2020年的中國房地產業，受新冠病毒疫情影響，開局不利。多地封閉防疫，專案停工，售樓部關閉銷售，雖然採用線上銷售，但效果不好，暫時看有短期衝擊演變成趨勢化的可能。

一.短期行業受影響嚴重。在受疫情影響的行業中，房地產業首當其衝。全國數千家售樓部關閉，專案推遲開工，土地出讓延期，樓市基本處於停擺狀態，雖然全國多家房企陸續推進優惠政策，但很難在短期內，重新啟用樓市。

二.樓市新政陸續出臺。包括土地、公積金、房產稅等優惠扶持政策陸續出臺，特別是土地熱度不減，又重新點燃，銀行也放鬆門檻兒，可以說政府政策頻出，助力態度明確，因此，2020年可能是房地產業政策環境最寬鬆的一年。

三.房地產業優勝劣汰加劇。近兩年，由於受國家巨集觀結構調整影響，房地產業的內部調整與優化以悄然進行，這次受疫情影響，整個社會對房地產的認識有了全新的變化，過去那種盲從買房的慾望逐漸減退，理性購房 者漸成主流。就房企而言，產業單一、資金薄弱的中小房企將逐步轉行出局。

四.三、四線城市的房地產日子不好過。三四線城市的房地業，產業結構單一，地產業還有保財政的壓力，還要受財政影響，加之這些年三四線城市的房企，主要受益於農民進城購房。目前購房需求已趨於平衡，剛需使用者早已買完，如果投資，三、四線城市投資買房意義不大，因此，三、四線城市房地產業將率先進入下行期。

整體房價平均會保持平穩，因為國家會力保經濟平穩，房價捆綁經濟的現實問題不是一朝一夕一個政策就能解決的，大趨勢和一般規律表明在發展中國家或經濟體如果要保持整體經濟平穩發展，就不能採取太激進或者太消極的管理政策，時刻需要平衡各方面的影響因素，採取穩打穩紮的發展策略才是最佳方向，所以在穩健的發展政策下，也不排除區域性的政策傾斜和房價漲跌的問題出現，這樣會促使投資者更願意選擇有價值的專案和地方投資，在當下全球經濟停擺的大環境下，製造和貿易領域的投資又備受打擊，會迫使資金短期避險縮小實體經濟領域的投資規模，轉向政府導向的領域比如基建、醫藥、快速消費品、軍工、領先的高科技投資等領域，儘管政府會可以控制和打壓樓市，但是發展得比較好的大城市區域的房價還會繼續受到避險資金追捧，發展不看好的城市和偏僻地方就會有可能被投資人拋棄，從而出現下跌的趨勢，因此如果準備在2020年買房的話，就要睜大點眼睛仔細考察你的投資意向的樓房是否有價值投資了，多比較多打聽相關訊息，多關注時事發展會幫助你準確判定投資方向和投資損失規避風險。

特殊時期，在政府防疫政策的要求下，全國上下齊心共戰病毒，多家樓盤專案關閉線下售樓處，加上工地暫緩開工，這對房企來說無疑是一場考驗，想必不會再看見今天樓市的“小陽春”了。

但疫情總有結束的一天，對於那些想要買房的人來說，照舊會繼續投資，不過，對房子的要求應該會有所變化。

變化一：再次對低密度產品引發熱情

疫情期間，人人被“禁足”在家，出門成為了一種奢望，雖然不能走上街頭欣賞春日美景，但好歹下樓看看花草也可以呀。

並且病毒容易在人員密集的地方擴散，所以，如果條件允許的話，等疫情過去買房時，客戶會鍾情於低密度的高質量產品。

變化二：物業成為重要考慮因素

疫情是一場考驗，大到一座城市，小到一個社群。

疫情籠罩下，有人笑稱：好物業真的能保命，每天不間斷的播報疫情資訊，嚴控社群出入口，進行全社群消毒，甚至上門送快遞、買菜送菜。

這次疫情爆發，物業成為了社群的形象宣傳。想必這也給買房者敲響了警鐘，物業的重要性再次凸顯出來。

變化三：更加鍾情於大空間、南北通透產品

大空間、南北通透這類產品，想必就不用小編多說了，什麼時候都是買房者鍾情的產品。

但在疫情的加持下，這類產品必定會更得買房者的歡心，因為被困在家的時候，來一場家中“豪華之旅”都是一種奢望。

01

不一樣的房住不炒

今年大會對2020年房地產方面的工作部署，共一百九十餘字，簡單概括下來，共三條資訊：

1、堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位

2、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展

3、新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支援加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社群服務

如果你經常關注樓市，一定會發現，今年大會提到的房地產定調均在過去大小檔案出現過。一些人肯定在想了，這不是陳詞復調嘛，沒有新意。

但在語言學上有一句話，“語言的意義不在於其本意，而是在於不同環境下所表達的背後含義”。

我們來分析一下現在的環境。

其實陳述房地產內容之前，大會提到了今年的主要目標，就是“保民生保就業”，和以往不同的是，今年未設GDP增長目標。

這點異常重要。

因為過去地方啟動房地產的動因有兩個：

1、招拍掛創造土地財政營收

2、達到中央的GDP增速目標

前幾年為什麼“房住不炒，穩房價”，落地效果很一般，因為各地方一有空隙就想辦法鬆綁政策啟動地產，屢禁不止。

其中一大部分原因正是GDP增速。為了達到目標，或者背後的政績，地方會不顧及根本地“搶經濟”。經濟好的城市壓力小，經濟差的城市，則只能通過拉昇房價的方法，快速達到預期。

