來說一說我作為一箇中介真是的想法。首先業主報價200萬的房子，這只是一個報價業主心裡面比誰都清楚報價200萬的房子不可能200萬成交，首先業主心裡就有一個意識肯定買房的人會砍價。無論多少，根據業主買房用錢著急或者不著急，全款或者按揭來定。是有有一個空間的。如果業主長時間賣不出去房子，對業主也是一種傷害，時間長了業主自己報價又會降低。

二、報180萬的價格給客戶，第一個是吸引客流，讓中介獲得更多客源。也讓更多人出看這套房子為房子增加人氣，增加成交機率。

三、給客戶的感受比其他中介報價低，200萬的房子180萬就可以拿下，說不定還可以往下談一談。使得客戶有一個佔大便宜的心裡，更近對這個房子有信心。讓後放心的給你談這個房子 ，達到一個的目的。畢竟現在同行這麼多，資源都一樣，客戶在哪裡買不一樣嘛。

其實這樣報價格，只是業主看到了一點對他利益有損害，重長遠的角度來說是三盈利的。業主把房子快速賣出去了，中介掙到了中介費，客戶買到了自己想要的房子。

副售貨的落腳點析這個故

林產中介人，即銷行，要想有功績有提成，大前提算得要有購票的使用者；

儲戶的積累快慢倒挨成為掃尾其舉足輕重的事，比照海上的災害源音訊實屬活客的重中之重路數，劃一一度震源，你家掛180百萬，別人漢掛200上萬，肯定是維繫你的購房戶會多些；

爾骨子裡，你一百萬房，中介人望眼欲穿十萬饋贈你掛陛下

這個我來回答今年剛買的房子，因為中介掛的低這樣想買房的人看到了就會諮詢，中介就是想騙顧客，到時候再實話跟你講，這個都是中介的套路，反正你也是要買房的，最後也還不了多少的，我家看中的買了177萬，當時有的中介才掛了160萬，最後我們是177萬買下來的，中間稅費，還有中介費，還有裝修最後下來估計要200萬了，最後總結現在房子太貴了！

一般來說，掛180是一種吸引客戶的方法。因為只有足夠的便宜，才會吸引到想買的客戶。中介可能是想幫你快速的成交。但是這個手段，確實很不好，全是同行業忌諱的。建議買房還是選擇貝殼旗下門店。最起碼的，都是透明，公開，正規。

他們可能是在為了給自己打廣告。

你的房源好，掛便宜點。問的人，質詢的人更多。

到時候問你，如果你不願意，他就會給別人推薦另外的房子，這有可能帶有廣告性質。

如果我有一套比較好的房子，。那我掛出來比市場上的價格少50-100W那就會有很多人問我。

餓哦也會說房子已經出售，可以推薦其他的房源資訊

你房子報價200萬，為什麼中介在網上釋出房源才180萬？這個問題要看多方便。

一、不知道你在哪個網上看到的你的房源資訊，有好幾個房源資訊網站上，價位可任性寫的，而且每個人都可以釋出房源（你可以在一網站上找到N套你的房產資訊），低價位才可以吸引買方的電話和聯絡方式，才成為中介的客源，中介然後繼續給他配備房源，直至成交。但有的網站上只有一套你的房產資訊，價位決對是你的心中價位，不會虛。

二，中介行為，一般中介滿世界找客戶的，網站上釋出低價位的房子才會約到客戶，有客戶才有成交，房子再多，沒買方白搭。

三，還可能是，也許你的房子的價位就是180萬，也許有成交的先例。中介為吸引客戶，特別是老客戶，會找老房價，讓老客戶迴歸。

四，還有種可能，中介的競爭和倒亂。假如你的房子有客戶了，200萬要成交了，客戶是另一中介的客戶，另一中介會發布180萬讓這客戶看到，讓他認為成交的中介欺騙了或吃差價了，讓成交失敗。這是很不正當競爭，中介行業這一規律都存在。利益為大。

但不管哪種方式，中介都是為了你的房子賣出去，他又能有業績。只不過方式不同，手段不一樣，但成交的價位還是在你手中，掛多少，決定不了成交量，只不過可能會影響銷售的時間。

