從長的時間來看，房價應該是溫和上漲是比較合理的，經濟持續發展，溫和通脹。但是如果房價過快上漲這是對實體經濟不利的，政府就會調控。當年日本的房地產瘋漲，東京的房子賣掉可以買下整個美國，太狂了。最後如何呢？經濟崩盤，日經指數現在都還只是當年的零頭。這就是前車只見。所以政府在房價快速上漲時必然會作出調控手段。

一個城市房價走向跟一個大家都有點忽略的指標有關，那就是這個城市的外來人口增長。如果沒什麼新增的人口，就沒什麼需求，那麼高房價將有價無市，上漲也就沒有動力。人口增長是需，還有就是供，如果土地供應量大，新建樓盤多，那也不會持續上漲。這裡舉兩個例子，一個貴陽，一座400萬人的城市，幾乎沒有什麼外來人口，新區新建了能容納200萬人的房子，其中超過10萬人的小區都有7個，想這樣的城市你覺得它的房價會漲嗎？另外一個就是深圳，它作為特區城市，改革開放的視窗，外來人口眾多，同時土地有限，那麼房價高一點也屬正常。

總的說來目前全國的房價是偏高了，這裡是跟人均收入來對比得出的，如果一個國家的國民一輩子辛勤勞動就是為了買一套房子，我想這也不怎麼合理。

中國的房地產伴隨著經濟體制改革已經經歷了20多年的發展，它與國家政策緊密相連，目前的國家房地產政策是“房住不炒”，不容許暴漲，也不容許暴跌。所以“現在的房地產還能撐多久”這樣的說法是在預測房地產什麼時候崩盤，本身是不實際的，也是國家千方百計要避免的，我個人認為是不會發生的。

人們對房地產有很多抱怨主要是因為高房價。但多年以來把房價推高的原因有很多。第一是因為地方政府土地財政的深度介入，土地掛牌拍賣制度的確立，使得土地價格一路飆升，從而推動房價一路上漲。第二是因為貨幣發行量M2

持續放大，導致人民幣逐年貶值；據新聞報道，M2在今年1月突破200萬億，速度驚人。M2的增加其實就是一次社會財富再分配的過程，諾貝爾經濟學獲獎者羅伯特講，M2和房價是完全正相關係數，指數研究院2012年的百城價格指數報告中說M2和房價這個正相關係數是0.98。2002年，國家的廣義貨幣M2是18.5萬億，2013年底100萬億，平均每年漲幅達18.7%，10年差不多漲了5.6倍，和10年來全國平均房價的漲幅幾乎一樣。從2013年的M2的100億元到2020年1月份的200億元，花了6年多翻一翻，平均每年12%增幅，各地房價也差不多翻了一倍。第三房地產價格中的各項稅費比例較高，在中國目前房地產開發成本構成中所佔比一般15%~25%左右，房價的構成主要有土地費用、前期工程費、建築安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費及其他費用等8個部分構成。第四國家推動的城鎮化建設仍在進行中，大量的人口湧入城市，城市人口增多必然產生大量的住房需求，從而推動房價的上漲。這是城鎮化發展過程中不可避免的現象。第五才是資本運作“炒房”。還有建築人工工資，當初一天70、80塊工資到如今的一天300—400百塊，人們的生活成本逐漸升高，工資自然也要隨之提高。另外，還有一個影響房價的東西，那就是建築材料，這些年其價格一直在上漲，相信在建築這行的朋友都深有體會，2005年之前，在農村蓋個2層樓的房子，包裝修也不過4、5萬塊錢，但是如今沒有個30萬是拿不下的，為啥？因為現在的建築材料、裝修材料成本增加了很多，有的直接翻了倍，以上這些，哪一個不是影響房價上漲的因素呢？

至於房地產以後的發展趨勢，根據國家現在對房地產的政策，說白了就是一個“穩”字，“一城一策”保穩定。而房價以後的發展趨勢遵循以下三原則 ----房價長期看人口，中期看土地，短期看金融。

房地產行業是基本行業。人來這世上總想有個家，而家的主要物質載體就房子。在我們國家人口基數大，對房子的剛性需求也是比較大的！特別是二胎政策的放開，很多家庭就需要兩套及以上的房子，所以在未來十幾年時間來看，對房子的需求還是比較大的！發展是有一定的空間！

但從短時間來看，國內房地產行業產能過剩，庫存量過大，使得市場房源供過於求！由於國內房價已經處於高位，大部分意向購房者都處於觀望之中！導致部分城市房價已經出現了短期的回落！國家層面，今年兩會期間提出，房子是用來住的，不是用來炒的總基調。所以後面可能會加大對房價的調控力度，使房價在一個相對合理的區間執行！

綜上所述，房地產是可以長期發展的行業，但中長期來看，不大可能會出現像前期一樣的爆漲！

最後提醒你一下，電話賣房，房價脫離正常房價太遠，小心有詐！

從去年最嚴樓市調控以來，樓市頻頻遇冷。2019年1月5日，蘭州、南京等多地出臺放鬆限購政策，讓原本冰凍的樓市開始回暖，原本以為未來樓市發展開始明朗，這時，住建部出來闢謠，堅持樓市不放鬆，房住不炒，使得樓市的未來再次模糊不清，樓市的未來要如何發展？看看業內人士如何認為的。業內對樓市未來發展的觀點