這種現象在2008—2018年這10年中尤為猛烈。

GDP目標和穩房價是天然矛盾的，這次大會明確了保就業才是最大的挑戰，既承認了經濟承壓的事實，也開始拋去面子上的光彩，真正地考慮到了民生所求。

所以2020年，在不追求GDP目標的情況下，地方對“房住不炒”的落地，將會比以往更實際一些。

依此判斷，今年房地產調控政策依然會採取嚴苛措施，不會輕易放開。而在地方行情上，則鼓勵剛需入場正常交易，一旦有過分炒作現象則會立刻叫停，前段時間“政策一日遊”的現象，在未來還會出現。而且各地方目前正在嚴查任何炒作行為。

例如北京近期開始嚴查房地產市場，重點關照虛假宣傳“不限購”、炒作“學區房”等行為，最終查處的房地產機構達21家，業界一片腥風血雨。

02

棚改沒了蹤影

解讀完相同的，我們再看看不同的地方，翻開過往幾年的大會定調，發現今年對於棚改的言論徹底沒了蹤影。



2017年，棚改600萬套，

2018年，棚改580萬套，

2019年，繼續推進棚戶區改造，

2020年，無。

眾所周知，貨幣化棚改是三四線以下的城市房價上漲的主要動因。2018年國開行收回棚改專案審批權，三四線城市遭遇第一輪降溫，於今2020年徹底不提棚改政策，意味著將進入第二輪降溫期。

當然這次降溫相對於2018年會更加殘忍。一是沒了大週期的襯托，目前購房者相對之前觀望情緒濃烈，二是經過幾年折騰，在疫情的影響下，三四線購買力過分透支。

當然三四線城市，開發商和媒體控制輿論方向，新房房價依然會“繃著”，但二手房市場就不會那麼好運了，大家可以觀看下面的表演。

棚改消失，地方頓時少了土地財政收入，當局也給了彌補措施，那就是“新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個”。

改造的好處是雙向的，既搞了民生，又帶動了諸如裝修、保潔、傢俱等產業的消費。當然棚改和舊改產生的效益還是有很大差距的，這意味著今年地方要勒緊褲腰帶過活了。

第二處不同以往的是，這次未提及房地產稅，很多人拿這個說事兒。

其實前幾天國務院在下發的經濟體制完善意見檔案書中，已經提到了房地產稅部分，“穩妥推進房地產稅立法”，其地位可以和大會並提。

2018年，“穩妥”推進房地產稅立法

2019年，“穩步”推進房地產稅立法

2020年，“穩妥”推進房地產稅立法

本以為2019年可以穩步推進了，沒想到2020發現很多地方“欠妥”，又返回去權衡多方面的利弊，一波三折，沒個盡頭。所以接下來不必考慮房地產稅對樓市的影響。

過去考慮它的人，都被市場遺忘了。

03

貨幣政策的預兆

至於未來如何，大會也給了一定的資訊。例如大家所關心的貨幣政策。

積極的財政政策要更加積極有為。今年赤字率擬按3.6%以上安排，財政赤字規模比去年增加1萬億元，同時發行1萬億元抗疫特別國債。

穩健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高於去年。保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩定。創新直達實體經濟的貨幣政策工具，務必推動企業便利獲得貸款，推動利率持續下行。

財政擴張，貨幣寬鬆，還發行了特別國債，顯然這是疫情之後，走了全球應對經濟下行的老路。但是經濟回暖，就業穩定的同時，大水積聚，又會氾濫何方，想必大家都清楚。

我在之前的文章裡提到一句話，“這些年，到底是高房價讓我們富裕了，還是我們富裕推高了房價？”

如果產業進步，給老百姓帶來切實有效的財富回報，大家有錢了導致房價上漲，這種情況是我們所願意看到的。

但如果是貨幣政策放鬆導致房價上漲，後果是很嚴重的。因為貨幣政策放鬆傳導社會財富，會集中於上游，層層剝離下來，普通人只能收到保工作的收益。

上游得利，便會尋找路徑投資，將錢輸送至樓市，房價上漲，未來接盤的還是普通人，這就是進一步的勞動力掠奪，還是之前的套路。

這顯然和“房住不炒”相矛盾。

無奈的是，全世界之前都走這條路，除非像美國那樣，用股市替代樓市，進行投資分流。這也是我們每天都在搞股市改革，開科創板的原因。

上游人群富足，路徑依賴，未來還會把蓄水投入一二線核心資產上。

這種景象在今年的深圳表演地淋漓盡致，千萬豪宅搶得不亦樂乎，然而寫字樓的空置率卻與日高漲，市場兩極化病症凸顯，非常畸形。

現在還有政策抑制，但未來在2021年之後，新一輪蓄水是否爆發就很難說清楚了。希望在那個時候人均收入能趕得上大潮，否則絕對是一場夢魘。

04

公積金得留著

除了大會的現場報告，其實還有一個房地產熱門話題被提及，那就是“公積金是否會被取消”。

全中國人大代表、58同城創始人姚勁波在21日公開了三份書面建議，他表示，疫情下的中小企業復甦，面臨的最大困難就在於“入不敷出”，成本特別是人力成本高企，收入減少。因此，建議一方面適當下調住房公積金的繳存比例，由最低繳納5%降至3%。