不能囫圇吞棗，以偏蓋全！

房子報價200萬，為啥中介在網路埠釋出的房源價格卻是180萬？

這種情況，多見於58和安居客或類似這樣的網路埠，中介這麼做的原因很簡單！只有一個，那就是為了提高買房的一個關注度，吸引客戶諮詢和看房。

但是你真正出來和中介看房時，中介會告訴你這套房子最近賣掉了或者這套房子業主臨時不賣了，或者業主本人在外地，不方便看房，總之以各種理由敷衍你。

然後告訴你，這小區或附近的小區，有一套戶型，朝向，樓層，裝修差不多的房子，價格在180萬左右，問你要不要看。

但是也有房地產公司不是這樣的，舉個例子，比如鏈家，基本上可以做到真實房源，真實價格，真實出售，一般你讓鏈家給你這個房子掛200萬，都會給你掛的，當然前提是，這個價格符合市場行情。

別正常這個小區，同戶型，同面積的，正常掛價150萬，你讓人家給你掛盤200萬，那你就屬於胡鬧，屬於一個擾亂市場行情情況。

賣房子報價200萬，為什麼中介才報價180萬？

這個現象從中介圈裡很普遍，我不是行業人士，但可以說下個人的體驗。

之前朋友在網上看到了一款新房子，比售樓處便宜將近1000多塊錢一平，朋友興沖沖的給中介打了電話過去。

結果，中介把朋友又領到了售樓處，一算價格還是之前看的那個房價，責問中介，中介支支吾吾的說價格沒更新……反正各種理由。

最後朋友生氣離開了售樓處，然後未來一年接到了各種推銷房子的電話，一問中介朋友，原來這是被那一家中介把所有樓盤報備了一個遍。

對於新房，標個低房價，你打電話過去中介就有你的號碼了，雖然你對他不信任了，但可以推薦其他房源。

對於二手房，中介以低價格吸引人，等到有客戶了，要麼給你壓低價格，要麼再給買房子的人抬高價格，總之也是先篩選出來對這套房子感興趣的客戶。

這就是中介這樣做的目的。

點關注，給你最新的房價走勢分析。

房地產市場特別的複雜，我們想要賣掉自己的房子，通常情況下需要把房子掛到中介網上進行銷售。

但是有一些朋友在問，他賣房子報價是200萬，可為何中介在網上釋出房源的價格才180萬？

今天我們就一起來聊一聊，房子報價和掛牌價不一樣是怎麼回事？賣房我們應該注意什麼？

一，我賣房子報價200萬，為什麼中介在網上釋出房源價格才180萬？

有過買房經驗的朋友都知道，一般情況下，我們把房屋掛到中介處或者網上進行銷售的時候。

並不會把自己的賣價展示到網路上，都會在心理底價上略微的提高一些再出售，給買家一個還價的空間。

那麼房子報價200萬，中介卻在網路上釋出價格180萬，到底是怎麼回事呢？

第一，拓客。

有了解中介行業的朋友就知道，中介的收入多少和他賣出去的房子數量有關。

賣出的房屋數量越多收入就會越高，因為他們是根據房屋的總價來按比例收取中介費用的。

01.低價吸引。

二手房市場特別的複雜，中介行業競爭也非常的激烈，很多中介公司為了拓展客戶，就把二手房低價的掛在網路上吸引買房者。

畢竟房子是涉及金額特別大的一類商品，競爭之下便宜一點，就有更多的購房客戶願意打電話諮詢。

說到底，買房的客戶越多，中介成交的機率就會大大的提升，量變引發質變，這一點他們非常的明確。

02.轉換。

然後，中介獲得客戶相關的聯絡方式過後，當然也不會把你的房子真正低價賣出。

他們會用其他的方式來轉換客戶的購房思維，提高他們購房的心理預期。

如果你再不買的話，可能未來會越來越貴，這也算是一種逼定客戶買房的技巧。

第二，營銷策略。

在我們身邊還有一類相對比較專業的中介，他們也會把業主的房子稍微低價的掛在網上出售。