中國房地產業協會會長劉志峰認為房地產未來發展的新趨勢出現了五點：第一，房地產行業發展是從無到有再到優，如今房地產市場已經實現了這方面的轉變；第二，房價之所以這麼高，絕大部分是讓人投機炒房炒上去的，只要市場還存在炒房，調控政策將還會繼續針對此類現象；第三，以租售並舉為中心，加開發展租賃；第四，房地產以城市為中心競爭的趨勢更明顯；第五，行業集中度進一步提高，房地產加快結構調整，資源整合、兼併重組。

鏈家研究院院長張現領也認為樓市未來發展方向主要圍繞著租賃，還認為租賃市場未來發展方向是機構化、專業化，租賃的核心理念就是房住不炒。

新城控股集團有限公司高階副總歐陽捷預測，未來五年住房市場將進入一個新時代，而過去的房地產週期論將不復存在，未來的長效機制將會保證房地產市場保持平穩。

我的觀點：

可以理解為，未來租賃市場將是唯一能制衡房地產市場的存在。因為，租賃需要加快發展，以此來遏制投機炒房，又能解決民生住房問題，雙贏的局面，但是租賃如今才剛開始起步，還有許多的缺陷還待解決。雖然現今，房地產有調控政策壓制，而且最多隻能遏制房地產發展5年內，一旦超過這個時間，房地產市場因常年遇冷，或導致房地產市場崩潰。因此，租賃市場必須將在五年內成長為能抑制房地產市場或抑制房價的存在。只會穩中有升，絕不可能大面積城市下跌，就是跌一毛錢都不得了，地產需要長期刺激而不是短期，政府不是已經定調了嗎，還看不出來？

隨便找個沒人的地方打電話，也不至於表現出偷偷摸摸的樣子。表現出這種樣子自然是要引起客戶的興趣，那種似乎可以佔點便宜的興趣。

如果要說疫情現在還是在加重期，這種情況可能還靠點譜。現在雖然疫情的影響還在，但疫情基本上已經過去了，人們對未來的預期是樂觀的。

退一萬步說，即使真的是賣家資金鍊要斷了，不得不出手賣房，你也要考慮，為什麼會落到你頭上呢？因為你長得帥嗎？

中國的城鎮化率還有很大的提升空間，中中國人對房子的熱情也不會減退，有這樣的剛需長期存在，房地產行業怎麼會撐不下去呢？

這幾年一直在強調“房住不炒”是什麼意思？說白就是如果政府不有意控制，房價早漲到天上了。所以，現在不是房地產行業能不能撐下去的問題，而是政府一直在壓制著房地產行業向上衝的慾望。

當然，一些中小型房企可能會出現經營困難，甚至撐不下去。這也是很正常的，一個被管制的行業，時間長了，弱點的肯定最先被淘汰。

有因為中國很多人願意往大城市跑，所以那些一二線城市的房價更不會下跌了。能夠在這些大城市中拿地建房的房地產企業當然前景良好。

目前，主要還是在三四線城市的房價有下跌的。短期內是很正常的，因為大家都往大城市跑嘛，但從長期來看，大城市不可能無限制地擴大，所以未來三四線城市還是有很大的發展空間的。

當然，城市和城市不一樣。交通便利、周邊區域經濟發達、環境良好的小城市前途更好。

所以，總體來說，房地產行業的未來走勢仍是長期向上的，只不過不可能像以前那樣非常粗放式的增長了，已經到了比拼內力的時候了。

01

被打破的不跌神話

歷史的輪迴，有時候讓人不得不驚歎。

在2008年，萬科售樓處被砸之前，內地樓市剛經歷了一場近十年的大牛市。

亞洲金融危機後，為了提振經濟，房地產被列入刺激內需的支柱性產業。隨後取消的福利分房制度，更是點燃了人們被抑制了幾十年的購房慾望。

資料顯示，從1998年到2007年，國內樓市均價從2000元出頭，一路上漲到近4000元。

同一時期，美國也經歷了一場樓市大繁榮。

但這一切都在2008年的次貸危機中畫上一個句號。那場風暴席捲全球，中國也未能倖免，不但出口猛跌，大批企業倒閉，國內樓市也跌入谷底，成交量遭遇腰斬。

危機發生後的半年內，北京房價累計跌幅達13.6%，廣州60%以上的樓盤降價，房屋交易量萎縮近3成，土地頻頻流拍。

深圳房價更是暴跌，從1.6萬元跌至1.1萬元。有樓盤甚至從最高價20000元墜落，最後以9000元甩賣；還有樓盤開出不到5000元的起價，創下了當時深圳市的最低紀錄。