其實在姚勁波之前，從2月份開始，就爆發了住房公積金的“存廢之爭”。

最開始是黃奇帆，其後是董明珠，緊接著樓繼偉，均表示支援取消住房公積金。隨後北京大學的金融學教授，社科院戰略研究員出來反駁。

公積金涉及到中國億萬家庭的購房優惠，到底該不該取消呢？接下來說說說我的想法。

什麼是公積金，簡單來說它是為了保障居民購房的一項福利政策，出發點是好的。但一直以來都被廣為詬病，其中緣由主要是因為“繳存易，取用難”。

例如北上廣深對公積金的貸款額度分別限制在120W、100W、100W、90W。其中北京每繳存一年可貸10萬元。這些數值對於幾百萬的房子來講，九牛一毛。

除此之外，很多城市還有換城取用限制，辦理時間遠超商貸的現象。有的開發商甚至拒絕使用公積金的購房者。這導致公積金使用率非常低。

資料顯示，2008年公積金的使用率為58%，而2018年，公積金貸款市場佔有率僅為16.19%。截至2018年末，住房公積金繳存總額145899.77億元，提取總額87964.89億元。

也就是說，全國將近一半住房公積金在銀行裡“睡覺”併產生負收益。

公積金是由員工和企業共擔的，企業多了負擔，員工扣了工資。那麼因此就要取消公積金嗎？

我認為主要還是看站在誰的角度說話。

黃奇帆說，除稅收等政策以外，建議取消企業住房公積金制度，可為企業直接降低12%的成本；姚勁波說減少繳存比例可以減少企業人力成本；董明珠說，交什麼公積金啊，企業成本高，而且我們格力給員工每人分一套房子。

發現沒，支援取消企業住房公積金制度的言論，都是站在資本角度去思考問題的。像董明珠口中每人分一套房子的企業，連華為都做不到何況格力。

住房公積金是企業和員工雙向的，現在卻考慮單向利益，顯然有失偏頗。

取消住房公積金，其實施行起來很簡單，企業也開心，員工的工資似乎也多了，但結果是，3.25%的低利率購房優惠政策徹底消失了。

如果按照北京100萬的貸款來講，20年的還款期。

公積金利率：3.25%，利息總額：36.13萬，

商貸利率：5.2%，利息總額：61.05萬。

兩者相差24.92萬，一般家庭可以用這個錢去裝修，甚至可以買一輛中檔轎車了。所以住房公積金對於保障中低收入家庭實現購房需求來說，非常重要。

貿然取消住房公積金，是在減少了企業的人力成本，但是否是變相增加員工的購房成本呢？要知道，銀行裡沉澱的天量資金，使用率低的真正原因，並不是大家不願意取用。

所以我支援改革，而非取消。

改革的目的，可以是降低繳存比例，降低企業成本和提高個人工資收入，但使用門檻一定要降低，例如跨城使用，額度上限，審批時間等等。

我辛辛苦苦賺來的錢，被迫繳存，但我也能隨意取用，這個天經地義。

要知道，使用公積金的終究是最基礎的剛需人群，其中大部分都是勤苦勞動的年輕人，而這部分人群，才是我們整個樓市和經濟的支撐力。

這才叫房子是用來住的，不是用來炒的。

當前人民最關注的房價還是一如既往的上漲，特別是深圳。我在2005-2009年做過一段房產中介。房價從2000年-2020年上升了N倍，按正常經濟走向來說，任何物品沒有隻漲不跌的，現在唯有房價上漲，不見下跌趨勢，有幾點看明白了就清楚了為什麼房價上漲。上漲原因：1成本增加（土地、建材、人工、宣傳支出等）最大的成本是土地和建材；2人民幣升值或國家資金投放；

3買房人員增多（實際剛需者）；4炒房人員（含房產開發和建築商）下降原因1:土地成本持平；2國家經濟緊縮；3買房人員減少。4（炒房人員離場）這20年中房價上漲中土地成本幾乎可以不計，最大的影響是全中國人民城鎮化和國家資金投放市場，，現在人民城鎮化已接近尾聲，並且人口紅利減少的厲害。炒房人員也是套現者居多，唯有國家市場資金投放，如果國家經濟緊縮有政策，又趕上全球疫情，經濟可能陷入衰退。大家就看明白了，這場豪享盛宴達到高潮即將落幕！

