所以取消原本的“基準利率”而選擇參照更符合市場實際需求的“LPR”（貸款市場報價利率/貸款基礎利率）將原有的兩軌機制合為一軌，只需調節MLF，更向市場化靠攏。可以疏通政策傳導路線，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本。三、貸款市場報價利率——LPR由上面公式可看出，改制後的LPR同時受到政策利率和市場利率兩方面的影響。所以針對房貸市場的5年期LPR主要由政策利率、市場利率、房地產金融政策和銀行的市場化加點這幾方面決定。1.商行決定市場化加點，更多的自主權：這裡大家心裡可能會犯嘀咕，“生殺大權”交給這18家銀行靠譜嗎？央行能放心的放權，答案肯定是靠譜的，並不是完全放開的隨便報，而是有一定的規定限制。這18家銀行每個月都需要按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率MLF）加點形成的方式向全國銀行間同業拆借中心按市場實際情況進行報價，並由該中心去掉最低和最高的報價後算術平均，並向0.05%的整數倍就近取整數。這樣如果每一家銀行惡意低報或者高報的報價可能都是無效的，而且過多次無效還可能會被踢出這18家報價行的序列。上面畫重點的地方還記得嗎？LPR銀行可以自己定一定的加點，固定利率銀行可以自行決定浮動比例，銀行那部分利潤肯定還是會留出來的。根據銀行間同業拆借中心披露的最新資訊，這18家銀行分別為：工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行、招商銀行、民生銀行、西安銀行、台州銀行、上海農商銀行、廣東順德農商行、渣打中國、花旗銀行、深圳前海微眾銀行、浙江網商銀行。2.選擇LPR後的新利率的計算方式：首先明確一下轉換後第一年的LPR是錨定2019年12月20日公佈的：4.80%的利率。計算公式如下：這裡說明一下，固定加點是簽完合同之後就固定不變的。2020年1月1日前簽訂了購房合合同的購房者，轉換新演算法後其初始固定加點數值=合同上的舊房貸利率-2019年12月釋出的LPR（4.8%）。同時固定加點可以為負數，比如有的人貸款利率享受了一定的折扣，利率比4.8%還低，減出來是負數。那麼他依舊享受折扣。假設小張的固定利率是4.39%，他選擇跟隨LPR浮動利率，那麼他的固定加點數恆定為：4.39%-4.8%=-0.41%，而他未來每年的利率都=當年的LPR-0.41%。四、固定利率和LPR選哪個好？上面講了兩種利率的計算方法和改革新機制的原因。迴歸到問題的重點，選哪個好？可能有的人看完心裡已經有答案了。後續我再總結一下，以下分析僅為個人觀點。首先，結論是：選擇固定利率小機率能佔點便宜，而選擇LPR大機率不會吃虧。1.短期內LPR還有下行空間，中長期看，趨勢也是向下的。

圖片及部分結論來源：中泰證券研究所，戴志鋒

LPR=政策利率+市場化加點，可以看出改制後的LPR未來同時受到政策利率和市場利率共同的影響。以目前國內的經濟形勢，除非經濟出現大幅度的增長，否則寬鬆的貨幣政策是不會轉向的，會透過降準降息以及調節MLF、PSL等中長期資金的投放力度和方向，漸進性、小幅度、高頻率、結構化的調整。而政策利率的中長期趨勢，取決於我國未來宏觀經濟情況，受我國的經濟回報率、經濟增長情況和通貨膨脹水平的影響。中長期看，政策利率隨經濟增速放緩是處於下降趨勢的、銀行的市場化加點在金融體系改革的基調下也有一定的下降空間、房地產金融政策進一步收緊這些因素綜合來看，中長期內都是推動LPR下降趨勢的。