一個被維繫了十年之久的房價不跌神話，從此被打破。降價、甩賣、跳樓、救市……大量利空訊息撲面而來。

02

2008：地產商的夢魘

儘管日本樓市大崩盤的殷鑑不遠，但長達十年的大牛市，還是讓很多人，包括開發商誤信了“房價不跌”的神話，以致於神話破滅的那一刻，很多人措手不及。

對開發商來講，危機之後的資金鍊緊張，是最為痛苦，也最棘手的一件事。

前不久，寒冬中的萬科喊出了“活下去”。但這並不是萬科第一次喊空，早在2007年底，王石就丟擲過“拐點論”，稱房價的拐點已經來臨。

當時，潘石屹的判斷是，萬科的資金鍊有點問題，要通過降價來加快回籠資金。

這個判斷後來變成了現實。2008年，萬科率先在全國降價15%至30%，當年就創下479億元的銷售紀錄，並一舉坐上中國房地產行業的龍椅。

但萬科也因為降價，遭到全行業的口誅筆伐，與政府的關係也一度趨於緊張。

作為房地產行業的先驅，世茂地產在許榮茂帶領下，一度做到了全國十強。但在2008年的金融危機中，也未能倖免，資金鍊一度出現險情。

壓力之下，世茂地產不得做出大刀闊斧的改革，先是一輪管理層大換血，之後是管理上的各種變革，更加註重成本控制，以及現金流和質量的考核。

即便如此，也未能完全扭轉世茂地產的頹勢，其在國內市場上也愈發低調。

綠城曾是房企中的品質典範，同時也以“不斷融資、不斷拿地”的激進風格聞名業內。

從2006年到2008年，短短兩年時間，其土地儲備就從800多萬㎡猛增至2520萬㎡。高增長的背後，是綠城高達140%的槓桿率。然而，2008年的危機打亂了綠城的節奏，高企的負債迫使其不得不賣地求生。

當年4月，綠城緊急出售了杭州和上海的兩個地塊，僅上海地塊就損失1.5億元。而這兩個地塊是一年前剛剛高價拿下的。

為了設立“綠城1號”房地產投資基金，緩解資金壓力，綠城還與信託公司簽下條件苛刻的協議，不僅要將杭州、無錫兩個專案公司的部分股權作為抵押，還要將無錫公司近一半權益出售給對方。

綠城的這次““生死債劫”，在當時震驚了整個地產界。事後，公司創始人宋衛平也不得不承認，之前做得不夠穩健，高速度、高負債的發展模式是一種錯誤。

但綠城還不是最驚險的。在那場危機中，恆大老闆許家印才是最鬧心的。

2006年，許老闆為了吃下更多土地，從美林、德銀融資10億美元，並計劃到香港上市。但2008年金融危機爆發後，恆大的IPO計劃不得不擱淺。

當時的恆大，有37個專案待開工，資金缺口達120個億，許家印面臨要把恆大拱手讓給海外投行的境地。

危急時刻，許老闆不得不跑香港，陪著新世界發展創辦人鄭裕彤、華置主席劉鑾雄等香港地產大佬玩了三個月撲克，用誠意換來了對方的注資。

《高房價的禍根和危害及迴歸價格屬性的辦法》

提到住宅房屋價格，人們總是一肚子的苦水。

一般普通高層住宅其房屋價格包括：土地、建安費、配套費、稅收、開發期間費、間接費、開發商利潤等。房屋價格的大數就是土地成本、稅收、開發商利潤。其中天價土地和高稅負證明政府是高房價的禍根。高房價扭曲整個社會資源的配置，阻礙可持續發展；高房價致使大部分人因房成奴等。

讓房價迴歸其本身價格屬性：1、變一次性收取70年土地出讓金為購房者按年支付住宅土地使用費（稅）；2、實行零土地價按開發用地應計算開發成本的毛利率招拍掛，開發資金全部到位並交由主管部門管理支付，避免開發商拖欠工資及材料款；3、取消房地產預售許可制度實行現房交易；4、開徵住宅房產稅，限制家庭房產保有量，控制投資行為；5、取消壟斷企業對開發專案的各種配套費用；6、將商品房作為民生保障來管控，嚴格控制房地產企業利潤。

推動房地產行業良性發展，解決買房成奴，改變一些地方土地財政寅吃卯糧現象。

《高房價的禍根和危害及迴歸價格屬性的辦法》

第一，房子越來越多是不爭的事實

這十多年來，單就商品房竣工面積年均都在10億平方米以上，2017年和2018年兩年，全國商品房銷售面積更是達到創歷史的17億平方米，如果加上政府建設的公租房、廉租房、共有產權房，還有很多無法統計的小產權房等，數目更是龐大。

主要的問題就體現出來了，一二線大城市的房子人口集中，但供應不足，導致房價越來越高。而很多三四五線城市住房供應量一點沒少，特別是安置房特別多，因為拆遷成本低嘛，這些地方的房子根本就只能城市內部消化，沒有外部投資介入。一句話，住房需求和供應的地域錯配越來越明顯。有的地方房子過多，有的地方住房供應又不足。

第二，“不動產”越來越多原因是深層次的

在城市裡，我們住的房屋樓上樓下很多都是不來往的，你根本就不知道你的隔壁或樓上下房主是什麼情況，除了自住，還有可能是投資，還有可能是金融機構查封。在一個城市裡，肯定有那麼一些閒置多年的爛尾樓存在。而這一切，不僅是市場因素，還有可能是金融問題，導致房屋真正成為“不動產”。

很多的縣城，包括一些地級市，除了在樓市火熱期，大多數時候費九牛二虎之力賣房仍不好賣，但為什麼除了地方招商引資需求外，大多開發商仍舊樂此不疲、源源不斷、日復一日的蓋房呢？裡面的邏輯行內人都知道，房子作為一種變相的金融產品，賣得出去更好，賣不出去還可以抵押給銀行換出錢來。