2020年開始全球經濟變緩，貨幣週轉變慢。房價必然會穩定在一定水平下不再有大的增幅。但一些大城市，房價還會短期上漲。

今年房地產走勢說漲的有不少，唱衰的也有不少。我的觀點是房地產總體上和國家要求一樣以穩為主，也就是長期橫盤偶有波動，但各個城市具體的情況卻還有很大的不同。

影響房產價格最最根本因素就是供需關係。未來房地產分化現象會很嚴重，也就是各個城市好地段優質小區價格還會維持漲幅，供需關係就決定了這樣的房產不缺買家，而劣質房產則會大幅度縮水。

講個我所在城市的例子，東北某五線地級市，房子價格很反常，當年全國大漲時，他卻橫盤好幾年，冷冷清清，最近兩年房地產各種唱衰，很多大城市都在陰跌，這個城市房地產卻跟吃了藥似的蹭蹭漲，包括今年疫情也沒影響他漲房價。而這個城市的平均工資也就兩三千，經濟很明顯的越來越差，但房價卻越來越高。我分析了一下其中反常的原因：

1.這個地級市的特點是農業為主，市區面積很小，地區面積一萬四千多平方公里，市區面積僅1100平方公里，地區總人口三百多萬，市區人口僅六十萬，現在市區內沒有多少地方可開發，現在都已經開發到省界，新樓盤就那幾個，一直沒有過度開發，總體上供需相等。

2.由於種地不掙錢，農村人口進城成了大趨勢，最近的新樓盤大都是周邊縣城和農村的人口在購買，雖然說購買力有限，但依然出現了需求大的情況。

3.從大的環境看東北房價一直處於全國房價的窪地，有漲幅的空間，而且東北很多經濟政策有遲滯性，連房價也反應出來。

4.今年受疫情影響，實體經濟、證券市場都受到了嚴重的打擊，手裡有一點小錢的人不知道該往哪兒投資了，就自然而然想到了房地產。這個城市今年非常有意思，住宅漲價，商網卻大跳水，有的臨街商網甚至都賣到了住宅價但仍然無人問津。

5.由於這個城市經濟太不好了，所以財政需要地產來支撐，過多的不說了。

房地產2020年走勢，還是要看城市，看專案，不能一概而論。

2020疫情影響了各行各業，但現在國內經濟形勢已開始回暖，逐漸往好的方向發展。

房地產市場也是一樣，年初2月3月受影響較大，但4月5月6月逐漸回暖了。

整體而言，房地產2020年量價都會微跌，成交總量比2019年會減少，整體均價會微跌。

從不同城市，不同專案來看，仍然會有很大差別。

發展較好，居住條件較好的城市房價可能會微漲。而相對較差的城市房價可能會微降。

而一些地段好，有稀缺資源的樓盤，供貨量不大的樓盤，價格同樣會上漲。

相反，一些品質較差，競爭力不強，資金壓力大的樓盤會降價，有可能惡性迴圈，越降越難銷售。

總之，2020年房地產市場會平穩過度，對於剛需購房者，遇到合適的樓盤可以購買，未來房

價大漲大跌的可能性不大了，早買早享受。

2020年不尋常的一年，老百姓買房是民生最關注的話題，5月22號後房價的走勢？國家統計局釋出四月份房地產資料70個城市。67個城市上漲，只有兩個城市持平，一個城市下跌。那就是一線城市北京，首先我們來分析北京資料下降的原因，從新房資料來看，新房小幅上升上揚。拉動資料下行的是老破小。個別老破小下跌30%，而且即便下跌30%也無人接盤。

從以上資料看，買房人群整體質量提升，選擇新房概率更大。包括，大興房山幾個限競房專案，均價在3萬左右出現排卡擁擠狀態。

據專家分析，中中國人口將在2030年達到峰值，而在此期間中國傳統成家立業安居樂業，改善生活環境，居家養老等等是地產需求的第一因素。外加中國土地拍賣市場地價不斷創出新高，土地更值錢，中國房價更具有自己的特色，容易上漲，但是不容易下跌。從經濟學角度分析中國房地產市場。中國房地產市值達到450萬億。這個市值涵蓋全歐洲加美國加日本房產的總市值。可見中國房地產市場有多厲害。

5月22日期間對房地產沒有過多政策提出。只是重點重申房住不炒，一城一策，因城施策，外加城市更宜居宜業。 對二線城市戶籍放開。還有通過地攤兒經濟汽車政策刺激來拉動內需。從而促使中國經濟快速成長髮展。從而一線二線城市房價穩定更有潛力，今後房地產市場遠離投資話題，剛需改善是市場的主力，對於三四線及以下城市，沒有經濟支柱，考慮還是遠離房地產市場。

最後總結未來中國房價並不是上漲和下跌的問題。而是要杜絕炒房投機迴歸理性迴歸居住屬性。才是房地產發展的根本，只有投機投資客炒房退出，中國房價要與當地居民收入掛鉤，這樣居民收入高後房價才會上漲，居民收入下降房價就會下跌，這才是房地產健康發展，可持續發展的重要因素。