2.LPR是否會大幅上漲，很大程度上受我國貨幣政策和經濟情況的影響

由於房貸合同期限一般都較長，利率水平會根據國家經濟週期的變化出現波動，因此LPR利率也存在著一定的風險。若經濟處於上行週期，通脹壓力上升，LPR利率也會出現上調；但若經濟下行壓力加大，利率處於下行週期，採用LPR加點的定價方式便可以減少房貸成本。假設未來利率大幅上漲，基於我國貨幣政策和經濟情況主要有主要有一下兩種可能：1.由於央行貨幣政策過於寬鬆，濫發貨幣，國內出現惡性通貨膨脹，央行被迫的大幅提高利率；2.國內經濟迎來新一輪爆發式的增長高潮。客觀來說兩種可能性都不高，因為中國隨著體量的增大，未來經濟增速會越來越慢，隨之貨幣利率也會逐漸下降。所以未來利率大幅上漲的機率非常低。3.國家發展到一定程度後利率都會下降：長遠來看，利率下行是一種趨勢，利率下行的機率比上行的機率大。國家發展到一定程度後利率都會下降。這是2020年2月20日央行公佈的最新的LPR利率，五年期以上的為4.75%這是東方財富網公佈的全球主要國家最新利率，可以看出發達國家相較於發展中國家利率都低很多。為了便於對比中國和發達國家的差異，我做了個柱狀圖看著更加直觀。（說明一下：在負利率情況下存錢反而需要向銀行支付手續費。而銀行將錢存入央行會出現縮水，因此有望促使銀行積極放寬面向企業的貸款。）中國一直在不斷髮展，體量越來越大，正在逐步趕超發達國家。除非出現重大歷史倒退，否則我們國家未來利率的趨勢還是大機率向下靠攏。所以，只要不是貸款就剩一兩年；拿了特別低的折扣利率極低換不換不影響；本身有很大在資金實力不在乎這一星半點的優惠；覺得每年還固定的錢就好不想操著心；否則選擇換成LPR浮動利率，還完貸你會發現還是能省點錢的。五、都寫這麼多了，順便把LPR轉換的問題也寫上吧，一步到位1.房貸轉為LPR後，能省多少錢？如果你貸了100萬元，貸款期限30年。那麼做一個比較低的假設，假設在未來的30年裡LPR平均下降了10bp（0.1%），那麼你每個月可以少還61元，還款總額可以減少約2.20萬元。若平均下降30bp（0.3%），那麼每個月可以少還182元，總還款額可以減少約6.55萬元。而反之如果是增長的話也是如此。2.房貸利率怎麼切換？辦理時間：從2020年3月1日至8月31日，在這一時間內都可以切換，且轉換均無差異但各家銀行的辦理時間有一定的差異。辦理方式：轉換不用重籤合同，只需修訂利率條款；過程不會很複雜。可以在智慧櫃員機、網點櫃檯辦理，也可以不用出門，選擇手機銀行、網上銀行進行辦理。切換後合同中可以修訂的條款：利率定價方式（選擇固定利率還是LPR加點）、重定價週期（房貸最短為1年）、重定價日，其餘要素均不作改變。疫情期間建議避開人流高峰期或者選擇手機銀行、網上銀行辦理。全文一共5196字，感謝和我一樣耐心又認真的你可以一直看到這裡。

隔了段時間沒有回答和我認證領域相關的問題，主要還是優質文章的輸出太耗費精力了，這一篇我寫了兩天，所以你的點贊和關注真的能支援我堅持下去。

去年12月28日，央行（2019）第30號公告宣佈，自2020年3月1日起將原貸款合同約定的利率定價方式轉換為LPR加點形成的浮動利率，也就是說“個人房貸利率將發生歷史性的大變革”。央行這一大招如一石激起千層浪，引起了社會廣泛關注，足以影響千家萬戶，特別是準備要買房和有房貸的家庭因此陷入選擇性焦慮。

可以不選擇轉換嗎？如果轉換又是如何轉換的？轉換後的利弊怎樣？帶著這些問題，筆者將逐一解惑。

1、可不可以不選擇轉換呢？依據央行公告，轉換為LPR的存量浮動利率貸款是指“2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款），自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。”另外還規定“已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換”也就是說，除了公積金個人住房貸款不得轉換以及於2020年12月31日前到期的商業住房貸款可以不轉換以外的所有商業貸款必須轉換，這是強制性規定，也是市場經濟發展的必然結果，更是大勢所趨。