第三，售樓處買房的始終就那些人

現在大城市買房，購房資格還是相當寶貴的，不僅存在於一二線大城市，還包括部分地級市也是如此。在售樓處，你會發現一個奇怪也很正常的現象，也就是買房的就是那麼些人，當然，這裡指的不是“拖”。能買得起房的人想買更多的房，想法設法獲得購房資格，很多房子也在他們之間交易流動，隨著房價越來越高，買不起房的人也就再也買不起了。

樓市調控能把房價壓下來嗎？比如施行的限購、限貸、限售等政策有多大作用？作用肯定是有的，至少在調控加碼期內是如此。政策嚴厲了，我們就會失去很多不具備購房資格的客戶，對住房購買的需求也會快速萎縮，特別是一些郊區盤，或者戶型產品不好的樓盤就難以去化，這些地方的房價就會面臨回撥，為加快銷售回款，我們也會降價或給出促銷折扣，畢竟，企業生存是第一位的。

最後，從長期來看，依靠房地產發展國家經濟的模式顯然是不可持續的，最終還是要靠實業、製造業推動經濟社會向前發展，房地產會猶如溫水煮青蛙式退化，房價也就不會繼續沿著只漲不跌的老路永續下去，逐步迴歸是必然趨勢。

房地產業已經到了一業興百業衰的境地。從提出住房不炒的定位之後，對房地產業加大了調控力度，促使潮水般的炒房集團，以及全民炒房熱退了潮。因此目前房價不會出現大起大落，這也是國家調控的目的所在。

受新冠肺炎的影響，對經濟衝擊很大，各行各業停工停產，進出口商品吞吐量下降，國民經濟發展放緩。特別是對房地產業的發展，更是雪上加霜。

一直以來圍繞房地產在國民經濟中的定位爭論不休，至今都沒有一個明確說法。這次最高層會議明確指出“不將房地產作為短期刺激經濟手段”，基本是首次明確了房地產在經濟發展中的作用和地位，即：不把房地產作為經濟發展的支柱產業。這是對房地產行業在國民經濟中作用地位的昇華和重新認識。房地產行業將真正迎來一個根本性轉折。

　　房地產的非國民經濟支柱產業地位明確後，接著一系列政策應該會跟進。這或對經濟發展帶來更大壓力，這就決定了倒逼中國經濟加快轉型，真正轉到實業興邦，科技興邦，創新驅動，新經濟新科技新金融促進了。如果能夠徹底擺脫經濟對房地產的過度依賴，能夠解脫房地產對國民經濟的綁架，能夠擺脫房地產GDP，房地產稅收，房地產財政等，就是經濟一時回落一點也是值得的。

目前房地產市場，受各種因素的影響，溫暖過後迎來寒冬，樓市有價無市銷售量很低，主要原因是前期熾房客的助推下，使房地產業快速發展勢不可擋，逐步把房價推至最高點，使剛需群體無力購買，觀望心態持續，屬於僵持階段。

這需要國家出臺政策，加大對房地產管控力度，使高房價理性迴歸正軌。

綜上所述，回顧房地產業發展20年，受高利益的誘惑下，使房地產開發商與炒房集團一到，人為的把房價推至極點。給青年人群體造成極大的壓力，心有餘而力不足望樓心嘆。受疫情的影響，國民經濟發展放緩，大學生就業難物價上漲，房地產業發展受阻，因此房地產市場走勢穩中下降。

我以為，房地產行業，像現在一直在漲的情況，不會支撐太久，一是任何行業，都有發展規律，就像海水，起起落落，波浪向前，房地產這麼多年，價格飛漲，很多是政策和人為的因素，已遠不是僅僅滿足人們的居住需求，他成了拉動經濟的靈丹妙藥，具有了金融屬性，這顯然背離了房屋的特性。二是國家也認識的，房地產雖然能拉動經濟，但是它的副作用在越來越大，對實體經濟的傷害有目共睹，中央強調，房主不炒的精神，就是要遏制房地產非理性的發展，房地產可以是刺激經濟的一隻興奮劑，但又不能成為毒品一樣，讓人長期依賴，總是靠興奮劑，對肌體的損害會越來越大，只能慢慢的戒斷，而不是逐漸加大劑量。三是中中國人均住房面積，有了顯著提高，居住環境得到了根本改善，很多人買房已不是居住而是投資，這就造成居民槓桿率居高不下，影響了消費，降低了生活質量，既不利於國內經濟的發展，也不利於改善人們的生活質量，提升人們的幸福指數。針對這些問題，我認為，房地產行業，會出現分化狀態，一是個別熱點地區，房價還會上漲，大部分地區的房價，會長期橫盤或略有下降，房價上升的勢頭，已經越來越微弱和渺茫。還是那句話，剛性居住，什麼時候買都合適，投資買房要把握好區域、時機、品牌、戶型等一系列問題，謹慎選房！

伴隨著經濟的改革,中國房地產業有了飛速的發展。房地產業的發展,對拉動經濟增長髮揮了很大的作用。但是我們也要看到,受各種不利因素影響和制約,中國的房地產業在發展過程中同時也會存在一些比較突出的難以解決的問題。對此,國家曾幾次出臺了一系列的調控政策進行調控,雖然這些政策起到了很好的作用,但也有不少問題沒有解決好。對於房地產市場現狀及未來發展趨勢和應採取的措施,本人也進行了一些思考。