樓市不會全國大漲，新的城市群—都市圈模式將會進一步深化合作，領頭羊城市廣深分割槽發展，川渝聯動，寧杭滬擴大，泛京區域等，領頭羊的經濟輻射力正式發揮作用（國家層面的定調勢在必行）這些大都市群將帶動新的二線城市城鎮程序。2020的樓市黃金地帶依然是二線城市複製大都市的樓市功能需求。比如放棄單一的蓋房模式，產業、金融、剛改等集中開發模式也將是2020之後的城市班子所看中的方式。

住宅板塊的變化不大，2020的剛性改善升級，依然是各大開發商的吸金點。新二線城市的去化必然高於一線，漲點也多會出現於新二線。

商業綜合方面，疫情影響之外，隨著夜間經濟和新電商的趨勢，實體商業的價值是難熬的一年。寫字樓的低空領域——專業園區在疫情和股市震盪後，總價和使用率將會愈發體現企業成本的優勢。公寓這一類小總價的物業，受旅遊低迷，平臺炸雷影響，投資熱度和變現率都低。

2020年已經過去半年了，樓市並沒有大跌，也不會大漲。中國的經濟民間資本的厚度發揮了護盤作用，但長時間的護盤，炒家撐不住，肯定會拋，但這種跌只會在二手上體現。

僅以自己所在城市回答（瀋陽）

今年提到房產走勢的問題，所有人瞬間會想到的事，就是是否會受到疫情的影響，房地產是否會崩盤？以目前我在瀋陽所經歷的地產現象，可以很確定的回答，不會！！！

原因：

1、瀋陽剛剛創城成功，晉升為新一線城市，一個城市發展，前期一定是以各種建築為主，改善百姓的生活方式

2、很多人會擔心，現在房子這麼多，能賣出去嗎？這一點也真的不用操心，瀋陽還處在發展當中，只要想繼續前行，未來可能會成為直轄市（一個好的願望，嘿嘿）那就要增加固定人口，否則就不能成功，所以瀋陽從2018年的下半年，開始執行了限購的政策，從而又放寬了人才落戶的條件，目的很明確，就是要提高城市固定人口

3、不得不承認，瀋陽是一個外來人口眾多的城市，那外來人員，想要在瀋陽留下，安家，在我們中中國人民的思想當中，買房子就是一個必須的條件，所以瀋陽現在的剛需客群還是很龐大的，暫時也不用擔心會出現供大於求的現象

4、通過城市規劃與土地拍賣來看，瀋陽在逐步的向外擴張，各種地鐵、輕軌等等的施工，土地拍賣價Grand SantaFe來越高，開發商自然不是慈善機構，不會做賠錢的買賣，土地價格高了，自然成本就會提高，房價也會隨之上漲

綜上所述，瀋陽的房價，不太會再出現瞬間的暴漲，但是一定會穩步上漲

2020年，中國房地產市場將是一個大洗牌格局；房地產市場的分化將進一步加速；總體趨勢房價將是一個穩中向下走勢。

說大洗牌，這其實在前兩年已經開始，有一大批的小型房地產企業在死掉，一大批企業將被收購兼併。昨天看到有報道說，萬科正在與泰禾洽談收購一事。泰禾地產在前兩年就不斷傳出來資金鍊危機問題，就在2019泰禾全年銷售還達到了1300億元，千億級房企，在這場房地產“盛宴”中，也不得不被人吃掉的結局。這就是一個訊號，不管你是多牛逼的房企，一旦資金鍊出了問題，可能連救都沒有辦法救。

進入5月份以來，中國部分城市的土地出讓明顯升溫，但與2015年以來的土地升溫不同的是，今年的土地成交價相對溫和，沒有出來高溢價的地王，也沒有出現以前“逢拍地必地王”的現象。這說明了兩點：一是現在有充足的土地出讓，未來就會有充足的房源供就；沒有高溢價地王，說明未來不會出現房價再大漲的局面。

2020年，註定是一個不平凡的年份，註定是對中國經濟、世界經濟有著極大影響的年份。中國經濟不可能再依賴房地產來進行短期刺激，房地產也終將回歸長期穩中向下的大趨勢。

個人認為，從去年的漲幅來看，我們能得到最大的學習教訓是臨沂和洛陽。

因為這種城市具有可預測性，可分析性，從人口，出生情況，小學生，經濟發展GDP，以及是否向唯一城區靠攏等等，這些資料應該是房價上漲前就存在的，僅僅是等待成熟。

而如果要找個下跌的，能給我們什麼啟發的城市，可以看看梅州和天津，或者更多城市，主要是人口出現問題，我應該能確定這兩個城市沒有真實的確保人口增加，但是人口是否在流失，真的沒法從公報上獲得準確資料，只有當地人更清楚。

其實我很想說一個結論，如果綜合參考2018年的漲跌幅，大家應該可以得到簡單的觀察是這樣的：

人口是否流失，人口是否增長，至少是決定最近三年五年的基礎走勢的，如果放在同一個城市裡面，也存在人口流向不同區域的現象。

經濟發展因素暫時可以排第二，漲價榜單我沒發現有什麼城市是經濟下滑的，這個經濟發展差異，同樣存在同一城市，也可以作為研究參考。

跌幅榜的跌幅均值是4%，而漲幅榜的漲幅均值是14%，就算人口權值不同，也至少可以得出結論是總體城市的漲幅按照這個統計表，絕對有5%以上，但是大部分的網站分析都說2019年是房產價格下跌的年份，我就覺得滿奇怪了。