這個時候他們主要是出於營銷策略的一個規劃來為他人做嫁衣，為其他業主的房子作好賣出的鋪墊。

01.瑕疵多。

因為二手房是一房一價，不同的業主報價是不一樣的，心裡的底價也是不一樣的。

然而面對真實的房地產市場，房子的價格在哪個價位，能夠順利的賣出，中介非常的清楚，畢竟他們天天接觸。

如果你的房子瑕疵太多，報價太高，中介明知道這樣的房子不可能賣出去，他的索性把這樣的房子低價掛牌。

說到底，明知道你這套房子已經不符合市場的真實價格預期，大概率賣不出去，倒不如為他人做做鋪墊。

02.篤定降價。

另外，因為你的房子瑕疵太多，定價高於了市場的成交價，長時間賣不出去。

這個時候你也會非常的著急，就會找中介諮詢溝通，問問究竟是怎麼回事。

這樣的調整一般就是降房價，也許並不會從200萬降到180萬，但對中介來說，你的房價主動降了他就有更大機率賣出去的可能。

……

的確如此，一般情況下，業主賣二手房的時候，會讓中介在心理底價基礎上掛高一點。

但是也有這樣的特殊情況，就如同這位朋友中介會把你的房子價格掛得略低一些。

說到底，二手房的交易市場是非常靈活的，房屋價格的高低，不僅有市場當下的環境決定，還和小區已經成交的物件有著千絲萬縷的聯絡。

二，總價過高的二手房出售需要注意些什麼問題？

我們都知道不同城市的房價表現是不一樣的，而一線城市是中國房價最貴的城市之一。

像這種總價在200萬的房子，在一線城市或許不算什麼，但是放在很多的二線城市以及三四線這樣的城市就是非常昂貴的產品了。

所以對絕大部分家庭而言，對絕大部分城市而言，像這種總價過高的二手房，出售的時候需要注意的問題還真不少。

第一，低單價賣出。

總價過高的二手房出售，我們不妨以重慶這座城市的房地產市場來為大家舉例說明。

這一類房子一般我們建議的是低單價高總價的出售，一定要讓買方感覺買房是划算的。

01.低單價。

我們必須明白，大部分的二線城市都和重慶一樣，房子的均價並不貴，大部分都在以往出頭。

說到底，200萬總價的房子在這樣的一些城市，包括重慶這樣的城市，面積一般都是相對較大的，屬於改善型的產品。

也就是作為業主，我們要主動的低單價掛牌賣出，因為面積大，所以總價還是非常高，收益的空間還是非常可觀的，但是能夠提高它的流動性。

02.適當降價。

另外，如果有真心實意看上要買你房子的客戶，確實有降價的必要，你可以適當的給他一個購房福利購房折扣。

你必須明白，在這樣的一些城市，像這種超過200萬總價的房子流動性是非常慢的，遇到一個真誠的買家是非常難得的，千萬不要放過了。

所以倒不如適當的給購房者一些折扣和福利，提高它的流動性，同樣也是在保證我們的整體收益。

第二，適當給中介好處。

在大部分的二線城市裡面，200萬總價的二手房出售並不像小戶型那樣的容易。

但也不用過於擔心房子能不能賣出去，其實很大程度上取決於房子的優質程度，很大程度上也取決於中介。

01.給中介福利。

房子是已經固定不變的東西，我們不妨在中介上多下點心思來提高房屋的流動性。

比如告訴中介，房子的底價，然後他賣出去過後給他幾千或者1萬元的額外福利。

這種情況下，中介就會賣力的推薦你的房子，帶很多的客戶去看你的房子，用帶看量來提高成交率。

02.主動集中帶看。

我們必須明白中介的收入是和賣出房屋的數量有關的，難得遇到一個業主願意給他額外的收入，他肯定會賣力的幫你買房。

因為對中介來說賣你的一套房，或許當他賣其他的小戶型，幾套的收入，畢竟你會給他一定的福利，他還要收取客戶的中介費用。

說到底，一個專業的中介非常的重，他們有更多的技能幫你順利賣出房子。