房地產的開發投資規模呈現加大趨勢

房地產開發市場是構架起土地市場與銷售市場的一道橋樑,沒有房地產開發,自然也就談不上銷售。有關統計資料清晰地顯示,房地產開發投資已經成為固定資產投資的一個很重要組成部分,且所佔份額不斷加大,在國家的經濟發展中佔有越來越重要的地位。從2000年到現在,如果我們把全國房地產開發投資額與固定投資總額作一下比較的話,房地產投資增長速度要明顯快於固定資產投資的增長速度,房地產開發投資額佔全社會固定資產投資的比重也在不斷加大,這一點顯得越來越明顯。

房價收入比指的就是一套住宅的總價格佔一個家庭年收入的比例,房價收入比就世界各國來說,是一個廣泛使用的判斷房地產價格的重要指標。世界銀行普遍認可的標準是5:l,聯合國確定的標準一般是3:1,日本則是4:1,美國所佔比例是3:1,而在中國,據初步測算,這一比例嚴重失去平衡,大約在10～15:1。一般說來,住房消費超過收入30%的家庭,我們就可以說是過度負擔。中國主流媒體的一項調查顯示,目前,32.9%的購房者購房月供已佔到月收入總和的50%以上,這些已大大超過國際上公認的住房警戒線,應引起我們的重視。

中國的房地產金融信貸風險在不斷增加。這具體表現在,部分房地產開發商在購買土地開發的過程中,自籌方面的資金有些不足,為了籌資,於是千方百計從銀行取得貸款,這樣就會一定程度上導致銀行的金融信貸風險不斷擴大。有的個人則是利用銀行提供的個人購房貸款,購買多套住房,從而囤積房源,對房產進行炒作,這也會導致房地產業泡沫的產生,從而加劇信貸風險。

所以危險是肯定存在的！撐多久這個問題很值得深思！既然說撐也沒錯！問題是各個房地產集團的資金都是銀行貸款的，這個問題你可以改成銀行還能撐多久！房價如蔥的情況未來估計會有，但肯定是房地產泡沫的時候！

中國的房地產行業未來走勢不能用“撐多久”這個字眼來描述，而是還會經歷漫長痛苦的改革、蛻變和調整。土地財政的基本國策沒有改變，難言房地產市場會有大的變化。以下彙總了一些資料，摘選了公眾平臺的一些資料簡要進行說明。

2019年全國經濟增長穩定，全國房地產開發投資總體平穩，執行態勢穩定，去庫存週期逐漸觸底，商品房銷售面積小幅下降，其中商業營業用房下降最為明顯，辦公樓市場未來仍將面臨較大的壓力。 從房地產行業開發投資情況來看，2019年全國房地產開發投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1-11月份回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點。其中，住宅投資97071億元，增長13.9%，增速比1-11月份回落0.5個百分點，比上年加快0.5個百分點。

由於政策推動，以及信貸資源收緊，新開工面積顯著增長，竣工面積增長幅度較為緩慢，導致施工面積增長顯著。資料顯示，2019年全國房屋施工面積累計達893821萬平方米，同比增長8.7%；2019年房屋新開工面積227154萬平方米，增長8.5%，其中，住宅新開工面積167463萬平方米，增長9.2%；2019年全國房屋竣工面積95942萬平方米，增長2.6%，其中，住宅竣工面積68011萬平方米，增長3.0%。

在房住不炒、因城施策的背景下，2019年商品房銷售面積略有下降，平均銷售價格增速保持穩定。資料顯示，2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%。

在主要房產中，辦公樓與商業營業用房連續三年大幅下降，商品住宅銷售面積保持穩定增長。資料顯示，2019年全國住宅銷售面積150144萬平方米，增長1.5%；而商業營業用房以及辦公樓實現銷售面積分別為10173萬平方米、3723萬平方米，分別同比下降15.0%、14.7%。

2019年全國商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速大幅下降。其中全國商品住宅銷售額139440億元，同比增長10.3%，這也意味著全國房屋銷售均價、住宅銷售均價同比上升了約8.8%左右。

由此來看，房地產熱已經慢慢散去，但對於一個涉及上下游產業非常之廣，與老百姓生活如此密切相關的行業，房地產行業在未來很長時間還會繼續發展前行。

房地產的發展史，事實上也是中國人投資炒作房地產的進化史——二十年前，靠房子發財的也有，但寥寥無幾；即使是十年前，房子也依然是穩定發揮著其居住價值，更多的人買房還是按需行動，有錢有需求才會買房；但是時間拉近到5年前，房地產的定位和性質就完全變味了，國家鼓勵購房，疊加貨幣政策寬鬆，再加上房子升值快回報高，房地產就完全變成了很多人攫取財富的戰場，房子就成了造富的最佳工具，

房地產瘋狂“造富”了二十多年，什麼時候是個頭？說實話，從國際多個發達國家房地產的發展歷程來看，我們的地產規模顯然也沒有到頂，尤其是超級大都市，未來房地產真的很難說會“理性迴歸”，畢竟全世界的人口、資金和資源都流向這裡，高房價有了堅實的屏障。但最新兩大訊號顯示，2020年後，屬於中國的“地產強國”時代或真的要迎來落幕了：