更有說2019年的三四線城市終於露出了狐狸尾巴，當潮水褪去了，三四線城市開始裸泳了？？？我怎麼沒發現？按照這個表，好像三四線才是上漲的城市吧。

其實規律應該自己找，我只是亂說的。

偶爾在群裡，總有群友老愛逼問我，老郭，你覺得xx城市怎樣，你推薦哪裡哪裡？我真沒那個本事啊，僅僅是收集一些資料，然後我們來觀察大陸的房市是否有什麼後續發展變化跡象。

我認為最愚蠢的判斷就是堅持看多一個城市或者堅持看空一個城市超過三四年不變，一個城市的房價上漲或者下跌，不可能是單向的，那某些城市豈不是要漲到天上去，某些豈不是要免費白送了？

私底下，我知道有一些人，四年前三年前，投入鉅額資金，亂買房子，至今尚未解套，每個月償還房貸都心情惡劣，來入群后看到大家嘻嘻哈哈談自己賺了多少錢後，氣的默默退群。

房產投資還真算是比較透明瞭，一二線城市，有些城市從一萬八九掉到一萬五六的，還是在限購，你有房票，有餘力，就專注關心那些板塊人口是流入地區，哪些板塊的經濟規劃發展更好，在以不超過自己負擔能力的前提下，留足夠未來一兩年吃飯錢再去投資，如果不幸感覺自己所在城市根本就是每個片區的人口都在流失，下不了決定，不然就入群來聊聊，找找同城的朋友，是否真的如此，是否真的一點房子都不能碰。

而三四線城市，不限購的，你有餘錢，就不妨出去走走看看，反正就佔自己資產總額的10-20%，我這個公眾號的讀者調查過，八成人都在一二線城市，六成在一二線城市都有兩三套房子，這點投資，找對城市，以後從六七千漲到一萬二三，應該是很快的，就算沒漲，頂多小跌一點，那又何妨，損失能多少？有個異地而且自己喜歡的城市，拿穩幾年，隨時可以自用，去度假旅遊一下，真沒啥可怕的。

放心好了，貨幣基金規模創歷史新高，光是餘額寶規模四個月暴漲50%，從一萬億爆衝到1.5萬億，銀行的錢多著，這些人總有一天會想明白，錢不能老這樣放銀行，總得拿一點出來買房子。

2020年伊始，由於疫情，我們可以看出來，疫情短期內對房價的衝擊明顯。

但從5月份的交易資料來看，5月樓市整體回暖，16個主要城市成交面積環比增長30.5%，同比增長9.5%。其中，一線城市環比增長20.6%，北京升幅較大，超五成；上海次之，上升22%；僅深圳稍有下降。

同比來看，隨著疫情積壓需求進一步的釋放，整體成交趨穩，僅微降2.4%，其中僅深圳降幅較明顯，超3成；廣州、上海較去年同期基本持平。二線代表城市環比上升35.7%，同比上升13.2%。環比上升的城市中，溫州升幅明顯，超120%，武漢次之，上升81.3% ；僅青島下降，降幅超一成。三線代表城市成交量環比上升22.1%，韶關升幅較大，揚州、東莞升幅均在10%以內。

同比來看，整體上升14.0%。

隨著疫情逐步得到控制，社會經營活動恢復經營，房地產市場也會回升至上行通道。

買房不管是剛需還是投資，都不是一筆小的支出，所以出手前，千萬要有一些依據。判斷樓市的漲與跌，主要有這兩個因素，如今因城施策，所以有的城市漲，有的城市跌，可以根據下面幾個方面來判斷本城市的走勢。

一，巨集觀因素

1，貨幣放水

歷數房價暴漲的年份，都是由貨幣超發，寬信用所引起的。

年初由於疫情的影響，為了刺激經濟及救市，央行放水，降準及降息，降低貸款門檻(寬信用)，大量的人民幣湧入，必然會帶來購買力的降低，大宗商品漲價，原來2.5元的可樂，估計得3塊了，可樂都漲價了，房地產涉及好多行業，能不漲價嗎？

2，政策因素

政策穩樓市可沒說不讓漲，只是不讓猛漲，房子漲對經濟是有推動作用的。

3，樓市稅收因素

4，樓市普漲己不可能，有漲有跌是常態。

只有優質城市的核心地段，才有升值的巨大潛力，具有投資的價值，其它的地方除非剛需。

二，地方因素

每個地方的經濟發展水平，人口淨流入的量不一樣，樓市的信心也不一樣。

下面有一份資料：

另外在南方的幾個城市，能漲多久，安不安全，我們暫且不談。

今年疫情，樓市在這樣冷卻的行情中的機會會更多，而且更容易買到自己心目中的房子。剛需什麼時候買房都不晚。

希望上面的觀點能幫到更多的人。不至於踩到坑裡。

房地產市場從來都是政策主導，越漲越限，越跌越放是基本規律，這麼多年了都沒變過。

地方上還是非常依賴土地財政，依賴房地產行業帶來的GDP。然而,中央也很堅持，堅決不吃房地產這顆毒藥了，中央和地方的博弈一直都有。

大災之年，讓我們更清醒地意識到製造業實業才是大國利器。

利用這個契機徹底甩掉房地產經常有可能。

銷售方面，直接降價降的猛，怕是各種監管機構輪番找，只能明看我公佈的市場均價幾乎不下調，暗地活動啊工程頂賬房啊給你優惠。

二手房是房地產行業一個晴雨表，相對管控限制沒有新房多，對政策的敏感度偏弱，二手房是要看一下具體的板塊市場，有一二手房房價倒掛現象的城市和地區要格外小心，注意房產中介的套路，他們的資料注水不比豬肉少。