2、如何轉換呢？就是將原貸款合同約定的利率定價方式轉換為LPR加點形成的浮動利率。在解釋如何轉換之前，讓我們先了解一下何為LPR？何為加點？

什麼是LPR呢？LPR就是貸款基礎利率，也叫貸款市場報價利率。它是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可以在此基礎上加減生成。那麼LPR值是由何而來呢？它是由國內18家商業銀行按公開市場操作利率加點形成後向全國銀行間同業拆借中心分別提交報價，全國銀行間同業拆借中心在去掉一個最高值和一個最低值後算術平均求得並每月向社會公佈，這個平均值就是所謂的LPR利率。總之，LPR就是市場利率，隨著市場行情的變化而變化。

什麼是加點呢？加點分為“政策加點”和“銀行加點”。政策加點是根據國家宏觀調控政策的變化來確定的，在國家要鼓勵房地產市場的情況下，就不會加點了；當國家要抑制房地產市場時就會適當加點，以提高貸款利率，如國家規定二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點，那麼政策加點就增加0.6%。

“銀行加點”是由貸款人和銀行共同商議確定的，銀行認為你的信用好，優質資產多，風險係數小，加點就少甚至不加點；如果銀行評估後認為你的信用差，沒有優質資產，風險係數大，加點就會增加甚至不予貸款，這就是銀行嫌貧愛富的特質。

下面我們一起來探討如何將原貸款合同約定的利率定價方式轉換為LPR加點形式的浮動利率。

（1）凡是有個人住房貸款的可以在今年3月1日至8月31日期間與貸款銀行商議並做出選擇，一是選擇LPR；一是選擇固定利率。只有一次選擇權，轉換後不能再次轉換。

（2）固定利率的轉換方法，假如小張的貸款合同的剩餘年限為5年，約定的貸款利率為5.36%，而央行2019年12月釋出的5年期LPR為4.8%，則加點值為0.56%（5.36%-4.8%），即表示方式為（4.8%+0.56%）。對選擇固定利率而言，並不執行LPR利率，而轉換後利率水平等於原合同當期執行的利率水平，且在未來5年不變，既不享受因利率下降帶來的紅利，也不承擔因利率上升帶來的損失。

（3）如何轉換LPR利率呢？就是將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形式（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；轉換後的利率水平等於原合同當期執行利率值。加點數值等於原合同當期執行利率值與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平等於2019年12月相應期限LPR與轉換日加點數值之和。自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與轉換日加點數值重新計算確定。

看起來是不是有點懵？舉個例子就很清楚了。同一筆商業性個人住房貸款，在今年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月的LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，貸款人和銀行可合理分散辦理。

目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。央行於2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點值為0.59%，即（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%，表示為（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%，以後每年以此類推。至此清楚了吧。

3、關於轉換成LPR（市場利率）後的利弊問題，需要從我國貸款利率發展狀況及國外的貸款利率水平進行分析後才能得出結論。

（1）先看一下我國近30年的5年期以上貸款利率的發展歷程：

1991年4月~1996年5月，受亞洲金融危機的影響，貸款利率逐步上升，由9.72%上升到15.12%，達到歷史高位。

從1996年5月開始，利率一直下探，到2002年2月5年期貸款利率下降至5.76%的低點。

從2002年3月起，隨著我國經濟的復甦，利率再次上升，到2007年12月貸款利率達到7.83%。

從2008年1月開始，貸款利率平穩下降，直到2017年12月下調至4.9%，至今仍然保持著這個利率水平，也是新中國成立以來的最低水平。

展望我國貸款利率發展歷程，整體上呈現下降趨勢，且仍存在下降空間。

（2）我國的貸款利率明顯高於其他國家或地區，據瞭解，美國30年期貸款3.41%左右；英國的按揭貸款利率一般在2.5%~3.2%之間；加拿大3年期住房貸款在3%左右；日本在2.5%~3.2%之間；香港的按揭貸款在2.15%~2.25%之間。顯而易見，與其他發達國家相比，我國的貸款利率水平相對較高，隨著利率市場化的推進，我國的住房貸款利率會逐步降低。

總之，在短期內，房貸利率不會因為定價基準切換而下降，但十年以後就不一樣了，對有住房貸款的人來說，今後貸款利率可以每年調整一次，隨著全球經濟再次進入貨幣寬鬆週期，利率將呈現下降趨勢，未來LPR利率隨之下調，從而帶動貸款利率下降。這樣一來，有住房貸款的家庭就會享受到LPR改革帶來的紅利。夥伴們，還在猶豫什麼呢，趕緊找貸款銀行協商利率轉換吧！

今年房產圈最熱的話題莫過於浮動利率了，很多朋友也在問我到底用固定利率好還是浮動利率好，今天鋒子和你聊一聊。

首先聊一下定價基準怎麼轉?