其一，官方時隔9個月再發“最強音”，房地產投資的黃金時代徹底終結

網路上來看，當前樓市行情很火，但從統計資料來看，很多新聞報道又都嚴重“失實”。為什麼會出現這種巨大的資訊偏差，我覺得還是房地產市場環境沒有變好——當前樓市的“假火”其實是開發商、中介、炒房客以及媒體的聯合表演。

但值得高興的是，從這段時間各個層面釋放的訊號來看，國家在調控樓市方面依然是保持初心的，還是能讓剛需看到希望的：一方面，今年一季度情況這麼糟糕，直接間接經濟損失高達幾萬億，但國家依然沒有拿起房地產這個“夜壺”，而且駐馬店、海寧、青島等城市對樓市調控有出格動作，後來也均“被約談”、“被下架”了，從這些既已發生的事實可以看出，國家調控樓市還是堅定初心，保持定力的；

就在今天（4月20日），我們也共同見證了，深圳在一波逆勢“火熱”之後，終於迎來了“嚴打騙補炒房”、“徹查樓市之火”，傳遞的訊號也非常清晰：樓市大局穩定勝於一切，房住不炒大環境下，不管任何城市，房地產都要確保平穩健康，尤其是對於遏制投機炒作樓市者，不能掉以輕心，更不能允許有漏洞存在。

另一方面，時隔9個月，國家（政治局會議）再一次強調要“不將房地產作為短期刺激經濟發展的手段”，“堅持房住不炒，維護樓市健康平穩”，釋放的訊號也頗為積極：房地產的歷史地位已經發生鉅變，過去房地產是經濟發展的不可替代動力之一，但未來中國經濟要走高質量發展路線，註定了要對房地產等不必要的投資進行削減、壓縮。調控樓市更是會只緊不鬆，在這種背景下，各大城市的房價都很難再複製過去的“瘋狂”，這意味著房地產的投資黃金時代徹底宣告終結了。

其二，多位地產大佬齊發聲表達悲觀情緒，樓市普漲，房地產瘋狂造富的時代或將終結

地產大佬馮侖說，跟著起鬨買房就可以賺錢的時代結束了。言外之意，2020年後，樓市將告別普漲，過去5年，買房確實閉眼都能躺賺，但是隨著調控的不斷深入，國家對投機炒作的遏制加重，房地產正在理性迴歸。雖然很多熱點城市房價迴歸還有很長的路要走，但是不得不說過去那種“房價過快上漲”的情況已經徹底得到遏制了，這意味著，樓市已經“沒賺頭”了，尤其是有價值的城市多半都“限售”，現在還迷戀炒房發財，無異於作繭自縛。

地產大佬孫巨集斌過去兩年多次說過，本輪調控不能小覷，短期樓市鬆綁不可能出現，房地產瘋狂“造富”的時代已經終結了。他不僅在管理自己的公司時，早早做好了“降負債”、“賣劣質資產”、“調整拿地節奏”等做法，還好言相勸同行，“一定要審時度勢，認清現實”，2020年之後要做好企業現金流的控制，還要積極調整拿地策略，一二線核心板塊的土地可以拿，但是廣大三四線城市的土地是不能輕易拿的，因為這些土地相當於是“燙手山芋”，未來隨著三四線人口的外流，購房需求的兌現完畢，拿地容易賣房難。不僅如此，孫巨集斌更提醒同行，要做好未來銷售下滑的心理準備。

逐漸淡出公眾視野的王健林其實對今年的樓市行情也早有言在先，去年底時他就直言不諱說過，調控短期很難退出，未來“限”字類調控或成為樓市調控的標配。雖然眼下少數城市房價還有支撐，但中國樓市“供大於求”已經是事實，這意味著房價很難再“暴漲”了。他那句“房地產未來就一句話，你看萬達去地產化就知道了”，更是徹底表明了對房地產的“不看好”。

三位地產大佬齊發聲，對樓市表達“悲觀”看法，在我看來，仍然豪賭2020年的房地產市場會迎來絕地反擊，房價會“死灰復燃”的可以徹底歇歇了。換言之，“地產強國”時代或落幕，我們即將進入屬於億萬剛需的新時代。

尤其是高槓杆投資客和三四線跟風炒房客這兩類人更應該醒醒了：第一，房住不炒大環境下，高槓杆投資客註定是政策圍追截堵打擊的首要物件，尤其是“限”字類政策，基本都是對高槓杆投資炒房客的“私人訂製”，沒賺頭+被重點打擊，與其死撐不如早點套現解脫吧；第二，三四線不能投資，這話我重複了無數次了。2020年後，這個結論更夯實了，一方面棚改今年是尾聲，另一方面此次風波把三四線砸出了“巨坑”，這使得本來就庫存積壓的三四線，新房更加過剩了。據很多本地剛需反映，3月以來，諸多三四線城市開發商在打折降價賣房，投資客也在割肉套現，房價已呈下跌之勢了。在這種背景下，別說繼續買入，就是單純的持有這裡的房產，都是不明智的表現。