……

的確如此，在大部分的二線城市向這種總價過高的二手房出售，一定要注意這樣的一些問題。

說到底，房子本來就是一個流動性非常慢的商品，總價太高流動性就會更慢，你也要做好一個心理準備。

同時結合樓市的環境，選擇樓市的上漲期或者樓市的旺季，出手自己手裡面的二手房要合適一些。

三，小結

總的來說，二手房市場非常的複雜，他需要通過中介這個橋樑，把業主和買房者連線在一起。

在賣房的時候，除了給自己的房子定位，還要和中介打好關係，平時多交流，看看需要做出什麼調整。

合理的定價才能夠換來房子的流動性，適當的讓價才能夠提高它的流動性。

只要保留了足夠的收益空間，讓利提高流動性，其實也是變相的節約了時間成本。

很多中介在你報價的時候會故意把房子的缺點羅列出來，打擊你的信心，然後問你最低價多少，他們好比競爭對手拿到一個更合適的價格。我掛的幾個中介，都是統一的價格，但有些經紀人就會在朋友圈裡面發一個很低的價格去吸引人，這個價格不會讓我看到，但會讓買家看到。把買家約出來看房，但會提前跟我打招呼說不讓我直接給買方報價，他們會有話術應對讓買方儘快成交。然後再聯絡我說買方看好了，成交的可能很大，但價格太高，降一些會很快成交。

如果你不著急賣，可以不答應，但中介會不斷給你施壓，告訴你同小區前幾天成交一套，各方面都比你的房子要好，還比你的便宜。讓你的心理預期降低，覺得自己的房子確實有很多問題，現在大環境不好，房子這樣的大宗商品遇到一個合適的買家不容易，一旦你的心理防線被攻破，中介就會以他朋友圈掛出的價格，在競爭對手之前賣出你的房子。他們賺的是中介費，當然想盡快達成交易。

我的房子本來掛的價格就不高，臨近過年也想盡快回款，就在這樣的套路下比報價又低了幾萬塊出手的，當然成交速度也是分快，僅僅兩週就簽了合同了。

作為房東想賣200萬，中介在網上卻只報價180萬，究其原因是：本質是中介求生存，樓市現狀行情不好，買方市場時房產不值那價，而且屁股決定腦袋，立場不同則報價自然不同。過於反常的事情必有妖，有時往往是利益使然，看似不合理，其實已由第三方支付，房東在買單。

一、作為房東都會認為自家房子是好房子，是值錢的，價格裡常含情感元素

房子好比孩子，不打不罵時，是別人家的好；一旦真正動起真格時，肯定是自家的好，自己打得罵得，但其他人覺得不行時，就會很不舒服，存在典型的雙重標準。房子不賣時，自己住久了會膩，有的人會覺得自己家空間裝修和安排沒有別人家溫馨。但等到要賣房了，那看到的更多是自家房子的優點。有時候房東賣房也要理性去對待預期售價，適當剔除過多情感因素，則有利於成交。

買賣雙方必然存在利益和矛盾衝突。房東賣房、客戶買房居間的中介，對於房東來說是半個買方，雙方達成價格共識，相當於中介給出購買要約，只是最終完成要約的是中介找來的客戶。當樓市處於買方市場時，中介就偏向於買方，才能獲得生存；當樓市處於賣方市場時，中介就偏向於賣方，甚至加價銷售，可以獲得更多利益。

結合一和二，題主選擇出售的時機不利，應該是處於買方市場，在中介眼裡這套房產不值這個價，按200萬去報，根本沒有成交的可能，甚至有可能有跟題主溝通過，只是題主在情感上不能接受，所以中介乾脆獨斷專行報180萬了。

四、中介手頭可能有多套類似房源，找一個房源試水及壓其他房東預期售價

二手房市場存在同類房源的情況不在少數，中介需要有一套作為低價房案例試水，吸引更多客戶來訪和來電；有客戶才有成交，才有生意才能存活。而且低價房案例可以用來與其他房東同類房源壓價，幫助中介拿下更多同類型更優勢房源。