可選固定利率也可按LPR定價

據瞭解，此前的個人房貸是按照基準利率定價，基準利率由人民銀行不定期調整並公佈。這次轉換，對於借款人來說，可以將房貸轉換為LPR定價，也可轉為固定利率，轉換為按照LPR定價後，LPR由全國銀行間同業拆借中心於每月20日(遇節假日順延)公佈。

二者的最大不同是，基準利率定價方式下，一般按比例來浮動，比如基準利率上浮10%或者下浮20%;LPR定價方式下，則按照點數來浮動，比如LPR加40個基點。

舉例來說，李先生的商業性個人住房貸款原合同期限為20年，剩餘期限為17年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率下浮10%，現行執行利率為4.9%×(1-10%)=4.41%。2019年12月釋出的5年期以上　LPR　為4.8%，如果在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日為每年1月1日，那麼加點幅度為-0.39個百分點。

2020年3月30日至12月31日，李先生這筆房貸執行的利率水平仍是4.41%，在此後的第一個重定價日，如選擇2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR-0.39%，此後每年以此類推。

根據央行規定，轉換期間的房貸利率水平保持不變，也就是說，2020年全年個人房貸利率水平與以前一樣，維持不變。如果選擇LPR加減點這種模式，除了第一年房貸利率維持不變外，之後就不是固定的了，將來房貸利率是漲是跌，取決於將來的LPR是漲還是跌，每年的還貸金額也可能不一樣。

說白了，今年定基準，明年才執行新利率。那麼怎麼選？咱不是經濟學家，也不是搞金融的，咱只能就貸款本身聊一聊，貸款是調節經濟中很重要的一個工具，它的使命就是刺激消費和提升經濟活力。在經濟過熱、通貨膨脹的時候，提高貸款利率，降低經濟熱度；在經濟低迷、通貨受到有效抑制以後，降低貸款利率，提升經濟活力。這就是貸款最重要的槓桿屬性。

北京時間3月3日晚11點，美聯儲意外宣佈美國聯邦公開市場委員會（FOMC）一致同意降息決定，將基準利率下調50個基點，至1.00%-1.25%；將超額準備金率（IOER）下調50個基點至1.1%，這是2008年以來美聯儲首次在非議息會議上對貨幣政策進行調整。美聯儲在去年9月和10月連續兩次降息25個基點的政策空間已相當有限，現在一次降息50個基點實屬罕見，這使得美聯儲的貨幣空間被進一步壓縮，目前僅剩100個基點的空間。

除美聯儲外，全球不少國家和地區出現利率同步下調的情況。

搶先於美聯儲的是澳大利亞。當地時間3日，澳大利亞央行宣佈降息25個基點至0.5%，重新整理了歷史最低利率紀錄。同時，四大銀行也歷史性地同時宣佈與央行保持一致，利率下調0.25個百分點。

隨後，馬來西亞國家銀行宣佈將隔夜利率下調25個基點至2.50%，這是馬來西亞央行在今年兩個月時間裡的第二次降息。

阿聯酋、沙特緊隨其後宣佈降息50個基點。印度央行表示，將隨時準備採取適當行動，維護金融穩定。

中國香港金管局和澳門金管局也在3月4日上午宣佈分別下調基本利率50個基點至1.5%，下調幅度與美聯儲保持了同步。

澳新銀行的高階國際經濟學家馬丁（Brian Martin）4日在一份報告中概述了其他三家主要央行可能採取的行動：預計歐洲央行3月12日下次會議降息10個基點。歐洲央行目前利率為-0.5%，處於歷史低位；日本央行可能繼續下調已經低至-0.1%的利率；英國央行也可能在3月26日的會議上降息25個基點。