（國內口罩銷量前十品牌中，國外品牌佔據了六成，國內僅有綠盾、穩健醫療、陽普、朝美上榜，而3M、霍尼韋爾所生產的口罩只不過是他們公司的“副業”）

我們的醫療水平、科技水平、工業製造水平，還不夠優秀，不能在全球形成集團競爭力，急需轉型升級。

泡沫經濟（房地產為首）和國運相比，根本就不是一個選擇題。 當年日本泡沫經濟爆炸的年代，泡沫炸裂，全國房價立馬自由落體。

關於2020年房價走勢，我認為通過人口流動情況會比較直觀，從2014年開始，中國人口流動已程現出負增長的趨勢，另外房地產的政策，加上今年疫情的影響，以上幾點，導致人口對房價的影響就越來越明顯！2019年全中國人口遷徙有幾個特徵，第一，人口流動偏向於廣東和浙江兩個省。第二，全國各省都只流向於一兩個主要城市，人口流入程現淨流入，其餘非主要城市基本都是人口流出，也就是說三四五線城市壓力山大，那麼房價壓力就非常大。例如，浙江90%人口流入到杭州和寧波。廣東人口流入主要是廣州、深圳、佛山。最後，只有那些受過高等教育的人口流入，對房價的推升作用才更加明顯，這點在深圳就特別明顯，深圳2019年總共流入41萬多人口，其中40萬是常駐戶籍人口，也就是說符合人才引進才能很快落戶，另外的1萬多是非常駐戶籍人口，包括人口自然增長，按這資料，深圳的農民工屬於淨流出，所以要看戶價的趨勢，還要關注流入人口是否受過高等教育，才會更好推動房價上漲。

所以，我對於2020年房地產走勢，像廣東的深圳、廣州、佛山，浙江的杭州、寧波，各省的省會城市，房地產還是會略漲，對於三四五線城市，房地產價格會持平或者稍微下調，但福度並不會太大，畢竟人人都想要更好的生活水平，98後、00後開始進入社會，也到適婚年齡，而中國在1998到2016年，獨生子女家庭在城市佔一定比例，市場需求量存在必然不會造成大規模的房價下調，房地產近5年還是利好！

以上為我個人觀點，如有雷同，純屬巧合！

我認為，這次疫情過後，國內房價會降多少？肯定是疫區的房價會有較大的調整（因為疫情嚴重的地區，投機炒房再也不敢去投資了）。而其他受疫情不是很嚴重地區將會出現分化：一方面，要看當地經濟情況恢復得怎樣，每個地方的實際情況各不相同。如果當地經濟恢復很快，二三個月就回到正常狀態，就業形勢好轉，那對房地產影響不大。而如果當地經濟半年沒恢復過來，那房價肯定會深幅調整。

另一方面，要看央行的貨幣政策，以及房貸利率下調情況。如果貨幣政策偏向寬鬆，房貸利率持續下調，那疫情過後房地產市場即使面臨“有價無市”，房價也不會有太大的跌幅。相反，如果仍然維持目前的情況，房地產政策不做任何調整，M2還是保持著8-9%之間徘徊，那麼疫情過後，國內房價會進入調整的趨勢中。

按照目前的形勢，對國內房價下跌更為有利，全國房價可能由此疫情轉向下降通道中：

第一，疫情過後，會有很多開發商通過降價促銷的方式，來回籠資金。開發商降價的原因是，網下銷售受阻，只能通過網上降價促銷吸引大家眼球。而且多數開發商負債率過高，今年有大量債務集中到期。而降價促銷，看來是開發商回籠資金的最好辦法。

第二，在疫情過後，一季度的經濟必然會下行，很多企業復工需要資金，所以銀行等金融機構的信貸資金會向實體經濟傾斜，大家都把精力都放在了恢復實體經濟，扶持中小微企業上面。如果誰還想著把流向實體經濟的資金用於炒房、炒股，那國內實體經濟還是會因為流動性枯竭而長期低迷。所以，在沒有人敢在疫情結束後再去炒房的情況下，各地房價更多的是逐步調整趨勢。

第三，現在對於老闆們來説，最缺少的是流動性，如果沒有流動性企業無法存活下去。而經過了長期休假之後，民企賬面上已經沒有多少資金了。所以，很多囤積房產的老闆就會拋售二手房產，回籠資金，以求自救。疫情過後，會有大量房產被拋向市場，而炒房需求開始退出，房價進入調整期這是可以預期的。