五、中介的收益在房東身上賺取，但卻由第三方來支付及其他一些綜合因素：一房多委託，多家中介間形成惡性價格競爭；碰到不擇手段的中介委託人，只求客戶資源不求成交；與另一家中介聯合，一家唱白臉一家唱紅臉，低價讓房源賣不出，降低房源售價預期後方便後續唱紅臉中介以更低價格拿下房源賣給約定買家，再從聯合中介和買方手中獲取價差利益。

房產中介釋出低價虛假的房源資訊，一方面是為了自己的銷售業績，另一方面也是因為中介公司的要求

房產中介和所有行業的銷售崗位是一樣的，有很大的業績壓力，支撐生活的收入主要來源就是銷售提成，很多房產中介底薪很低或者沒有底薪，所以，如果沒有銷售業績，很難生活，迫使一部分房產中介選擇釋出虛假房源資訊。另一方面，對於業績較差的房產中介，中介公司會有意無意提示他們，暗示中介銷售員，不用點“銷售技巧”，業績就永遠提高不了。

只有購房者積極抵制、曝光這種行為，這個行業亂象才會得到收斂。

畢竟，購房者和房東之間由中介聯絡，往往出現資訊不透明的情況。

總結

有人說，銷售員釋出虛假房源資訊和釣魚很像，為了釣魚，需要準備魚竿、魚鉤，而最重要的是需要魚餌。虛假的房源資訊就是釣魚中的魚餌，它可以幫助房產中介吸引潛在的購房客戶。不管後期購房者會不會買房，但是，這是房產中介想要銷售成交的第一步。

釋出虛假的房源資訊，我認為房產中介這麼做是不合適的，購房者和房東應該積極監督，發現此類事件，應該及時向有關部門舉報。

【解答】：房產買賣，特別是二手房買賣，房主希望多賣錢，買主希望少花錢。既然房子掛給中介報價200萬，中介將房子掛到專業房產網站尋客，那麼，針對的就是網路來客。經紀人將房源低於房主放盤價20萬，掛賣180萬，大概有這幾方面的原因：

1、專業的房產網站（安居客、房天下、58）同類房源會非常多，網路瀏覽客往往會篩選符合自己條件下的房源，來進行“貨比三家”，當看到同樣的房型時，必然會擇其價低者，進行詢價。

3、如果200萬已經是市場成交均價，中介放低20萬掛在房產網站上售賣，可能更多的是用來做吸引客戶的“魚餌”。因為現在很多賣房者，如果想要儘快賣出房子，一般不會只在一家房產中介放盤，要想在網路上吸引客戶，價格自然要比別家低，才能獲取網客。哪怕是在成交不了，也可以引導客戶買其他的小區房子。

報價低？低價更容易吸引客戶進線！

一、其實這個並不是報價低，首先我們來看一下200萬和180萬的首付，200萬首付三成是60萬，180萬首付三成是54萬，那其實網站上有部分人是按照首付價格來查詢的，所以這個放價大部分有時候是為了吸引客戶來諮詢，有諮詢就有看房，有看房就有成交這是做網路埠的一個常規流程。

二、中介通過你的房源檢視整個小區近期成交價格來判斷可以幫客戶砍價到180萬，那麼就算最終180萬談不下來，中介還有其他180萬的房源可以提供客戶選擇，這是一箇中介常規的成交流程。

三、是不是你輸出可能有點小誤差，放價200萬，給了中介20萬的談價空間，中介為了快速促進成交就直接放價180萬這個也不會有什麼問題，可能你也沒有說給20萬差價，但是一些中介就是為了吸引客戶故意放低20萬來以低價來吸引客戶也不是不可能。

中介把200萬得房在網上掛180萬，目的是為了得到客戶資源，這也是中介行業的一種營銷模式，客戶來電諮詢後可以推薦同等價位的房源（上中下）。建議你不要掛那麼多家中介公司。

中介固有套路，安居客58房天下常見套路。先報低價吸引客戶，客戶看中再找業主策價格。如果實在策不下來，就轉盤。