全球陷入降息大潮也讓中國央行下一步的貨幣政策陷入兩難。專家表示“央行既要有一定貨幣政策空間的自選餘地，還要有與相關部門財稅政策的聯合餘力，所以短期內，央行暫時不用貿然跟進降息步伐。”不過也有專家表示“從利率變動的總體趨勢上來看，無論從全球還是從國內環境上，利率下行的機率要大於利率上行的機率。”

我覺得在未來很長一段時間，貸款利率不大可能大幅提高，應該會保持“短期震盪、長期下降”的趨勢。即使以後利率上漲，通貨膨脹也會抵消因利率上漲帶來的成本增加。

所以我的建議是，轉化為LPR浮動利率好處多一些。

PS：LPR採用的是每年12月的值，而不是採用全年的LPR平均值,那麼會不會在這個月做個微調呢？

PPS:不要覺得以後買房利率會更低，央行再次重申，要堅持“房住不炒”的定位。加點權利還在銀行手裡，LPR調整還是之前貸款的受益。

透過現象看本質，你要關心的本質是房貸利率只有房貸利率下降你才能夠少還款，

那麼銀行在調整你的房貸利率的時候是根據銀行自身資金儲備是否緊缺來決定的，

決定銀行自身資金是否緊缺的是央行的基準利率

至於LPR利率，不是你關心的本質問題，這是金融系統的一種參考而已。別操沒用的心。

那麼來看看央行基準利率以後會怎麼變化了

這個就是大家經常聽到的降準多少降息多少的降準了

一般，經濟發展下行壓力大的時候，比如2008年金融危機，再比如2020年的疫情

央行都會降準，來給商業銀行更多的資金，讓商業銀行放貸給企業，來發展經濟了

所以

最終你要考慮後期經濟發展 是上行還是下行？

然後以上所說的統統沒卵用，因為經濟下行，利率是低了，你放貸還款是少了

但是經濟發展不好，你掙錢也少啊。對不對

所以金融是一個體系，你從這裡得到便宜，你一定會從其他地方受到損失的。

別琢磨了，國家既然退出LPR，那就順其自然吧。

最近，很多有房貸的小夥伴陸續收到了銀行關於房貸利率轉換的通知：根據人民銀行規定，存量浮動利率個人貸款定價基準轉換工作3月1日起正式啟動，原則上於2020年8月31日前完成，客戶可選擇轉為以LPR為定價基準的浮動利率或固定利率。由於上述公告規定，定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。而最近一期5年期LPR下調後，房貸一族開始糾結房貸利率換錨後該如何轉換。

首先來看一下LPR是什麼。

提及LPR，不少人表示“一頭霧水”，更不明白為啥房貸要做LPR轉換。LPR全稱為“貸款市場報價利率”，是由具有代表性的報價行，根據銀行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率加點形成的方式報價，由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算並公佈的基礎性的貸款參考利率，每月20日(遇節假日順延)對外公佈一次，目前包括1年期、5年期以上兩個品種。

此次轉換的核心，在於“定價基準”發生了變化，由此前的按照“基準利率”定價，變為參考“LPR”定價，房貸利率計算方式則變為LPR+(-)固定點差(LPR和貸款合同利率的差值)。

例如，如果你原先買房子時，貸款是基準利率上浮10%的話，按照5年期以上基準利率為4.9%計算，實際執行利率為4.9%*(1+10%)=5.39%。

選擇轉換為固定利率，意味著房貸利率將一直是5.39%，直至貸款結清永遠不變。

選擇轉換為以LPR為定價基準的浮動利率，房貸利率則為4.8%+0.59%(2019年12月20日LPR報價為4.8%)，其中0.59%為固定加點值，無論將來LPR利率如何變化，這個加點數值永遠不變。

如果你買房子時，貸款合同打九折，實際執行利率為4.9%*(1-10%)=4.41%。選擇轉換為固定利率，則房貸利率一直是4.41%；選擇轉換為浮動利率，則房貸利率為4.8%-0.39%，其中-0.39%為固定加點值。

可以提示大家的是：從2019年8月到2020年2月，5年期以上LPR已經下調2次，下調的幅度不大，每次是5個基點（0.05%）。從國內國際的情況看，短期內基本處在降息週期，然而每個人的房貸剩餘時間不同，無法一概而論，大家需要結合自身情況慎重決定。