第四，在經歷過這次疫情後，一部分人開始對房地產進行觀望，看看後面房價走勢。另一部分人由於失業或者收入降低，調低了對未來收入的預期，延遲了買房程序。更有很多家庭發現，在突發事件之後，自己是如此脆弱，每個家庭一定要有足夠存款，未來購房會趨於理性。在疫情過後，房地產需求會出現很長時間的降溫期

都說2020年不尋常，其實到底不尋常在哪裡呢？主要就是一個疫情影響吧，其他的一些負面每年都有的，只不過疫情影響，把一些小事的影響也放大了，比如干旱或者下雨，車禍或者撞船等等，這些都算不了什麼。所以主要還是疫情影響，上半年對全國像旅遊，娛樂以及外貿出口啊等等影響挺大。不過，隨著國內的疫情漸漸控制住，還有國家的各種惠民政策，全國上下一起努力，疫情對經濟的影響慢慢就化解了，主要還是疫情要控制好。

再來說說房地產房價走勢，上半年其實都出來了，就是在原有價格左右徘徊，照目前形勢看，下半年不會出現大漲的行情，更不會出現大跌的行情，基本保持一個穩定的態勢。隨著疫情的控制好轉，要不了多久（明後年），一些區域性地區，位置好的地段，房價還是會小幅上漲。至於說漲多少，還是要看具體城市，具體地段，但上漲的趨勢肯定不會變的。所以我一直說，今年是買房的好時機，而不是賣房的好時機，除非你手上多套房，資金壓力大，沒辦法，那只有賣了，如果是擔心以後房價會大跌而賣，那隻能說你對自己的眼光沒信心，投資了地段不好的房子。而對於買房者來說，現在是剛需最合適的買房時機了，至於買在哪裡，買什麼樣的，那是另外的話題了，每個人的情況都不一樣。

2020年的房價已經迴歸到5年前的價格；部分樓盤的房價都開始降價打折，特價拋售，只為求生存！

具體給大家講個事情；

“田田（化名）” 於2015年7月在燕郊某個小區不顧任何家人反對以14000元的單價買了一套77㎡的兩居室，總價102萬當時中介給優惠了2萬元、“田田”果斷100萬全款買下；要知道當時燕郊周邊小區的房價都在16000左右，可以說是非常低的價格購買了；之後可以說是驚喜不斷也是“心驚肉跳”！到了16年底，突然非常多的房產中介不斷的聯絡“田田”，近期有考慮賣房子嗎，給的價格竟然是一天一個價，房價由14000直接攀登上了34000元單價；總價由100萬上漲到200萬；且不收取任何中介費用；短短的3個月‘田田’接到了上100通中介的電話；每次的電話‘田田’都聽得非常入迷，享受！覺得自己不顧家人反對買對了，並且有一個置業顧問跑到自己家裡溝通過後差一點給“田田”說動了，因為工作一年也就幾萬塊的收入，而房子在短短的一年多的時間，帶來了100萬的收益，但是房子賣掉後又要買房子，如果買同區域的房子又價格太高接受不起，只能先等等看沒準房價還會上漲的；

但是生活處處有驚喜，在17年限購政策出臺後房價瞬間由34000元，直接一路下降到18000元/㎡，到了2020年“田田”隨著家裡人員的增多，想要換一套面積大一些的三居室改善住房，可是手頭的資金有限只能把之前的77㎡兩居室賣掉才會能有足夠的資金，於是去一趟二手房，開始詢問，發現和自己小區差不多的房子對外出售價格都在17000-18000元，經歷過房價巨大起伏的‘田田’來說已經適應了，但是總是有些遺憾，可是自己想要的房子價格也降下來了，這個時候下定決心賣點自己這套房子了準備換個大面積的，由中介給17500元對外掛賣，經歷過一個月後，結果沒有任何資訊反饋，而這個時候中介打來電話說著他房子好多人都只是問價格而不購買，建議降一下價格；這個時候‘田田’咬牙說如果有合適的就17000元出售，在少了堅決不賣，過2個月，“田田”卻收到訊息之前看好的那套面積大房子，現在搞特價優惠力度非常大建議定下來，然後慢慢交首付，甚至可以分期，原價18000元/㎡現在特價16200 /㎡，“田田”認為這是個千載難逢的機會，果斷交了定金，接下來就一直在等二手房的訊息，結果遲遲不見二手房有訊息；而自己交了定金的房子銷售一直在崔房款並且說如果不進行補款只能以原價購買或者定金，最後只能自己給二手房打電話詢問進度，這時候二手房中介的回覆是現在有價無世、並且將市場行情及情況給‘田田’說了一遍，並且說之前的房子掛在17000都一直都是沒有成交的，所謂的掛出來的價格主要是用來抗價格，賣一些低價的房子，並且拿出最近成交的房子價格登記和簽約登記基本上都在14000元 /㎡ -15000元/㎡ ，“田田”只能繼續被動降價將房子掛到了15000元/㎡，經過一個月後最終還是以100萬的淨房款賣出，換上了大平米的房子。