過去十年，中國房價總體而言翻了一番還多，一二線城市核心區域甚至翻了好幾番，因此“買房”和“不買房”的差別，簡直是天上地下：買過房的人，有了棲身之所的同時，身價也跟著漲了好幾倍，資產起碼是百萬、千萬級別的。更有了追求更好居住環境的籌碼；而那些十年前沒買房的人，現在則不得不花費比十年前高出數倍的價格來買房。家庭底子厚的或可承擔，但那些從農村出來的年輕人，可能永遠都實現不了，在大城市買房安居的夢想了。這個結局雖然很辛酸，但也是無數人無法輕易改變的事實。

過去如此，未來還會如此嗎？2020年，買房和不買房區別大嗎？

透過上述三位地產大佬的發聲，以及國家的“最強音”發聲，我們基本可以判斷兩點：1、短期內樓市調控是很難退出的，雖然各地會因城施策，但是穩房價，遏制投機炒作的主旋律還是在的；2、2-3年內房價很難出現巨大波動，調控不鬆，又不允許資金大規模流入樓市，又有各種限制政策約束交易，樓市會長期橫盤震盪。因此，剛需完全不用擔心今年不買房，明年就徹底買不起了，可以踏踏實實工作掙錢攢首付了，退一萬步講，即使攢不夠首付，也有各種保障房、共有產權房可以解決居住問題。

至於2020年，買房與不買房的區別大不大，我想這個問題還是要因人而異，對於三四線及更低級別城市的剛需來說，不止2020年，哪怕是 2、3年內買房不買房區別都不會太大，因為通過一輪的“補漲”之後，房價已經是絕對高位，未來很難再繼續上漲，2、3年買不買房，總體資金成本不會差距太大，而且有些人口流出嚴重的城市，房價回撥的幅度較大，不買房可能還佔優勢，所以從這個層面來看，剛需是完全不用擔心的；

對於一二線城市的剛需來說，2020年買不買房的差別可能會比較明顯一點：一則，這些城市匯聚了大量購房需求，房價仍然有上漲壓力；二則，這些城市調控雖然不可能退出，但是我們也看到越來越多的城市在通過“人才新政”來吸納購房需求，總而言之就是，這些城市未來有上漲空間。剛需今年不買房，隨著時間的推移可以肯定的是，支出的成本會越來越高，而且因為有龐大的需求存在，買房的難度會越來越大。

但這隻限於核心區域，對於更多的非核心區域，其實房價是沒有多少上漲空間的。

現在房地產的發展處於頂峰時期，房價也創歷史新高

由於今年疫情影響，對房地產市場打擊很大，這會加快房地產行業的快速洗牌！

即使沒有這次特殊情況發生，房地產都在以較快的速度加快行業洗牌，房企破產也不是什麼新鮮事兒，所以，沒什麼大驚小怪的。聽到房企破產要心不驚肉不跳，把它當成一種常態

那接下來我就跟大家說說最近房企破產的事兒。近日，江蘇又有兩家房企正式宣佈破產，旗下總價數億的房產全都掛牌拍賣。這兩房企分別是揚州市永達房地產有限公司、如皋綠源置業有限公司。前者的拍賣涉及金額高達數億元。

該來的終會來，只是沒想到來得這麼快。隨著房地產調控的深入落實，隨著房子是用來住的而不是用來炒的這個定位逐步深入人心，無論是信貸、信託還是發債都緊緊鎖住了開發商的咽喉，依靠外力加槓桿的路越來越窄，唯有通過自己降價回籠資金，然而這條路也並非那麼輕鬆。這幾個月裡，沒能扛住的就只能宣佈破產了，畢竟不降價不行，可是降價也不一定好使。

由此，房企破產的聲音不絕於耳，似乎都能聽到咔嚓的聲音。

現在正是房企內部調整的時候，是行業洗牌的時候，並非房地產行業徹底不行了。如果將來百強房企破產的新聞越來越多，那可能是真的到了房地產行業不行的時候了。這是房地產行業健康發展的轉折點，優勝劣汰的自然法則。所以，對購房者來說，別隨便買小開發商的房子了，否則可能真的沒有保障。

未來三年，房地產市場穩定發展和寬鬆的流動性比房價的漲幅更為重要。劉全認為，全國城市化快速發展及城鄉兩極分化加重，大量農村人口流入城市生活已是大勢所趨。房地產行業仍然是經濟增長和地方財政收入的主要支撐，這是長期無法改變的現實利益問題。房地產市場全民紅利及房價普遍上漲的時代已經終結，房地產市場平穩發展符合社會經濟發展的主要方向。土地價格持續上漲和市場投資炒房疊加影響，未來房價上漲預期依然明顯。

2019年前三季度，全國300個城市住宅用地成交樓面均價4256元/平方米，同比上漲17.2%，土地平均溢價率16.2%。劉全認為，房地產開發中土地價格持續上漲，是房價升高的主要原因之一。只要土地價格及建築材料上漲，房價不可能會出現大幅下跌。高房價是高地價的前提條件，高房價與高地價之間的利益矛盾並沒有解決。房地產行業發展不能拖累經濟增長，也不能影響地方財政收入和金融市場穩定的大方向並未改變。房地產行業和實體產業哪個更重要？兩個都很重要，一個都不能少。

據最新調查資料顯示，2019年9月份，全國新建商品住宅銷售均價9379元/每平方米，同比上漲10.5%。劉全認為，房地產市場調控政策持續收緊，而房價依然是越調越高。全國房價持續上漲，引起房地產市場暴利顯現，購房自住買家和市場投資炒房者高槓杆、高負債買房子居高不下。央行持續寬鬆貨幣政策，大城市全面放寬人才落戶政策等為房地產市場創造巨大的購買力。住宅的市場投資價值被無限放大，所以老百姓有錢就買房子或投資炒房比較普遍。

央行公佈資料顯示，截至2019年9月末，全國居民家庭存款餘額約78.5萬億元，人均存款約5.6萬元。按照一個家庭平均以3口人計算，家庭平均存款16.8萬元。劉全認為，全國房價持續上漲，社會中低收入群體為了買房子需要透支數十年財富或幾代人積蓄。房價高漲導致中低收入購房家庭除了房子已經一無所有，部分中產階級也淪為社會的底層。高房價促進社會生活成本普遍提高，高房價導致社會貧富差距擴大。未來樓市有價無市，房地產商還能撐多久？依然還是未知數。

房地產行業還能一直做下去，現在二胎放開，有的家庭3個孩子，這樣就需要3套房子，安局才樂業，住應該是生活中最重要的一項。

房地產行業不是撐多久的問題，是會一直存在下去的，但顯然最近幾年是轉型升級的重要關口。

我認為有幾個方面的原因和趨勢：

1、住宅地產總體上是過剩的，所以國家才有“住房不炒”的大原則。但商業地產仍然有很大的發展空間，中國的城市化進展還遠遠沒有完成，很多城市還是大而質量不高，即使北京上海這樣的一線超大城市，市中心區域還有很多破舊的建築需要改造。很多客戶科幻大片中都有未來城市的場景，我們也可以看亞洲一流的城市香港新加坡，中國的城市還有很大的差距。

2、中國過去三十年，房地產快速發展，住宅大量的蓋起來，總體上還是低質量的發展，大量滿足老百姓居住基本需求的房子蓋起來，數量起來了，但高質量的住宅，科技、環境、健康、居住理念先進的房子還很少，這就是面向未來的空間。

3、但是，我們仍然應該看到，一個明顯的趨勢是，中國的房地產行業總體上處於一個分散向集中，自由競爭向壟斷競爭，低質量向高質量轉型的重要關口。未來三到五年，中國房地產企業會急劇減少，收購兼併大量出現，最終會從目前的幾千家縮減到幾十家高質量，對市場形成相對壟斷的房地產企業。尤其是房地產十強企業規模會越來越大，佔有率越來越高，預計三年內會佔到市場整體50%以上的份額甚至更高。

4、房地產是高資金密集型產業，未來這個行業裡面的資金運作，保險和再保險，會大量出現，形成行業的重要護城河和基石。

房產自古以來都是最值錢的，也是百姓最大的財富形式。

到現在為止還沒有一種替代品能夠代替房產使人們趨之若鶩，不斷嚮往。房產佔據了大部分百姓的購買力，也是最昂貴的消費需求。

房價高了，百姓用來消費購買其他商品的機會就小了，百姓就會怨聲載道，這是事實。但是如果房價低了，肯定還會冒出另外一種商品使人們競相追逐，這是屬性。

人過一輩子，制度性的東西不允許百姓都懶洋洋的不思進取，總要有壓力趕著百姓不斷拼搏努力，不斷創造價值和財富。

綜上所述，我個人認為房價不會大漲也不會大跌，漲得快了就勒勒韁繩，讓百姓能買的起。跌的時候就鬆鬆韁繩。

中國的城市化還有很長路要走，那些人流淨流入的城市，其房產不會降。

真要房產撐不住了的時候，房產企業鼻子比誰都靈敏。自己靜看，靜聽就明白了。

房地產行業一直以來備受人們的關注，畢竟房子在居民的生活支出中佔大頭，這段時間自己也比較關注房地產市場，整個房地產行業都在搞促銷，由此很明確，現在各房地產企業都在儘量回籠資金，畢竟真正攥在手裡的才是自己的。現在由於疫情的影響，鋼材、水泥等小幅上漲，但對於房地產企業來說，利潤空間猶在，現在很多房地產企業針對疫情的影響進行了優惠促銷，房地產企業大，質量好的樓盤一般降幅較小，反而哪些小房地產企業日子很不好過，因此優惠力度也會大點。

現在國家也針對各行業進行了補貼政策。相對於房地產企業上輒幾億的資金來說，杯水車薪，所以針對目前房產企業的做法，都很正常，對於剛需的朋友，現階段可以出手。

就整個房地產行業來說，疫情過後會平穩上漲的走勢，個人觀點僅供參考。

疫情之下每個行業都在萎縮，房子對於中中國人有著根深蒂固的情感寄託，很多都是鋼性需求，尤其新婚姻法出臺，相信很多人會選擇在婚前買房。以求安慰。 在疫情下更能讓我們看清消費觀，去除不必要的開支，房產只會一時受大勢影響，未來不會有太大的降勢，中國經濟還要房產經濟做支撐。但國家會出臺多產業附加稅會影響大部分投資客的囤房狀態，也就是說房產的價格也不會像多年之前猛漲，尤以一線城市。漲浮較大的以經濟主力的二、三線城市為首。